大盘营销案例贵阳花果园项目营销分享
贵阳花果园项目可行性分析
贵阳花果园项目可行性分析贵阳作为贵州省的省会城市，一直以来都是旅游资源丰富的地方。
花果园项目作为一个特色农业旅游项目，在贵阳的发展具有很大的潜力。
下面我将从市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力四个方面进行分析，以确定贵阳花果园项目的可行性。
市场需求方面，随着人们生活水平的提高，人们对于休闲、娱乐和健康的需求也在增加。
花果园项目以其独特的农业观光体验，能够满足人们对于悠闲、舒适和自然环境的追求，具有较大的市场需求。
此外，贵阳周边省市的游客也是潜在的客源，他们可能会选择花果园作为周末度假或短期旅游的目的地。
资源优势方面，贵阳具有丰富的自然景观和农业资源。
贵阳的气候适宜，土地肥沃，适合各种花果树的生长。
同时，贵阳还拥有众多的农业科研机构和大学，可以提供技术支持和人力资源。
这些资源优势能够为花果园项目的发展提供有利的条件。
投资成本方面，花果园项目的主要投资包括土地购置、建筑设施、农业种植和旅游设施等。
贵阳的土地价格相对较低，建筑设施和农业种植的投资也相对可控。
而旅游设施投资则需要根据项目规模和品质确定。
总体而言，与其他旅游项目相比，贵阳花果园项目的投资成本较低。
盈利能力方面，花果园项目可以通过门票收入、农产品销售和旅游配套服务等多种方式实现盈利。
门票收入是主要的收入来源，根据项目的规模和知名度，门票价格可以适当调整。
同时，通过合理的农产品销售策略，可以将种植的花果产品直接销售给游客，增加收入来源。
此外，提供住宿、餐饮和休闲娱乐等服务也可以带来一定的收益。
综合考虑，贵阳花果园项目具有良好的盈利能力。
总结来说，贵阳花果园项目在市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力等方面都具备良好的条件，因此该项目在贵阳地区是可行的。
当然，在具体的实施中，还需要充分考虑市场营销、管理运营和可持续发展等因素，以确保项目的顺利推进和长期盈利。
贵阳花果园策划方案
贵阳花果园策划方案竭诚为您提供优质文档/双击可除贵阳花果园策划方案篇一：garland花果园购物中心营运部营销策划战略garland花果园购物中心营运部营销策划战略一、由于购物中心属地产中的商业地产范畴，整体营销策划方案不但来源于地产的思路，更融合了长期经营的商业思想，在商业营运过程中由于地产概念、资产概念的引入，在营销策划的思路上地产和商业的思路是整合营销推广的。
而根据购物中心营运至今的公司现状及推广匹配情况，将购物中心现有的营销方向定位为战略级与战术级两个级别来进行思考，战略级即是营销我们的购物中心，而战术级则是营销我们的品牌商（租户），由于本来不应分家的整合概念产生了分支，则先在战略级推广中提出几点建议，以便区别百货行业所带给我们的困扰：1、业态构成的不同：百货店（类购物中心店）基本是在一个建筑体内实行统一管理的，为顾客提供更多是零售服务的业态；而购物中心是多业态多业种的复合多功能商业物业，集餐饮、旅游、购物休闲、娱乐等功能为一体的商业体态，其自身就是建筑美学与商业功能的结合；2、城市功能的不同：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；购物中心是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值；3、金融功能的不同：百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；购物中心作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。
购物中心的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视；4、营运管理重点不同：百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；购物中心运营管理的重点是业态组合的配臵和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系；5、服务对象不同：百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客；6、商圈服务的不同：百货店的商圈是比较固定的，本地性比较多一些；购物中心的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全市，更可以来自全国；7、物业体量的不同：百货商城通常选择中等规模物业；购物中心通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大；8、布局模式的不同：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；购物中心多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。
贵阳花果园项目专案分析
贵阳花果园项目专案分析花果园项目专案分析*项目概况分析1260米60层双塔写字楼花果园项目：*项目位于城市中心区，未来升值空间巨大。
项目区位：技术指标数据一、规划用地809183㎡1、实际用地809183㎡二、总建面60990873>.㎡A、地面建面5600000㎡1、住宅建面2400000㎡2、写字楼600000㎡3、商业1070000㎡4、社区配套1500000㎡B、不计容积499087㎡容积率6.92绿地率58%建筑密度76.8%居住总户数40000户机动车位数55000辆居住总人口数（按3.2人/户）128000人花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相邻，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，北面为智慧龙城住宅区。
距贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。
项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。
