几种贷款业务的要点
第四章贷款业务的核算
第四章贷款业务的核算在金融领域中，贷款业务是银行等金融机构的核心业务之一。
贷款业务的核算不仅关系到金融机构自身的财务状况和经营成果，也对经济的稳定和发展有着重要的影响。
贷款业务的种类繁多，常见的有信用贷款、担保贷款（包括保证贷款、抵押贷款和质押贷款）等。
不同类型的贷款在核算上既有相似之处，也存在一些差异。
信用贷款是基于借款人的信用状况发放的贷款。
在发放信用贷款时，金融机构需要对借款人的信用状况进行严格评估，包括其过往的信用记录、还款能力、财务状况等。
一旦决定发放信用贷款，金融机构会借记“贷款——信用贷款——借款人户”科目，贷记“吸收存款——借款人户”科目。
担保贷款则是在借款人提供一定担保的情况下发放的贷款。
保证贷款是由第三方提供保证担保，抵押贷款是以借款人或第三方的抵押物作为担保，质押贷款则是以借款人或第三方的动产或权利作为质押。
在发放担保贷款时，金融机构除了要评估借款人的信用状况外，还需要对担保物的价值、合法性等进行审查。
贷款发放后，金融机构需要按照合同约定的利率和还款方式计算利息。
利息的计算方法通常有定期结息和利随本清两种。
定期结息是在约定的结息日计算并收取利息，利随本清则是在贷款到期时一次性计算并收取利息。
在贷款存续期间，金融机构还需要对贷款进行减值测试。
如果发现贷款存在减值迹象，需要计提贷款减值准备。
计提减值准备时，借记“资产减值损失”科目，贷记“贷款减值准备”科目。
当贷款确实无法收回时，经批准后将贷款予以核销，借记“贷款减值准备”科目，贷记“贷款——相关贷款户”科目。
在核算贷款业务时，金融机构还需要关注贷款的展期和逾期。
贷款展期是指借款人在贷款到期前申请延长还款期限。
对于符合条件的展期申请，金融机构需要重新评估并办理相关手续。
而贷款逾期则是指借款人未能按照合同约定按时还款。
逾期贷款会产生罚息，并需要金融机构加强催收工作。
此外，贷款的回收也是贷款业务核算的重要环节。
当借款人按时足额还款时，金融机构借记“吸收存款——借款人户”科目，贷记“贷款——相关贷款户”科目，同时确认利息收入。
商业银行经营学第五章贷款业务
4.贷款结构及区域分布 贷款的种类及其构成形成银行的贷款结构。
贷款区域分布指银行控制贷款业务的地域范围。 5.贷款的担保 贷款担保政策
（1）明确担保方式； （2）规定抵押品的鉴定、评估方法和程序； （3）确定贷款与抵押品或质押品价值的比率； （4）确定担保人在资格和还款能力的评估方法和程序等。 6.贷款定价
这种方法是以若干银行统一的优惠利率为基础考虑违约风 险补偿和期限风险补偿所制定的利率。
对某一特定的客户来说，其贷款利率为：
贷款利率＝优惠利率（包括各种成本和银行预期利润）＋ 违约风险溢价（贴水）＋期限风险溢价（贴水）
专家建议的风险等级和风险溢价
风险等级 无风险 风险小 标准风险
风险溢价 0 0.25 0.5
1.一次性偿还－指借款人在贷款到期日一次性还清贷款本 金的贷款，其利息可以分期支付，也可以在归还本金时一 次性付清。
2.分期偿还－指借款人按规定的期限分次偿还本金和支付 利息的贷款。
按贷款的质量（或风险程度）分类
1.正常贷款－指借款人能够履行借款合同，有充分把握按 时足额偿还本息的贷款。
2.关注贷款－指贷款的本息偿还仍然正常，但是发生了一 些可能会影响贷款偿还的不利因素。
基础利率主要是国库券利率、大额定期存单利率或银行同 业拆借利率。
所确定的贷款利率为同期市场利率加上一定数额。
3.成本加成定价法
又称宏观差额定价法。它是以借入资金的成本加上一定的 利差来决定贷款利率的方法。
特点：不考虑承诺费、服务费和补偿余额等因素，贷款价 格主要依据资金总成本及一定的利润目标来确定。
当利率上升时，优惠乘数利率会以更快的速度上升，反之 以更快的速度下降。为了避免利率的剧烈波动而给借贷双 方带来利率风险，通常可以在协议中限定利率波动的上下 限。
商业银行经营学(第6 7章)
