土地使用权评估说明
土地使用权评估操作规范协议(2024版)
土地使用权评估操作规范协议(2024版)本合同目录一览1. 评估范围与目的1.1 土地使用权的评估范围1.2 评估土地使用权的目的2. 评估依据与标准2.1 评估土地使用权的依据2.2 评估土地使用权的标准3. 评估流程与方法3.1 评估土地使用权的前期准备3.2 评估土地使用权的具体流程3.3 评估土地使用权的方法4. 评估人员的职责与要求4.1 评估人员的职责4.2 评估人员的资质要求5. 评估结果的认定与公布5.1 评估结果的认定5.2 评估结果的公布6. 评估费用的承担6.1 评估费用的计算与支付6.2 评估费用的承担方7. 评估过程中的争议解决7.1 评估过程中的争议类型7.2 争议解决的途径与方法8. 评估结果的应用与效力8.1 评估结果的应用范围8.2 评估结果的效力期限9. 合同的变更与解除9.1 合同变更的条件与程序9.2 合同解除的条件与程序10. 违约责任与赔偿10.1 违约行为的认定10.2 违约责任与赔偿方式11. 保密条款11.1 保密信息的范围与内容11.2 保密信息的保护措施与期限12. 合同的生效、履行与终止12.1 合同的生效条件12.2 合同的履行期限与方式12.3 合同终止的条件与程序13. 争议解决的方式与地点13.1 争议解决的方式13.2 争议解决的地点14. 其他条款14.1 合同的修改与补充14.2 合同的解除与终止第一部分：合同如下：第一条评估范围与目的1.1 土地使用权的评估范围本协议所评估的土地使用权范围包括但不限于甲方持有的全部土地使用权，具体地块、面积、用途等详见附件一。
1.2 评估土地使用权的目的第二条评估依据与标准2.1 评估土地使用权的依据本评估依据国家相关法律法规、土地使用权登记资料、实地勘察报告、市场交易数据等资料进行。
2.2 评估土地使用权的标准本评估将遵循公平、公正、客观、合理的原则，采用市场比较法、收益还原法、成本法等方法，结合土地所在地的经济状况、市场需求、行业发展趋势等因素，综合评定土地使用权价值。
怎么给租赁土地使用权估价
怎么给租赁土地使用权估价农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
以下是小编今天为大家精心准备的：怎么给租赁土地的使用权估价。
欢迎阅读和参考!怎么给租赁土地使用权估全文如下：国有承租土地使用权的价格评估1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。
2.其次，评估土地年市场租金。
市场租金=50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。
3.第三，评估土地的盈余租金。
盈余租金=市场租金-合同租金(即租赁合同中确定的租金)。
4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。
地价=盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。
式中的5为剩余土地使用年期。
集体土地租赁权思路为：1.首先评估出集体土地使用权的地价。
采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。
建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。
2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。
3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
4.第四，计算地价，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,4"。
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)第9.1.2条第(3)款规定：承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。
租赁土地使用权如何进行估价？1、估价依据：租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
资产评估说明及结论分析范文
资产评估说明及结论分析范文一、评估说明(一)关于土地使用权W国用(xx)字第157号的评估1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，根底配套设施完善，周边环境良好。
2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数(1)基准地价：依据W市土地管理局xx年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规那么的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。
(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域xx年以来地价变化的调查分析，从xx年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。
