资产评估的基本方法分析
资产评估中的三种基本评估方法的比较分析
资产评估中的三种基本评估方法的比较分析作者：胡梅来源：《现代经济信息》 2018年第3期资产评估中的三种基本评估方法的比较分析胡梅四川大学锦城学院摘要：收益法、市场法和成本法这三种基本的评估方法，每种方法都有不同的假设使用条件和评估前提；因此根据不同评估对象的特点不同，在选择方法时有不同的选择问题。
关键词：市场法；资产评估的方法；成本法中图分类号：F239文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-01一、三种基本评估方法的概述1.市场法的概述评估准则中对市场法的含义的表述为：指在市场上找到与被评估资产相同的或者相类似的资产的市场交易价格为基础，将被评估资产与参照物资产进行直接比较或者类比分析，将他们之间影响价值最大的差异进行分析，从而对市场交易价格进行调整，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是采用比较或者类比的思路及方法判断资产的价值。
(1)市场法的假设前提条件有2个：A充分发达与完善的市场条件；B公开市场上能够找到与被评估资产相同的或者相似的参照物。
(2)市场法使用的领域：主要适用于在市场上能够找到参照资产的评估，如通用的机器设备和交易案例比较多的房地产的评估，一般不适合于找不到参照物，或者参照物的市场交易价格很难确定的资产的评估。
2.收益法的概述收益法是指估测被评估资产评估基准日以后每年的预期收益，将未来预期收益折现到评估基准日时点，用这些现值之和来判断被估资产的价值的一切方法。
收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和。
基本理论公式为：其中Ri表示资产未来期间各期收益额；r表示折现率；n表示收益期限。
收益法的基本前提条件：A要考虑被评估资产的未来收益是否可以单独进行测算从而确定预期收益；B能够确定折现率或资本化率；C被评估资产预期获利年限可以预测从而确定取得未来预期收益所持续的时间。
3.成本法的概述估测评估基准日时点被评估资产的重置成本，用重置成本减去在评估基准日存在的贬值，用这个剩余值来确定资产的价值。
各类资产的评估方法介绍
各类资产的评估方法介绍(一)评估方法介绍根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
(二)评估方法的选择结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。
它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或者折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
本次评估以评估对象持续经营为假设前提，企业可以提供完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，且从企业的财务资料分析，企业未来收益及经营风险可用货币量化，具备采用收益法进行评估的基本条件。
资产基础法，是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。
本次评估，企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整，适宜采用资产基础法进行评估。
(三)评估结论确定的方法在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。
本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。
资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或者独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
资产价值评估
资产价值评估资产价值评估是一种对资产进行定量和定性分析的方法，旨在确定其真实市值和潜在风险。
在金融和商业领域，资产评估是一项重要的工作，它可以帮助投资者和公司做出明智的决策。
本文将介绍资产价值评估的基本概念、方法和应用。
一、资产价值评估的基本概念资产价值评估是通过对资产进行综合分析，确定其在市场上的价值。
这项工作通常由专业的评估师或团队完成，他们根据多个因素来评估资产的价值，包括市场需求、供给情况、竞争环境、资产特性等。
二、资产价值评估的方法1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较相似资产的市场交易价格，来确定目标资产的价值。
评估师会收集和分析类似资产的市场数据，并根据这些数据来确定目标资产的价值区间。
2.成本法成本法是一种通过计算资产的重建或取代成本，来评估资产价值的方法。
评估师会考虑资产的购买成本、维护成本以及预期的未来收益，来确定资产的价值。
3.收益法收益法是一种通过计算资产未来预期收益，来评估资产价值的方法。
评估师会考虑资产的预期现金流量、风险和市场利率等因素，来确定资产的现值和价值。
三、资产价值评估的应用资产价值评估在金融和商业领域有广泛的应用，主要包括以下几个方面：1.投资决策对于投资者来说，资产价值评估是做出投资决策的基础。
他们可以通过评估不同资产的价值和风险，来选择最有价值的投资机会。
2.贷款和融资在贷款和融资过程中，资产价值评估可以帮助银行和金融机构确定抵押物的价值和抵押率，从而决定贷款金额和利率。
3.公司并购和估值在公司并购和估值过程中，资产价值评估可以提供客观的依据，帮助买方和卖方确定交易价格和资产的价值。
4.保险和风险管理在保险和风险管理领域，资产价值评估可以帮助保险公司和企业确定资产的价值和风险水平，从而制定合理的保险费用和风险分析策略。
四、结论资产价值评估是一项重要的工作，在金融和商业领域有广泛的应用。
通过准确评估资产的价值和风险，我们可以做出明智的投资决策，有效管理风险，实现资产的最大化利益。
资产评估的方法和技术