二、贷款政策 贷款政策内容： 贷款业务发展战略 贷款工作规程及权限划分 贷款的规模和比率控制 贷款的种类及地区 贷款人的担保 贷款定价 贷款档案管理政策 贷款日常管理和催放制度 不良贷款的管理
三、贷款步骤 贷款申请 贷款调查 信用评估 借款审批 合同签订和担保 贷款发放 贷款检查 贷款收回
二、担保贷款 （一）担保方式与担保贷款种类 担保贷款是指银行要求借款人根据规定的担保方式提供贷款担保而 发放的贷款。《担保法》中规定的担保方式主要有保证、质押和抵 押三种，相应地，我国目前的担保贷款也包括保证贷款、质押贷款 和抵押贷款三种。 保证贷款的操作要点 1、借款人找保 2、银行核保 3、银行审批 4、贷款的发放与收回 抵押贷款的操作和管理重点 1、抵押贷款的分类（存货抵押、证券抵押、设备抵押、不动产抵 押、 客账抵押、人寿保险抵押） 2、抵押物的选择和估计 3、确定抵押率（“垫头”） 4、抵押物的产权设定与登记 5、抵押物的占管和处分（拍卖、转让、兑现）
客户盈利性分析定价法（Customer Profitability Analysis(CPA)） 客户盈利性分析定价法首先是假设银行在对每笔贷款申请定价时 应考虑银行与客户的整体关系。其收益率的计算公式如下：
假设银行正在考虑向一家制造企业发放一笔九个月期的300万美元的贷款额度。如果这家制 造企业完全使用这笔贷款额度并在银行存放20%的补偿性存款，那么银行与该客户的这笔 信贷交易将会导致产生以下的收入和费用： 该客户可能提供的收入来源 单位：美元 贷款的利率收入（12%，9个月） 270 000 贷款承诺费用（1%） 30 000 客户存款的管理费用 6 000 资金转账费用 2 000 信托服务和记录保持费用 13 000 预期年度收入总额 321 000 对该客户提供服务引致的预期成本 应付的存款利息（10%） 45 000 放款的筹资成本 160 000 客户账户的运营成本 25 000 客户资本调动成本 1 000 处理贷款成本 3 000 簿记成本 1 000 年度总费用 235 000 顾客在年度将要提取的银行储备净额 对顾户承诺的贷款平均额 3000 000 减：顾客在银行存款均额（减去准备金要求） -540 000 对该顾客承诺的可放贷储备净额 2460 000
银行互联网贷款业务的合规及风控要点
银行互联网贷款业务的合规及风控要点在当今数字化时代，银行互联网贷款业务凭借其便捷、高效的特点，迅速成为金融领域的重要组成部分。
然而，随着业务的快速发展，合规与风控问题也日益凸显。
要确保银行互联网贷款业务的稳健运行，必须深入理解并严格把控合规及风控要点。
一、合规要点（一）遵循法律法规银行开展互联网贷款业务，首先要严格遵守国家出台的一系列法律法规，如《商业银行互联网贷款管理暂行办法》等。
这些法规对贷款的准入门槛、资金用途、风险管理等方面都有明确规定。
银行必须确保其业务流程、合同条款、利率设定等都符合法律要求，避免因违法违规而遭受监管处罚。
（二）消费者权益保护在互联网贷款业务中，要充分保障消费者的合法权益。
这包括向借款人清晰、准确地披露贷款合同的关键信息，如利率、还款方式、逾期罚息等，避免误导消费者。
同时，要保护消费者的个人信息安全，采取严格的技术和管理措施，防止信息泄露。
（三）资金来源与用途合规银行要确保互联网贷款的资金来源合法合规，不得通过非法渠道筹集资金。
在贷款发放后，要对资金用途进行跟踪监控，防止借款人将资金用于非法或高风险领域，如赌博、非法集资等。
（四）合作机构管理如果银行与第三方机构合作开展互联网贷款业务，必须对合作机构进行严格的准入审查和持续管理。
合作机构应具备相应的资质和能力，其经营活动也必须合法合规。
银行要明确与合作机构之间的权利义务关系，避免因合作机构的违规行为而牵连自身。
二、风控要点（一）客户身份识别与信用评估利用互联网技术，银行可以获取更多的客户数据，但同时也要确保数据的真实性和有效性。
通过多维度的数据分析，如客户的基本信息、财务状况、信用记录、社交行为等，对客户进行全面、准确的信用评估，降低信用风险。
