加油站土地评估收益法上市公司备案版
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会
在进行加油站评估时，我们可以运用收益法进行分析。
首先，我们需要收集加油站的历史经营数据，包括销售收入、成本、运营费用等。
然后，我们可以使用现值方法计算未来收益的现值，并将其减去加油站的净资产价值，得出加油站的净收益。
在进行这个过程中，我们需要考虑到一些重要的因素，例如加油站的地理位置、周围竞争加油站的数量、人口密度等。
这些因素会影响加油站的销售收入和未来的收益。
在我的实践中，我发现收益法是评估加油站的有效方法之一。
通过分析历史数据并考虑到未来的趋势，我们可以得出一个相对准确的加油站价值。
同时，这种方法也可以帮助我们找出加油站经营中的优势和劣势，进而做出有针对性的改进。
总之，收益法是加油站评估中重要的工具之一，它可以帮助我们更好地了解加油站的价值和经营情况，为我们的决策提供有力的依据。
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加油站土地估价方法
加油站土地估价方法1抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力情形、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”“其它需要说明的事项”予以披露和说明。
在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城冷静级范围之外的农村偏远地区，也可选取本钱接近法。
基准地价系数修正法和本钱接近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。
当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差别，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。
2基准地价系数修正法在加油站土地评估中的应用基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差别很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。
因此必需在评估中必需充分了解加油站特点，才略正确把握其价格的影响因素和影响关系。
一般商服用地的区位条件紧要包含商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益紧要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能由于所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件紧要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应依据加油站的特点订立加油站特数修正体系。
加油站值多少钱？看看评估师的算法
加油站值多少钱？看看评估师的算法摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站土地拍卖评估方法
对加油站土地进行实地勘查，了解土地 的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采 用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但 不限于土地规划、建设许可、环保要 求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督 和反馈。
03
加油站土地拍卖评 估方法
目 录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的 近期成交案例，进行比较分析和修正 ，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级 、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期 、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较 对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费 等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待 拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注 意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站评估
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值- 特许经营权无形资产价值- 加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值 +加油站房产价值。
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用
加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。
即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。
通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。
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◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的 基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时 日收益总和的一种方法。
根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象 位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南 北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街， 沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。
高阳县宏观经济平稳，估价 对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下 属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定 的。
故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的 土地使用权价格计算公式为：P=a÷r×[1-1/(1+r)n] 其中：P——土地价格a——土地年纯收益 r——土地还原利率 n——估价对象土地使用年期 1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。
该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口 60 米，进出口宽度均为 18 米，过往车流量大，地理位置优越。
经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。
2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片 聚集，加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。
故加油站 同一供需区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站 发展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行 细分。
依据委托方提供的该加油站 2015 年的经营状况、运营费用、成本和收益 情况，结合估价对象所在区域的经济状况及经济发展态势，评估人员对加油站 未来的年客观收益情况作了合理的分析、预测。
