资产评估基本方法——收益法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是一种确定资产价值的方法，而收益法是其中一种常用的评估方法。
它基于资产所能产生的预期收益来确定其价值。
在这篇文章中，我们将深入探讨资产评估的收益法，对其原理、应用和使用注意事项进行全面解析，帮助读者更好地理解和应用这一评估方法。
资产评估的收益法是基于市场经济理论和金融原理的。
根据这一法则，资产的价值是由其所能产生的未来现金流量决定的。
在评估一个资产时，关键是确定其可预期的收益情况。
这需要考虑相关市场状况、行业前景、资产的特点以及其他相关因素。
通过对这些因素的分析和估计，资产评估师可以得出一个合理的预期收益数额，并以此确定资产价值。
收益法在不同的资产评估场景中具有广泛的应用。
对于不动产，如房地产，收益法常用于确定租金的合理水平。
评估师会考虑周边区域租金水平、房屋状况、租约情况等因素，以确定该房产的租金收益，并以此计算其价值。
对于企业，收益法可用于评估未来现金流量，进而确定企业的价值。
这需要考虑企业的盈利能力、市场份额、行业前景等信息，并结合财务数据进行分析和推算。
在使用收益法时，有几个需要注意的事项。
首先，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息。
这包括市场数据、财务报表以及与资产相关的信息，如租约、业务合同等。
其次，评估师需要对数据和信息进行合理的处理和分析，选择适当的评估模型和方法。
不同的资产可能需要不同的模型和方法来计算其预期收益。
最后，评估师需要根据实际情况和专业判断进行合理的调整和校正。
收益法往往涉及各种预测和估算，因此评估师需要充分考虑估计误差和不确定性，以保证评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的收益法是一种常用的评估方法，可以帮助确定资产的价值。
它基于资产所能产生的预期收益来进行评估，并需要考虑市场状况、行业前景和资产特点等因素。
在使用收益法时，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息，并对其进行合理的处理和分析。
同时，评估师还需要根据实际情况和专业判断进行调整和校正。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
林木资产评估基本方法- 收益法
E
u in
(1
Ai p ) i n 1
2. 收获现值法
• 收获现值法：是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时净收益的折现值，扣除评估基 准日后 到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估林木资产评估值 的一种方法。
• 是评估中龄林和近熟林资产经常选用的方法。收获现值法的公式较复杂，需要预测和确 定的项目多，计算也较为麻烦。但该方法是针对中龄林和近熟林造林年代已久，用重置 成本易产生偏差，而离主伐又尚早，不能直接采用市场价倒算法的特点而提出的。该方 法的提出解决了中龄林和近熟林资产评估的难点，将重置成本法评估的幼龄林资产与用 市场价倒算法评估的成熟林资产的价格连了起来，形成了一个完整、系统的立木价格体 系。
1. 收益现值法
• 收益现值法：是通过估算被评估的森林资源资产在未来经营期内各年的预期净收益按一 定的折现率（投资收益率）折算为现值，并累计求和得出被评估森林资源资产评估值的 一种评估方法。
收益现值法计算公式
• 式中： • E 一评估值 • Ai一第 i 年的年净收益 • u 一经营周期 • P —投资收益率 • n－林分年龄
为：
• 式中： • E 一未成熟林的林木资产评估值
EKຫໍສະໝຸດ [(1Au (1 p)u
p)u 1] 1
p qn
V P
• K 一林分质量综合调整系数，综合调整系数的确定见附录 C
• Au一参照林分 m 年时择伐的纯收益
• P 一投资收益率
• V 一年森林管护成本
• u 一择伐周期
• q 一林分成熟年龄
• n—林分年龄
周期收益资本化法计算公式一
• 刚择伐后的林木资产评估
• 林木择伐后要经过一个经营周期才达到下一次择伐期，其刚择伐后的林木资产评估的收 益现值法计算公式为：
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法
资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在
风险。
资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这些方法。
1. 市场比较法：
市场比较法是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
评估
师会采集和分析类似资产的交易数据，包括销售价格、租金和其他市场指标。
然后，根据这些数据来确定被评估资产的价值。
这种方法适合于市场上存在大量类似资产交易的情况，例如房地产市场。
2. 收益法：
收益法是根据资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估师会分析资产的现
金流量和预期收益，并考虑风险因素来计算资产的净现值或者折现现值。
这种方法适合于投资性资产，如股票、债券和商业地产。
3. 成本法：
成本法是根据资产的重建成本来确定其价值。
评估师会考虑资产的建造成本、
改造成本和维护成本等因素，并根据资产的使用寿命和折旧来计算其价值。
这种方法适合于独特的资产，如特殊设备和文化遗产。
在实际的资产评估过程中，通常会综合运用以上三种方法，以获得更准确和可
靠的评估结果。
评估师还需要考虑其他因素，如市场趋势、经济环境和行业前景等，来对资产进行综合分析和判断。
除了基本的评估方法，还有一些衍生的评估技术，如回归分析、财务比率分析
和市场调研等。
这些技术可以在特定情况下提供更深入和准确的评估结果。
总之，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，并结合其他因素进行综合分析和判断，以准确确定资产的价值和风险。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
资产评估的资产基础法和收益法
资产评估的资产基础法和收益法资产评估是指对财务资产或非财务资产进行评估的过程，其目的是为了确定该资产的价值。
资产评估通常采用两种方法来进行，即资产基础法和收益法。
本文将从这两种评估方法的原理、应用和优缺点等方面进行介绍和分析，以便读者对资产评估有更深入的了解。
首先，我们来看资产基础法。
资产基础法是一种评估资产价值的方法，其原理是根据资产的实际成本来确定其价值。
该方法通常适用于固定资产、不动产等长期的资产。