（二）风险模型与策略建立科学合理的风险模型和策略是控制互联网贷款风险的关键。
风险模型要能够准确预测借款人的违约概率，并根据风险水平确定合理的贷款额度、利率和期限。
同时，要定期对风险模型进行验证和优化，以适应市场环境和客户行为的变化。
银行 电器企业贷款业务 授信要点
一、概述在现代社会中，银行是一个重要的金融机构，承担着为各类企业提供贷款和融资服务的重要职责。
而电器企业作为制造业中的重要行业之一，其发展需要得到银行的支持和帮助。
银行的贷款业务对于电器企业的发展至关重要。
为了更好地开展贷款业务，银行需要了解电器企业的特点和经营情况，从而制定合适的贷款授信政策和要点。
二、电器企业的特点1. 行业特点：电器企业是一个技术密集型的行业，需要不断进行新产品研发和技术创新。
2. 市场竞争：电器行业竞争激烈，国内外品牌都在争夺市场份额，企业需要不断提高产品质量和降低生产成本。
3. 季节性特点：部分电器产品的销售具有明显的季节性，如空调、取暖设备等，需要考虑季节性融资需求。
4. 固定资产投入大：电器企业需要大量的固定资产投入，包括生产线、设备等。
三、电器企业贷款业务的授信要点1. 行业分析和市场前景银行在进行电器企业贷款业务时，首先要对电器行业进行深入分析，了解行业发展趋势、市场前景和竞争态势。
特别是要关注技术变革和市场需求的变化，以便更好地评估企业的经营风险和贷款偿还能力。
2. 企业经营状况银行在进行授信评估时，需要对电器企业的经营状况进行全面的了解，包括企业的规模、产品线、销售渠道、市场份额等。
还需要对企业的财务状况进行详细分析，包括资产负债表、利润表、现金流量表等财务指标的评估，以便判断企业的偿债能力和盈利能力。
3. 抵押和担保在进行电器企业的贷款业务时，银行通常要求企业提供相应的抵押和担保措施，以降低贷款风险。
这些抵押和担保物通常包括企业的固定资产、存货、应收账款等。
银行需要对这些抵押和担保物进行充分的评估和估值，以确保其价值能够覆盖贷款金额，从而保障银行的权益。
4. 贷款用途和额度银行在进行电器企业的贷款业务时，需要明确贷款的具体用途和额度。
这些用途通常包括企业的短期融资、固定资产投入、技术改造以及市场拓展等。
银行需要根据企业的实际需求和财务状况，合理确定贷款额度，并制定详细的贷款使用计划，以确保贷款资金的合理利用。
银行从业中公司贷款业务的主要种类
银行从业中公司贷款业务的主要种类在银行从业中，公司贷款业务是银行重要的业务之一、这种业务主要是向各类企业提供融资支持，满足其生产经营运营的资金需求。
根据不同的需求和借款主体，公司贷款业务的主要种类如下：1.一般贷款：一般贷款是企业取得资金的最常见方式之一、银行根据企业提供的担保材料以及经营状况评估，审批后向企业提供一定的借款额度，并规定利率、还款期限等贷款条件。
企业可以根据资金需求随时从借款额度中提取资金。
2.投资性贷款：银行也会向企业提供用于投资的贷款，以满足企业扩大经营、设立新厂房、购买设备等资本性需求。
投资性贷款一般需要具备相对完善的资金用途计划，并要求企业提供相应的担保措施，以降低银行的风险。
3.周转性贷款：周转性贷款是指用于满足企业短期流动性需求的贷款。
企业在生产经营中需要支付货款、员工工资等短期支出，但往往现金流不足。
银行提供周转性贷款，使企业能够及时解决流动性问题，保持生产经营的正常运转。
4.票据贴现：企业在交易中所签发或承兑的票据可以向银行进行贴现。
票据贴现是一种短期、无担保、低成本的融资方式。
企业将票据交给银行，银行提前支付票面金额，然后在票据到期日从承兑人处收取金额。
这种方式能够解决企业短期资金需求，加速资金回收。
5.融资租赁：银行也可以通过融资租赁的方式向企业提供资金支持。
融资租赁是指银行按照企业的要求购买一定的设备或资产，然后租赁给企业使用，并规定租金的支付方式和期限。
企业在租金期间可以逐步返还租金，最终获得设备的所有权。
这种方式可以满足企业的长期资金需求。
