深圳蛇口如何进行战略转型

深圳蛇口如何进行战略转型蛇口打响中国改革开放第一枪蛇口，曾经和“深圳”齐名，打响了中国改革开放第一枪。

1979年，招商局入主蛇口，最早按照国际惯例与初创的社会主义市场经济运作的机制，更新价值观念、时间观念、人才观念，成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制，开始尝试中国的“希望之窗”，改革的“试管”，开放的“模式”。

“时间就是金钱、效率就是生命”等口号震动了一个时代。

蛇口，最初只是原宝安县政府的一个公社，36年的发展，蛇口不断尝试转型，成为中国改革开放的“窗口”。

蛇口36年的历程，也是中国改革开放的缩影。

蛇口变自贸区实验区再次趁势起航随着越来越多的经济开发区的兴起，蛇口曾一度沉寂。

2009年，蛇口就曾提出“再造新蛇口”，进行产业升级，改变工业区形象，重新定义“蛇口”。

2014年12月，前海蛇口自贸区获得批复。

2015年4月27日，中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区揭牌。

根据广东自贸区总体方案中对前海蛇口片区的功能划分，前海蛇口片区将担任金融业对外开放试验示范窗口以及服务贸易重要基地、国际性枢纽港的重要角色，重点发展产业包括金融、现代物流、信息服务以及科技服务。

蛇口作为自贸区中地域最小的片区，将充分发挥地缘优势，打造深港联动示范基地。

从“改革开放试验田”到“自贸区试验区”，蛇口再次迎来新的经济增长极。

深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫曾介绍，自挂牌以来，广东自贸区前海蛇口自贸片区新设企业合计25530家，同比增长158.64%；注册资本合计10604.00亿元，同比增长100.10%，平均每个工作日新增注册企业超过200家；引进外资企业742家，同比增长150.68%；注册资本合计529.07亿元，同比增长115.26%；引进港资背景企业2085家（含港资再投资企业460家），注册资本2843.68亿元，实收资本到位率25.74%。

截至2015年10月25日，前海蛇口片区累计引进企业60530家，注册资本27878.57亿元；其中，港资企业2315家，世界500强企业61家。

蛇口突变招商蛇口以自贸区整体上市1979年，招商局落子蛇口，蛇口原本就是招商局集团以企业的名义单独开发的工业区。

说及蛇口，就不得不提招商局。

2015年年初，招商蛇口宣布发行A股股份，换股吸收合并招商地产A、B股，通过这一并购重组，突破性地实现“自贸区资源”整体上市。

2015年12月30日，招商蛇口（001979）吸并招商地产后，在深交所整体上市。

据了解，此次合并后，新的招商蛇口几乎集中了招商局集团在深圳前海蛇口自贸片区地产板块的所有优质资源，以产业为主导的城市开发与规划模式，也将摆脱传统意义上的地产、城市开发模式，更是为前海蛇口自贸片区整体公司化运营作了铺垫。

招商局集团副总经理、招商蛇口董事长孙承铭也表示，招商蛇口重组上市之后，招商蛇口在前海蛇口自贸片区的土地储备将达到295万平方米，其中，在前海的土地资源（土地使用权面积）242万平方米，太子湾邮轮母港土地资源（土地使用权面积）53万平方米。

业内分析，招商蛇口重组上市，虽然土地储备大增，但实际是在去地产化，是在谋求突变。

新的招商蛇口的定位是“中国城市综合开发和运营服务商”，想从一个以出口为主、发展外向型经济的老工业区逐渐转型，并以“产城融合”为发展目标，打造网络信息、科技服务、文化创意3大产业，还将利用港口、物流的优势，建设国际性枢纽港，发展邮轮产业，在“一带一路”上发挥更大作用，这更多的是国家战略的需要。

无疑，这将再次推动蛇口起航。

老工厂翻篇产业化城市运营兴起蛇口码头片区曾集中了大型工厂、仓库、货场等，但随着蛇口自贸区的推新，一些老工厂逐渐被关闭或者迁移，而一些新的产业园区在逐渐崛起，蛇口网谷、南海意库等科技、创意园区已经落成，且按目前规划来看，蛇口大成面粉厂将变身大成艺术中心，浮法玻璃厂变身为工业设计港，招商局码头仓库变身为潮人码头新媒体产业园……根据最新进展，招商局集团已完成蛇口的产业规划、空间规划、交通规划，未来深圳西部港区的散杂货码头、油气码头将陆续迁出，面粉厂、油脂厂等临港工业也将完成外迁，重金打造的太子湾邮轮母港也有望在2016年年底投入使用。

东角头油气库搬迁居住环境提升天津“8·12”事故后，蛇口东角头油气库搬迁事宜一再被提及。

腾讯房产统计，距离蛇口东角头油气库1公里范围内的小区超过20个，最近的居住区距离油气库仅200米。

2015年10月31日，蛇口东角头油气库关停，全面完成蛇口油库“清罐”工作和气站注水工作，开始相关设施拆除。

据了解，蛇口东角头油气库包括中石化蛇口油库、深圳深岩燃气有限公司、深圳市深南燃气有限公司蛇口液化气站三家油气库企业，其中始建于1984年的中石化蛇口油库成立最早，规模也最大，总容量为3.88万立方米。

