房地产估价心得66531
房地产估价的心得体会
房地产估价的心得体会在涉足房地产估价这个领域之前，我从来没想过看似简单的房子背后，竟然隐藏着如此多的门道和学问。
还记得第一次参与房地产估价的工作，那是一个阳光不算太耀眼的上午。
我跟着师傅来到了一套位于市中心老旧小区的房子。
刚进小区，就能感受到那种岁月的痕迹，墙壁上斑驳的漆面，小区道路有些坑洼不平。
走进要估价的那套房子，扑面而来的是一股陈旧的气息。
房子的主人是一位上了年纪的阿姨，她热情地招呼着我们，一边还念叨着房子的种种故事。
这房子的户型比较传统，客厅不大，采光也一般。
我拿着本子，仔细地记录着每一个细节。
墙壁上有几处细微的裂缝，虽然不明显，但在估价时可不能忽略。
地板踩上去会发出“嘎吱嘎吱”的声音，显然有些年头了。
厨房的橱柜门有点变形，开合都不太顺畅。
卫生间的瓷砖有几块已经脱落，露出了里面不太好看的墙面。
师傅则在一旁，时而摸摸墙壁，时而看看天花板，还不时地跟阿姨交流几句。
我心里直犯嘀咕，就这么看看能估出准确的价格？当我们来到卧室，我发现窗户的密封似乎不太好，风一吹就能感觉到丝丝凉气钻进来。
窗帘的颜色也已经褪去了原本的鲜艳，显得有些暗淡。
看完房子内部，我们又去查看了房子周边的环境。
小区的停车位紧张得要命，车辆横七竖八地停着。
绿化带上的花草树木也缺乏修剪，显得有些杂乱无章。
回到公司后，师傅开始整理数据，进行估价。
我在一旁看着，心里充满了好奇和期待。
师傅跟我解释说，估价可不仅仅是看房子的现状，还要考虑到小区的地理位置、周边配套设施、市场供需情况等等一系列的因素。
比如说，这个小区虽然老旧，但是周边有一所重点小学，这就给房子加分不少。
而且距离地铁站也不算太远，交通还算便利。
但是呢，小区内部环境差，房子本身也有不少瑕疵，所以又得在价格上打些折扣。
经过一番复杂的计算和分析，师傅终于给出了估价。
我看着那个数字，心里还是有些迷茫，不太能理解其中的每一个细节。
随着参与的估价案例越来越多，我渐渐摸到了一些门道。
有一次去估价一套新楼盘的房子，那环境可真是没得说。
房地产估价培训的感想
近期，我有幸参加了为期一周的房地产估价培训，通过这次培训，我对房地产估价行业有了更为全面和深入的了解，不仅提升了自身的专业素养，也对今后在房地产估价领域的工作充满了信心。
以下是我对此次培训的一些感想。
首先，这次培训让我对房地产估价的基本概念和原则有了更加清晰的认识。
在培训过程中，讲师详细讲解了房地产估价的定义、目的、原则以及相关法律法规，使我明白了估价师在执行估价任务时必须遵循的规范和标准。
特别是在对房地产价格和价值进行区分时，我认识到价格受市场供求关系影响较大，而价值则侧重于房地产的内在属性和实际效用。
这种对概念的准确把握，对我今后从事估价工作具有重要意义。
其次，培训课程中涉及的房地产估价方法让我受益匪浅。
比较法、收益法和成本法是房地产估价中的三大基本方法，讲师通过实际案例和操作演示，使我掌握了这些方法在实际估价中的应用。
特别是在收益法中，如何合理预测未来收益和折现率，以及如何处理不确定因素等问题，让我对收益法的运用有了更深的理解。
此外，培训课程还涉及了房地产估价报告的撰写技巧。
讲师强调了报告的完整性、准确性和规范性，并详细介绍了报告的结构、内容以及撰写要求。
这对我今后撰写估价报告，提高报告质量具有很大的帮助。
在培训过程中，我还结识了许多来自不同地区的同行，大家共同探讨估价工作中的问题和经验，让我对房地产估价行业有了更全面的了解。
特别是在交流中，我学到了很多在实际工作中可能遇到的问题的解决方案，这对于我今后从事估价工作具有很高的实用价值。
最后，这次培训让我对房地产估价行业的未来发展充满了信心。
随着我国房地产市场的不断成熟和规范，房地产估价行业的作用日益凸显。
在数字化转型的大背景下，房地产估价行业将面临新的机遇和挑战。
我相信，通过不断学习和实践，我们估价师能够更好地适应行业发展，为我国房地产市场的健康发展贡献力量。
总之，这次房地产估价培训让我收获颇丰。
我将把所学知识运用到实际工作中，不断提升自己的专业素养，为我国房地产估价行业的发展贡献自己的力量。
房地产评估专业的实习总结7篇
房地产评估专业的实习总结7篇篇1在房地产评估行业实习的这段时间里，我深刻体会到了这个领域的魅力和挑战。
通过参与多个项目，我不仅掌握了房地产评估的基本理论和技能，还锻炼了自己的团队协作能力和沟通能力。
以下是我对实习经历的详细总结：一、实习基本情况我的实习岗位是房地产评估实习生，主要职责是协助团队完成房地产评估项目。