6.资产负债融资：资产负债融资是指银行通过资产负债表中的资产，向企业提供贷款。
企业可以将资产负债表中的一些项目进行质押、抵押等操作，然后获得相应的贷款金额。
这种方式减少了贷款的审批手续，并且根据企业的资产状况来确定贷款额度，降低了借款风险。
7.信用贷款：一些具有优质信用记录的企业可以获得信用贷款。
这种贷款方式主要是基于企业的信用状况和还款能力，不需要提供抵押物或担保。
商业银行经营管理第五章 商业银行贷款业务[精]
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工商银行信贷业务品种—公司客户
流动资金贷款 营运资金贷款、周转限额贷款、临时贷款、搭桥贷款、备用贷款、法人账户透 支
贸易融资业务 国内信用证、国内信用证项下打包贷款、国内信用证项下卖方融资、国内信用 证项下买方融资、国内发票融资业务、国内保理业务、应收租赁款保理业务、 商品融资业务、国内订单融资业务、未来货权项下商品融资业务、退税应收款 融资业务、进口信用证、进口代付业务、进口押汇、买方远期信用证业务、提 货担保、进口融资业务、进口保理业务、出口打包贷款、福费廷出口双保理业 务等
项目贷款业务 项目融资业务、固定资产贷款、项目搭桥贷款、项目前期贷款、项目营运期贷 款、并购贷款、出口买方信贷、外汇转贷款
房地产贷款 住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款、法人商业用房按揭贷款
固定资产支持融资业务 特定担保项下融资业务
单位定期存单质押贷款、国债质押贷款、外汇担保项下人民币贷款
2010-2011第二学期
按贷款质量分类
风险分类是指按借款人的最终偿还贷款本金和利息的实 际能力，确定贷款遭受损失的风险程度，将贷款质量分 为正常、关注、次级、可疑和损失的一种管理方法。 正常 关注 次级 可疑 损失
案例分析
2010-2011第二学期
按发放贷款的自主程度分类
2010-2011第二学期
一、贷款的概念
提供资金
人按照一定贷款原则和政策， 以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提 供给借款人使用的一种借贷行为。这种借贷行 为由贷款的对象、条件、用途、期限、利率和 方式等因素构成。
2010-2011第二学期
二、贷款的种类
自营贷款 是指商业银行以合法方式筹集的资金自主发放的贷款。 自筹资金、自主发放、自担风险、自享收益
个人商业用房贷款业务风险要点
个人商业用房贷款业务风险要点个人商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款，其中商业用房包括商铺和办公用房两大类。
个人商业用房贷款属于经营类房屋贷款，其风险大小与商业用房经营情况直接相关，具体来讲，项目所处区位、开发商商业地产运做经验和运做模式、借款人经营水平和自身素质、借款人企业在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。
一、项目区位风险风险点：项目不属于城市中心区域或城市区域中心、周边配套设施欠完善、交通不够便利、周边商业（办公）氛围尚未形成、项目定位和规划同实际市场需求脱节、政府城市规划变更等，这些因素都极易导致项目整体运营失败。
管理措施：应着重关注项目的地理位置、商业氛围、周边配套和市场定位。
选择地理位置好，属于城市中心区域或城市区域中心；商业（办公）氛围浓厚，属于传统或新兴商业（办公）区；周边配套设施完善，交通便利；市场定位准确，有发展潜力的项目进行叙做。
加强与当地政府相关职能部门的沟通工作，密切关注政府规划动向。
对于目前周边商业（办公）氛围良好，但未来三至五年存在政府规划变更可能，导致产业迁移的项目，谨慎介入。
二、开发商运做风险风险点：商业地产开发对开发商能力要求远高于普通住宅项目，开发商商业项目运做经验、运做模式和持续资金实力对项目是否能获得预期成功至关重要。
