房地产开发项目经济评价 案例
工程经济经典案例(2)
工程造价案例分析一、建设项目财务评价部分【案例一】背景：某企业拟建设一个生产性项目，以生产国内某种急需的产品。
该项目的建设期为2年，运营期为7年。
预计建设期投资800万元(含建设期贷款利息20万元)，并全部形成固定资产。
固定资产使用年限10年，运营期末残值50万元，按照直线法折旧。
该企业于建设期第1年投入项目资金为380万元，建设期第2年向当地建设银行贷款400万元(不含贷款利息)，贷款利率10％，项目第3年投产。
投产当年又投入资本金200万元，作为流动资金。
运营期，正常年份每年的销售收入为700万元，经营成本300万元，产品销售税金及附加税率为6％，所得税税率为33％，年总成本400万元，行业基准收益率10％。
投产的第1年生产能力仅为设计生产能力的70％，为简化计算这一年的销售收入、经营成本和总成本费用均按照正常年份的70％估算。
投产的第2年及其以后的各年生产均达到设计生产能力。
表1-1 某拟建项目的全部现金流量数据表单位：万元问题：1．资料计算销售税金及附加和所得税。
2．依照表1-1格式，编制全部投资现金流量表。
3．计算项目的动态投资回收期和财务净现值。
4．计算项目的财务内部收益率。
5．从财务评价的角度，分析说明拟建项目的可行性。
分析要点：本案例全面考核了有关现金流量表的编制，并重点考核了建设项目财务评价中项目的内部收益率、投资回收期、财务净现值等动态盈利能力评价指标的计算和评价。
本案例主要解决以下四个概念性问题：1．财务盈利能力分析的全部现金流量表中，固定资产投资不包括建设期贷款利息；2．流量表中，回收固定资产余值的计算，可能出现两种情况：营运期等于固定资产使用年限，则回收固定资产余值=回收固定资产残值营运期小于固定资产使用年限，则回收固定资产余值=(使用年限一营运期)×年折旧费+残值3．财务评价中，动态盈利能力评价指标的计算方法；4．项目财务内部收益率反映了项目所占用资金的盈利率，是考核项目盈利能力的主要动态指标。
某小区房地产开发项目经济评价案例_secret
某⼩区房地产开发项⽬经济评价案例_secret房地产开发项⽬经济评价案例1．概述西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。
为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅⼩区。
为保证⼩区建设的质量和进度，节约建设资⾦，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南⽅某著名房地产开发商中标。
项⽬占20.86万平⽅⽶，建筑⾯积49781平⽅⽶，建设⼯期4年，销售期6年。
项⽬坐落在该市西南10公⾥处的丘陵地带，⾃然环境优越，地处上风上⽔，与市区海拔落差108⽶，从项⽌地区可以俯瞰整个市区。
整个项⽬计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、⽉季园和芍药园。
各⼩区通过⼩区内的道路相互联系，但彼此⼜相对独⽴。
园内除建筑物和道路外，全部绿化。
考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅⼩区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。
除住宅外，开发⾼还计划在牧丹园内建⼀个建筑⾯积为1000m2的综合商场，为项⽬区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在⽉季园建⼀个建筑⾯积为1200 m2休养所，供本单位⼈员到该市度假⽤。
2．基础数据2.1 项⽬⽤地整个项⽬⽤地情况见表2-1表2-1 ⼟地平衡表2.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2 主要建筑物⼀览表名称数量（幢）按住宅的档次分类，整个项⽬开发各类房屋及⾯积汇总见表2-3 表2-3 房屋类型及⾯积表2.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑⾯积为80~120平⽅⽶，院落200平⽅⽶以下，⽆车库，⽔泥檀条楼板，粘⼟砖，普通屋⾯，普通⼤门窗，⽔泥地⾯，局部地砖，清⽔，厨房卫⽣间贴1.5⽶⾼瓷砖，普通洁具。
每平⽅⽶建筑⾯积的平均建筑装修价格为871.5元，每平⽅⽶道路和绿化的费⽤为174.3元。
中档住宅：建筑⾯积为150~220平⽅⽶，院落200~300平⽅⽶，有车库，⽔泥檀条楼板，局部现浇，粘⼟砖，屋⾯为镀锌彩⽡，普通⼤门，铝合⾦窗，松⽊吊顶，地砖，局部⽊地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫⽣贴1.8⽶⾼瓷砖，中档洁具。
房地产开发项目经济评价案例
房地产开发项目经济评价案例The document was finally revised on 2021房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。
为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。
该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。
1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。
本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。
表1 项目用地面积及其分布2．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。
另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
房地产开发项目财务评价案例(1)
房地产开发项目财务效果评价案例一、项目概况本项目规划设计要点如下：(1)用地面积：11 417 m2(2)建筑密度：≤35％(3)容积率(地上)：≤4.62(4)绿化率：≥25％(5)人口密度：≤1 085人／公顷(6)规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。
本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。
表1项目主要技术经济指标(一)三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月(从2005年3月～2008年3月)。
当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。
2．项目实施进度计划项目实施进度计划如表3所示。
表3项目实施进度计划表四、项目财务评价基础数据信算1．项目投资与成本费用的估算(1)土地费用。
①土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 150万元。
②拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000万元。
以上两项合计为：15 150万元。
(2)前期工程费。
本项目的前期工程费如表4所示。
序号项目计算依据金额(万元)1 规划设计费建安工程费×3％330.392 可行性研究费建安工程费×1.5％165.203 水文、地质、勘探费建安工程费×O.5％55.064 通水、通电、通路费建安工程费×2.5％275.335 场地平整费60元/平方米68.50合计894.48(3)建筑安装工程费。
本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进行估算，估算结果见表5所示。
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
房地产开发项目经济评价案例-精品
租售房地产开发项目案例混合房地产开发项目案例 房地产开发项目可行性研究报告案例 房地产开发项目贷款申请报告评估案例 案例一 租售房地产开发项目案例1. 市场分析和需求预测X X 市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之区人口约 60万人，面积 187 平方公里。
