00k青岛商品房二期设计说明

青岛市“理想之城”商品房二期项目详细规划设计说明一、项目概况1.区位背景“十一五”期间，青岛房地产开发重点区域北移至市区北部，处于青岛、红岛、黄岛三岛交通咽喉部位的李沧区，将用5至8年时间，打造34平方公里的“青岛最适宜居住和发展的中央商住区”，力争成为现代化青岛的核心区域。

其中将率先启动的青岛休闲商住区位于李沧区东部，青银高速公路以东，九水东路以北。

绿城集团将对其进行整体开发，力求打造成为一座以居住为主要功能，集商业、行政、文化、办公、休闲、旅游为一体的人居“理想之城”。

本项目是整个休闲商住区地块之一，基地位于其西南部，北与一期安置区块相接，东北侧紧邻社区中心，南至李村河，东至社区中心景观大道，西至宜川路，由数条城市道路分为9个街坊。

规划总用地面积32.02公顷，净用地面积约25.73公顷，将开发建设以多层、小高层和高层相结合的高档城市景观公寓。

2.基地现状基地地形呈平缓的坡地，东北高，西南低，高程在21.45－33.90米之间，最大高差约12.5米，整体坡度仅约1.31％，非常适宜开发建设。

基地南侧的李村河及其两侧的滨河绿化和西侧的体育休闲公园为基地提供了优美的外部景观条件。

二、规划设计依据1．国家、建设部颁布的相关法律法规2．《城市居住区公共服务设施设置标准》(DGJ08-55-2002)3．《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）4.《青岛市城市分区规划（李沧分区）》（1998——2010）5．《青岛市李沧区东部地区总体规划》（2000——2010）6．《青岛市城市规划管理技术规定》7.《青岛市李沧区青银路东综合片区控制性详细规划调整》三、项目开发定位与规划设计原则1.项目开发定位本项目作为整个休闲商住重要组成部分，开发定位为高品质的景观休闲公寓社区，以进一步提升整个休闲商住区社区形象。

2.规划设计原则为使本项目成为青岛市一道靓丽的建筑风景线，同时又能比较顺利地开展市场销售，为项目创造良好的经济效益，在规划设计中必须遵循以下原则：1. 充分尊重原有的自然环境，强调人与环境的有机结合，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。

2．强调从“街道——街景”的城市街道设计，强化其城市景观意象，营造富有特色的街区式住宅区。

3. 尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，使之与周边环境有机融合，相得益彰。

4. 平面规划注重形成建筑布局的差异性，通过密度和形态变化创造丰富的社区空间。

5．竖向空间形态设计力求紧密结合地形，创造出随地形起伏变化的建筑群体效果。

6. 建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型，和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。

7. 设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。

四、规划设计理念社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更重要的是社区氛围的差异、社区公共生活品质的差异。

高品质住区所具有的活力，以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。

而这，正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。

居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。

因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。

其终极目标，在于追求人与自然，人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态，即追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求社区中人与人之间交往的和谐；使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。

基于这样的理解，我们确立了以下四点规划设计理念：（一）、以“人”为本“以人为本”是社区开发的招牌式口号，但关键是如何把对人的考虑和关怀转化为具体的规划与建筑设计方案。

这就需要关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。

（二）、以“环境”为本“环境”是影响一个社区品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。

因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。

（三）、整体性与丰富性对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性，满足个性化的需求。

（四）、均好性通过规划设计，尽可能使社区的每一个住户都能拥有良好的景观，都能较为便利地享受社区的公共设施，从而消除房产开发中的死角，提高社区的整体品质。

五、规划设计方法----整体设计在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。

在本项目的规划设计中，基地拥有优美的自然景观条件，而要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。

即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。

六、规划设计特色街区住宅：营造尺度宜人的街区式住宅群，强调社区与城市的融合，创造富有活力的城市街道生活和景观。

生态景观：充分利用周边的自然景观，并在社区内部营造贴近自然、回归自然的绿化景观，使之内外交融，营造出高度生态化的社区环境。

围合设计：形成多重围合、层层递进的建筑院落，营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。

社区街道：以半环形的社区商业街道为骨架，结合多种不同特征的景观性街道，形成富有特色的社区街道网络。

人车分流：通过人和车在不同层面上的分流，在各街坊内部营造纯步行的环境，创造一种安全、自然、宁静、舒适的交通方式和社区氛围。

推土造坡：结合架空车库的设计局部堆土营造高低起伏的地形变化，使社区环境立体化，创造出丰富的竖向景观层次。

特色建筑：本项目集中了高贵、庄重的法式多层住宅；精致、典雅的新古典主义建筑以及简洁、明快的现代主义建筑，以丰富的天际线和细腻的细节凸现楼盘的高档精致，体现高品质社区的优雅氛围。

