2019北京西三旗项目前期定位和营销策略-精选文档
某项目前期策划报告(PPT 102页)
项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
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案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带， 二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、 祁各庄现代服务产业园和陈府都 市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
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辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）
营销策划与运营(精选10篇)
营销策划与运营营销策划与运营是企业成功的关键之一。
它涉及到企业在市场中竞争的能力、品牌形象的塑造以及销售业绩的增长。
在如今竞争激烈的市场环境中，成功的营销策划与运营可以确保企业在竞争中站稳脚跟，并在业内拥有优势地位。
在此文档中，我们将探讨营销策划与运营的概念、步骤和关键要素。
一、营销策划与运营的概念营销策划与运营是指企业根据市场需求和竞争环境，运用各种营销手段制定的销售计划和实施方案。
该计划和方案包括广告、促销、品牌营销、市场调查、销售渠道、产品定位等。
旨在增加企业的市场份额、提高产品的知名度、提高销售业绩，最终实现企业发展的目标。
二、营销策划与运营的步骤1. 竞争环境分析：对市场的现状、竞争对手、消费者的需求及购买行为等进行全面的分析和调查。
了解市场的需求和竞争环境有利于企业在策划和实施中更好的抓住市场机遇，制定更具针对性的策略。
2. 目标制定：制定具体、明确的营销目标和业务目标。
营销目标应该能够量化，并考虑到企业的资源和要求，较好的捕捉市场机会。
3. 策略制定：根据分析和目标制定合适的营销策略。
在制定策略时，需要考虑到市场的需求和竞争状况，制定出切实可行的方案。
4. 推广计划制定：根据策略制定推广方案，包括售前、售中、售后服务。
制定符合市场需求的广告、促销、品牌营销等活动方案。
5. 营销执行：根据推广方案的实施计划进行营销执行。
需要保持一定的灵活性，对市场反馈做出及时调整，确保执行计划的顺利进行。
6. 营销效果评估：对营销活动的效果进行评估，以便在营销策划下一次执行时，优化策略，改善营销效果，并提升市场表现。
三、营销策划与运营关键要素1. 精准预算：营销预算应该能够实现营销目标，在投入过程中，根据营销策略调整投入比例，并根据实际表现做出及时调整，降低投入成本，提升营销效果。
2. 产品优势：产品的差异化和优异性是产品获得市场认可的前提条件。
产品的性价比和品质等方面需要透过推广和传播方式向市场推广。
物业管理标杆项目打造方案
物业管理标杆项目打造方案一、项目背景与概况随着城市化进程的不断加快，城市住宅区的物业管理成为人们日常生活中不可忽视的一部分。
良好的物业管理服务能够提升居民的生活品质，营造和谐的社区环境，因此越来越受到开发商和居民的重视。
本项目将以物业管理标杆项目打造为目标，通过优化服务流程、提升管理水平和引入先进技术，实现物业管理的全面升级和提升。
项目选址在城市中心地带，规模较大的住宅小区，涵盖多种类型的物业管理业务，比如基础的保洁、保安服务、绿化养护等；另外还包括更高端的社区活动策划、便民服务等。
小区规模大，住户密集，是一个十分适合推进物业管理标杆项目的理想场所。
二、目标与意义1. 目标本项目的目标是通过打造物业管理标杆项目，提高管理水平、改善服务质量，提高业主和居民的满意度，形成全新的管理模式和服务理念。
2. 意义a. 对业主居民：提升物业管理水平，改善居住环境，增强社区凝聚力和归属感，提高居民的生活品质。
b. 对开发商：突出该项目的品牌形象，吸引更多优质资源的入驻，提高项目的投资收益。
c. 对物业管理公司：提升企业形象和竞争优势，增加服务范围和盈利空间，拓宽市场。
三、项目实施方案1. 提升管理水平a. 人员培训：加大对物业管理人员的培训力度，培养专业的管理团队，提高岗位技能。
定期组织各类培训活动，提升员工的综合素质和服务意识。
b. 引入先进管理模式：借鉴国内外先进的物业管理经验，结合小区实际情况，引进适合的管理模式和流程，提高工作效率和管理水平。
