收益法评估
收益法评估
收益法评估
收益法评估是项目评估中一种重要的方法，用于衡量一项投资的预期报酬率及其风险。
收益法评估不仅可以用于企业投资决策，而且可以用于政府投资决策。
收益法评估有助于企业投资决策者确定投资成本，同时也帮助政府有效地分配资源。
收益法评估的基本原理是，在投资者投资之前，投资者将预期的收益率和投资成本进行比较，以确定是否值得进行投资。
如果预期收益率大于投资成本，则可以判断此投资有利可图，反之则认为此投资不利可图。
由于收益法评估强调投资者期望的报酬率，所以被认为是一种贴近实际情况的评估方法。
收益法评估依赖于多种因素，包括企业投资者的风险偏好和对项目未来的预期，以及市场上的投资机会成本。
如果企业投资者拥有较高的风险偏好，那么他们可能会愿意接受更高的报酬率，因此可能会接受更加有利可图的投资。
如果企业投资者对项目未来的收益率具有较低的预期，则他们可能会接受较低的报酬率。
市场上的投资机会成本也会影响项目投资者的预期收益率。
收益法评估也可以用来评价政府投资项目，由于企业投资者和政府投资者的投资目标是不同的，因此，收益法评估的方法也有所不同。
企业投资者关注的是获得最大收益，而政府投资者关注的是为社会带来最大收益。
政府投资项目的收益法评估主要是以降低社会成本和增加社会收益为指导思想的。
具体的考虑因素包括社会经济效益、社会文化效益、社会生态效益和政府投资经营管理效率等。
总之，收益法评估是一种重要的项目评估方法，无论是企业投资者还是政府投资者，都可以采用此方法来衡量项目的风险和投资回报。
只有有效地运用收益法评估，才能使投资更有利可图，同时帮助投资者有效地管理风险。
收益法评估资产的基本程序和基本参数
收益法评估资产的基本程序和基本参数采用收益法进行评估，其基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；第五，分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。
1、收益额资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
2、折现率和本金化率（1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
（3）本金化率与折现率在本质上是相同的。
习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。
折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。
（5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。
3、收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
收益法评估的说明11【精选文档】
收益法评估的说明一、企业概况介绍该部分内容详见关于进行资产评估有关事项的说明。
二、评估方法介绍(一）评估方法介绍1。
采用收益法评估的工作程序本次收益法评估工作主要按以下工作程序进行：①搜集资料根据委估企业特点和评估作价的要求搜集评估所需资料。
②分析测算根椐所搜集到资料进行分析和判断，结合国内经济发展和行业及委估企业的分析进行相关数据的分析判断。
③确定折现率根据项目所适用的计算模型及评估师搜集的资料分析确定折现率.④计算现值根据预测的收益额和确定的折现率计算现值。
2。
收益法评估的主要参数选取运用收益法评估企业价值时所涉及的主要参数为：收益额、折现率和收益期限。
收益额的选取：本次评估中为避免因企业执行不同具体会计政策而产生对财务报表利润的影响，结合本项目的特点及评估模型，评估师采用国际上通常的测算公司现金流的方法来确定企业未来经营中的收益额.本次评估采用分段法对企业的现金流进行预测.即将企业未来现金流分为明确的预测期期间的现金流和明确的预测期之后的现金流。
各年的公司现金流量按以下公式进行预测:公司现金流量(Ri)=息税前利润（1-税率）+折旧费用+摊销费用—资本性支出-营运资本变动。
折现率（ｒ)的选取：折现率，亦称贴现率，是用以将企业的未来收益还原(或转换)为现在价值的比率。
可见，折现率的实质是一种投资报酬率.投资者所要求的报酬可分为两部分。
一为投资者的无风险报酬，相当于购买国库券或政府债券的利息，其报酬称为无风险利息率。
二为投资者的风险溢价(或称风险价值），即投资者冒着不能按时收回本金和利息的风险所要求的补偿，其报酬率称为风险报酬率。
这些风险包括经营风险、财务风险和行业风险。
此外，通货膨胀使得投资者实际报酬率降低.因此，折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率＋通货膨胀率收益期限的确定：本次预测收益期按特许经营协议经营期限50年计.3。
本次评估所采用的计算公式企业价值的计算公式为：股东权益全部价值=预计未来现金流量现值+非经营性资产—有息债务公司现金流现值的测算：本次评估采用分段法对企业的现金流进行预测.即将企业未来现金流分为明确的预测期期间的现金流和明确的预测期之后的现金流.公司现金流现值的计算公式如下：p=Σ［Pi×(1+r)—i]+（Pn/r）×（1+r）—n式中：p为公司现金流现值；Pi为第i年公司现金流；Pn为第n年的公司现金流;i为明确的预测年期（2010年至2049年）;r为年折现率；Pi=息税前利润（1-税率)+折旧费用+摊销费用（三）重要前提及限定条件(一）在未来可预见的时间内企业按提供给评估师的可行性研究报告预测模式进行发展，生产经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现。
收益法的评估思路
资产评估
知识点4 收益法的评估思路
⏹学习本知识点，应当理解收益法的含义、理论
依据，掌握收益法的前提条件、适用范围。
●什么是收益法
●收益法的理论依据
●收益法的前提条件
●收益法的适用范围
一、什么是收益法
一、什么是收益法
⏹收益法是将评估对象的预期收益按一定的折现
率这算为现值，从而确定评估对象价值的一种评估方法。
●评估对象价值=评估对象预期收益的现值
二、收益法的理论依据
二、收益法的理论依据
⏹收益法的理论依据是预期收益原理。
●买方愿意支付的价格≤资产预期收益现值●卖方愿意接受的价格≥资产预期收益现值●评估：资产预期收益现值→买卖双方接受
三、收益法的前提条件
三、收益法的前提条件⏹资产的预期收益可以预测⏹资产的折现率可以预测⏹资产的收益期限可以预测
四、收益法的适用范围