管理措施：重点考察开发商此前在国内是否开发过类似商业项目，项目运行情况如何；开发商有无成熟的商业运做模式和富有经验的商业项目经营管理团队；开发商是否有充沛资金来源支持项目全程开发。
三、借款人经营风险风险点：个人商业用房贷款是一种投资经营性贷款，借款人经营（投资）水平、个人素质和资信、借款人企业经营状况等都决定了投资经营收益的稳定性，亦即决定了贷款风险高低。
管理措施：了解借款人过往经营（投资）经验、分析借款人经营（投资）能力、预测借款人所经营（投资）业务的盈利能力和现金流量、判断其第一还款来源的可靠性，审慎测算预期收入。
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几种贷款业务的要点•一、信用贷款•（一）信用贷款的特点•信用贷款是指银行完全凭借借款人的信誉而发放的贷款。
•与其他贷款相比，信用贷款具有以下特点：•1.以借款人的信用和未来的现金流量作为还款保证。
•2.风险大、利率高。
•3.手续简便。
•（二）信用贷款的操作程序及要点•1.对借款人的信用进行评估，正确选择贷款对象。
•2.合理确定贷款额度和期限。
•3.贷款的发放与监督使用。
•4.贷款到期收回。
•二、担保贷款•担保贷款是指银行要求借款人根据规定的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。
•（一）担保方式与担保贷款的种类•我国《担保法》规定的担保方式主要有：保证、质押和抵押。
相对应的贷款包括保证贷款、质押贷款和抵押贷款。
•1.保证与保证贷款•保证是指保证人与银行约定，当债务人不能履行债务时，由其履行或承担责任的行为。
•银行根据担保法规定的保证方式向借款人发放的贷款称为保证贷款。
•担保法中规定的保证方式包括一般责任和连带责任保证。
•一般保证是指保证人保证，当借款人不能履行债务时，由其承担履行债务的责任。
•连带责任保证是指保证人保证，由其与债务人对债务承担履约责任。
•在保证贷款中，当债务人不能履行还款责任时，由保证人负债偿还债务。
•2.质押与抵押、质押贷款与抵押贷款•质押与抵押的区别：•质押物的类别：抵押物的类别：•抵押人与质押人、质押权与抵押权、抵押权人与质押权人。
•（二）保证贷款的操作要点•保证贷款体现了一种多边信用关系，具有双重的信用保证。
保证贷款的管理要点是严格审查保证人的情况。
具体说来，应重点把握以下环节：•1.借款人找保。
贷款保证人应是具有法人地位并有经济承保能力的经济实体、其他组织和公民。
保证人承担了贷款保证责任后，应开具《贷款保证意向书》，交借款人转送银行。
•2.银行核保。
即银行对保证人的资格和经济承保能力进行审核。
•3.银行审批。
即根据核保结果，按程序审批贷款，由银行与借款人、保证人三房借款合同、保证合同。
•4.贷款的发放与回收。
•（三）抵押贷款的操作和管理要点•由于质押贷款与抵押贷款相似，我们将这两种贷款统称为抵押贷款。
•1.抵押贷款的分类•（1）动产抵押。
包括存货抵押和设备抵押。
•（2）不动产抵押。
这种贷款要履行过户登记手续。
•（3）证券抵押。
•（4）客账抵押。
即以应收账款作为抵押品向银行申请的贷款•（5）人寿保险单抵押。
•2.抵押物的选择和估价•（1）抵押物的选择•借款人向银行申请抵押贷款时，应向银行提交抵押物清单。
•银行选择抵押物的原则：•合法性；易售性；稳定性；易测性。
•根据上述原则，银行要对抵押物进行选择：•（2）抵押物的估价•抵押物估价是对抵押物将来处分时的市场价格的估算。
包括对有价证券的估价、对不动产的估价以及对机器设备的估价等。
•3.确定抵押率•抵押率是指抵押贷款本息之和与抵押物价值的比例。
确定抵押率应考虑的因素：贷款风险；借款人信誉；抵押物的品种；贷款期限。
•4.抵押物的产权设定与登记•所谓产权设定是指银行要证实并取得处分抵押物以作清偿债务的权利。
产权设定过程就是借款人要将财产契约交指定机构登记过户，明确银行作为产权所有者和保险受益人。