c. 制定规范管理制度：完善各项管理制度和规章制度，严格执行标准化管理，提高管理效率和服务质量。
2. 优化服务流程a. 制定高效的服务标准：结合业主和居民需求，制定更加贴合实际的服务标准，提高服务的及时性和准确性。
b. 优化服务流程：简化物业服务流程，提高服务效率，减少居民的等待时间，尽可能做到即时响应。
c. 引入物联网技术：搭建物业管理平台，引入物联网技术，实现设备互联，提高管理效率和便民服务水平。
项目营销提案
项目紧邻的103国道，为武清区内主要出行干道，贯通城区南北、链接京津两地，通达性高。
FACTOR 4 :周边教育资源丰富，文化气息浓郁
项目地块东侧规划设有幼儿园及中小学，且周边中小学云集。
FACTOR 5 :市场需求主流户型，客户受众面广
主要面积为80-110平米洋房、小高层产品，产品市场需求面广，属于市场主流产品。
限购令对武清当地的客户购房心理还是会产生较大影响。
注：2月21日天津市限购令出台后， 各开发商在新政实施前加速推盘签约 备案，2月22-28日，天津市成交量大 涨152%,武清区成交套数环比上涨 239%,全城限购带动需求提前释放。
项目解析 大势分析 竞争市场
沪渝房产税如果在津实施，影响研判：
沪：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房
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项目解析 大势分析 竞争市场 大运河是武清区重点打造的城市景观带，沿河规划了大量的生态公 园及湿地公园。本案北侧西侧为运河公园环抱。
运河公园
双龙滨河公园
绿化苗圃
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项目解析 大势分析 竞争市场 区域生活配套十分便捷，居住成熟度高
商业生活配套： ① 大小岛商业区 ② 运通广场 ③ 京津时尚广场 ④ 君利商厦 ⑤ 友谊商厦 ⑥ 名都新天地 ⑦ 武清客运站 ⑧ 东方之珠 ⑨ 浦发银行 ⑩ 农业银行
盛世天 新城保区利上河
下
7600雅- 颂 老城区天房四
8000元
700五0元-光一73阳00季
下朱庄街 天和林溪
下朱庄街5500-6200
住总尚清湾 保利海棠湾
松江运河城
盛世天下
保利上河雅颂
天房四季 五一阳光
海淀西三旗2022年发展规划
海淀西三旗2022年发展规划1.城市生态化及其发展对策2022年海淀西三旗市发展面临两种选择。
或者走传统工业化发展道路，生产和生活方式不发生根本改，最多只进行适当的调整；或者对传统发展模式进行根本性变革，探索一条符合中国国情的生态化发展之路。
所谓城市生态化简单地说就是实现城市社会-经济-自然符合生态系统整体协调而达到一种稳定有序状态的演进过程。
这里“生态化”已不再单纯是生物学意义，而是综合、整体的概念，蕴含社会经济、自然复合生态内容，城市生态化强调社会、经济、自然协调发展和整体生态化，即实现人-自然共同演进。
和谐发展、共生共荣，它是可持续发展模式。
社会生态化表现为人们有自觉的生态意识和环境价值观，生活质量、人口素质及健康水平与社会进步、经济发展相适应，有一个保障人人平等、自由、教育、人权和免受暴力的社会环境。
城市生态化发展之路标志着城市由传统的唯经济开发模式向复合生态开发模式转变，这意味着一场破旧立新的社会变革，因为它不仅涉及到城市物质环境的生态建设、生态恢复，还涉及到价值观念、生活方式、政策法规等方面的根本性转变。
我国是发展中国家，综合国家、科技水平、人口素质、意识观念与发达国家相比有很大差距，这些因素都将影响到城市生态化发展。
底子薄、人口多的国情决定了必须开辟一条非传统式又非西方化的“中国特色”城市生态发展之路。
以下几点建议对促进城市生态化发展是重要的。
1.1加强宣传教育，普及和提高公众生态意识实现城市生态化发展，首先必须宣传、普及生态意识，倡导生态价值关，使公众特别是领导决策层的观念转变过来，树立人与人、人与自然的和谐的生态价值观。
只有改变原有价值观，人们的态度和行为才会改变！自觉的生态意识是实现城市生态化发展的观念。
1.2制定行动计划，实施符合城市生态化发展的策略。
城市生态化应作为我国今后城市发展的重要目标和内容，并与《中国21世纪议程》结合起来，把这种思想贯彻到政策、计划中去。
改变以前不符合生态要求的政策、计划，制定城市各领域、各行业生态化发展战略、步骤、目标等，并确定优先发展领域，制定一系列鼓励政策，加快城市生态化发展步伐，使城市逐步走上生态化发展道路。
