5资产评估基本方法——收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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收益法
•
=52.421（万元）
2011-2
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每年收益不同 未来年期有限
每年收益相同 每年收益相同 未来年期无限 未来年期有限
每年收益不同 每年收益不同 未来年期无限 未来年期有限
∑（各年收益额×各年折现系数）
1 23 4 评估基准日
t
n
•[例6]：
• 设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别 为160万元、140万元、135万元、120万元和110万 元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评 估价值。
5.分析确定评估结果
基本参数
预期收益额 折现率 收益期
（一）预期收益额
（1）基本含义
指由被评估资产在使用过程中产生的超出其 自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）
（2）主要特点
① 收益额是资产未来预期收益额，而不是资 产的历史收益额或现实收益额；
② 收益额是资产的客观收益，而不是资产的 实际收益。
2011-2
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32
•第二、确定第6年以后各年收益额的现值
•
第6年以后各年收益额现值
• =70/5%×（P/F，4%，5）
• =1 150.66（万元）
•第三、确定该企业的评估值
• 企业评估价值=268.105+1 150.66
•
=1 418.765（万元）
2011-2
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33
P=A(���1���(+1���+���)������������)−������1 =900×4.6229=4160.59（万元）
23
• [例4]：
•
设某企业尚可持续经营6年，每年预期收
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估三种基本方法的评估思路
资产评估三种基本方法的评估思路一、前言资产评估是指对于某一特定资产的价值进行估算的过程。
资产评估在实际生产和经营中具有重要意义，它是进行投资决策、财务会计和税收征收的基础。
本文将介绍三种基本的资产评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法，并详细阐述其评估思路。
二、市场比较法市场比较法是指通过对与被评估资产相同或相近的其他物品在市场上的交易价格进行比较，来确定被评估物品的价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的特征和属性。
2. 寻找与被评估物品相同或相近的其他物品。
3. 对这些物品进行分析，了解其交易价格及影响因素。
4. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
三、收益法收益法是指通过对被评估资产未来现金流量预测及折现来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品所能带来的未来现金流量。
2. 对这些未来现金流量进行预测，并考虑风险因素。
3. 选择合适的折现率对未来现金流量进行折现。
4. 根据折现后的现值，确定被评估物品的价值。
四、成本法成本法是指通过对被评估资产重建或再生产所需成本进行计算，来确定其价值。
其主要思路为：1. 确定被评估物品的重建或再生产所需成本。
2. 对这些成本进行分析，并考虑折旧等因素。
3. 根据这些信息，确定被评估物品的价值。
五、总结以上三种基本的资产评估方法，都是根据不同的思路和方法来确定被评估物品的价值。
在实际应用中，应根据具体情况选择合适的方法，并结合市场情况、风险因素等综合考虑。
同时，在进行资产评估时，还应注意数据来源和准确性、模型假设等问题，以确保评估结果准确可靠。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告收益法资产评估报告引言收益法是一种广泛应用于资产评估领域的方法，该方法是通过分析资产未来所能产生的现金流量来确定其价值。
本文旨在通过收益法资产评估报告的撰写，介绍该方法的基本原理、评估过程以及报告的内容和结构。
一、基本原理收益法资产评估是以资产预期未来的经济利益为基础，通过现金流量的贴现计算来确定资产的市场价值。
其基本原理是资产的价值取决于它所能产生的未来收益。
二、评估过程1. 确定评估目标：明确评估的具体对象及其背景信息，以及评估的目的和使用范围。
2. 收集资料：收集与资产相关的各类信息，包括公司财务报表、市场状况、行业发展趋势等。
3. 评估假设：在评估过程中，需要建立一系列合理的假设，如资产的剩余寿命、现金流量的增长率等。
4. 确定现金流量：基于历史数据、市场信息和专家意见等，预测资产未来的现金流量。
5. 确定折现率：根据资产的风险性质，确定合适的折现率，以反映资金的时间价值。
6. 计算资产价值：将未来现金流量按照折现率进行贴现计算，得到资产的现值。
7. 评估结果：将计算得到的资产价值进行分析和解释，得出评估结果，并提供风险分析和灵敏度分析。
三、报告内容和结构1. 介绍部分：包括评估的目的、范围和背景，以及评估方法的选择和适用性。
2. 资产概况：提供被评估资产的基本信息，包括所属公司、行业背景、历史表现等。
3. 评估假设：详细说明评估过程中所采用的所有假设，并解释其合理性和依据。
4. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括市场分析、竞争对手分析、财务分析等。
5. 现金流量预测：基于资产的历史数据和市场信息，预测未来的现金流量，并进行合理性分析。
6. 折现率确定：根据资产的特性和风险程度，选择适当的折现率进行计算。
7. 资产价值计算：将预测的现金流量按照选择的折现率进行贴现计算，得出资产的价值范围。
8. 风险分析：对评估结果进行风险分析，包括市场风险、经营风险等，以评估结果的可靠性和稳定性。
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估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析， 预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润 将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年 的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价 值最接近于（ ）万元。
t
1 135.01(万元) 1 n t 1 r
1 评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益 为500万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产 的净收益将以2％的比例递增，设定的资本化率为l0％，资 产效用永续，该资产的评估值最接近于（ ）万元。
n
P
F n F 1 i n 1 i
2.3 年金的终值
年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。 设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表 示1元年金终值，则年金总值为：
F A A1 i A1 i A1 i
风险报酬率估测方法： Rr Rp Rf Rt Rn ①风险累加法： ②风险报酬系数法： ③系数法
Rr b v
④专家打分法
⑤经验判断法
二 资产评估基本方法之收益法