•5.抵押物的占管、处分•（1）抵押物的占管。
包括占有和保管两层意思。
•占管方式有两种：一是抵押人占管；二是抵押权人占管。
•按照担保法的规定，在抵押贷款中，抵押物由抵押人占管；在质押贷款中，质押物由抵押权人占管。
•（2）抵押物的处分。
•处分抵押物应具备的条件：•A：抵押合同期满，借款人不能履约还款；•B：抵押期间借款宣告解散或破产；•C：个体工商户作为抵押人在抵押期间死亡、失踪，且其继承人或受遗赠人不能偿还其债务。
•处分抵押物的方式：•A：拍卖；•B：转让；•C：兑现。
•三、票据贴现•（一）票据贴现的概念和特点•票据贴现是一种以票据所有权的有偿转让为前提的约期性资金融通。
•从持票人的角度来讲，贴现是以手持未到期的票据向银行贴付利息取得现款的经济行为。
•票据贴现是一种特殊形式的贷款。
•与其他贷款方式相比，票据贴现具有以下特点：•1. 以持票人（收款人）作为贷款直接对象；•2. 以票据承兑人（第一还款人）的信誉作为还款保证；•3.以票据的剩余期限为贷款期限；•4.实行预收利息的方法，利率较低。
•（二）票据贴现的操作要点•1.票据贴现的审批•持票人向银行申请贴现应提交贴现申请和贴现票据。
•银行收到贴现申请后，应对如下内容进行审查：•（1）票据的票式和要件是否合法；•（2）票据的付款人和承兑人的资信状况；•（3）票据期限的长短；•（4）贴现的额度。
•3.票据贴现到期的处理•票据贴现到期前，付款人应事先将票款备足并缴存其开户银行，票据到期时，开户银行根据贴现银行寄来的票据，将票款从付款人账户划转到贴现银行账户。
•如果票据到期，付款人不足支付票款，可按以下情况处理：•（1）以银行承兑汇票贴现的，承兑银行除凭票付款外，应对承兑申请人执行扣款。
对于尚未扣回的承兑金额，视同逾期贷款，按统一利率计息并实行加息；•（2）以商业承兑汇票贴现的，付款人的开户行应将会汇票退还贴现银行，同时，对付款人比照签发空头支票的处罚规定处以罚款。
贴现银行收到退还的汇票后，应着手追索票款，从贴现申请人账户上扣收贴现票款，同时，将汇票退还贴现申请人。
对未扣回部分，银行应收取贷款利息并处以罚款。
汇票退回后，由收付款双方自行解决纠纷。
•四、消费贷款•（一）消费贷款的概念与种类•消费贷款是指银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途而发放的贷款。
•按贷款的偿还方式来划分，消费贷款一般可分为以下三类：•1.分期偿还贷款。
这种贷款是指以分期偿还本金和利息为特征的贷款。
贷款的主要用途是用于购买耐用消费品，如住房、汽车等。
贷款额度一般较小，贷款本息一般按月偿还，以所购商品作为贷款的抵押。
•2.一次性偿还贷款。
就是要求借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息的消费贷款。
•3.信用卡贷款。
信用卡是由发卡银行签发的用以证明持卡人信誉良好并持以在特定场所进行消费或提现的信用凭证，具有转账结算、存款和取款、汇兑以及消费信贷等功能。
•（二）消费贷款的操作要点•1.贷款的申请。
提交借款申请书。
•2.信用分析和贷前调查。
•3.贷款的审批与发放。
•贷款审批的方法有两种：•一是经验判断法，即根据对借款人的信用分析和贷前调查，通过信贷人员的主观判断，来决定贷与不贷、贷多贷少。
•二是信用分析方法，这种方法先是由银行建立信用分析模型，然后通过这一模型对借款进行等级评分。
具体说来，就是借款人的某些特征确定相应的分值，然后将借款人的特征输入模型，得出该借款人的等级分，再将借款人的等级分与银行事先规定的―可接受贷款分值‖与―拒绝贷款分值‖进行比较，作出贷与不贷的决策。
•4.贷后检查与贷款回收。
•（三）住房按揭贷款•这种贷款是由楼宇的购买者在支付一定的购房款（通常占总购房款的30-40%）后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。
