城乡建设用地增减挂钩的问题与对策

改革创新 , 挂钩优惠 。 现阶段的挂钩政策应该说具有很强 的操作性 , 但在有些方面还需完善 。一 是对拟实施的挂钩项 目在立项管理上要 更灵活一些 , 凡通过立项的挂钩项 目进 入储备库 , 实行指标管理 , 按照每年省 下达的挂钩周转指标规模 , 在储备库内 选择相应地块与建新地块组成项 目区允 许周转指标在储备库内核减 二是建新 地块的确定应允许有一定的弹性 , 只要 不突破规定范围都应允许 三是加大优 惠力度 , 使用挂钩周转指标实施土地征 收的 , 要在现有的基础上再免缴耕地 占 用税等省级政府有权减免的税费 , 以促 进挂钩工作的推进 。
体规划 、城镇总体规划 、镇村布局规 划 、产业布局规划 、重点基础设施建 设规划相衔接 。二是拆 旧建新地块的 选择要合规可行 , 拆 旧地块 要从规 划 、地类 、农民意愿 、整理难易程度 以及资金预算几个方面把好关 , 切实 做到所选地块百姓愿实施 、规划能实 施 、工程可实施 。建新地块要结合拆 迁安置 、基础设施建设 、产业发展等 方面确定区域和位置 。三是科学编制 挂钩项 目实施方案 , 明确项 目实施 的 具体 目标和方法步骤 , 落实经费筹措 途径和农村居 民点迁建方案 , 提 出挂 钩项 目实施的总体安排和分年度实施 计划 。
乡镇人 民政府具体负责挂钩项 目的实 沫抓妹险 比 贬沃
施。
市场运作 , 筹措资金 。 资金保障是实施城 乡建 设用地增 减挂钩项 目必须解决的瓶颈 , 仅依靠 政府 的投入显然是不现 实的 , 要 引入 市场化运作方式 , 多途径 、多渠道 、
二
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多举措来筹集资金 , 资金筹措模式主要 有 政府主导型 、市场主导型 、村集体 自主型等 。建议一是对挂钩周转指标实 行有偿使用 。可以将部分指标用于回报 率高的商业 、房地产项目上 , 用土地出 让收益来弥补挂钩费用 , 同时还应实行 挂钩指标有偿使用制度 , 凡使用挂钩指 标的单位必须交纳一定数额的指标有偿 使用费 。二是建立农村建设用地复垦专 项基金 , 专门用于挂钩复垦整理资金补 偿 , 其资金来源主要为使用挂钩指标征 地节省的规费 、新增建设用地使用费县 级返还 、耕地占用税县级留成 、耕地开 垦费结余等 。三是实行地区间挂钩指标 使用与归还挂钩 。可以在全市或全省范 围内 , 实行地区间挂钩指标使用与归还 挂钩 , 复垦整理潜力小的地区其挂钩指 标的归还可以由复垦整理潜力大的地区 承担 , 并由使用指标的地区给以相应的 经济补偿 。四是加大政府财政支持的力 度 , 各地要结合新农村建设 、重点工程 建设 、农业综合开发 、土地整理等工 作 , 实行资金整合 , 成果共享 , 以加大 资金投入支持的力度 。
政策支持 , 宣传到位 。 城乡建设用地增减挂钩工作是贯 彻落实党的十七届三中全会精神 , 促 进城乡统筹发展 、优化用地布局 、促 进节约集约用地和实现 “双保 ”目标 的重要举措 。要大力宣传 , 营造舆论 氛 围 , 让广大干部 、群众知晓增减挂 钩工作 , 理解 、支持增减挂钩工作 。 同时与新农村建设 、四川省金土地工 程综合整治等工作结合起来 , 制定相 关鼓励配套政策 。在现有政策基础上 加大对农民进城进镇购房 、就业 、就 学 、社会保障 、创业贷款等方面的优 惠支持力度 , 突 出激励导 向 , 鼓励 引 导农 民向城镇和中心镇集 中 , 挖掘农 村建设用地复垦整理潜力 , 合力推进 挂钩工作 。