公开资料显示，该座油库位于南山区蛇口东角头，占地面积约56628万平，油库库容为38800立方米，有油罐20个、码头1个，主要用于存放汽柴油和液化石油气等危险品，现存油量约为1600吨。

很多人感叹，蛇口东角头油气库关停，就像拆除了一颗安放在身边的定时炸弹。

蛇口自贸区附加值高辐射周边片区蛇口东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，有其发展优势，但劣势也很明显——蛇口太小，和上海等自贸区相比，蛇口自贸区仅13.2平方公里，面积太小，但也有业内人士认为恰恰是蛇口自贸区的小给其自身带来更多的机遇。

深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫表示，蛇口的交通是一个死胡同，如果这几年大批写字楼启用，交通问题比较大，需要解决。

深圳市诚品地产董事总经理罗雷认为，面积小，意味着蛇口必须在土地政策上做一些调整和突破才能将土地价值最大化，这也决定了它的产业配套、定位都必将走向高附加值、高增值的模式。

一方面，自贸区天然具有很多关于货物进口、贸易、销售等等税收方面的优惠政策。

另一方面，随着自贸区的推进，蛇口的产业也将进一步升级，交通也会得到改善。

蛇口同时具备国际游客、本地居民、良好的购物环境等优势，未来还将建造邮轮母港，没有理由不成为城市级的购物中心。

并且，前海蛇口自贸区会对周围的宝安、南山、福田产生产生辐射与带动作用，开启新一轮发展的局面，促进太子湾邮轮游艇产业发展，将蛇口片区建设成世界级的国际化半岛湾区。

同时，积极承接前海、蛇口外溢效应，利用前海、蛇口国际影响力，吸引更多优质资本和高端人才集聚南山，争取更大范围、更大力度先行先试。

深圳千万级顶豪扎堆蛇口占半壁江山毋庸置疑，自贸区将拉高蛇口房价。

根据中原地产的统计数据，蛇口自贸区“满月”，蛇口房价平均涨幅达9.4%。

2014年12月，蛇口片区新房均价为52641元/平方米，宣布蛇口划入自贸区后，2015年2月，蛇口片区新房均价达71107元/平方米。

蛇口房价“见风涨”，有统计显示，2010年，老新街寓开盘，均价16000元/平方米；2011年，湾厦村开盘，均价25000元/平方米；2013年，荔海春城花园开盘，均价47000元/平方米；2015年1月，林语堂开盘，均价65000元/平方米。

蛇口豪宅林立，顶级豪宅更是冲破亿元大关。

位于蛇口自贸区的招商海上世界双玺最高单价破20万元/平方米，是深圳豪宅市场上首度出现单价20万元以上的项目，最高总价破1亿元大关，而且据消息称，项目很快售罄。

蛇口目前在售的项目基本为豪宅，据统计，截至目前，蛇口在售项目共6个，汉京·九榕台均价110000元/平方米；海上世界双玺价格100000-120000元/平方米；澳城花园均价100000元/平方米；林语堂价格70000-100000元/平方米；水湾1979住宅均价70000元/平方米，公寓均价90000-120000元/平方米；中熙君南山均价70000元/平方米。

2015年蛇口片区入市的项目还有山海韵和前海丹华，山海韵6月27日正式开盘，均价50000元/平方米，7月20日左右即售罄；前海丹华12月19日开盘，均价53000元/平方米，开盘售罄。

去化速度极快，甚至有人称蛇口大有超过上海陆家嘴、“叫板”中国第一豪宅区的势头。

业内分析，2016年将是深圳5000万级产品最多的一年，半岛城邦三期则是超豪供应量最大的项目，三期总建筑面积约20万平方米，规划7栋住宅，主推85-345平方米户型，均为精装交房。

有统计，10年，半岛城邦房价涨幅八至九倍，2015年年初至今已翻番。

2016年将入市的还有位于蛇口赤湾港少帝路的山语海项目，项目容积率仅为1.87，南面背靠小南山，北面远眺赤湾港，主推79-133平方米的2-4房，南北通透，现已停止VIP登记；位于蛇口东角头的半岛城邦三期临时接待中心已开放，现可参观沙盘图，项目主推户型为精装85-89平方米的2-3房、137平方米4房、160-345平方米3-5房，预计3月开盘。

是谁买了深圳的豪宅？深圳豪宅热销，那到底是谁买了深圳的豪宅？深圳中原地产的统计数据显示，从成交客户的户籍分布来看，购置2000万以上顶级豪宅的客户主要分布在广东省内，占比达88.4%，其中近八成客户为深圳户籍，深圳本地买家购房绝大部分都用于自住，另有户籍为内地和香港的分别占8.4%和3.2%，表示购房用于自住或投资。

从成交客户的年龄结构来看，深圳顶级豪宅主要购买群体介于36-55岁之间，占比高达75%，其中36-45岁之间的客户最多，占总成交量的五成，这部分购房者多为公司老板或管理层，有比较雄厚的经济基础，是顶级豪宅市场的中坚力量。

业界认为，蛇口半岛拥有深圳湾总部基地和前海蛇口自贸区双重规划红利，正成为华南区域“一路一带”国策的一个重要起点，“中国第一超豪区”2016年或将易主。