资产评估的方法和技术资产评估是指对一个企业或个人所拥有的资产进行精确定价的过程。
资产评估是一项十分重要的工作，它直接涉及到资产的交易、融资以及风险控制等方面。
本文将从资产评估的流程、方法和技术等多个方面进行分析和介绍，以期为读者提供一些有价值的参考和帮助。
一、资产评估的流程资产评估的流程通常包括以下几个步骤：1. 确定评估目的：评估目的是指对资产进行评估的原因和目的。
例如，是为了确定其价值、进行融资、进行交易等。
2. 收集资料：资产评估需要的资料通常包括企业或个人的账户资料、财务报表、合同、土地证、房产证、车辆证等。
3. 定义评估方法：评估方法是指对资产进行评估的技术和方法，影响着评估结果的准确度以及可靠度。
4. 开始评估：根据评估方法对资产进行评估。
5. 分析评估结果：分析评估结果，判断是否符合评估目的。
6. 编写评估报告：以评估结果为基础编写评估报告，将评估结果以一种直观、易懂的方式呈现给客户或相关方。
二、资产评估的方法1. 收益法收益法也称为财务法，是指通过对资产所产生的未来收益进行预测，在考虑到折现率的情况下，估算资产的市场价值。
该方法适用于评估一些固定的资产，如房地产、企业、股权等资产。
2. 折现法折现法是一种以现金流为基础的预测估值方法。
具体来说，将未来现金流折现回现在，再将折现后的现金流进行总和，以此来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估股票、债券等资产。
3. 市场法市场法通过比较市场上类似资产的市场价值来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估一些标准化的、易于比较的资产，如汽车、工业设备等。
三、资产评估的技术1. 模型建立技术对于一些比较复杂的资产，建立一个模型来评估其价值是非常有必要的。
模型建立技术可以将复杂的资产转化为一个模型，从而更容易地进行估值。
2. 数据分析技术数据分析技术可以对收集到的各种数据进行分析，以得出资产的市场价值。
数据分析技术包括一些统计方法和机器学习方法等。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
资产评估的三大方法及完整版的评估公式
资产评估的三大方法及完整版的评估公式第一章：资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1)按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率(2)直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%功能价值类比法:(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本(2)规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%第二章：市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值(1)计算超额运营成本(2)扣除所得税,得到净超额运营成本(3)估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意:土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息*收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意:2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率。
资产评估方法分析比较
Don't waste your life, where you will regret it.勤学乐施积极进取（页眉可删）资产评估方法分析比较【关键词】资产评估方法市场法成本法收益法一、相关概念释义财政部颁布的《资产评估准则——基本准则》()中明确定义：本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析比较、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。
资产评估对评估对象的价值进行分析估算的过程既有客观性又有主观性，客观性主要考虑评估对象客观存在的现实状况，主观性主要在于评估师要对评估对象的现状及获利能力进行分析判断。
资产评估对客观性和主观性的双向考虑，要求资产评估方法不同于其他工作或学科，多年的资产评估实践，形成了市场法、收益法、成本法三种资产评估的基本方法。
二、基本资产评估方法具体分析(一)三种方法的基本含义及运用前提。
1.市场法是指将被评估资产与市场上存在的相同或类似的参照物进行比较，并根据两者的差异对参照物的市场价格进行调整，估算出被评估资产的价值。
由市场法的相关含义可知，运用市场法的前提条件包括市场中要存在参照物，并且该参照物是在公开市场条件下进行交易的，由于涉及到对参照物价格的调整，所以要求能够明确参照物价格影响因素，且能量化。
2.收益法是指将被评估资产的未来预期收益折算成现值来确定被评估资产价值的方法。
收益法的运用涉及到未来预期收益，要求被评估资产能够继续使用，可以测算资产的未来收益和预期使用年限，并且可以预测获得预期收益所要承担的风险。
3.成本法要求通过估算被评估资产的重置成本，扣减各项贬值(实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)后确定被评估资产的价值。
成本法的运用需要在被评估资产能够继续使用的前提条件下。
(二)三种基本方法的优缺点比较。
1.市场法的优点在于，由于采用直接从市场中获取的数据作为评估基础，该法直观、简单、合理，评估价值客观公允，评估结果易于被评估当事人各方理解接受。
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或类比分析以估测资产价值的各种评估技术
方法的总称。
2.
3.