重指标使用 , 轻实施管理 。 不少地方实施城乡建设用地增减 挂钩缺乏对该项工作的整体性考虑 , 只注重挂钩周转指标的使用 , 对实施 整理归还指标不够重视 , 给指标归还 带来 难 度 , 导致 不得 不 申请 指标 核 减。
资金缺 口大 , 保障不到位 。 挂钩需要投入的资金量非常大 , 主要 由政府主导 , 其拆 旧建新置换 出 来 的建 设用地 指标 能否获得预 期 的收 入 , 预算的资金是否合理 、是否及时 到位都具有一定 的风 险 。现阶段拆迁 安置的费用每户在几万至数十万元不 等 , 而每户宅基地整理后 的新增耕地 大约在 亩左右 , 使用该指标征收土地 每亩仅节约规费 万元左右 , 因其他 资金投入少 , 仅靠节约规 费是不能完 全解 决挂钩拆迁安置 以及土地复垦整
三 、城 乡建设用地增减挂钩存 在 的有 关问肠
规划欠科学 , 随意性较大 。
在 规 划 编 制 阶段 , 因时 间 比较 紧 , 不少地方没有深入调查分析 、论 证其可行性 , 规划的很多拆旧地块难 以实施 , 以至于需要频繁调整 。有的 地方在选择拆 旧地块时 , 与相关部门 沟通不够 , 规划拆 旧的地块刚整理 好 , 就被企业或新建道路占用 。
人文风貌与持续发展的原则 。 要按照可持续发展要求 , 从经济 、社 会 、生态环境 、文化等方面综合考虑 土地的利用 , 在城乡建设用地整理挂 钩项 目实施过程 中 , 要十分注重土壤 质量 的改 良 , 注重农村生态环境和农 业生产设施 的改善 , 保护生态环境 , 提高环境容纳能力 。同时要注重发扬 人文精神 , 要注意有选择地保 留民 族 、民俗等文化遗产和建筑 , 要充分 考虑农 民的意见和建议 , 坚持 以人 为 本 , 做到农村居 民点整理与文化建设 相统一 。
尊重民意与保障权益的原则 。 城乡建设用地整理的实施过程中 , 应按 照相关的法规以及土地利用总体规划的 要求 , 取得相关集体土地所有权人的同 意 , 充分尊重农民意愿 , 不搞强制拆 迁 , 切实维护农民个人 、集体经济组织 和其他有关个人 、单位的合法权益 。对 于因拆迁对农民或集体经济组织造成损 失的 , 要给以补偿 , 并且保证农民生活 水平不降低 。
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刚过完正月十五 , 大邑县韩场镇 兰田社区 社 , 村民们三三两两骑着 摩托车朝镇上赶 , 准备购买农具 , 为 春耕做准备 有 的在 田间忙活 , 除 草 、施肥 , 忙得不亦乐乎 。“我家有 多少地 , 有好大 , 在什么位置 , 现在 我心里清清楚楚 , 哪个也把我忽悠不 到 。以后要搞土地流转 , 我心头也有 底了 ”村民赵大姐高兴地说 。随着 城乡一体化的深入推进 , 土地不再是 农 民负担的象征 , 而是一种能够给农 民带来实在收益的生产资料 , 资产效 益不断显现 。建立 “归属清晰 、权责 明确 、保护严格 、流转顺畅 ”的现代 农村产权制度己经成为必然 。
主体不明确 , 认识不到位 。 城乡建设用地增减挂钩是一项全 新的工作 , 涉及面广 、政策性强 、资 金需求量大 。由于对存在的困难和问 题估计不充分 , 在实施过程中 , 存在 主体不明确 , 责任不落实 , 认识不到 位的情况 , 导致匆忙实施 , 并出现纠 纷和矛盾 , 造成增减挂钩项 目实施情 况不够理想的局面 。