在实习期间，我参与了多个项目的评估工作，包括住宅、商业、工业等不同类型的房地产。
通过实际操作，我了解了房地产评估的基本流程和方法，并逐渐掌握了相关的专业技能。
二、实习过程与收获1. 理论与实践相结合：在实习过程中，我不仅学习了房地产评估的理论知识，还通过实际操作将这些理论应用到实际项目中。
这种理论与实践相结合的方式，让我更好地掌握了房地产评估的专业技能。
2. 团队协作能力得到锻炼：在实习期间，我参与了多个项目团队，与团队成员共同完成项目任务。
通过团队协作，我锻炼了自己的团队协作能力和沟通能力，学会了如何与团队成员共同解决问题。
3. 专业知识得到深化：在实习过程中，我遇到了各种复杂的房地产评估问题，需要通过查阅资料和咨询前辈来解决。
这个过程不仅锻炼了我的专业能力，还让我对房地产评估领域有了更深入的了解。
4. 创新思维得到培养：在实习期间，我积极参与团队讨论和项目方案制定，提出了许多新的想法和观点。
通过不断的尝试和探索，我培养了自己的创新思维和解决问题的能力。
三、实习体会与感悟通过这次实习，我深刻体会到了房地产评估行业的魅力和挑战。
这个行业需要扎实的专业知识和丰富的实践经验，同时还需要具备良好的沟通能力和团队协作精神。
在未来的学习和工作中，我将继续努力提升自己的专业素养和实践能力，为成为一名优秀的房地产评估专家而不断努力。
此外，我还想对实习单位和指导老师表达衷心的感谢。
感谢实习单位给我提供了宝贵的实习机会和良好的工作环境，感谢指导老师对我的悉心指导和耐心教诲。
在未来的学习和工作中，我会更加努力地学习和工作，以回报社会和实现自身价值。
2024年房地产评估专业实习心得
2024年房地产评估专业实习心得实习背景与目的随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业日益繁荣，房地产评估作为房地产市场的重要组成部分，也越来越受到重视。
房地产评估不仅关系到房地产市场的健康发展，还涉及到投资者、购房者、金融机构等多方面的利益。
因此，实习的目的是为了让我更加深入地了解房地产评估的实际操作，提高评估技能，为未来的职业发展打下坚实的基础。
实习过程在实习期间，我跟随导师参与了多个房地产评估项目。
我首先学习了房地产评估的基本理论和方法，包括市场比较法、成本法、收益法等，了解了不同评估方法的适用范围和优缺点。
随后，我参与了现场勘查和调研工作，深入了解了房地产市场的实际情况和影响因素。
在评估报告的编制过程中，我学习了如何运用评估方法进行计算和分析，如何撰写评估报告，使其更加规范、准确、清晰。
主要发现与体会通过这次实习，我深刻体会到了房地产评估的复杂性和重要性。
在评估过程中，不仅要考虑房地产本身的状况和价值，还要考虑市场环境、政策法规、经济发展等多种因素。
同时，我也意识到了自己在理论知识和实践经验方面的不足。
在实习过程中，我不断学习、思考和总结，逐渐提高了自己的评估技能和实践能力。
此外，我还发现了房地产评估行业存在的一些问题。
例如，部分评估机构和评估师存在不规范操作、缺乏诚信等问题，这些问题不仅影响了评估结果的准确性和公正性，也损害了行业的形象和声誉。
因此，我认为加强行业监管和规范操作非常重要，只有这样才能促进房地产评估行业的健康发展。
对房地产评估专业的新认识在实习之前，我对房地产评估专业的认识主要停留在理论层面，认为这只是一门涉及房地产价值判断的技术性学科。
然而，通过实习，我深刻认识到房地产评估不仅仅是一门技术，更是一种责任和专业精神的体现。
评估师在评估过程中不仅要保持客观、公正的态度，还要具备高度的敏锐性和洞察力，以应对复杂的市场环境和多变的经济形势。
同时，我也意识到房地产评估专业与社会的紧密联系。
房地产估价心得体会
房地产估价心得体会房地产估价是一门复杂而精细的工作，我在进行房地产估价工作中积累了一些心得和体会。
首先，准确收集和分析市场信息是房地产估价的基础。
房地产市场信息的准确性直接影响估价结果的准确性。
因此，在估价工作之前，我会进行大量的市场调研，收集相关的房地产市场数据和动态信息，对各个区域的房屋交易情况、租赁情况、税务政策等因素进行深入了解和分析，以便为估价提供准确的依据。
其次，要灵活运用估价方法和技巧。
房地产估价的方法有很多种，如市场比较法、成本法、收益法等。
不同的方法适用于不同类型的房地产，所以在实际估价工作中，我会根据估价对象的具体情况选用适合的估价方法。
同时，估价的技巧也非常重要，比如考虑房屋周边环境、硬件设施、开发商信誉等因素，进行综合评估，使估价结果更加客观准确。
再次，要不断学习和积累经验。
房地产估价是一个高度专业化的领域，需要不断学习和掌握新的知识和技能。