X X 市1949年市区面积仅 3.4平方公里，人口约 3.6万人。
各类房屋总建筑面积 72 万平方米，常住市区的 4800户贫苦市民，人均居住面积不足 2.5 平方米，房屋年 久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有 9700 余间，除此之外无房可住的不计其数。
x X 市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。
建国后在党和政府的领导下， 城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到 529 万人，其中非农业人口 达到 105万人，各类房屋建筑面积增加了 14 倍。
党的十一届三中全会以来，城镇住 宅大幅度增长， 10 多年来，住宅建设投资平均每年以 18%的速度增长，人均居住面 积有了明显增加， 一大批破旧、 低矮棚户房得到了改造， 广大城镇居民的居住条件和 居住环境得到了明显改善。
然而由于经济条件、 住房体制、 人口增长等多方面因素制 约，加上住宅建设历史欠账太多， X X 市的住房供求矛盾依然十分突出， 现有住房中 还有不少危、漏房屋亟待改造。
根据《X X 市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在 4 平方米以下的住房困难户 3000 余户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增 一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到 2000年城镇居民每户拥有一套经 济实惠住房，从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。
从全市商品房市场看， 1998 年全市商品房竣工面积 19.24 万平方米，实际销售 1 4.66万平方米， 预售 1 .8 9万平方米， 空置 4.97万平方米， 实际销售总金额达到 9831 万元，总体情况比较理想。
北京某房地产开发项目经济评价案例
北京某房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京都市化进程的加快、都市社会经济的进展和产业结构的优化，都市用地功能需作进一步调整。
为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。
该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评判的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评判，为托付方投资决策及开发项目融资提供依据。
1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。
本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。
表1 项目用地面积及其分布2．项目现状特点项目用地内的现状建筑要紧是厂房、仓库和住宅，今后都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范畴内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范畴内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待今后有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。
另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于以后小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情形如下表2所示。
表2 项目用地范畴内保留建筑占地面积和建筑面积项目规划范畴以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3．项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。
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房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称:汇锦水岸城1.2项目地块情况项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状：汇锦水岸城位于六合区南门，小区地理位置优越，东临龙津路，西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。
整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。
苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月，生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生。
周边配套:项目西北面为幕燕风景区，南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。
1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司法人代表：邱成双单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业，现有工程技术人员等各类员工22人。
1.4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。
项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。
1.5项目建设必要性：雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城”。
雄州街道山清水秀，生态环境极佳。
镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂，景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人，盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。
雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长，获“南京市发展杯”金杯。
综合实力位列南京市20强。
雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11.5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。
汇锦水岸城依托于这些有利的条件，进行项目的开展。
一方面可以改善周边居民的生活环境，另一方面能获得企业的发展。
1.6市政基础设施条件交通:中六、玉六、汉六线到南门老车站下车,另外还有多趟六合及乡镇下的公交线路。
自驾方面，从南京主城区出发沿绕城高速公路行驶3.6公里，在东杨坊立交桥从出口离开进入二桥高速公路，沿二桥高速公路行驶20.3公里，直行进入G36。
市政基础设施齐全超市卖场：紫晶新天地购物中心,六合商厦,仁和商城(白果路)金融通讯网点：中国工商银行六合支行,中国邮政储蓄银行南京市彤华街营业所,中国建设银行泰山路支行,中国农业银行南京朝天街支行,中国银行六合支行,中国工商银行(东方红分理处),中国银行(长江路支行),中国银行南京六合支行营业部,中国工商银行泰山路支行,中国建设银行六合支行.通讯网点：电信、移动、联通营业点。
