一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析一、案例：《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额=建筑物重置价使用年限=2500×90048=46875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
土地价值评估方法与案例实操
土地价值评估方法与案例实操土地价值评估是通过对土地所具备的各项因素进行综合分析和评估，确定土地的市场价值。
土地价值评估是房地产交易、投融资和土地征收等活动的基础，对于各方面的利益均有重要影响。
本文将介绍土地价值评估的方法，并通过一个案例进行实操分析。
一、土地价值评估的方法1.市场法：市场法是基于市场需求和交易状况来评估土地价值的方法。
该方法需要考虑土地所在区域的发展环境、规划用途、规模、地段、位置、基础设施等因素，通过对比类似土地的交易价格和市场需求情况，推测土地的价值。
2.收益法：收益法是根据土地的产权利用价值和未来预期收益来评估土地价值的方法。
通过分析土地用途、建筑规模、租金收入、成本支出等因素，综合计算土地未来收益，并折现至现值，得出土地的价值。
3.成本法：成本法是根据土地的开发建设成本来评估土地价值的方法。
该方法主要考虑土地开发的各项成本，包括土地获取成本、建设成本、规划设计成本等，通过综合计算得出土地的价值。
二、实操案例分析1.市场法评估：2.收益法评估：预计该商业用地所建商业建筑每年租金收入为500万元，成本支出为200万元。
假设预计未来30年的租金增长率为5%。
根据收益法，可以计算出未来30年的现金流，并进行折现至现值。
最后得出该土地的预期收益为：500万元×(1-1.05^30)/(1-1.05)=7262万元，再减去成本支出200万元，得出土地的价值为：7062万元。
3.成本法评估：通过以上三种方法的评估，我们得出的土地价值分别为1亿元、7062万元和6000万元。
综合考虑市场法、收益法和成本法的评估结果，可以看出土地的市场价值较高，而收益法和成本法的评估结果相对较低。
因此，综合考虑各种因素后，最终确定该土地的价值为1亿元。
通过这个实操案例，我们可以看到不同的评估方法得出的结果可能存在差异，因此在实际应用中，需要根据具体情况综合考虑各种因素，并结合市场状况和实际需求来进行土地价值评估，以确保评估结果的准确性和科学性。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
用地土地使用权价值评估》案例分析报告
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司一、估价案例的主要情况1、估价案例的背景委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。
2、估价对象概况（1）宗地登记状况：估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。
（2）宗地权利状况：估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。
（3）宗地利用状况：估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。
该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。
3、估价目的提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。
4、估价时点经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。
5、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。
收益法评估地下车库地价的实践研究
产能经济收益法评估地下车库地价的实践研究张为标 南京万购地产信息有限公司摘要：提出了收益还原法评估地下车库国有出让土地使用权价格的技术路线与方法. 重点阐述估价过程中有关客观年总收益、客观年总费用、还原利率等估价参数确定等技术难点，笔者以某市中心地下车库为例， 详细介绍了应用收益还原法评估地下车库的主要方法与过程。
关键词：地下车库；国有出让土地使用权；还原利率；价格评估中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)023-000357-01随着城市化的发展，城市空间的利用呈现立体化的发展，而地下空间的价值则不断凸现出来，笔者结合工作实际探讨了地下车库地价的评估技术并结合实例进行了分析。
一、技术路线１．技术路线根据估价对象同一供需圈内车库出租的平均租金水平，确定估价对象开发完成后车位的客观出租收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地产纯收益，从房地产纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。
根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。
即：地价=[总收益－(维修费+管理费+保险费+税费+空置损失费)－房屋纯收益]÷土地还原利率×年期修正系数２．客观总收益的测算通常调查同一供地圈内，，与评估对象相似规模、区位条件相近的地下车库的租赁价格及经营状况，预测客观总收益。
３．客观总费用的测算地下车库租赁过程中，涉及的费用有管理费、维修费、保险费、税金、折旧费等。
测算方法详见本文实例部分。
４．还原利率的确定①土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法求得土地还原利率为7.75-8.75%，采用投资风险与投资收益率综合排序插入法测得土地还原利率为8.46%-9.46%，二种方法综合确定土地还原利率，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8.5%；②房屋还原利率的确定采用与土地还原利率比较的方法，一般情况下车库房屋还原利率比土地还原利率高1.5%左右，故房屋还原利率确定为10%。
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。
下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。
本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。
土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。
在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。
本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。
接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。
包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。
通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。
在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。
常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。
考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。
市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。
我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。
这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。
对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。
交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。
区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。
个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。
经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。
收益法案例[精华]
![收益法案例[精华]](https://img.taocdn.com/s3/m/3392aeffb9f67c1cfad6195f312b3169a451eac0.png)
自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
收益法案例1
收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
3、资本化率风险调整值取6%。
4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。
试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。
案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
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一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一、案例：
《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：
某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额=建筑物重置价
使用年限=2500×900
48
=46875（元）
（2）计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6、计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7、计算土地使用权价值。
土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
P=247740
7%×[1- 1
（1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8、评估结果。
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
二、分析：
1．依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：
房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元
2．利用综合资本化率计算房地产价值。
（1） 综合资本化率。
R=
R1×L+R2×B L+B
=7% ×3358836.15+8%×2062500 2062500+3358836.15=7.38% 式中：R------综合资本化率
R 1----土地资本化率
L------土地价值
R 2----建筑物资本化率
B-----建筑物价值
（2）房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）
（3）计算房地产价值。
P=412740
7.38%×[1- 1
（1+7.38%）44]=5348907.11（元）
3．分析。
先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。
问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。
三、调整
1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：
房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷[ 1- 1
（1+8%）-44 ]
=2062500×8% ÷[ 1- 1
（1+8%）-44 ]=170778.13
（元）2．计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-170778.13=241961.87（元）
3．计算土地使用权价值。
土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
P=241961.87
7%×[1- 1
（1+7%）44]=3280496.80
（元）
4．计算房地产的价值。
房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元
5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产
价值。
（1）综合资本化率。
R=R1×L+R2×B
L+B =7% ×3280496.80+8%×2062500
2062500+3280496.80
=7.386%
式中：R------综合资本化率
R1----土地资本化率
L------土地价值
R2----建筑物资本化率
B-----建筑物价值
（2）房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地房地产价值。
P=412740
7.386%×[1- 1
（1+7.386%）44]=5345160.04
（元）
6．调整后结果分析
先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。
五、结论
《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假
设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。
房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异（两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数），因此，个人认为，《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，不应假设房屋收益年期为无限年期。