中美购物中心投融资模式比较

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中美购物中心投融资模式比较中美购物中心投融资模式比较作者：佚名时间：2008-3-29 浏览量：文/ 石金和美国模式

购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史，已经作为一个产业服务于城镇居民和国民经济，其投融资模式也已经相对成熟和固

定化。

大型购物中心投资模式

在美国，大型购物中心的规划、投资、开发，到出租经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金势力，还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点：投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。

经营模式：出租经营。

管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。

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中小型购物中心投资模式

对于中小型购物中心，其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，可能出售部分商铺给商铺投资者（出售部分面积占项目总面积的比例较小，并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议），然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。

投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产业基金及商铺投资者。

经营模式：出租经营或出售后返租经营。

管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。

资金

购物中心投资额大，动辄是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元，而且是采取出租的形式获取投资回报，投资回收期一般为7—10 年甚至更长，所以大型购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题。美国发展购物中心的主要资金主要有以下几方面：

购物中心投资商、开发商

美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创

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精品文档是美国购物中心产业的主力军。比如西盟地产集团

( SimonPropertyGroup )在美国境内拥有250 多家购物中心，GGR 地产公司(GeneralGrowthProperties )拥有160 多家购物中心，这些

公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。

房地产投资信托 ( RealEstateInvestmentTrusts 缩写为REITs )和产业基金

目前在美国操作的REITs 大约有300 家，其中约200 家REITs 可上市交易，资产总计超过3000 亿美元，另外约100 家REITs 没有上市。这些REITs 可分为三种类型，即股权类、债券类和混合类，它们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心投资商本来就是REITs，比如美国最大的购物

中心所有者klmco，其在美国和加拿大拥有525家购物中心，就是一家在纽约证券交易所上市的REITs。房地产产业基金

也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITs的不

同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说，美国的REITs 和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。

购物中心专业管理公司

在美国除了购物中心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外，市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管2016 全

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精品文档理公司除了投资之外，还与开发商进行合作，对购物中心进行经营管理。

其它金融机构的股权投资和贷款

美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。

商铺投资者

从中小型购物中心的投资组合可以看出，商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环，这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融资手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。

中国模式

购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。

目前我国购物中心主要投资模式有“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”两种。

购物中心的“统一开发、分割销售、返租经营”投资模

式

购物中心开发商将项目开发建设完之后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由管理商与商铺投资者签订返租协议，将商业物业交由经营商做统一招商、管2016

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精品文档理，投资者每年可以收取固定的投资回报。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15 年；而回报率一般为6% —9%。

购物中心的“租售结合”投资模式

购物中心“租售结合”投资模式是在“分

中美购物中心投融资模式比较作者：佚名

时间：2008-3-29 浏览量：割销售、售后返租”投资模式的基础上进化而来的，其总体操作思路是：开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。

我国购物中心投资模式的特点：

投资机构组合：商业房地产投资商、开发商、管理商、商铺投资者、战略投资者。

经营模式：销售商铺和出租经营相结合。管理模式：开发商自己的管理公司或专业管理公司。通过比较可以发现我国购物中心的投资模式与美国的主要不同点在于投资机构组合和经营模式。

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投资组合的差别：美国的房地产投资信托和产业基金是投资组合中至关重要的成员，也是主要的资金，而这些金融工具在我国目前还是空白；商铺投资者在美国的购物中心投资中只是起着补充的作用，而在我国则直接关系到项目的能否修建完工的问题。另外，已经有部分国外的商业房地产投资商开始作为战略投资者加入我国购物中心投资者的行列。