医院药店：南京市六合区人民医院,扬州大学医学院附属六合医院,六合区妇幼保健所,六合安达医院,六合恒安妇科,六合区中医院(长江路),南京市六合区中医院分院,人民医院超市,六合区中医院门诊部,南京市六合区瑞金门诊部。
教育：六合实验小学,江苏省六合高级中学(西南门),泰山路小学,小博士幼儿园(南京市国土资源局六合分局西),六合区实验初级中学,江苏省六合高级中学(东南门),雄州镇快乐幼儿园,机关幼儿园,华欧幼儿园,绿豆豆教育棠城西路校区。
1.7可行性研究的目的：目的是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。
进行尽可能详细的调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。
或者说它的目的是对新建或改建工程项目的主要问题，从技术经济两个方面进行全面、系统的研究分析，并对投产后的经济效果进行预测，以判断它是“行”还是“不行”。
需要说明的是可行性并非最优而是可行，只有在可行的基础上才能进一步求出最优方案。
1.8可行性研究的依据：①项目建议书（或初步可行性研究报告）及其批复文件。
②国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划。
③有关法律、法规和政策。
④有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。
⑤拟建厂（场）址的自然、经济、社会概况等基础资料。
⑥合资、合作项目各方签订的协议书或意向书。
⑦与拟建项目有关的各种市场信息资料或社会公众要求等。
2 市场调查与分析2.1房地产投资环境的调查与分析一、我国的经济环境：我国改革已经三十年了。
近三十年来，我国经济持续、快速发展，年均保持9.7%的增长率。
2006 年，我国国内生产总值突破20 万亿元，成为世界第四大经济体。
伴随着近年来经济的高增长，我国的房地产业也快速发展。
2008 年，我国国内生产总值30.067 万亿元，比上年增长9％，成为世界上第三大经济体，在国内历史罕见特大自然灾害和国际金融危机双重冲击下，国民经济依然保持了较好较快的发展势头。
2013整体形势是：中央将继续实施有针对性、灵活性和前瞻性的政策策略，在抑通胀、控物价、稳建设、降风险中，实现社会稳定、经济平稳发展。
法律及相关的政策：房地产业在我国起步于20 世纪80 年代中期，应该说是一个新兴的行业，经过20 多年尤其是近10 年的快速发展，我国房地产业已经成为一个潜力巨大、成长性高的行业。
然而，在快速发展的背景下，我国的房地产市场却始终笼罩着一片阴影，这就是房价过热问题。
特别是2000 年以后，我国房地产市场经历了一个前所未有的繁荣阶段，房地产价格快速增长。
从2003 年下半年开始，我国政府陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌。
2004 年，政府不断推出“系列新政”，有关部门不断酝酿着新的“政策变法”， 2005 年、2006 年两年的调控，房地产价格上涨过快的趋势得到了一定程度的抑制。
2007 年中央银行5 次加息、8 次调高存款准备金率，加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，增加廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。
但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。
2008 年下半年以来，我国的楼市调整政策密集出台。
2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。
2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。
受国八条和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响。
2012年5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
2012年5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
2013年国家开始实行完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等制度。
二、江苏省的经济环境：改革开放以来，江苏经济社会发展取得了显著成就，1992年起全省GDP连续20年保持两位数增长。
对照本省制订的全面建设小康社会四大类18项25条指标，全省总体上达到省定全面小康指标。
2011年，全省经济在转型升级中保持平稳较快增长。
地区生产总值实现48604.3亿元，增长11% 。
其中，第一产业增加值3064.8亿元，增长4%；第二产业增加值25023.8亿元，增长11.7%；第三产业增加值20515.7亿元，增长11.1%。
人均地区生产总值61649元，比上年增加8809元。
财政总收入14129.6亿元，增长20.4%，其中地方一般预算收入5147.9亿元，增长26.2%。
社会消费品零售总额15842.1亿元，增长17.5%，消费成为经济增长的最大拉动力。
全社会固定资产投资26299.4亿元，增长21.5％。
进出口总额5397.6亿美元，增长15.9%。
其中，出口3126.2亿美元，增长15.6%，进口2271.4亿美元，增长 16.3%。
全年累计实现外贸顺差854.9亿美元，增长13.8%。
三、南京：1）城市功能定位：南京应该做长三角辐射西北部和长江中游的区域经济中心。
南京应发挥仅次于上海的综合带动服务功能，应该具备区域性门户城市、国家门户城市和国际性门户城市的三重门户城市功能。
同时要把把南京建成人文绿都。
2）城市综合实力：被评为中国城市综合实力“五十强”第五名.南京是中国重要的综合性工业生产基地。
南京是全国四大科研教育中心城市之一，南京被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。
全国科技进步先进城市.目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。
南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。
南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系。
3）自然条件：气候：南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明。
地形：南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。
南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。
地貌为宁镇山脉的一部分，低山山陵占全市总面积的64.52%。
长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流，其河谷平原为重要农业区。
水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。
4）城市规划：以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。
经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。
“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。
为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是城东新城区预留了一定的发展空间。
仙林新市区是南京总体规划的“一城三区”之一，是以发展教育个高新技术产业为主，为房地产发展提供了教育等配套优势。
仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。
保利、招商等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。