资产基础法最常见的评估方法是成本法，即根据资产的历史成本来确定其价值。
成本法的主要原理是认为资产的价值等于其原始购买成本减去已经耗用的折旧值，因此它适用于资产有明确历史成本和清晰折旧情况的情况。
其次，我们来看收益法。
收益法是另一种评估资产价值的方法，其原理是通过预期未来现金流的贴现来确定资产的价值。
该方法通常适用于收益性资产，如股权、债券等。
收益法最常见的评估方法是贴现现金流法，即根据资产未来的现金流入量来确定其价值。
这种方法的核心思想是资产的价值应该由其未来所带来的收益来决定，因此它适用于资产的价值主要来自于未来收益的情况。
两种方法各有优缺点。
资产基础法的优点在于其计算方法相对简单，直接根据资产的历史成本和折旧情况即可确定其价值，适用于固定资产等场合。
但是，资产基础法忽视了资产的未来收益情况，因此在评估收益性资产时会存在局限性。
相对来说，收益法的优点在于能够更加全面地考虑资产的未来收益情况，因此适用于收益性资产的评估。
但是，收益法的缺点在于其需要对未来现金流进行预测，这个预测必然存在不确定性，因此收益法的评估结果可能会受到预测误差的影响。
综上所述，资产评估的资产基础法和收益法都是评估资产价值的重要方法，它们各有适用的范围和局限性。
在实际评估中，应根据具体资产的特点来选择合适的评估方法，并且可以结合两种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
同时，也需要不断优化和改进评估方法，以适应不同类型资产的评估需求，为资产的交易、贷款和投资等提供准确的价值参考。
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表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
▪ 3、收益法应用的基本程序（略） ▪ 4、收益法基本参数
▪ 4.1 收益额 ▪ 注意几点： ▪ ①资产收益额是未来预期收益，而不是现在或过去收益。
②资产收益是客观收益，而不是实际收益。 ③不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为 净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。 ▪ 4.2 折现率（略） ▪ 4.3 收益期限
风险 构成
系统性 风险
非系统 性风 险
经济风险
利率风险
购买力风险 政策风险 技术风险 信用风险 道德风险
图1 风险构成示意图
▪ 风险报酬率估测方法：
▪ ①风险累加法： Rr Rp Rf Rt Rn
▪ ②风险报酬系数法： ▪ ③系数法
Rr b v
▪ ④专家打分法
▪ ⑤经验判断法
▪ 5、收益法中的部分具体方法
▪ 5.1 纯收益不变
▪ ①收益期限无限（见2.7）
▪ ②收益期有限
P
A r
1
1
1 r n
▪ 5.2 纯收益在若干年后不变
▪ ①无期限收益
P
n t 1
Ri
1 ri
A
r1 rn
▪ 2.7 无限期年金的现值计算
▪ 由公式
P A
1 in 1 i1 in
1
1
1 in
i
▪ 当n趋于无穷时， 1
趋于零，故， P 1
1 i n
A
i
▪则
P为10%时，求无限期年金累计 总现值。
▪ 3 折现率
▪ 3.1 折现率的概念 ▪ 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险
▪ 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金 的现值，则：
▪ P A1 i 1 A1 i 2 A1 i n （1）
▪ （1）式两边同乘以（1+i），则
▪
P1 i A A1 i1 A1 in1 （2）
金，与劳动力结合才能增值。 ▪ 1.2 利息 ▪ 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率
取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利 率、通货膨胀率和风险报酬率。
▪ 1.3 单利和复利 ▪ 单利计算时，只计算本金的利息。 ▪ 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。
第一年末的F 第二年末的F
▪ 设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表 示1元年金终值，则年金总值为：
▪ F A A1 i A1 i2 A1 in1 （1）
▪ 年金终值系数求解演绎：
▪ （1）式两边同时乘以（1+i），则：
▪ F 1 i A1 i A1 i2 A1 i3 A1 in （2）
▪ （2）-（1），得，
P A
1 in 1 也称年金现值系数
i1 i n
▪ 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为
多少？
▪ 2.6 由现值求年金 ▪ 先知道现值总额，求每年等额的收支数：
A P
i 1 1 in
i n
1
▪ 例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率 10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？
资产评估基本方法——收益法
主讲内容： 1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率） 4 收益法基本原理及其具体方法
一、资产评估基本财务知识
▪ 1 货币的时间价值
▪ 1.1货币时间价值的涵义 ▪ 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 ▪ 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资
▪ （2）-（1）：
F 1 i F A1 in A
F 1 in 1
A
i
▪
其中：1
i n
i
1
也称年金终值系数。
▪ 案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基
金总额是多少？
▪ 2.4 由终值求年金
▪ 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。
▪ 二 资产评估基本方法之收益法
▪ 1、收益法基本含义
▪ 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判 断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效 用理论，根据将利求本思路，采用折现方法判断资产价值 的一种技术规程。
▪ 2、收益法应用的基本前提
▪ ①被评估资产未来预期收益能够被预测并货币化 ▪ ②承担风险可以被预测并货币计量 ▪ ③预期收益年限可以被预测