(3)个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积 1 较大 1.3 形状 1 多边形0.9 地势 1 平坦 1.2 地质 1 一般 0.8 一般 1 适宜 1 临街深度 1 宽 1 进深度 1 一般 1 合计 7 7.2 个别因素修正系数=7.2÷7=1.03(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。
(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。
(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元3、重置本钱法公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金(1)土地取得费：A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法是指对土地使用权进行评估的一种方法。
土地使用权是指土地所有权人根据法律规定，对土地的利用权。
土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的一种方法，是土地利用和管理的重要工作之一。
土地使用权评估可以对土地使用权的价值进行准确的估算，为土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策提供参考。
土地使用权评估的方法多种多样，可以根据不同的目的和要求选择合适的评估方法。
常用的土地使用权评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折现法等。
其中，市场比较法是最常用的一种方法，它是通过对类似土地使用权的市场交易进行比较，来确定土地使用权的价值。
收益法则是通过对土地使用权所产生的现金流进行估算，来确定土地使用权的价值。
成本法则是通过对土地使用权所需的成本进行估算，来确定土地使用权的价值。
折现法是将未来的现金流折现到现在，来确定土地使用权的价值。
除了以上几种常用的评估方法之外，还有一些新的评估方法正在被开发和研究，例如基于GIS技术的土地使用权评估方法、基于机器学习的土地使用权评估方法等。
这些新的评估方法可以更好地利用数据和信息技术，提高土地使用权评估的效率和准确性。
总之，土地使用权评估方法是土地利用和管理的重要工作之一，它对土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策有着重要的作用。
在实际应用中，需要根据不同的目的和要求选择合适的评估方法，并结合实际情况进行综合分析和判断。
土地使用权评估操作规范协议(2024版)版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX土地使用权评估操作规范协议(2024版)版本合同目录一览1. 土地使用权评估操作规范1.1 评估目的与原则1.2 评估范围与内容1.3 评估方法与流程2. 双方权益与义务2.1 甲方权益与义务2.2 乙方权益与义务3. 评估费用与支付3.1 评估费用标准3.2 费用支付方式与时间4. 评估结果与报告4.1 评估结果的出具4.2 评估报告的内容与格式4.3 报告的交付与使用5. 保密与信息披露5.1 保密义务5.2 信息披露条件与方式6. 争议解决与法律适用6.1 争议解决方式6.2 适用法律7. 合同的生效、变更与终止7.1 合同生效条件7.2 合同变更条件7.3 合同终止条件8. 其他约定8.1 甲方提供的资料8.2 乙方的工作时间与地点8.3 违约责任9. 合同的附件9.1 附件一：土地使用权评估委托书 9.2 附件二：评估费用明细表9.3 附件三：评估报告交付时间表10. 双方签字盖章10.1 甲方签字盖章10.2 乙方签字盖章11. 合同签订日期12. 合同的有效期13. 合同的副本13.1 甲方副本13.2 乙方副本14. 合同的邮寄地址与联系方式14.1 甲方邮寄地址与联系方式14.2 乙方邮寄地址与联系方式第一部分：合同如下：第一条土地使用权评估操作规范1.1 评估目的与原则评估目的是为了准确、公正地评估甲方土地使用权的市场价值，为甲乙双方提供决策依据。
评估工作应遵循独立、客观、公正、科学的原则，确保评估结果的真实性和有效性。
1.2 评估范围与内容评估范围包括甲方拥有的土地使用权及其附属建筑物。
评估内容包括土地使用权的市场价值、土地开发潜力、土地用途变更可能性等方面。
1.3 评估方法与流程第二条双方权益与义务2.1 甲方权益与义务甲方应提供土地使用权及相关资料，包括但不限于土地使用权证、土地规划文件、建筑物资料等。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
国有土地出让使用权价值估价报告范本(word档)
土地估价报告项目名称：XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估受托估价单位：XX资产评估XXX土地估价报告编号：提交报告日期：2013年3月20日第一部分土地估价报告摘要一、估价项目名称XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估二、委托估价方：XX轻工科学研究所有限责任公司三、受托估价方受托估价机构：XXX资产评估XXX估价机构资质级别： B级资质证书编号：B200415023法定代表人：李华四、估价目的为委托方向呼和浩特金谷农村合作银行申请抵押贷款提供参考依据。
