用地土地使用权价值评估》案例分析报告

关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告
蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司
一、估价案例的主要情况
1、估价案例的背景
委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。

2、估价对象概况
（1）宗地登记状况：
估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。

（2）宗地权利状况：
估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。

（3）宗地利用状况：
估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。

该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。

3、估价目的
提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。

4、估价时点
经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。

5、地价定义
根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。

6、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，
估价方法的选择应按照土地估价技术规则，根据各种方法的适用范围，结合估价项目的具体特点以及估价目的进行。

在此次估价中，我们选用了以下估价方法：
⑴估价宗地区域类似土地的相关成本、税费等数据可以获取，可采用成本逼近法
⑵估价宗地具有预期或潜在开发价值，故可采用假设开发法。

二、估价案例的难点及解决方法
1、成本逼近法测算中的部分难点与解决方法
计算公式为：地价＝土地取得费+土地成本+相关税费+投资利息+开发利润
难点：计算公式中土地成本、开发利润的不确定性，取值缺少充分的依据，故如何确定土地开发成本、开发利润率是本估价案例成本逼近法测算的一个难点。

解决方法：参照《汕头市地价管理规定》、《汕头市建筑工程价格信息》和咨询专业人员，并结合估价师经验综合确定待估宗地达到“五通一平”的土地开发费用。

通过对汕头市工业用地开发利润率水平及土地利用状况的调查分析，结合估价师的经验综合确定利润。

2、剩余法测算中的部分难点与解决方法
难点：在剩余法中，如何正确判断估价对象的最佳开发利用方式、预测估价对象开发完成后的价值以及由于本案例采用的是现金流量折现法，所以如果确定折现率、预测后续开发经营期、各项收入支出何时发生、各项收入支出发生的金额是本估价案例剩余法测算的一个难点。

解决方法：估价对象《国有土地使用证》的证载用途为仓库及配套用地，实际用途为仓库及配套，根据现场勘察时对周边土地开发利用情况的调查，确定最高最佳利用以仓库及配套。

本次估价采用市场比较法预测项目开发完成后的房地产价格，而在现金流量折现法中，投资利息和开发利润都隐含在折现过程中，所以，折现率既包含安全收
益部分（通常为利率），又包含风险收益部分（利润率），即以人民银行公布的一年定期贷款年利率作为安全利率，根据汕头市的经济现状及未来预测、估价对象的用途及状况，参考汕头市社会平均投资风险报酬率、同行业的平均风险报酬率、通化膨胀率，并结合估价经验，确定折现率；同时根据收集得到有关汕头市建设工程价格信息及汕头市房地产开发、销售的实际情况，确定后续开发经营期、以及各项收入支出发生的时间、金额。

三、估价案例的启示
在注册土地估价师的指导下，本人有幸参加，并承担了本项目诸多重要估价工作，在估价过程中与注册土地估价师、有关同事交流、讨论，受益非浅，体会颇深。

对本估价案例的部分体会和启示如下：
1、在估价过程中，成本逼近法的土地开发费、开发利润率等参数的取值，在遇到某些无法确定的参数取值时，可依据市场调查和估价师的经验综合确定，因此估价师在关注有关法律法规的同时，还应积累估价经验，以便能在一些技术处理中把握地价的真实性和准确性。

这就更加说明土地实践的重要性。

2、根据《城镇土地估价规程》规定，“同一估价对象应选用两种以上估价方法进行估价”，由于两种方法测算的结果通常是不同的，故在估价结果的确定时，一般采用以下三种方法：A．各试算结果相差不大，可用算术平均值法确定宗地地价；B．若考虑到对各估价方法结果的重要程度不同，可以采用加权平均数法确定地价；C．以一种估价方法计算出的价格为主。

但我认为，在某些时候或特定的区域，估价师实际上已熟知用什么方法得到的估价结果最接近实际，特别在无法取得两种以上估价方法的主要资料时，规定必须用两种以上估价方法意义不大。

房产评估或资产评估也未作必须用两种及两种以上评估方法的硬性规定，值得借鉴。

3、由于本案例委托估价方急需资金，要示报告时间紧。

在本项目估价过程中，深
深感到估价基本事项的确定对整个评估工作流程起着先决作用。

在未明确估价范围、估价时点、估价目的等基本事项情况下，开展工作有着很大的盲目性，会引起价值定义不准，参数选择有误或有偏差，相关估价依据有效，有可能导致估价结果无效。

所以在作业之初，应明确基本事项，并就估价具体情况与委托方签定委托协议，以合同的形式明确估价的范围、估价目的、估价时点，以及估价方所提供的资料提交时限、报告提交时限、估价收费标准及收费方式等内容。

确定报告提交时限，应综合估价项目、资料取得难易程度、人员安排等具体情况确定合理期限，作业时间太短势必造成资料获取不全、测算过程不够缜密，估价报告不够严谨。

上述是本人对本案例的一些分析和启示，由于经验的不足，有不妥之处，请各位专家们指导批评、指正。

谢谢！。