第三章资产评估的基本方法成本法
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
资产评估-成本法
资产评估-成本法一、引言资产评估是市场经济中不可或缺的一环，其目的是估算某项资产在当前市场条件下的价值。
成本法是资产评估的常用方法之一，它通过估算资产的重置成本，并考虑资产的功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的现值。
本文将详细阐述成本法的适用范围、操作步骤、优势与局限性，以及与其他评估方法的比较，最后提出实际应用中的注意事项和结论。
二、成本法的适用范围成本法主要适用于那些市场条件稳定、可获取充足市场信息，且重置成本可准确计量的资产。
例如：建筑物、机器设备等固定资产。
当资产具有较新的状态或较少的使用磨损时，成本法能够提供一个相对准确的评估结果。
三、成本法的操作步骤确定重置成本：重置成本是指重新购置或建造全新资产的代价，包括物质成本、人工成本、税费等。
确定实体性贬值：实体性贬值是指资产在使用过程中因物理磨损导致的价值减少。
通过比较资产的新旧程度、使用状况等，可以估算实体性贬值。
确定功能性贬值：功能性贬值是指由于技术落后、功能不足等原因导致的资产价值减少。
这需要对资产的功能进行评估，并比较其与当前市场标准。
确定经济性贬值：经济性贬值是指由于外部因素如需求减少、政策变化等导致的资产价值减少。
这需要对外部环境进行深入分析，以准确评估经济性贬值。
计算评估价值：将重置成本减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，即可得到资产的评估价值。
四、成本法的优势与局限性优势：成本法基于资产的重置成本进行评估，具有客观性和可验证性；适用于大多数固定资产的评估；能提供详细的资产信息。
局限性：成本法无法考虑资产的所有潜在价值，如品牌价值、地理位置优势等；对于严重过时或技术落后的资产，重置成本可能无法准确计量；对于使用中的资产，功能性贬值和经济性贬值的估算可能存在较大不确定性。
五、与其他评估方法的比较与市场比较法比较：市场比较法通过比较类似资产的市场价格来评估资产价值。
成本法与市场比较法的区别在于前者基于资产的重置成本，而后者基于类似资产的市场价格。
资产评估基本方法
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
×(1+4.8%) ×100%
= 200,000×191%
= 382,000(元)
（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有
全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
解：
直接成本＝50000＋100＋800
＝51，800（元）
间接成本＝500×0.8 = 400(元)
重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： XX=:环(1+比a1价) ×格（变1动＋指a2）数…(1+an) ×100% an:第n年环比价格指数
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法
1 第三章资产评估的基本方法1．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（ A A A ））。
A ．资本化率越高，收益现值越低B. B. 资本化率越高，收益现值越高资本化率越高，收益现值越高C. C. 资产未来收益期对收益现值没有影响资产未来收益期对收益现值没有影响D. D. 资本化率和收益现值无关资本化率和收益现值无关2．某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为1010％，则评估值为（％，则评估值为（ C C ））。
Ａ．Ａ．1010万元 B B．．61.446万元万元 C C C．．100万元万元 D D D．．25.937万元3．折现率本质上是（．折现率本质上是（ A A A ））Ａ.期望投资报酬率Ｂ.无风险报酬率Ｃ.超额收益率Ｄ.风险报酬率4．某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用外墙粉刷费用5万元。
若近期房产价格平稳，则公司转让该房产的转让价格应为（转让该房产的转让价格应为（ A A A ））。
A.100万元 B.103万元 C.105万元 D.108万元5．运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（个以上参照物的目的是（C C C ））。
A.A.使参照物具有可比性使参照物具有可比性使参照物具有可比性 B. B. B.便于计算便于计算C.C.排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性D. D. D.避免张冠李戴避免张冠李戴6. 6. 某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为（ B ）。
Ａ．Ｐ－ＲＢ．Ｒ－ＰＣ．Ｐ＋ＲＤ．无法确定7．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（ D D D ））。
资产评估-成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
2、实体贬值的估算
（1）观察法
——也称成新率法，由相关专业技术人员对被估 资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要 的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护 、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基 础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估 资产实体贬值的方法
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
成本法的基本概念和理论依据
1、概念
——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重 置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评 估值的一种评估方法
2、理论依据
➢ 资产的价值不会超过目前条件下重置该
资产的费用支出
评估值的上限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费
被估资产实体贬值
重置成本 预计残值 总使用年限
实际已使用年限
➢ 变形公式
经济 耐
用年
被估资产实体贬值
重置成本
实际已使用限年限 实际已使用年限尚可使用年限
➢ 关于成新率
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于尚可使用年限 ——由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 ➢ 关于实际已使用年限 ——指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：
资产评估-成本法
资产评估-成本法资产评估是指对企业资产进行评估和估值的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍资产评估中的成本法，包括其定义、原理、应用范围、优缺点以及实施步骤。
一、成本法的定义1.1 成本法是指根据资产的历史成本来确定其价值的评估方法。
1.2 在成本法中，资产的价值是由其购买或者建造成本决定的，不考虑市场价格或者未来现金流量。
1.3 成本法适合于那些市场价格不明确或者没有相关市场数据的资产。
二、成本法的原理2.1 成本法的核心原理是资产的价值等于其历史成本减去折旧和摊销的金额。
2.2 根据成本法，资产的价值应该是能够重现该资产的成本，而不是根据市场价格或者其他因素确定。
2.3 成本法认为，资产的价值应该与其成本相一致，不受市场波动或者其他外部因素的影响。
三、成本法的应用范围3.1 成本法主要适合于固定资产、无形资产和长期投资等具有明确成本的资产。
3.2 成本法常用于企业财务报表编制、资产重组、企业评估等方面。
3.3 成本法还可以用于确定资产的折旧、摊销和减值准备等会计处理。