花果园项目是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积560万方的罕见大盘，而其中涵盖“大贵阳”发展战略多条中心交通主轴的市政道路，使该项目将位于“大贵阳”战略的绝对中心区位成为市中心最大规模住宅与办公区域，且配套最齐全、最繁华。
花果园项目邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万㎡湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万m2大型购物中心、22万m2时尚商业水街、60万m2办公、60万m2商业、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。
花果园项目的建成将呈现贵阳又一新繁荣中心，既有地标建筑、同时涵盖金融、商业、休闲、旅游、文化、居住为一体的贵阳国际中心落地。
项目概况：该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。
全国第神盘花果园案例课件
神盘的赞歌
2012年花果园成交面积比较情况
542
全市
花果园1830万方体量，计划开发周期仅需五年。项目自2010年11月正式开盘对外销售，至2013年住宅将 基本清盘，到2015年项目将全部售完。
这样 神奇的大盘 不是在北上广 也不是在二线的武汉、成都、重庆 而是在中国最不发达的省会城市贵州贵阳……
神盘的背景
近年贵阳城镇化进程加快推进，带动超级大盘不断涌现，已进入超级大盘主导开发 的时代
贵阳快速城镇化
过去的5年里，贵阳市城市空间建成区面积从132平方公里扩大到230平方公里，增长近一倍；规划至 2020年，贵阳中心城区面积将一部扩大至300万平方公里，中心城区人口将聚集320万人。
2012年贵州省城镇化率仅36%，远低于全国平均水平（52%），规划至2020年城镇化率将提高至 50%，预计将新增300万城镇人口；考虑贵阳作为贵州省唯一的中心城市，新增加的城镇人口将有相 当一部分涌入贵阳。
全国第一神盘 花果园案例
“神”一样大的体量：总建1830万方，全国第一大盘
神盘的赞歌
占地面积：6000亩 建筑面积：1830万㎡ 规划建筑：226栋超高层 规划人口：35万人 总投资额：900亿元 开发商：宏立城集团
“神”一样大的体量：总建1830万方，全国第一大盘
神盘的赞歌
1830 万㎡
1230 万㎡
政府政策支持：挖基待建阶段就可预售
花果园在挖基待建阶段，只要预交25%的 工程款，就可以取得预售证并对外销售。
花果园通过提前开盘预售，可以快速回笼 资金，并继续投入到项目的工程建设中， 以便平衡项目现金流。
项目配套 商业、公园、交通、学校、医院等形成完善配套
双子塔
针对花果园项目的分析及思辨54p
➢2011年4月推出二
期
C区住宅，共18栋，
一期启动区
均价5500；
二期B区，均价5050； 二期A区，均价5050；
大 二期
➢2012年3月17日，
推出三期
Q区，共10栋，9000
多套，均价4000；
T区，共5栋，5000多
套，均价4000；
花果园项目产品开发——公建配套
以“旧貌换新颜”为杀客点，撬动原片区居民， 依托市政支持，
截止到2012.4.8，花果园已备案户型以60-100㎡为主，占到总套数的71.82%；
房型
面积区间 （㎡）
二房
三房
四房 五房 跃层
60-80 80-100 80-100 100以上 155-186 168 210-310
合计
套数
8735 4068 5293 6415
643
6
37 25197
比例（%） 34.67% 16.14% 21.01% 25.46% 2.55% 0.02% 0.15% 100%
客户线亮点：主打刚需客群，紧抓恋旧及恋城客户
刚需客户
花果园项目 目标客群
投资客户
花果园项目属于旧城改造项目，彭家湾片区拆迁户约12000户， 五里冲片区拆迁户约10000户，合计约22000组回迁客户。项目 突出“和谐拆迁”和“旧城换新颜”主题，首抓回迁客群，访谈 得知，原片区约80-90%的拆迁户选择了在花果园项目再次置业。
占地4400亩左右，项目总投资约900亿元，
详细
发二级资质,系花果园项目的项目公司。截至 涉及花果园、彭家湾、小坪冲、五里冲、野猫井等。
2011年8月31日,宏立城公司总资产
预计整个项目4-5年后全面完工，改造后建筑面积
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享(1)
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1.项目简介
贵阳花果园是一处位于贵州省贵阳市花溪区洛带镇的住宅项目。
项目总占地面积超过1000亩，建设规模达到500万平方米。
贵阳花果园项目通过底商商业、高端住宅、公寓式酒店、公寓式物业等不同业态相结合的设计，打造成一个集商业、文化、休闲、娱乐等多功能为一体的城市综合体。
2.项目特色
• 低密度独栋别墅，每户只有一栋别墅，私密性极高。
• 三面环山，自然环境优美，风景壮观。
• 设施完善，有浪漫花园、泳池、网球场、高尔夫球场等。
• 独特的景观设计，每户别墅都不相同。
• 优越的地理位置，距离贵阳市中心不远。
3.营销策略
• 借助大型房地产展，让更多的人了解贵阳花果园项目，并早期预订。
• 利用各种社交媒体平台对项目进行宣传，增加品牌知名度。
• 打造鲜明独特的营销活动，吸引消费者关注和参与。
• 派遣专业销售团队，提供全面优质的售前和售后服务。
• 为初次购房人提供优惠价格，吸引他们成为贵阳花果园的业主。
4.营销效果
贵阳花果园项目的营销策略，使得该项目成为当地房地产市场的热门
项目之一。
随着时间的推移，贵阳花果园的品牌知名度日渐提高，销
售人员也得到广泛认可，每天都会赢得许多的新顾客。
经过不断努力，贵阳花果园项目已经成功的在贵州省房地产市场中占据了一席之地，
成为贵阳市最受欢迎的高端住宅项目之一。
全国第一神盘花果园案例分享
全国第一神盘花果园案例分享
（实用版）
目录
一、花果园楼盘简介
二、花果园的优势