五、估价基准日2013年3月16日六、估价作业日期2013年3月16日至2013年3月20日七、地价定义根据现场勘察和委托方提供的资料，估价对象的实际开发程度为宗地外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），宗地内场地平整。
估价对象地类用途为科研用地，现状用途为科研用地，本次估价设定用途为科研用地，土地使用权类型为出让。
故此次估价对象的国有出让使用权价格是指在估价基准日2013年3月16日，现状利用条件下设定的开发程度为宗地外基础设施水平达到“七通”，宗地内场地平整条件下，土地剩余使用年限商业至2055年04月13日，国有出让土地使用权价格。
八、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和基准地价修正法进行估价，并在综合分析影响土地使用权价值因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的土地使用权在估价时点的评估价值如下：土地用途：科研用地使用权类型：出让开发程度设定：七通一平土地使用权面积：19654.4平方米土地使用权总价: 65429498元人民币大写：陆仟伍佰肆拾贰万玖仟肆佰玖拾捌元整折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米=29.48亩每亩单价: 2219454元九、土地估价师：姓名土地估价师证书号程建 2004150021•李华 2006150012XXX资产评估XXX2013年3月20日第二部分估价对象界定一、委托估价方XX轻工科学研究所有限责任公司二、估价对象估价对象为XX轻工科学研究所有限责任公司拥有国有出让科研用地，宗地位于新城区海东路南，土地使用权面积为19654.4平方米，地类用途为科研用地。
土地使用权评估说明
一、土地使用权评估说明(一)评估对象概况及影响地价的因素说明纳入本次评估范围的土地使用权是广州市塑料工业股份有限公司所使用的，位于广州市海珠区燕子岗南路50号工业区的土地，土地登记用途为工业用地，使用权类型为出让用地，终止日期为2054年11月2日，使用权面积18,451.00平方米。
地上建有厂房等建筑物，建筑面积共7926.4平方米。
1.个别因素分析评估对象位于广州市海珠区燕子岗南路50号工业区的土地，附近多为工厂，所在区域各项配套条件一般，对外交通较便捷。
2.区域因素分析(1)地理位臵广州市海珠区燕子岗处于海珠区古称“江南洲”，位于广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。
海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。
全区面积90.45平方公里，总人口123.73万，辖内有18条行政街。
海珠区有着得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位臵优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。
海珠区历史悠久，人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯至距今2000多年前的东汉时期。
区内遗迹旧址、名人故居和和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴。
海珠区是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。
区内河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。
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中天衡平评字[2010]第 049 号
土地使用权评估说明
一、评估范围概况
本项目的评估范围为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州科学城的两
块土地，具体如下表：
序号 名称 设定用途 剩余使用年限
详细状况
宗地位于科学城南翔二路南侧，开发程度为“六通
一平”：“六通”指“通上水、通路、通电、排雨
北京中天衡平国际资产评估有限公司
[4.1C]-1
土地使用权评估技术说明
三、评估基准日 2010 年 4 月 30 日
中天衡平评字[2010]第 049 号
四、地价定义
本次评估的地价是指广东省粤晶高科股份有限公司使用的下表列示土地，
于评估基准日2010 年 4 月 30 日在下表列示的评估设定条件下的国有土地使用
46.67 水、排污水、及通讯”，“一平”指宗地内平整。
宗地已经规划建设两栋宿舍楼，总建筑面积
11,461.2平方米，但目前尚未进行开发建设。
