房地产经济评价指标与评价方法
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价是指在估算房地产开发项目的经济效益时所采用的经济评价方法。
具体来说，它包括现金流量分析、效用函数分析、多元素经济分析、净现值法、复合增长折现法等经济评价方法。
现金流量分析是基本的房地产开发项目经济评价方法之一，它是基于复利公式来评价投资者未来项目现金流量的将收入方式。
现金流量分析可以把单位时期的收入、投资利润及收回的本金等综合计算，求得项目的期望现金流量。
效用函数分析可以计算项目不同经营年期的投资回报程度，并用于定量评估投资的报酬效用、风险效用和平均投资效用等。
多元素经济分析是一种综合评价方法，它评价项目经营收入与投资支出的报酬率，以及投资支出与投资回报比值，以确定项目的经济效益。
净现值法是以预期投资回报率为参照，计算连续现金流量折现值之后，把负值先行折现，然后再计算预期效益，以确定不同投资方式的经济效果。
复合增长折现法可以根据预期的复合增长率定量分析未来效用，这个方法具有一定的偏好性，可以更有效地反应投资支出与投资回报比值以及项目经济考量等。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
房地产开发项目经济评价方法_825209349
《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产开发项目经济评价
房地产开发与经营
第2页
房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
房地产开发与经营
第6页
房地产开发项目经济评价
2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
房地产开发与经营
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表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
房地产开发与经营
第5页
房地产开发项目经济评价
1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产上市公司经营绩效评价
房地产上市公司经营绩效评价一、引言房地产行业是国民经济的重要支柱之一，房地产上市公司是该行业的重要参与者之一。
评价房地产上市公司的经营绩效，不仅对于公司内部的管理和决策具有重要意义，也对于投资者、政府监管机构和行业发展具有一定的指导作用。
本文将从几个关键的指标入手，对房地产上市公司的经营绩效进行评价。
二、盈利能力评价盈利能力是评价房地产上市公司经营绩效的重要指标之一。
盈利能力的好坏直接影响公司的生存和发展。
下面介绍一些常用的盈利能力指标：1.净利润率：净利润率是衡量公司净利润与销售收入之间关系的指标。
净利润率越高，说明公司能够有效地控制成本和运营，实现盈利能力的提升。
2.毛利率：毛利率是衡量公司销售收入与成本之间关系的指标。
毛利率越高，说明公司的销售能力和成本控制能力较强。
3.资产收益率：资产收益率是衡量公司利润与资产之间关系的指标。
资产收益率越高，说明公司对于投资资产的利用效率较高。
三、财务稳定性评价财务稳定性是评价房地产上市公司经营绩效的另一个重要指标。
财务稳定性的好坏直接影响公司的长期生存和发展。
下面介绍一些常用的财务稳定性指标：1.有息负债率：有息负债率是衡量公司有息负债与总资产之间关系的指标。
有息负债率越高，说明公司的财务稳定性越差。
2.流动比率：流动比率是衡量公司流动资产与流动负债之间关系的指标。
流动比率越高，说明公司的偿债能力较强。
3.速动比率：速动比率是衡量公司流动资产减去存货后与流动负债之间关系的指标。
速动比率越高，说明公司的短期偿债能力更好。
四、市场表现评价市场表现是评价房地产上市公司经营绩效的另一个重要指标。
市场表现的好坏直接影响公司的股价和市值。
下面介绍一些常用的市场表现指标：1.市盈率：市盈率是衡量公司股价与每股收益之间关系的指标。
市盈率越高，说明市场对公司的未来增长前景有较高的预期。
2.股价收益率：股价收益率是衡量公司股价相对于过去的收益的指标。
股价收益率越高，说明公司的股价上涨空间较大。
(房地产项目管理)房地产项目经济评价方法与参数
附件：建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的主要内容建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。
其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。
建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。
综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。
分项详细估算法的具体计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金1. 周转次数的计算：周转次数=360天/最低周转天数各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。
2. 流动资产的估算。
（1）存货的估算。
存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。
为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。
计算公式为：存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用/分项周转次数其他材料=年其他材料费用/其他材料周转次数在产品=（年外购原材料、燃料动力费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=（年经营成本—年营业费用）/产成品周转次数其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费后的其余部分。
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1 借款
1.1 年初本息余额
5.50%
4000 6000 1000
1.2 本年借款
9000 4000 5000 0
0
1.3 本年应利息
1.4 本年还本付息
9852.5 110 3357.5 5330 1055
其中：还本
9000
3000 5000 1000
付息
852.5
1.5 年末本息余额
4000 6000 1000 0
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
3、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目 经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入 项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
4、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或 项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它 反映投入项目的资本金的盈利能力。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
6、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬
与投资者初始投入的权益资本的比率。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
7、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报
酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
房地产经济评价指标与 评价方法
2020年7月14日星期二
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
1、概念
房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资
活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的
资金。
•固定资 •产投资
•用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备 等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬 值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等 ）回到投资者手中。
开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发 建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开 发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
5、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部