三、花果园的销售策略
四、花果园的社会影响
正文
【一、花果园楼盘简介】
花果园，位于我国贵州省贵阳市，被誉为“全国第一神盘”。
该项目总建筑面积达到了 180 万平方米，占地面积达到了 1600 亩，是我国西南地区最大的楼盘之一。
花果园的规划设计理念超前，建筑质量过硬，成为了贵阳市的标志性建筑之一。
【二、花果园的优势】
花果园的优势主要体现在以下几个方面：首先，花果园的地段优越，位于贵阳市的核心区域，交通便捷，配套设施完善。
其次，花果园的规划设计理念超前，楼盘质量过硬，深受消费者的喜爱。
最后，花果园的配套设施齐全，拥有大型购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活环境。
【三、花果园的销售策略】
花果园的销售策略主要采用了“以销定产”的模式，根据市场需求来调整销售策略。
此外，花果园还采用了“一口价”的销售策略，减少了消费者的购买成本，提高了销售效率。
【四、花果园的社会影响】
花果园的建成和销售，对我国房地产行业产生了深远影响。
首先，花果园的成功，证明了“以销定产”的销售策略的可行性。
其次，花果园的成功，也为其他楼盘提供了借鉴和参考。
贵阳花果园房地产项目营销策划案分享
渠道策略制定
渠道选择
根据市场特点、客户需求等因素选择合适的渠道 ，包括开发商直销、中介代理、网络营销等。
渠道管理
对渠道进行精细化管理，包括渠道开拓、维护、 支持等，提高渠道效率。
渠道效果评估
对渠道效果进行定期评估，及时调整渠道策略， 实现最佳效果。
促销策略制定
促销目标
提高项目知名度、吸引客户关 注、促进销售等。
职业分布
目标客户职业多样，主要 涉及企事业单位工作人员 、医务人员、教育工作者 等。
收入水平
目标客户的收入水平普遍 较高，主要集中在800020000元/月的收入区间。
目标客户购买需求与偏好分析
购买需求
目标客户对房地产项目的需求主要集中在交通便利、配套设施完 善、环境优美、价格适中等方面。
户型偏好
贵阳花果园房地产项目 营销策划案分享
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 目标客户定位 • 营销策略制定 • 营销活动策划 • 营销效果评估与调整 • 总结与展望
项目背景介绍
01
项目概述
贵阳花果园房地产项目是一个大 型综合性房地产开发项目，旨在 打造高品质的居住、商业和休闲
环境。
项目总占地面积约为100万平方 米，规划有住宅、商业、办公、
文化、教育等多类物业形态。
项目的定位为中高端住宅市场， 主要面向贵阳市及周边地区的购
房者。
项目地理位置
项目位于贵阳市中心区域，交 通便利，距离市中心及主要商 圈均在10分钟车程内。
周边配套设施完善，包括学校 、医院、银行、超市等，为居 民提供便捷的生活服务。
数据分析
对收集到的数据进行整理和分析，了解销售 状况和客户需求。
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高举高打展示战术：材料部品集中现场展示
震撼景观展示战术：挖出人工湖，做大尺度湖景来震撼客户
看得见的战术
花果园
背后的投入
展示打击高举高打
•重中之重 •针对首置刚需心理 •选择高举高打 •景观示范打击力强 •制造落差吸引客户
拓客渠道全面化
•旺销保证 •全省拓客 •销售人海战术 •多方位拓展渠道
营销推广强势化
•大盘操作思路清晰 •营销策划主题连贯 •合理安排推售主题 和节点 •多种媒体组合
生活配套营造
高举高打展示战术：大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压
•现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形 成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力 •洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集 分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客 户形成压力
高举高打展示战术：室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观 冲击逼定
震撼景观展示战术：景观示范区公园化，导视、座椅植，菩提树胸径突破1.78米
震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次 密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼
震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场 营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体
高举高打展示战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足， 适应大规模签约需求
•现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心， 签约区在一周围绕客户排布 •签约区日常布置人手突破50人，分成多个号码 区，让客户等候后念名字让客户去不同号码区签 约
高举高打展示战术：临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造
神盘在哪里？ 大盘操作新方法？
谁是花果园？
首置首改盘也怎么实现持续旺销？
年度销售超过60亿元，如何做到？
开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘， 跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。
山水黔城：07年单盘销售 金额冠军
企业信息 • 成立时间：1998年
• 主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投 资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、 建材装饰