我会定期参加相关的培训和专业研讨会，了解最新的房地产市场动态和估价方法，与专业人士交流经验，同时还会通过实际工作不断积累经验，提高自己的估价能力和水平。
最后，要保持客观、公正的态度。
房地产估价是一项公共利益的工作，涉及到不同利益主体的权益。
因此，在估价工作中，我始终保持客观、公正的态度，严格按照法律法规和估价准则进行操作，不受外界因素的影响和干扰，为估价提供客观公正的结果。
总体而言，房地产估价工作需要具备丰富的专业知识和技能，同时还需要有一定的经验和判断力。
在实际工作中，我会紧密结合市场情况和估价对象的特点，灵活运用不同的估价方法和技巧，保持客观公正的态度，从而提供准确可靠的估价结果。
通过不断学习和积累经验，我相信我的估价能力和水平还会进一步提高。
房产评估实习心得9篇.doc
房产评估实习心得9篇房产评估实习心得（精选篇1）__年12月5日，我透过面试进入碧桂园房地产有限公司、实习期间我学到了很多东西，明白了真正工作的状态，赚钱不容易，做好一份工作更不容易啊、很感谢碧桂园的同仁们在我困难的时候帮忙我，指导我，让我成长、经过这3个月的实习，让我对我的岗位有了初步的了解，对社会有了更好的熟悉，也对自己有了深刻的认识。
一、对碧桂园的印象、碧桂园有限公司，领导有杨经理，蒋经理、对待下属很热情，不懂就指点，这让我感到很亲切、碧桂园给你一个五的家、给人家一样的温暖，多了一份人情味，少了一份世故和冷漠。
二、工作资料1、第一天过去的时候还是比较紧张的，宿舍是在一个农村改造房租的、第一天上班居然是搬床铺，搬桌子，设立自己的办公室，这让我很诧异、但是毕竟是广东的房地产到了浙江海宁什么都要从零开始。
2、前半个月展点拓客，在临平的沃尔玛商场我们租了一个展点，我们每一天都要去那边拓客，填调查表格，放下身段，放下面子，这算是进入社会的第一步吧！3、谈商家联盟，就是我们要和当地商家们谈交易，我们需要他们的客源，让他们间接帮我们做广告，我们则是在开盘的时候让他们展示自己的商品，设展架、我和谢姐就到临平的江南家具市场找到他们的经理，貌似很谈得来，虽然我只是在傍边酱油了下，但是收益颇多，什么事情都不是那么难的，只要自己去行动就行了、4、接下来就应是扫街了吧，展点找了很多，但是我们自己还要写报告，写流程，流程的审批还要过很多的负责人，所以我们只能扫街了，这真是很不适应，什么也没有就有那么些单页和问卷，就能让路人帮你填问卷说出自己的电话，姓名这些保密这让我觉得异想天开！但是呢，那些销售就不一样了直接就上了，第一天我就算在“观察”中结束可吧，我总结了下销售们也是普通人上去要问卷十个才会有一个成效，但是他们完成了指标，我没有，我明白了点什么。
5、接下来就应是展厅开放的忙前忙后了吧、前期是电话邀约，这也是问卷起到效果的时候了，前期拓这么多客户是多么的重要，电话邀约要多，展厅开放的人才多，那样我们的效果也就到达了，这时候基数就很重要了、一切都是有计划的，才能鼓舞人去努力啊！6、后期我就主要从事问卷处理的工作了，这下工作还是有点枯燥乏味的，但是每个工作都不是剩余的，总要有人去做，就像一位学者说的那样—如果小说里出现了一把枪，拿着把枪必定要有人死。
房地产评估实训心得报告
一、前言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。
房地产评估作为房地产业的重要组成部分，其专业性和实践性要求较高。
为了提高自身的专业素养和实践能力，我在大学期间参加了房地产评估实训课程。
以下是我在实训过程中的心得体会。
二、实训内容1. 理论学习在实训过程中，我们系统地学习了房地产评估的基本理论，包括房地产评估的定义、原则、方法、程序等。
通过学习，我对房地产评估有了更加全面和深入的了解。
2. 实践操作实训课程主要包括以下实践操作：（1）现场勘察：学习如何对房地产进行现场勘察，包括房屋结构、装修、配套设施、周边环境等方面。
（2）市场调研：了解房地产市场行情，搜集相关资料，为评估提供依据。
（3）评估报告撰写：根据现场勘察和市场调研结果，撰写房地产评估报告。
（4）案例分析：分析典型房地产评估案例，提高自己的评估能力。
三、实训心得1. 理论与实践相结合通过实训，我深刻体会到理论与实践相结合的重要性。
在理论学习阶段，我们掌握了房地产评估的基本理论和方法，但在实际操作过程中，往往会遇到各种问题。
这时，我们需要将理论知识与实际情况相结合，灵活运用所学知识解决实际问题。
2. 注重细节房地产评估是一项细致入微的工作，每一个环节都需要我们认真对待。