1、收益法基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判 断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效 用理论，根据将利求本思路，采用折现方法判断资产价值 的一种技术规程。
n
F 1 i 1 A i
n
其中：
1 i n 1
i
也称年金终值系数。
案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基 金总额是多少？ 2.4 由终值求年金 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。
由公式
1 i 1 F A i
n
例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率 10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？
2.7 无限期年金的现值计算 由公式
1 i 1 P n A i 1 i
n
1
1 1 i n i
P 1 A i
当n趋于无穷时， 1 1 i 则
P A i
n
趋于零，故，
例：当年金为100元，年利率为10%时，求无限期年金累计 总现值。
3 折现率
3.1 折现率的概念 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险 一定情况下，对投资所期望的回报率。 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。
3.2 折现率确定的一般方法
2、收益法应用的基本前提
①被评估资产未来预期收益能够被预测并货币化
②承担风险可以被预测并货币计量 ③预期收益年限可以被预测
3、收益法应用的基本程序（略） 4、收益法基本参数
4.1 收益额
注意几点： ①资产收益额是未来预期收益，而不是现在或过去收益。 ②资产收益是客观收益，而不是实际收益。 ③不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为
后各年的收益将以2％的比例递增，设定的折现率为l0％，该 房地产的评估值最接近于（ ）万元。
A.555 B.560 C.625 D.650
净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。
4.2 折现率（略） 4.3 收益期限
5、收益法中的部分具体方法
5.1 纯收益不变 ①收益期限无限（见2.7） ②收益期有限
A P r 1 1 1 r n
5.2 纯收益在若干年后不变
①无期限收益 ②有限期收益
（1）永续经营条件下评估过程： 首先，确定未来5年的收益现值：
现值总额P1 Ri 12 15 13 11 14 i 1 10% 1 10%2 1 10%3 1 10%4 1 10%5 i 1 1 r 12 0.9091 15 0.8264 13 0.7513 11 0.6830 14 0.6209 49.277万元
（1）未考虑通货膨胀： （2）考虑通货膨胀：
r Rg Rr
r Rg Rr IP
无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存
款利率。
经济风险
系 统 性 风险
风险 构成 非 系 统 性风 险
利率风险 购买力风险 政策风险 技术风险 信用风险 道德风险
图1 风险构成示意图
资产评估基本方法——收益法
主讲内容： 1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率） 4 收益法基本原理及其具体方法
一、资产评估基本财务知识
1 货币的时间价值
1.1货币时间价值的涵义 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资 金，与劳动力结合才能增值。 1.2 利息 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率 取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利
A.1103 B.1114 C.1147 D.1310
3 某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益 为20万元，折现率为10％，其评估价值最接近于（ ）万元。 A.178 B.180 C.188 D.200 4 某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业 评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其
Ri A P i n 1 r r 1 r t 1
n
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
t
1 1 n t 1 r
5.3 纯收益按等差级数变化 ①纯收益按等差递增、无限期： ②纯收益按等差递增、有限期：
设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金 的现值，则：
P A1 i A1 i A1 i
1ห้องสมุดไป่ตู้2
n
（1） （2）
（1）式两边同乘以（1+i），则
P1 i A A1 i A1 i
1
n 1
（2）-（1），得，
P 1 i 1 n A i 1 i
n
也称年金现值系数
案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为 多少？
2.6 由现值求年金 先知道现值总额，求每年等额的收支数：
A i 1 i P 1 i n 1
P(1+ni)
P(1+i)n
2 货币时间价值的计算方法
概念解释：现值；终值；年金；折现。
2.1 整付终值
整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
计算公式：
2.2 整付现值的计算
n F P 1 i
整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率 折合成的现值。 公式推导：由 F P1 i
2 n 1
（1）
年金终值系数求解演绎： （1）式两边同时乘以（1+i），则：
2 3 n F 1 i A1 i A1 i A1 i A1 i （2）
（2）-（1）：
F 1 i F A1 i A
率、通货膨胀率和风险报酬率。
1.3 单利和复利 单利计算时，只计算本金的利息。 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。
表1 利息计算表
单利 第一年末的F P(1+i) 复利 P(1+i)
第二年末的F
……
P(1+2i)
……
P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2
……
第n年末的F
5
其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即
A 14 P2 140 R 10%
Ri A P 49.277 140 0.6209 136.2037 (万元) i n 1 r r 1 r i 1
5
（2）50年收益价值的评估过程：
Ri A P i t 1 r r 1 r t 1
n
A i F 1 i n 1
i A F n 1 i 1
案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
2.5 年金的现值
是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
A B 1 B n P ( 2 ) 1 n r r 1 r r 1 r n
A B P 2 r r
5.4 纯收益按等比级数变化（略）
被评估资产预计未来5年收益额分别为12万元、15万元、 13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后每年收 益均为14万元，确定折现率和资本化率均为10%。试利用收 益途径及其方法确定被评估资产在永续经营下和经营50年条 件下的评估值。