市场法的理论依据：替代原则
市场法是最为直接、最具说服力的评估方
法之一。
4.市场法的适用范围
主要适用于单项资产的评估，如生 产设备、原材料、确定遗产税、财 产税的税基时的评估。
在进行企业价值评估时，较少采用 市场法，因为不可能或不容易找到 一个相同或相似的企业整体资产。
收 益 额
现 行 市 价 法
市 价 折 扣 法
功 能 价 值 类 比 法
成 新 率 价 格 调 整 法
市 价值比 重置成本 实体性 功能性 场 率法 售 重 价 功 统 观 使 修 建 运 成 市 价 置 格 能 计 察 用 复 造 营 本 盈 类 市 率 核 指 价 分 法 年 费 成 成 比 价 倍 算 数 值 析 限 用 本 本 法 法 数 法 法 类 法 法 法 超 超 法 比 支 支 法 额 额
五、市场法中的具体方法
（一） 直接比较法 1.基本原理：P33 2.优点：该方法直观简洁，便于操作。 3.适用条件： 对可比性要求比较高，参照物与评估对象 之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者 的差异主要体现在某几项明显的因素上。
4.基本计算公式
（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值＝参照物合理成交价格
三、市场比较法的基本程序 及有关指标
确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时 间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选 择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将各项差 异指标进行调整，得出初评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
定基 环比 生产能力比例 规模经济效益指数
经济性
间 接 计 算 法
直 接 计 算 法
生产能力比例
规模经济效益指数
【基本思路】
第一节
比较
调整
市场法
参照物
被评估资产
19寸，联想，？元
19寸，三星，1500元
第一节
1.
市场途径—市场法
一、市场途径的基本含义
定义：比较和类比（P29)利用市场上同样 或类似资产的近期交易价格，经过直接比较
（2）市价折扣法
①原理 以参照物成交价格为基础，考虑到评 估对象在销售条件、销售时限等方面的不 利因素，凭评估人员的经验或有关部门的 规定，设定一个价格折扣率来估算评估对 象价值的方法。 ②数学式表达
资产评估价值=参照物成交价格× （1-价格折扣率）
• 【例1】评估某拟快速变现资产，在评估基 准日与其完全相同的资产正常变现价为10 万元，经评估师综合分析，认为快速变现 的折扣率应为40%，因此，拟求快速变现 资产价值？ • 【解析】资产评估价值=10×（1-40%） • =6（万元）
调整差异指标
综合分析 得出结果
四、市场法中涉及的相关因素
时间、地域、功能、实体特征、交易条件…… 1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估 基准日时间上的不一致所导致的差异。 ——物价变动
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
评估值＝参照物价格＋时间差异值
2.区域因素。 ——资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 评估值＝参照物价格＋区域差异值
成本法 市场法 收益法 收益途径
未来 评估基准日
成本途径
过去
市场途径
资产评估方法体系
市场法 直接比较法 单一因素 间接比较法 多项因素 类比调整法
价 格 指 数 法
定 基 环 比
成本法 评估值 =重置 成本× 成新率 评估值=重置 成本-实体性 贬值-功能性 贬值-经济性 贬值
收益法
收 益 期
折 现 率
其中：若干因素存在差异
①市场售价类比法 ②价值比率法 • 成本市价法 • 市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估
（1）现行市价法
当评估对象本身具有现行市场 价格或与评估对象基本相同的参照 物具有现行市场价格的时候，可以 直接利用评估对象或参照物在评估 基准日的现行市场价格作为评估对 象的评估价值。
3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格 的影响。
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
评估值＝参照物价格市场、市场供求状况。 （2）交易条件：交易批量、动机等。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
评估值＝参照物价格＋交易情况差异值
5．个别因素。 ——主要包括资产的实体特征和质量。 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 评估值＝参照物价格＋个别因素差异值
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场； 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整 的。
第二章
资产评估的基本方法
【本章主要内容】
市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
【本章重点和难点】
【三种基本方法】市场法、成本法和收益法 • 【市场法】可比性的理解
类比调整法的运用等
• 【收益法】折现方法的理解和运用，
不要死记公式
• 【成本法】成本法的基本原理 参数的计算方法
资产评估基本途径和方法
（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
评估对象价值 ＝参照物成交价格× (评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值 ) =参照物成交价格×修正系数
其中：一个可比因素不一致
①现行市价法。 ②市价折扣法。 ③功能价值类比法。（线性；指数） ④价格指数调整法。（定基指数；环比指数） ⑤成新率价格调整法。
• 【习题1】 • 评估某拟快速变现资产，在评估基 准日与其完全相同的资产正常变现价为 20万元，经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为30%，求其快速变现资 产价值？
（3）功能价值类比法
①定义： 以参照物的成交价格为基础，考虑 参照物与评估对象之间的功能差异进行 调整来估算评估对象价值的方法。 功能指的是生产能力，生产能力越 大，则价值就越大。