在现场勘察过程中，我们要注意观察房屋的结构、装修、配套设施等细节；在市场调研过程中，我们要关注房地产市场的动态，搜集相关资料；在撰写评估报告过程中，我们要确保报告内容准确、完整。
3. 沟通能力房地产评估过程中，我们需要与业主、客户、同事等各方进行沟通。
良好的沟通能力有助于我们更好地了解需求、解决问题。
在实训过程中，我学会了如何与不同背景的人进行有效沟通，提高了自己的沟通能力。
4. 团队协作房地产评估是一项需要团队合作的工作。
在实训过程中，我与同学们共同完成了多个评估项目，锻炼了团队协作能力。
我们互相学习、互相帮助，共同提高。
5. 专业素养房地产评估需要具备扎实的专业知识。
房地产估价的心得体会5篇
房地产估价的心得体会5篇房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。
前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
下面小编给大家带来房地产估价的心得体会，希望大家喜欢!房地产估价的心得体会1本专业主要培养适应社会主义建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握具大专层次的专业理论知识和较强的实践应用能力，主要从事房地产营销策划、市场开发、经营与管理、估价及物业管理的高等技术应用型专门人才。
主要课程：房地产经营与管理、房地产评估、房地产法规、房地产经济学、房地产评估、城市规划学、建筑工程定额与预算、建筑制图、房屋建筑学、物业管理、会计原理、房地产市场营销学、消费者行为学、市场调查与预测、营销策划、广告策划。
工程造价专业本专业培养德、智、体全面发展的，以获得造价员、施工员、工程师及资产评估师基本技能的高级技能性人才。
系统学习工程造价的确定、控制理论和方法，掌握工程投资分析、可行性研究和投资决策的基本技能，毕业后岗位有建筑安装企业的预算员、施工员、建筑开发企业的预算负责人、建筑工程造价师、资产评估师及房地产经营管理经济师。
在校期间可参加注册评估师、全国造价员资格考试并获相应资格证。
主要课程：建筑识图与制图、建筑材料、土木工程施工、工程经济学、工程项目招投标与合同管理、房屋建筑学、建筑工程定额与预算、安装工程定额与预算、装饰工程定额与预算、建筑cad、工程造价软件、会计学原理、建筑新技术、经济法、资产评估等。
上海应用技术学院香精香料专业国内唯一最新专业：今年起，上海应用技术学院新增加了三个专业，分别是计算机学院下的软件工程专业、化工类的热能与动力工程、制药工程专业，皆面向理科生招生。
最有特色专业：轻化工程(香料香精技术)专业(本科)。
该专业是目前国内唯一专门培养香精香料专业技术人才的教育点，在行业中享有一定的声誉。
该专业主要培养从事香料制备、香精调配及其应用、新产品开发、生产技术管理和市场营销等方面的高级专业人才。
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房地产估价心得在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。
总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。
下面我将对自己所学的知识做出如下总结。
一、房地产估价的含义房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。
这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。
(2)价值量较大。
具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。
房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。
四、几种常用估价方法的介绍1、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
2、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
3、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
常用于房屋或土地的单项估价。
4、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
5、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有一定的政策性。
6、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
五、房地产估价方法运用中应注意的问题（一）评估方法的选择在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:1、各种估价方法的适用范围。
2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。
这种价格，称为试算价格。
（三）调整试算价格的注意事项运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。
因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。
因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：1、资料的可信程度。
要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。
因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。
检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
2、估价对象的种类。
如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。
对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
（四）各种方法常见的改错项目市场比较法：1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论4、比较物与参照物互相颠倒的问题。
收益法：1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。
2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。
3、收益年限确定错误的公式。
4、漏算了营业税及其附加的问题。
5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。
成本法：1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。
2、耐用年限确定错误的问题。
3、计息期确定错误的问题。
4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。
5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。
6、利息的计费基础多少项目的问题。
如：销售税费不能计算利息。
7、销售税费的计算基础错误的问题。
基准地价xx法动态方式不存在投资利息。
假设开发法：（1）没有确定最佳的开发利用方式最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。
（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。
（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。
（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。
（8）贴现期确定错误的问题。
（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。
六、我的房地产估价报告的介绍估计对象：估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。
选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。
估价步骤：1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。
选用收益法其为计算公式：V=A*[1-1/(1+Y)^n]/Y，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。
以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。