为了做好产品，这个项目采用了最极端的做法
为了做好产品，这个项目采用了最极端的做法●●●1●●●不知你有没有发现，在这个时代似乎想做出让人惊艳的创新产品越来越难了。
跟业内的朋友聊天，他们也表示很无奈：如今房产开发成本居高不下，所有的房企都在追求高周转的打法，基本看到地块指标就能确定了产品形态，只需要拿公司里原有的产品往里套就可以了，产品千篇一律也不奇怪。
业内的朋友说，还有一个原因是现在的产品设计规范，以低密地块为例，为了资源的利用最大化，现有的规划设计规范是限高又限低（最低高度），甚至还会限制平均层数，现在想在大地块分批做高低差别巨大的产品也越来越难了。
产品被锁死，传统意义上的别墅盖不了，很难做出创新，这是如今低密产品研发者们的囚徒困境。
但总归有好的想法出现。
比如业内比较刺激的做法：损容。
业内也有人叫它降容，顾名思义，就是降低规划限定的最高容积率去换取产品形态的变化。
降容就是杀鸡（利润）但这有多难？损容就意味着面积的损失，销售额的损失。
所以对于追求利润最大化的绝大多数房企来说，降容是不可能的。
●●●2●●●比如，近期踩盘的这个项目，政府规定的容积率是不得超过2.5，如果其他房企开发，那一定是顶满容积率来做，产品形态估计会是小高层或小高+洋房的做法。
而这家为了产品，主动降容到了1.6。
这也就意味着，开发商损失了几栋楼的上亿利润来开发这个创新型的产品，他们也把产品做到了极致。
初次看到这样一栋楼的外立面时，我和同去的朋友内心感受都是非常惊艳的：极简一体铝板的立面辅以波浪型线条，还有大面积的落地玻璃窗，呈现出的挺拔典雅质感，非常好看的现代与新中式结合的风格。
不得不说，看到的实景图基本还原了效果图的所有的细节和设计，甚至比效果图更有质感。
不仅如此，降容之后，在很多设计方面也有了很大的空间。
比如可以留出更多空间去做景观。
用置业顾问的说法是，他们的景观是要和北龙湖的项目竞争的，她的逻辑是北龙湖位置和公共资源好，但社区内部密度偏高，留给景观的施展空间偏少。
项目定位及策略
第一部分 项目产品定位一 项目定位……………………………………………………………………………………1、定位依据2、定位3、定位内涵二 项目规划……………………………………………………………………………………1、总规划原则：充分利用优良的自然环境2、总规划思路：“中间带两边”3、总规划思想：艺术性建筑，度假性元素，合理性规划4、一期规划定位：酒店式公寓、服务式公寓5、二期规划特点：以经营物业为主6、三期规划优势：住宅加少量别墅（Townhouse&Villa） 第二部分 项目品质分级一 地段价值分级……………………………………………………………………………1、汾湖度假区的中心位置2、原生态湖泊—元荡（太阳湖）3、长三角的金三角中心4、交通便捷5、旅游资源丰富二 内部价值分级……………………………………………………………………………1、临湖面积大，风水宝地2、配套完整3、小户型，精装修三 投资价值分级……………………………………………………………………………1、低总价，高回报率2、专业的经营与管理3、巨大的市场机遇4、无限的升值空间第三部分 项目营销策略一 项目企划策略……………………………………………………………………………二 项目销售策略第一部分 项目产品定位一 项目定位1 定位依据1．1 长三角的“金三角”中心项目距离上海虹桥机场50公里，距苏州中央公园45公里，距杭州武林广场100公里。
1．2 交通便捷A9沪苏浙段年底通车，汾湖出口离项目不到400米，到上海虹桥机场只需30分钟。
1．3 原生态湖泊—元荡（太阳湖）元荡是拥有15平方公里的天然湖泊，几乎是西湖的3倍，而且水质清测；被江苏省确定为无公害特种水产品养殖基地。
特产元荡三鲜（大闸蟹、花白鲢、中华鳖）被中国绿色食品发展中心认证的A级绿色食品。
1．4 旅游资源丰富项目距离周庄、同里 、大观园、朱家角等景点都在30分钟车程以内。
2 定位根据以上定位依据，和长三角房地产市场的背景下，我门建议项目的定位：月亮湾国际度假区3 定位内涵月亮湾国际度假区是集度假、娱乐、休闲、会务、养生、居住为一体的国际度假社区，类型包括酒店式公寓、服务式公寓、高层住宅、别墅（villa）、排屋（townhouse）、商业街及其他配套设施。
2019-项目资金申请报告中的项目建设条件落实情况一般主要包括-精选word文档 (23页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==项目资金申请报告中的项目建设条件落实情况一般主要包括篇一：201X工程项目管理咨询工程师继续教育试卷-76分1.单选题【本题型共20道题】1.资金申请报告由需要申请投资补助或者贴息资金的项目单位提出，报送（）。