七、规划结构1．住宅布局规划根据城市道路将九个街坊划分为三大片，分别为法式多层公寓片区、新古典主义高层片区和小高层、高层结合的现代风格公寓片区。

三大片区围绕半环形社区商业生活街道、社区公园和街头绿化广场组织，形成有机、整体的社区结构。

法式多层公寓片区由四个街坊组成，围绕街头绿化广场布置。

以商业街为界限，形成布局工整对称，强调轴线序列和空间进深为特色的组团。

新古典主义高层片区由南北向街道西侧的三个街坊构成，以18－26层的板式、点式高层为主，形成既整体又富有变化的天际形态和具有韵律感的商业生活街道界面。

现代风格的高层片区由基地南侧的两个街坊组成。

利用12－26层的高层建筑形成高低错落的天际形态，营造出“理想之城”南入口富有标志性的入口景观建筑群，并在此区域的西侧安排了3.9万平方米的限价房。

2．公共设施社区公共设施主要包括商业服务设施、会所、幼儿园等，结合街头绿化广场、社区公园、社区商业生活街道布置，为居民提供一系列公共活动和交往的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。

这一公共性的空间脉络沿贯穿社区的半环形城市道路展开，将城市与社区内部联系起来，在加强城市公共环境可达性的同时也强调了社区对城市的开放性和景观贡献。

商业服务设施沿城市道路两侧布置，形成一条集商业、服务、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的特色社区街道，体现温馨富有活力的社区生活氛围，方便人们的日常生活。

会所在西北地块的东南侧设置一处会所，面对城市开放，为居民日常休闲、健身、餐饮、会友等提供便捷的服务，近期还可作为楼盘的销售展示中心。

幼儿园幼儿园拟定为9班，位于基地中部，具有比较适宜的服务半径。

3．景观环境营造在整体的景观环境营造上，规划将多种尺度和类型的景观相结合，形成从以商业生活街道和公共空间组成的公共景观——各街坊中心环境——宅间庭院环境的层层递进景观层次，着力表现公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道与庭院深深的宅间环境所形成的空间序列感和意境。

八、道路交通系统规划的道路交通组织以人车分流，营造安全、宁静的社区氛围，同时方便居民停车和出行为基本原则。

1．城市道路结合社区的整体布局，尤其是公共设施的布局，规划将不同尺度、不同类型的城市道路在功能和景观上做了适当的强化，形成具有不同景观特征和功能的社区街道。

其中将连接商品房一期商业步行街的东西向城市道路、穿越基地的南北向城市道路和社区公园南侧的城市道路组织成半环形的社区生活街道，强化社区商业街的服务性和景观性，使之成为社区的核心生活公共空间脉络。

2．交通组织在各街坊的内部交通组织模式上，强调完全“人车分流”，在地下形成可环通的机动车道路，组织车行交通，使机动车一进入小区即可就近入库，而地面上则基本形成纯步行环境，仅在高层区中结合步行道设置部分消防通道。

原则上每个街坊安排一个人行入口，并主要设置于与社区生活街道相交的道路上，在保证居民方便使用配套服务设施的同时，使社区出入口拥有一个安静的氛围。

地下车行入口数量按照相关规范要求设置，并尽量将其设于对城市道路交通影响较小的次要街道上。

这种组织方式的优点在于可以最大限度的避免车辆对社区环境的干扰，保证组团环境的完整，易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。

3．停车系统社区公共区域的停车主要由公建入口附近地面停车和小区级城市道路两侧的停车带解决。

在各住宅街坊内部设置地下停车库，以满足业主的需求，停车位配比约为100%。

地下停车库直接与各住宅单元电梯相连，方便人们停车回家。

4．步行交通步行系统由社区商业生活街道、社区公共绿化景观道、组团步行道、宅间步行道等形成层层展开递进的网络。

各街坊内围绕绿化环境设置一系列连续变化、层次丰富的步行道，结合一系列景观广场、绿地、活动场地，成为环绕景观、建筑的纽带和休闲交往的场所。

九、绿化系统1．绿化空间体系社区绿化空间体系由社区公共开放空间绿化和街坊绿化两个层次构成。

1）社区公共开放空间绿化街道广场绿化：以种植阵列式的高大乔木为主，结合花灌木的布置，形成整体规整有序，局部丰富精致的绿化景观带，并与社区商业服务设施相结合，使之能成为宜人的社区公共生活场所。

社区公园绿化：以种植自由的高大乔木为主，适当引进其他种类植物类型，并结合儿童活动场地修建植物认知园，形成色彩多姿，层次丰富，有一定硬质场地比例的社区休闲公园。