这种贷款通常需要以楼花或现房作抵押，还需要开发商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由开发商进行回购，向银行购回房屋的抵押权。
•按揭贷款的一般程序是：•1.银行与开发商签订协议。
•2.购房者与开发商签订住房买卖合同。
•3.购房者提出借款申请。
•4.开发商签字担保。
•5.银行审批。
•6.公证和登记。
按揭贷款协议公证；抵押物进行抵押登记。
•7.购买保险和缴付银行贷款手续费。
•8.贷款的发放与收回。
第四节贷款信用风险管理•一、信用分析•信用分析是对借款人的道德品格、资本实力、还款能力、担保以及环境条件等进行系统分析，以确定是否给予贷款以及相应的贷款条件。
•信用分析集中的五个方面，即所谓的―5C‖：品格（character）、能力（capacity）、资本（capital）、担保（collateral）以及环境（condition）。
•有些商业银行将信用分析的内容归纳为―5w‖因素：即借款人（who）、借款用途（why）、还款期限（when）、担保物（what）以及如何还款（how）。
•还有些商业银行将讲这些因素归纳为―5p‖因素：即个人因素（personal）、目的因素（purpose）、偿还因素（payment）、保障因素（protection）和前景因素（perspective）。
•（一）借款人的品格•借款人的品格是指借款人不仅要有偿还借款的意愿，还要具备承担各种义务的责任感。
它包括借款人的背景、年龄、经验，借款人有无不良行为纪录，借款人的阵容及协调合作情况，借款人的性格、作风、现代经营管理观念以及上下属的关系等。
•借款人的品格无法计量，只能根据过去的―纪录‖和积累的经验进行一系列的调查进行评估，也可通过专门的征信机构了解借款人的信用状况。
•（二）借款人的能力•借款人的能力是指借款人运用借入的资金获取利润并偿还借款的能力。
这一能力的大小取决于借款人的生产经营能力和管理水平。
因此，对借款人能力的分析、评估应从如下方面考察：•1.借款人的生产成本、产品质量、销售收入以及生产竞争力。
这方面的能力可通过一些经济技术指标来反映：资本比率、流动比率、设备利用率、折旧率、净值收益率、毛利和净利、销售收入增长率等。
•2.经营者的经验和能力，特别是主要决策者的决策能力、组织能力、用人能力、协调能力和创新能力。
•（三）借款人的资本•借款人的资本反映了借款人的财力和风险承受能力，也反映了企业经营者的经营成就。
•（四）借款人的担保•包括借款人自己提供的担保品和第三者提供的担保品的变现性、价格稳定性以及保证人的经济实力和信用状况。
•（五）借款人经营环境条件•包括借款人自身经营状况和外部环境。
对企业信用评价•评价标准1.领导者素质品质、经历、学历、能力、业绩2.经济实力①实有净资产：反映企业所能承受的增加债务的能力实有净资产=资产总额-负债总额-待处理资产损失②有形长期资产：有形长期资产=固定资产净值+在建工程+长期资产反映企业相对稳定的承受能力以及生产后续能力和规模③人均实有净资产=实有净资产/（在册职工数+离退休职工数）3.资金结构•资产负债率、流动比率、速动比率等4.经济效益•总资产利润率、销售利润率、应收账款周转率等5.信誉状况包括：贷款质量、贷款欠息、存贷款占比6.发展前景包括：近三年利润情况、销售增长率、资本增值率等综合评分及评级•在评价信用状况后，可根据本银行《企业信用等级评定标准》，对企业进行综合评分。
一年一评，年初根据上一年度经营状况进行评定•特别规定：•1.应付贷款利息余额超过1年的企业，等级降为B级•2.应付贷款利息余额超过半年的企业，等级降为BB级•3.应付贷款利息余额超过1个季度的企业，等级降为BBB级•4.有不良记录者，等级降为BB级以下•5.向本行提供虚假财务报表的企业，等级降为BB级以下•二、信用分析技术•（一）财务报表分析•财务报表分析主要是对资产负债表、损益表和财务状况变动表进行分析。