A．项目汇总申报单位B．省级财政部门C．财政部D．国家发改委2.创建工作分解结构是项目（）管理领域中的一项管理任务。
A．集成B．范围C．成本D．进度3.政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，政府投资主管部门从投资决策角度只审批（）。
A．可行性研究报告和开工报告B．项目申请报告C．项目建议书和可行性研究报告D．资金申请报告4.按《国务院关于投资体制改革的决定》的规定，政府投资的项目，实行（）管理程序。
A．审批制B．核准制C．备案制D．评估制5.某项目原始预算为147500元，计划工期为94天。
项目进行了70个天后的项目状况报告提供了如下信息：BCWP＝56830元， ACWP＝65080元BCWS＝102800元，BAC＝147500元按此时的结果，预计剩余工作的费用为（）元。
A．104218B．127222C．138644D．1417436.项目中某个活动的乐观时间（a），最可能时间（c）和悲观时间（b）分别是35天、37天、40天，则此活动的期望时间是（）天。
A．37B．37.2C．37.3D．37.57.项目中某个活动的乐观时间（a），最可能时间（c）和悲观时间（b）分别是25天、27天、30天，则此活动的期望时间是（）天。
A．27B．27.2C．27.3D．27.58.BIM可以在建筑物建造前期对各专业的碰撞问题进行协调，生成协调数据，提供出来，这表明BIM具有（）的特点。
A．可视化B．协调性C．模拟性D．优化性9.采用杠杆租赁融资模式，出租人只需要投资购置出租标的所需款项的（即可以拥有设备所有权，享受如同设备100%投资的同等待遇。
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市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
北京市场回顾及展望
2009年北京商品房成交量同比上升50%，商品住宅同比增长量也达到50%多。 成交金额分别达到了80%和90%。 二季度后，北京的地王不断出现，从土地交易层面将楼面价不断拉升，从而推动 了所有商品房的销售价格，整体市场利好 2019年初，“两会”成功召开，“高房价，购房难”的问题被各界代表普遍 反映，更被强调为已经成为关系到民生的重要事件，进而北京八大银行取消购房 贷款七折优惠利率的措施，可以看出2019年是北京地产继续发展但政策从紧的一 年。
近年来西三旗商品住宅价格走势 25000 20000 15000 12000 10000 5000 3000 0 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 5000 6000 20000
14000
4000
市场均价（元/㎡）
高端住宅在此区域表现的参差不齐，早期的项目如：森林大地、枫丹丽舍 等低密度项目，虽然自身条件尚可，但没有给本区域住宅形象带来有利的 推动作用。
B、竞争态势分析
奥运经济圈的辐射地带， 受交通便利的影响， 中端住宅项目不断开发， 成为成为城市功能重要组成部分
立水桥区域：
美立方、华贸城等
科研和教育的聚集地，临近西山， 主打人文和环境优势， 中高端物业
上地中关村板块：
本项目
城市重要的体育、文化展示中心 极大带动周边经济发展 项目多以高端住宅为主 售价成为周边项目的标杆
宏观市场回顾
宏观市场回顾
2009年，中国房地产可谓波浪起伏，诡异多变的一年； 在土地供应上，地方政府和开发商强调房地产项目供地不足，而近三年房地产项目用地供地充 足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。 在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新；另一方 面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房 地产促销。 在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类 住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们热衷于建设高档商品房和别墅， 注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。 