投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。
例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、 250、300、390万元，则静态投资回收期为？
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
代 25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业 要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将 财政减收控制在可以承受的范围内。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
一、房地产投资经济效果的表现形式
置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加 开发投资：销售收入
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
开发建设过 程中的 资金投 入
购买房地产 时的资 金投入
成本
建设成本 建设成本＋出租成本 建设成本＋经营成本
购买成本＋出租成本
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本
房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以 及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设 投资和经营资金。
进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营 方式得到的收入。
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售
费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套
设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总
体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地
产价值上升造成的。 两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影
响不同。 通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名 义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（二）静态指标 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地
产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 成本利润率一般与目标利润率进行比较
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常 年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比 。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资 盈利能力是否达到本行业的平均水平。
解：（3） 净现值函数为：
当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV2＝－27.78万元 则，FIRR=13.73% 因为FIRR=13.73%>13%，则从财务内部收益率判断 ，该项目投资是可行的。
第三节 经济评价指标计算实例
例2 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写 字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万 元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始 出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例 递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并 判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。 若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益 率。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
FIRR的计算 方法1：插值法
•NPV
•NPV1
•NPV1
•NPV1+|NPV2| •NPV2
•IRR •i2 •i1 •IRR-i1
•i
•i1-i2
FIRR的计算 方法2：Excel 函数法
IRR（X:Y）
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR）
，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等 于零时的折现率。
财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投 资可以被完全收回。
费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套
设施销售成本＋出租房经营成本
第一节 效益和费用识别
二、经营收入、利润和税金
3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 ——《企业所得税法草案》 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时
增值则不影响折现率。
第三节 经济评价指标计算实例
例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营 。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出 租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的 1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5% 的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第 10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%。试列 出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率 ，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他 收支均发生在年末）。
3 315 105 210
9 422.13 140.71 281.42
4 330.75 110.25 220.5
10 443.24 147.75 295.49
5
347.29 115.76 231.53 11～20 443.24 147.75 295.49
解：（2）目标收益率ic=13% 则从财务净现值判断，该项目投资可行。
与会计中成本的区别：
A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。
B、投资中有机会成本、不可预见费等成本。
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。
投资形式
开发投资 置业投资
经营方式 投 资
出售 出租 经营 出租 经营
清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
四、盈利指标计算方法
（一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ）
是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按 设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现 值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准 参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。
2 还本资金来源
9852.5 110 3357.5 5330 1055
2.1 当年可用于还本的未分配利润
2.2 当年可用于还本的折旧和摊销
2.3 以前年度结余可用于还本资金
2.4 用于还本的短期借款
2.5 可用于还款的其他资金
第二节 经济效果评价指标及其计算方法
五、清偿能力指标计算方法
3、其他指标
5 折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58
静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年