四、成本法的优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，能够提供稳定的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的市场价值和未来现金流量，可能导致资产价值被低估。
4.3 成本法在评估资产时，需要准确掌握资产的历史成本和折旧情况，否则容易浮现误差。
五、成本法的实施步骤5.1 确定资产的历史成本，包括购买成本、建造成本等。
5.2 计算资产的折旧和摊销金额，确定资产的净值。
5.3 根据资产的净值和折旧情况，确定资产的最终价值。
总结：成本法是一种常用的资产评估方法，通过对资产的历史成本和折旧情况进行评估，确定资产的价值。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，需要根据具体情况选择合适的评估方法，确保评估结果准确可靠。
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采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。
该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新 重置成本。
1、 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现 行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、 价格和费用水平进行核算，这样求得的成本 称为（ ）。
A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本
1.重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
实例：课本 P63，【例2-24】 功能系数法计算的一般是更新重置成本
随堂习题
1、已知某类设备的价值与功能之间存在线性 关系，重置类似全新机器设备一台，其价值 为4万元，年产量为4000件，现知被评估资 产年产量为3000件，则其重置成本为（A ）
A．3万元
B．4万元
C．3至4万元 D．无法确定
要求：计算该机床2009年的重置成本 。
重置成本计算（价格指数法）
时间
投资 费用 (万元)
物价 指数 （%）
至2009年物价变 动指数 （%）
2004
16
1.05 1.60/1.05=1.52
2006
4
1.28 1.60/1.28=1.25
2008
2
1.35 1.60/1.35=1.19
2009
1.60
解题思路： 4×3000÷4000 =3
随堂习题
2、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生 产线。经调查，市场现有类似生产线成本为 25万元，年产量为15万件。如果规模经济指 数为0.7时，该设备的重置全价为（ D）
பைடு நூலகம்
1.60/1.60=1
合计
重置 成本
（万元）
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38
31.7
❖ 注意问题： 物价价格法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因 素，因而确定的是复原重置成本
3.功能价值类比法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本 法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备 的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元， 安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工 成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 请评估重置成本。
❖ 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器 设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂 费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不 考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重 置成本为：
（1）生产能力比例法（功能价值法） 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 ＝ 参照物 重置成本 重置成本
被估资产生产能力 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的＝ 参照物 重置成本 重置成本
被估资产生产能力 参照物生产能力
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。
❖ （1）被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态
❖ （2）被评估资产的实体特征、内部结构及其 功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。
❖ （3）被评估资产必须是可以再生的，或可以 复制的。
❖ （4）应当具备可利用的历史资料。 ❖ （5）被评估资产必须是随着时间的推移，具
有贬值特性的资产。
重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
实例：课本 P61，【例2-21】
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验 资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价 为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的 调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上 涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本 占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本含义
（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗（贬值）
实体性 功能性 经济性
基本公式：
被评估资产评估值 ＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
二、成本法的基本前提
（一）重置成本及其计量
△ 相同点：均采用现行价格和费用计算。 △不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。
△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成
本）。
单项选择题
2.价格指数法
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将 被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法。
（1）定基价格指数
被估资产＝ 资产的 重置成本 历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比价格变动指数
实例：课本 P62，【例2-22】、【例2-23】
例题3：某机床于2004年购置安装，账面原值为 16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万 元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。 若定基价格指数（设基准年为2003年）分别为： 2004年1.05，2006年1.28，2008年1.35，2009 年1.60。
（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万 元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本
＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率