四、收益法的适用范围
⏹凡是满足上述三个条件的资产都适用
⏹收益法通常适用于收益性房地产、金融资产、
无形资产、企业价值等资产评估。
谢谢聆听！T H A N K S。
收益法评估
收益法评估收益法评估，也称为投资评估，是指一个投资者如何估计投资收益和潜在风险。
收益法评估旨在使投资者能够在进行投资前充分了解投资所涉及的收益和风险，因而能够做出明智的投资决定。
它也可以被认为是以不同的方式进行投资的一种结构化方法。
收益法评估有助于投资者更好地了解投资目标、定义投资时机以及识别投资机会。
它还可以帮助投资者识别风险因素。
收益法评估首先确定一项投资的期望及其风险。
这可能是金融投资，如股票市场投资；它也可能是非金融投资，如投资房地产等。
收益法评估的基本思想是，投资者要回报他们的投资远超过他们的投资成本。
投资者从投资从中得到的任何收益必须被折算为一段时间内的折现现金流，而对于投资收益的元素，投资者必须计算出它们所暴露于风险的可能性。
其中，投资者必须计算出其投资在不同时期的收益加权折现现金流，以便估计实际投资收益。
同时，收益法评估还将考虑其他影响投资收益的因素，如投资市场的发展趋势、行业竞争格局、经济形势及政策因素等。
此外，投资者还需要考虑不同类型的风险，以便计算出期望的报酬。
在识别这些风险因素时，投资者必须考虑投资收益的可能性，以及它们可能带来的不同结果的可能性。
收益法评估是一种重要的投资策略，可以帮助投资者实现目标并对投资行为作出正确的决策。
它可以帮助投资者识别投资机会，评估投资风险，决定投资收益，评估投资机会的可行性，并决定投资机会的优先级。
收益法评估还有助于投资者更加明智地管理投资组合，从而在投资组合中获得最大回报，同时还降低投资风险。
总而言之，收益法评估是投资行为的重要组成部分，可以使投资者得到有效的投资决策和可靠的投资收益。
它可以帮助投资者确定期望的投资收益，扩大投资机会，评估投资风险，调整投资组合，并减少投资风险。
因此，收益法评估是投资者准确识别投资机会、实现投资目标和获得投资收益的有力工具。
收益法评估公式解析
收益法评估公式解析作为一种普遍被采用的企业估值方法，收益法已经成为了众多投资者关注的焦点。
而在估值的过程中，收益法的评估公式是其中最为重要的环节之一。
下面我们将对该公式进行解析，希望能够对您的投资指导起到一定的帮助。
一、收益法概述收益法是将企业的未来现金流量折现为现值。
这一方法主要是基于企业能够为投资者带来的未来收益来评估其真实价值。
在评估过程中，我们首先需要进行将未来的现金流量进行预测，然后利用折现率将现金流量转化为现值，最后再将所有现值加和，得出最终的估值结果。
二、收益法评估公式收益法的评估公式可以表达为：PV = CF/ (1+r) ^ t其中，PV代表现值，CF代表未来现金流量，r代表折现率，t代表时间。
这个公式深刻表达了未来现金流量的折现对企业价值的影响。
在未来现金流量相同的情况下，随着折现率的上升，企业的估值也将随之一同下降。
这就告诉我们，折现率是影响企业估值的关键因素之一，其他因素如未来现金流量的变化等也会产生很大的影响。
三、影响折现率的因素在收益法的评估中，我们所采用的折现率并不是固定不变的，而是受到许多因素的影响。
其中最为重要的三个因素为：1.市场利率市场利率是指企业借贷资金所需支付的利率。
通常情况下，企业借贷利率越高，其折现率也会越高，反之亦然。
在某些市场条件下，市场利率还可能受到政策等因素的影响。
2.风险溢价风险溢价是指投资者为了承担企业的风险而要求的溢价。
在风险越高的企业中，投资者所要求的风险溢价也会越高，进而导致折现率的上升。
3.企业风险水平企业风险水平是指企业赢利能力的变动范围以及未来现金流量的不确定性。
一般来说，风险越大的企业，其未来现金流量的不确定性也会越来越大，从而导致其折现率的上升。
四、总结综上所述，收益法评估公式实际上已经成为了现代企业估值的基石之一。
在该公式的帮助下，投资者可以快速了解企业价值，并进行合理的投资决策。
然而，本文也希望投资者可以注意到，折现率并非一成不变，而是受到多种因素的影响，在估值的时候要做到全面考量，使得企业的价值能够得到更加准确的评估。
评估收益法的计算公式
知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。
其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。
通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。
如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。
1。
收益法评估
收益法评估收益法评估，又称投资回报分析或财务评估法，是一种常用的投资分析方法，主要用于分析项目或公司的财务收益情况，以确定投资价值。
它从利润产出、收益风险和投资期限等多个方面进行分析，判断投资是否值得进行，以此来确定投资价值，是企业管理人员进行投资决策的重要依据。
收益法评估主要通过计算项目的预期收益和投资价值，从数量上衡量投资的有效性。
预期收益可以根据项目的收入和支出、收益的可预见性、投资的期限、成本的可变性等来确定。
项目的投资价值一般是指项目的未来净现值，根据不同的评估指标分析，预期的投资价值是一个重要参数，可以用于分析项目的经济效益及风险收益。
除了计算项目的投资价值之外，收益法评估还对评估对象进行分析，识别项目的投资潜力和风险暴露。
这些分析能够从长期、以财务为中心的角度看待投资，可以帮助企业管理者增加财务战略的透明度，识别投资风险，确定未来发展空间。
收益法评估是投资决策非常重要的一部分，能够让企业对投资回报进行准确定量分析，减少投资失误，把握投资机遇，实现可持续发展。
同时，收益法评估也是分析项目财务性质及相关市场活动的有效工具，也是评估项目收益风险的重要实践，能够帮助企业在投资决策中实现稳健的财务管理。
收益法评估的基本原理是企业的经济价值应当与其预期的投资回报水平相一致，以确保投资是可以创造价值的。
收益法评估以投资价值取代市场价值，其中的预期收益可以是总额型的、增长型的，也可以是现金流型的。
当项目成功实施之后，预期收益可分成净现值与内部收益率，也可以分成现金流收益率与无风险报酬率。
而根据资金成本而定的期望报酬率必须高于成本，即项目应具有良好的收益。
收益法评估是投资决策过程中十分重要的一个环节，通过对投资项目的财务价值进行综合评价，能够让投资决策更加合理且更具参考性，为企业的发展带来更多的有效资源。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。
我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性”。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。
对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。
因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。
通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。
空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。
契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。
一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
三、利息是否应作为总费用扣除传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。
正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。
因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。
因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：净现金流入量=资本产出+资本回收式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P （1+r）=P+Pr由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。
1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。
2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。
3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。
当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。
2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。
3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。
4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。
其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限五、总费用中应考虑的税费项目我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。
1.对于单纯的土地租赁。
根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
2.对于出租性、经营性房地产。
根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
3.对于生产性房地产（企业）。
应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。
在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。
六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
1.日常性小维修。
发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。
其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）2.大维修费用。
发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。
但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。
因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
八、资本化率的确定方法在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。
假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIR R<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。
在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。
3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。
即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。
因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。
具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。
假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。
利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.九、房地产收益年限的确定对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
1.当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用权到期时间-估价时点的时间建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限；对于评估对象为建筑物或房地合一的情况，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。