二、评估依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》； 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》； 4. 《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》； 5. 《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001)； 6. 《广州市土地级别及基准地价标准》； 7. 委托方提供的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《国有土地使用权 出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程报建审核书》等产权证明文 件及其他有关文件； 8. 本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。
根据本项目的评估目的，本次评估需评估待估宗地在评估基准日开发现状 下的价格，故本次评估所设定的土地开发程度为评估基准日实际开发程度。
五、评估对象描述
(一)待估宗地 A： 1. 土地登记状况 (1) 土 地 位 置 ： 广 州 市 高 新 产 业 开 发 区 科 学 城 南 翔 二 路 10 号 （KXCN-B1-2 地块）； (2) 土地来源及其变革：国有出让； (3) 土地权属性质：国有； (4) 地籍图号：不详；
北京中天衡平国际资产评估有限公司
[4.1C]-3
土地使用权评估技术说明
中天衡平评字[2010]第 049 号
目前宗地已经建成一期厂房及配套建筑总建筑面积 13,973.77 平方米，二 期开发建设的厂房建筑面积 24,978.7 平方米基本完工。其中一期的厂房为框 架结构三层建筑，外墙贴外砖墙，内墙为彩钢板夹芯板，装配铝合金门窗（防 火门），生产区吊铝合金天棚，地面刷硬化地胶漆，配有两台货物电梯，建筑 面积约平方米；办公区也为框架三层，正面安装铝合金幕墙，装配铝合金门 窗（木门），铝合金吊顶，地面贴抛光砖，建筑面积月平方米。该建筑物均建 成于 2006 年，保养较好。在建工程为二期的生产厂房，为单栋框架 3 层的生 产车间，建筑面积 24978.7 平方米。外墙贴外砖墙，正面为玻璃幕墙，装配铝 合窗，至评估基准日，已完成主体工程、外墙装饰工程、门窗、室内水电、 消防等工程，尚未进行内部装修。
权价格。
待估宗地名称、地址 厂区土地
宿舍区土地
实际用 途
工业
住宅
实际开发 设定土地 设定用途 设定开发 利用条件 剩余使用年限程度Fra bibliotek取得方式
程度
六通一平 出让
工业
同实际开 发程度
现状利用
43.42
六通一平 出让
住宅
同实际开 发程度
现状利用
46.67
待估宗地于评估基准日的实际开发程度已达“六通一平”。“六通”是指宗 地红线外市政基础设施达到通上水、通排雨水、通排污水、通电、通讯、通 路。“一平”是指宗地红线内土地平整。宗地红线内除排水设施外，各种水电 设施投资在建（构）筑物中评估。
北京中天衡平国际资产评估有限公司
[4.1C]-4
土地使用权评估技术说明
北京中天衡平国际资产评估有限公司
[4.1C]-2
土地使用权评估技术说明
中天衡平评字[2010]第 049 号
(5) 宗地号：不详； (6) 土地用途：工矿仓储用地； (7) 土地面积：29,809.00m2； (8) 四至：东至南云一路，南临山丘，西至泽鸿电子公司用地，北临南 翔二路； (9) 土地等级：属广州市 4 级工业用地； (10) 国有土地使用证：编号“06 国用第用 05000019 号”，登记时间 2006 年 12 月 1 日。 2. 土地权利状况 (1) 土地所有者：国有； (2) 土地使用者：广东省粤晶高科股份有限公司； (3) 共有土地使用状况：全部自用； (4) 他项权利状况：评估对象未设定抵押权、担保权、租赁权等他项权 利； (5) 土地使用权取得方式：以出让方式取得，至评估基准日剩余使用年 限为 43.42 年； (6) 宗地使用的特殊规定：建设生产厂房及附属设施，不得建设员工宿 舍。 3. 土地利用状况 (1) 土地基础设施状况 宗地外基础设施条件：已达“六通”，即宗地红线外市政基础设施达到通 上水、通排雨水、通排污水、通电、通讯、通路。 宗地内土地平整状况：宗地内土地基本平整。 (2) 土地利用状况：
(二)待估宗地 B： 1. 土地登记状况 (1) 土地位置：广州市高新产业开发区科学城南部二纵路以东 KWCN— E1—1； (2) 土地来源及其变革：国有出让； (3) 土地权属性质及其权属变更状况：国有； (4) 地籍图号：不详； (5) 宗地号：不详； (6) 土地用途：三类住宅用地； (7) 土地面积：5353.00m2； (8) 四至：东至明美公司宿舍，南临山丘，西至南云一路，北至南翔二 路； (9) 土地等级：属广州市 4 级住宅用地； (10) 国有土地使用证：编号“07 国用（05）第用 000058 号”，登记时间 2007 年 06 月 21 日。
A 厂区土地 工业
43.42
水、排污水、及通讯”，“一平”指宗地内平整。 目前宗地已经建成一期厂房及配套建筑总建筑面积
13,973.77平方米，二期即将完工的厂房建筑面积
24,978.7平方米。
宗地位于科学城南云二路东侧，开发程度为“六通
一平”：“六通”指“通上水、通路、通电、排雨
B 宿舍区土地 住宅