高举高打展示战术：——售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小 ，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对 小。洽谈和财务区是主要卖压营造区
临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用15天完成
高举高打展示战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间 感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理
•交通 •商业 •教育 •医疗 •公园
快速周转战略明确，以IRR为目标 成本体系是关键，能够低价走量
高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和 感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界
•售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设， 节省外部成本和提升速度 •玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔 •售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和 铜门配置，提升进入时的观感
贵阳花果园项目营销分享
——中国第一神盘
2012年7月
11年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107 万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。 单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。
数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿
花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。
住宅、商业、写字楼、公园、城 市广场、医院、中小学
1830万㎡
其中商业建筑面积
150万㎡
其中山体公园
4560亩
景观示范区
16万㎡
物业管理
开发商自营，物业费1.5元/平米
45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔 升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。
项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴
•两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展示 •将项目主要卖点和项目销售业绩做成展板放在背 景墙处，强化客户认购信息，认购前再洗脑 •认购区旁设有平板电视，将项目核心价值卖点反 复播放，占据客户视野
高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式， 便于大批客户认购快速查询和逼定
•现场布置大量电脑，预装明源查询程序 •客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看 现有房源，只能查看面积和价格 •此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员 可以快速查询可售房源，现场逼定
高举高打展示战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气 势实现震撼效果
•售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔 •项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击 •首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用 于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客 群涌入看沙盘
高举高打展示战术：认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客 户信心，建议参考
震撼景观展示战术：动物也是展示道具，放养动物
震撼景观展示战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营 造好，吸引注意力。木栈道和水景配合好
震撼景观展示战术：塔吊标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问 。整体景观布置公园化，活动场地多
花果园
11年单盘销售额
突破60亿元
全国第一
11年单盘销售面积
107万平米
全国第一
12年月度成交套数
1000套以上
全国第一
12年3月开盘销售
2200套
全国第一
12年五一长假成
交677套
全国第一
10年底开盘，4天
销售5000套
全国第一
12年5月平销成交
2270套
全国第一
神马是神盘？
何为中国第一大盘？
神盘人海战术如何发挥？
• 江湖地位：贵阳第二大本土房地产企业
• 开发项目：山水黔城、花果园（2010）
项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积 1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。
区位
贵阳市中心一环旁
占地面积
6000亩
容积率 产品户型 业态类型 总建筑面积
6.4
49-164平米，120平米以下产品是 主力，45层超高层住宅