2016年厦门房地产年报-克而瑞缩略版
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
克而瑞-2016年8月成都房地产市场月报(缩略)46p
8月成都房地产市场月度分析报告克而瑞成都机构出品目录政策资讯土地市场整体市场区域市场PART 1 政策资讯篇CRIC视点土地市场量价齐升，商品住宅市场四季度走势谨慎乐观土地方面，本月土地市场量价齐升，融创加大在公开市场拿地，再次在城南中和街道拿下56亩商住用地；恒大倾向以低价大盘圈地，一举拿下新津县138亩商住用地。
鉴于下半年往往是土地市场成交高峰期，预计后四个月政府供地积极性将明显提升，土地成交量在现有基础上进一步走高仍是大概率事件。
市场方面，在上半年市场火爆，以及本月市场活跃度有所提升的情况下，导致市场库存整体继续走低。
对于“金九银十”传统销售旺季，市场热度将快速提升，在成交量回升下，库存仍有望进一步下降。
而对于传统推盘旺季的9月，再加上部分项目成交有所企稳回升，使得市场信心将大幅提升，预计9月商品住宅供应量将延续8月上升态势或出现下半年首个供应高峰，未来销售局面会有更大看点。
8月2日，国土部召开新闻发布会，对其近日出台的《关于补足耕地数量与提升耕地质量相结合落实占补平衡的指导意见》进行解读。
市县国土部门在申报建设用地时，省级国土部门要严格审查把关，而农用地转用需报国务院批准。
国土部还在酝酿土地市场的相关政策，涉及收紧供地节奏，细化严厉打击闲置土地等。
国土资源部国家发改委政策研究室发表文章要求各地加大对重点地区和重点领域促投资、稳增长的工作力度，切实防范投资波动风险，更好地发挥投资对经济增长的关键作用。
文章中特别提出加大对优质民营企业上市支持力度，并择机进一步实施降息、降准政策，扩大一、二线等住房供应紧张的城市的土地供给等措施。
北发改委这一举措与当前我国内生投资增长动力疲弱不无关系。
发改委住建部住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业发展的意见》。
针对当前部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费等问题，此次意见要求各地中介机构，全面实行房源信息核验制度，对已出售或出租的房屋，中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内，将房源信息撤除。
2016年房地产产业调查咨询分析报告【可编辑word版】
2016年房地产产业调查分析报告2016年07月目录第一节市场行情 ... ............................................................................................................... (5)一、信贷供给逐步收缩 ... ........................................................................................... (5)二、行业政策呈现地域分化，有收紧迹象 .............................................................. . 6三、房地产销售增速将逐渐放缓 ... ........................................................................ (10)四、严重低估值提供安全边际 ... .............................................................................. . 12 第二节不确定性中的行业发展分析 ... ............................................................................ .. 14一、签约销售增速 ... ................................................................................................. (14)二、盈利能力 ... ........................................................................................................... .. 15三、库存管理 ... ........................................................................................................... .. 16四、融资成本与杠杆率 ... ........................................................................................... . 17五、土地储备分布情况 ... ........................................................................................... . 17图表目录图表 1：M2 增速、调整后社会融资规模增速以及存款准备金率走势（截至 2016 年5 月底） ... ................................................................................................................. (5)图表 2：房地产开发企业到位资金规模变化（截至 2016 年 5 月底） ... ................ (6)图表 3：单季新增住房贷款同比增速 ... ........................................................................ .. 6 图表 4：政策变化对一线、二线和三线城市去库存周期走势的影响 ... .................... . 7 图表 5：政策变化对一线和二线城市销售均价走势的影响 ... ................................... .. 8 图表 6：2016 年出台的限制性措施 ... ............................................................................ . 8 图表 7：“地王”分布情况（截至 2016 年 5 月底） ... ............................................... (9)图表 8：主要城市去库存周期（截至 2016 年 5 月底） ... ......................................... . 10 图表 9：一线、二线和三线城市单月房地产销售同比增速 ... ............................... (11)图表 10：2016 年房地产市场主要指标预测 ... ......................................................... (11)图表 11：相比历史估值水平，当前港股开发商处于低估位置 ... ......................... (13)图表 12：考虑每股净资产折价幅度，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .. (13)图表 13：考虑远期市盈率，港股开发商相对 A 股同类公司处于低估位置 ... .... (13)图表 14：2015 年签约销售、2016 年销售目标、2013~15 年期间年复合增速以及2016 年增速（基于销售目标）比较 ... ............................................................... (14)图表 15：各开发商 2016 年销售目标完成情况（截至 2016 年 5 月底） ... . (14)图表 16：2016 年预期毛利润以及毛利率比较 ... ...................................................... .. 15 图表 17：2016 年预期核心净利润以及核心净利率比较 ... ....................................... . 15 图表 18：未出售库存率比较 ... (16)图表 19：净负债规模、净负债率以及实际利率比较（截至 2015 年底） ... .. (17)图表 20：商品房开发类公司在 30 个城市中的布局情况（按总资产值占比） (18)图表 21：商品房开发类公司在 30 个城市中超高能级城市和高能级城市的布局情况（按总资产值占比） ... . (18)图表 22：2016~20 年期间 30 个精选城市住房供需测算汇总 ... .. (19)图表 23： 277 个地级及以上城市的主成分分析以及聚类分析 ... . (21)图表 24：按新标准进行的 277 个城市的等级划分 ... ................................................ . 21 图表 25：2016~20 年期间 277 个地级及以上城市年均住房需求示意图 ... ............ . 22 图表 26：2016~20 年期间年均住房需求排名前 20 城市 ... .................................... (23)图表 27：全国各等级以及各地区平均单个城市未来五年年均住房供应预测结果.. 24 图表 28：277 个地级及以上城市未来五年住房供需匹配度示意图 ... ..................... . 24 图表 29：直辖市、省会城市以及计划单列市未来五年的住房供需匹配度 ... ....... . 25第一节市场行情一、信贷供给逐步收缩流动性过剩的局面已无法重现。
2016年上半年中国房地产市场调查报告
2016年上半年中国房地产市场调查报告2016年上半年中国房地产市场调查报告1.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出图：百城住宅均价及环比变化2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达1.90%，5月同比涨幅突破10%。
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。
其中，一季度累计上涨2.94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。
同比来看，百城住宅价格同比自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
图：各线城市住宅均价环比走势表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。
具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。
二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。
2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成图：2010-2016年6月50个代表城市月度成交量走势市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。
2016年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。
具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。