在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休； 在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起 房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高， 或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。 各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的 状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。 从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点： 一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会 城市和中东部的二线城市； 二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上 涨的幅度不大。 三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软 的情况，市场持币待购的情况比较严重。 四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加。
A、市场态势分析
A、版块效应：由八达岭高速分界，西属海淀区，东南临朝阳区，北临昌平区，项目所属
区域基本城市建设落后。 B、市场销售价格进入持续增长期：受经济危机好转的局面以及地产回升的大势，项目周 边的楼盘价格不断攀升。 C、周边经济发展：西邻上地中关村软件研发基地，东临奥运经济发展带，但是由地理 的特殊情况，本区域无支柱性产业，东侧有很多的废品收购公司。 D、让繁华带动不温不火的区域：前卫的住宅产品设计，新颖的社区商业布局，带动整个 区域的氛围和经济的发展。
西三旗项目前期定位和营销策略
2019.03.20
前
言
气质楼盘 想不成为昙花一现的花瓶楼盘，就只能找到 专属楼盘本身，市场难于跟风的独特气质，将品 牌缔造成为目标消费群体心目中的永远“第一神
奇”。
市场分析
项目分析和定位
整合推广策略 定价原则
第一部分 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
寻找自己的专属契机 成为繁华与生态的最优化资源组合圈，带动周边环境和经济的提 升，从而促进消费者购买！ 任务 如何建立自己独特的气质
分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气 质与消费者气质的最佳契合点。
市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！
宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析
区域市场
西三旗区域房地产市场概况
高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品，由于土地资源稀缺，造成 高容积率的项目居多，低密度社区凤毛麟角； 销售价格在近几年的时间中增长迅速，此区域自2019年3000元/㎡的市场 均价，已经涨到了目前的19500元/㎡，二手房的价格也已经达到18000元 /㎡。
上地中关村板块
本项 目优 势 本项域楼盘价格优势； •开发企业的品牌和信誉尽所周知。 •项目正处于拆迁状态，不具备现房的竞争优势； •区域认可度没有上地中关村高。
竞争市场总结
上地中关村人文环境科技专属，在 售项目价格偏高
立水桥居住区全部为 高容积率楼盘 消费者对城市北部发展看 好，期待价格不会太高
奥运村板块：
唐宁one、
大湖国际公馆、世茂奥临花园等
A：立水桥板块
竞 争 主 要 来 源 ：
B、上地中关村板块
立水桥板块
本项 目优 势 本项 目劣 势
•根据建设数据指标，项目为低密度社区； •此区域无真正体现自身风格的楼盘，在几乎空白的市场中容易施展自身的特色； •周边的商业氛围不浓厚，生活配套不齐全； •项目西侧只有一条尚未完全通车的主干道，交通不便利，后期营销展示有瓶颈。