明确主体 , 落实责任 。 挂钩工作是一项系统工程 , 必须 在政府 的领导下 , 多部 门合力推进 。 要按照国家关于 《城乡建设用地增减 挂钩试点管理办法 》的要求 , 必须坚 持政府主导 、部 门协作共 同参与的原 则 。挂钩工作必须 由部 门层面上升到 政府层面 , 由市 、县人 民政府 组织领 导和协调 , 市 、县人 民政府 为主体 , 国土 资源 部 门负责业务指导和管理 ,
理支出 , 所 以投入与回收存在的风险 是不能忽视的 。
四 、实施城乡建设用地增减挂
钩的对策趁议
精心组织 , 科学规划 。 要根据 当地经济社会发展和城镇 化水平状况 , 按照现行土地利用总体 规划 的要求 , 协调城 乡和产业布局规 划 , 统筹实施居 民点归并 、基础设施 配套 、农 田综合整治和产业布局优化 调整 , 科学规划 , 稳步推进 。一是与 相关规划 的衔接 , 挂钩项 目规划一定 要注意与挂钩专项规划 、土地利用总
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近年来随着经济社 会 的快速发 展 , 加快了农村产业化 、城镇化和现代 化的进程 , 特别是在城镇化发展较快的 地区对建设用地的需求也越来越大 , 局 部地区建设用地规模已经把下轮规划期 的建设用地指标全部用完 。在土地利用 的过程中 , 针对建设用地供需矛盾的突 出问题 , 国务院 《关于深化改革严格土 地管理的决定 》 国发 〔 〕 号 中 提出 “鼓励城乡建设用地整理 , 城镇建 设用地增加要与农村建设用地减少相挂 钩 ”的政策 , 党的十七届三中全会作出 的 《中共中央关于推进农村改革发展若 千重大问题的决定 》进一步要求加快推 进社会主义新农村建设 , 大力推动城乡 统筹发展 继续推进土地整理复垦开 发 , 耕地实行先补后占 , 不得跨省区市 进行占补平衡 实行最严格的节约用地 制度 , 从严控制城乡建设用地总规模 要大规模实施土地整治 。国土资源部出 台了 《城乡建设用地增减挂钩试点管理 办法 》, 对城乡建设用地增减挂钩试点 工作提出了明确要求 。由此可见城乡建 设用地增减挂钩工作是当前和今后有效 利用土地资源 , 统筹城乡发展 , 缓解建 设用地供需矛盾 , 促进经济社会又好又 快发展的有效途径 。
一 、城乡建设用地增减挂钧的 内洒
城 乡建设用地增 减挂钩是指依据 土地利用总体规划 , 将若干拟整理复垦 为耕地的农村建设用地地块 即拆旧地 块 和拟用于城镇建设的地块 即建新 地块 等面积共同组成建新拆旧项 目 区 , 通过建新拆旧和土地整理复垦等措 施 , 在保证项 目区内各类土地面积平衡 的基础上 , 最终实现增加耕地有效面 积 , 提高耕地质量 , 节约集约利用建设 用地 , 城乡用地布局更合理的目标 。
成的建设用地周转指标 。挂钩项目的实 施主体可以自行整理 , 也可以委托专业 机构进行整理 , 相关费用由自己承担 。
二 、城乡建设用地Байду номын сангаас减挂钩应
遵循的原则
统筹规划与优化配置的原则 。城 乡建设用地增减挂钩涉及面广量大 , 情 况较复杂 , 因此必须要在地方政府的统
一领导下 , 由国土资源 、发展改革 、城 镇规划 、建设 、财政 、农业 、民政 、环 保 、水利 、劳动等部门协同参与 , 在科 学论证的基础上 , 进行统筹规划 , 统一 安排 , 引导和打捆各项资金 , 进行综合 整治 , 从而实现土地资源的优化配置 。