2016年12月全国房地产市场简报
72CHINA REAL ESTATE2016年12月全国房地产市场简报易居（中国）克而瑞研究中心2016年12月，调控政策集中出台三个月之后，市场逐渐自我修复至正常运行轨迹，新增供应量开始回升，近6成城市成交量环比回升，虽然绝对量仍在相对低位，政策影响力仍在持续发酵。
多数城市市场供不应求格局短期难改，整体库存仍在下降，但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升。
一、供应：年末供应量低位回升，27城环比涨11%12月，CRIC 监测的27城供应量结束了此前连续下滑的态势，环比上涨11%，一方面是连续下滑后导致基数较低所致，另一方面，预售证审批等行政干预手段风头已，部分企业在年底加推回笼资金。
具体而言，一线城市同、环比分别下跌42%和5%。
其中上海因11月基数较低导致供应量上涨超2倍，供应绝对量也与今年月平均持平，回升到正常水平。
二、三线城市整体供应1771万平方米，环比上涨13%，多数城市供应量在低位迎来回升，典型的如福州、济南、青岛、重庆、无锡等城市，在11月供应量偏低的情况下，年末放量，环比涨幅较大。
值得注意的是，昆明、长春、苏州等城市供应量仍在锐减，其中苏州12月供应量为年内第三低点，与前三季度市场供给充足相比冰火两重天。
二、成交：止跌回升环比涨6%，一线城市涨15%领先供应放量之后，年末商品住宅市场成交止跌回升。
12月，28个重点城市商品住宅成交总量环比上涨6%，六成城市成交量较上月上升，但成交绝对量仍处低位，多数城市12月成交低于2016年月平均值。
一线城市成交量环比上涨15%，同比下跌39%，仅深圳环比下跌10%，其余三城皆上涨。
广州单月成交量再回升至170万平方米的高点，环比上涨25%。
就全年而言，广州市场持续保持供需两旺，在一线城市中表现最亮眼。
二、三线城市整体涨多跌少，环比微涨5%，同比则下跌12%，过半数城市成交量环比上涨。
多数调控城市成交同、环比齐降，典型如苏州、武汉、郑州、成都、东莞等城市。
重磅2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200排行榜
重磅2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200排行榜2016年?房地产榜单发布1-12月中国典型房企销售金额TOP200备注：1、时间：为2016年度，截止到12月30日，31日数据为预估值；2、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；3、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
1-12月中国典型房企销售面积TOP200备注：1、时间：为2016年度，截止到12月30日，31日数据为预估值；2、数据来源：亿翰智库、各企业公报等；3、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
榜单解读前言：2016年，中国房地产市场突飞猛进，量价齐升，而规模房企凭借自身品牌优势、产品优势、融资优势以及城市布局的先发优势，紧扣市场脉搏，销售突飞猛进，同时还通过收并购，品牌输出等方式，大幅提升规模，行业集中度进一步提升。
2017年随着政策的不断收缩，市场势必进入调整，房企将面临严峻的竞争形势，如何调整战略部署，守正创新，是摆在所有企业面前的首要课题。
◆◆◆百强门槛提升51%，200强房企占据半壁江山2016年规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。
从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%。
从面积门槛来看，TOP100房企面积入榜门槛也有所提升，从2015年的90万平米提高至129万平米，同比升43%。
升幅最大的是TOP50门槛，由15年的163万方至238万方，同比升46%。
除了门槛的变化以外，入榜房企的集中度也越来越高。
2016年，200强房企总销售额集中度已超50%，在中国房地产市场上占据了“半壁江山”。
各梯队的集中度均呈上升趋势，其中TOP100房企集中度升幅最大，较同期上升约3.9个百分点。
由此，我们不难预计未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。
2016年5-6月房地产形势
2016年5-6月房地产形势第一部分 2016年5月房地产市场总结一、政策1.全国资讯：“营改增”在全国范围内施行二手房交易税收将减负5月1日起，我国全面实施营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
“制造业、商业等原增值税行业，以及前期已经纳入试点范围的交通运输业、邮政业、电信业、部分现代服务业等，因四大行业纳入增值税征收范围可抵扣进项税额增加，税负会普遍下降。
”财政部部长楼继伟此前强调，通过政策设计所有行业税负只减不增可以做到，但并不能保证所有企业税负下降。
营业税作为一种价内税，即税款包含在征税对象的价格之中，其重复征税的弊端屡遭诟病;与之不同的是，增值税是价外税，为税金附加在商品或劳务价格之外的税。
“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。
通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。
2.全国资讯：国土部年内启动《不动产登记资料查询办法》立法调研作为不动产统一登记主管部门的国土资源部，已经确定将要启动《不动产登记资料查询办法》（以下简称“办法”）的立法调研工作。
“办法”将对基础信息平台全国联网之后，如何进行不动产信息查询，进行详细规定。
尽管立法调研刚刚启动，但是不出意外，“办法”或将遵循“权利人”“利害关系人”依法查询的原则，向社会提供不动产登记信息查询服务。
而有关部门对于不动产登记信息的使用和共享，也有望得到细化。
5月4日中午，一位不愿具名的国土资源部内部人士向《中国经营报》记者证实，《不动产登记资料查询办法》的立法调研工作，已经被列入2016年国土资源部立法调研工作日程。
自十八届三中全会确定建立实施不动产统一登记制度以来，该项工作主要被分为三个阶段进行推进。
第一阶段是职能整合阶段，即把分散在各个部门的有关不动产产权产籍登记职能进行整合，并在国家、省、市、县一级分别设立专门进行不动产登记的职能部门。
2016年全国房地产开发投资和销售情况
2016年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。
其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
2016年，东部地区房地产开发投资56233亿元，比上年增长5.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；中部地区投资23286亿元，增长10.7%，增速提高0.1个百分点；西部地区投资23061亿元，增长6.2%，增速提高0.4个百分点。
2016年，房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米，比上年增长3.2%，增速比1-11月份提高0.3个百分点。
其中，住宅施工面积521310万平方米，增长1.9%。
房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。
其中，住宅新开工面积115911万平方米，增长8.7%。
房屋竣工面积106128万平方米，增长6.1%，增速回落0.3个百分点。
其中，住宅竣工面积77185万平方米，增长4.6%。
2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；土地成交价款9129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。
二、商品房销售和待售情况2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点。
其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。
商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。
其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长45.8%，商业营业用房销售额增长19.5%。
2016年，东部地区商品房销售面积72894万平方米，比上年增长22.7%，增速比1-11月份回落2.8个百分点；销售额72331亿元，增长38.7%，增速回落3.6个百分点。
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2016
厦门房地产市场研究报告
目录行业环境附件
展望2017办公市场商业市场商品住宅市场商品房市场
土地市场
1
345
6
7
89政策环境
2
行业环境
2016 年行业“先扬后抑”，前三季“繁荣、火热”，四季度
“调控回落”，开发投资、销售、新开工等指标“虎头蛇
尾”，增速冲高回落。
2016 年行业既有“惊喜”也不乏“隐忧”。
“喜”的是商品
房销售面积、金额双创历史新高，待售面积持续下滑；“忧”的是房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位，结构调整缓慢、商办库存风险有增无减。
随着“抑制资产泡沫“和”防范金融风险“的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台，行业持续调整在所难免，2017年房地产行业各项指标仍将继续探底或回落。
政策环境
2016房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国去
库存的刺激性政策与部分热点城市控房价紧缩政策相并行。
基调上，上半年以刺激为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。
展望2017年，中央经济工作会议提出房地产政策新基调，不会全面转向调控，而是落实“一城一策”，限购、限贷城市或将进一步扩容，热点城市调控加码仍会继续。
信贷政策支持自住、打击投资，房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。
土地市场
5场住宅类用地土拍，
16幅地块成交，
254次房企参与，
1975轮角逐，
15家房企竞得，
31231元/㎡平均楼面价，
110.4%平均溢价
476亿土地出让金。
备注：只统计住宅类地块
商品房市场
2016年厦门商品房市场：
新增供应333.67万㎡，环比下降44.1%；成交量459.73万㎡，环比下滑4.7%；
供求比为1:1.38；
成交均价21729元/㎡，环比上涨18.8%；成交金额998.97亿元，环比上涨13.1%。
商品住宅市场
2016年厦门商品住宅市场：
新增供应145.48万㎡，环比下滑58.5%；成交量284.65万㎡，环比下滑18.6%；供求比为1:1.96；
成交均价26837元/㎡，环比上涨30.8%；成交金额763.91亿元，环比上涨6.4%。
商业市场
2016年厦门商业市场：
新增供应20.64万㎡，环比下滑35.7%；成交量16.60万㎡，环比增长7.3%；
供求比为1:0.80；
成交均价24099元/㎡，与去年基本持平；成交金额40.00亿元，环比上涨7.1%。
办公市场
2016年厦门办公市场：
新增供应80.50万㎡，环比下滑12.9%；成交量77.92万㎡，环比增长65.7%；
供求比为1:0.97；
成交均价18421元/㎡，环比上涨9.4%；成交金额143.53亿元，环比上涨81.2%。
展望2017
附件
* 土地出让明细* 区域成交明细
谢谢！明年见！
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