加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折 旧-年经营利润-年营业税金及附加。
A．经营总收益的测算 高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁 字交叉口西北角，土地为三角形。
三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干 道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向 南可直通保沧高速。
该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，可以双向 加油，过往车流量大，因此油品的销量有保证。
根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料， 估价对象 2015 年汽油销售量为 2289.645 吨，柴油销售量为 1844.098 吨，累 计总销售量为 4133.742 吨。
根据委托方提供的资料及估价人员的了解，由于 估计对象所在区域车流量稳定，预计未来估价对象销售量也比较稳定。
根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料，估 价 对 象 2015 年 销 售 总 额 为 24459079.07 元 。
2015 年 销 售 成 本 为 23617981.89 元。
B．运营费用的测算年运营费用主要指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用。
主要包含劳动力工资，加油设备及员工工作用水、用电费用，加油设备正常运 转和相关设施修理的费用，加油站正常运作所需的办公用品以及管理人员的业 务管理费用等。
该站由该站由石家庄高庄油库供油，资源配给有保障，运距 48 公里，运 输方便。
站内设置大庆石化建设公司 30mm³F 型单层罐（埋地油罐）5 具，双 枪双油品潜油泵型加油机 4 台，设卸油油气回收系统和加油油气回收系统。
另 外，该加油站的标准人员配备为 8 人。
（1）油（气）损耗费：与主营业务相关性较大，根据估价人员调查了解***** 规定油（气）损耗控制在 0.2%，本次估计确定油（气）损耗费为销售收入的 0.2%；（2）水电费：水电费与主营业务相关性不大，年费用支出基本稳定，本 次估价取 2015 年水电费；（3）人员工资及福利费：*****标准加油站按其面积规模，对人员的配备有 固定标准，本加油站预计配备人员 8 人；（4）折旧及摊销：加油站建站之初的投入可以满足未来的经营需要，后 期不需要其他投入，只需要考虑维护费用；（5）修理费和取暖费：与主营业务相关性不大，年费用支出比较稳定，本次估价取 2015 年修理费和其他费用； （6）财务费：财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。
序号运营费用计算表 醒目名称合计金额单位：元1油（气）损耗费2水电费3人员工资及福利4修理费5财务费6取暖费7运营费用总计C．设备折旧费的测算根据估价人员的调查估价对象主要设备见下表。
48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32234074.13814序号 123 4 5 6 7 8910 11名称 储罐液位仪 双枪双油品潜油泵型加油机 工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器电力铠装电缆发电机 电力管道规格单位 数量30mm³F 型单 具5层罐(TLS－2 触摸 台1式控制台)CS46J2220G 台 4套1(TLS－2 触摸 套1式控制台)定制套1WJN-D30台1DTZY19C-G 台 1铝线YJV22-1kv m 3005x6常易牌 CY25 台 1m原值（元） 276,6677,228144,900 180,000 10,2005,000 18,100 6,0007,5005,200 12,000设备折旧费指加油站设备正常运转期间每年的价值折扣，主要包括油泵、储油罐、电气消防等设备的折旧。
设备年折旧费=设备原值×（1-残值率）/使用年限。
其中，主要工艺设备中储油罐的折旧年限为 20 年，加油机、油泵折旧年限为 20 年。
主要工艺管线的折旧年限为 20 年；主要电气工程的折旧年限为15 年；管理系统设备和监控设备折旧年限为 8 年；给排水工程、消防工程中的设备以及采暖设备折旧年限为 15 年；通风设备折旧年限为 5 年；空调设备折旧年限为 8 年。
所有设备的残值率均为 0%。
加油站设备各年的折旧情况如下表：设备折旧计算表金额单位：元序号 1 234 5 6 7 8 9 10 11名称 储罐 液位仪双枪双油品潜油泵型加油 机工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器 电力铠装电缆 发电机 电力管道原值（元） 276,667 7,228144,900180,000 10,200 5,000 18,100 6,000 7,500 5,200 12,000故设备年折旧费为 34706.42 元。
D．经营利润的测算折旧年限（年） 年折旧费（元）2013833.3520361.40207245.00209000.0015680.0015333.33151206.6715400.0015500.0015346.6715800.0034706.42经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数年平均进货成本=年平均销售油量×平均进货价年平均需进货次数=年销售油量/储油能力根据委托方提供的相关资料，该加油站设有 5 个储油罐，每个油罐储存量为 30 立方米。
同时，评估人员根据 93#、97#汽油、0#柴油的销售量以及其各自密度计算出该加油站的最大储油能力为 90 吨。
目前保定市高阳县普通商业行业利润率在 9%-12%，而加油站行业的年均投资收益率为 10%，故本次评估取 10%为其商业经营利润率。
相关数据的测算详见下表：经营利润测算表序号项目 \ 年份2015金额单位：元备注1 年进货成本 2 年销量（吨） 3 储油能力（吨） 4 需进货次数（次） 5 年均流动资金 6 年运营费用 7 商业经营利润率 8 经营利润 E.营业税金及附加23617981.893,162.574133.7423,622.5090.0090.0046=（2）÷（3）513434.39=（1）÷（4）234074.138144%29900.34 =【（5）+（6）】×（7）成品油零售加油站销售税金主要包括“两税一费”和地方教育费附加等，根根 据有关规定，当地城建税及教育附加税率共计 12%，以增值税为计算依据。
根 据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《成品油零售加油站增值税征收管理 办法》，纳税人销售成品油应纳增值税税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后 的余额，增值税税率为 17%。
估价对象增值税=（成品油年应税销售额-成品油购进成本）×17% =（24459079.07-23617981.89）×17% =142986.52 元估价对象营业税金及附加=增值税×12%=142986.5206×12%=17158.38 元综上，加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金及附加，详见下表：序号房地客观总收益测算表 项目名称金额单位：元元1年销售收入24459079.072年销售成本23617981.893运营费用总计234074.138144设备折旧费34706.425经营利润29900.346营业税金及附加17158.387房地客观总收益3、加油站房地出租年总费用测算525257.9019加油站内设油罐区、加油区、站房及其他配套设施，主要包含站房、罩棚、加油罐区、加油岛、围墙以及硬化路面。
站房一层，结构为砖混结构，外墙墙体采用 370mm 厚烧结普通砖（非粘 土）并采用外保温节能技术，保温层为 50 厚 EPS 保温板；内墙墙体采用 240mm 厚烧结普通砖（非粘土）。
建筑工程耐火等级为二级，耐久年限为 50 年，屋 面防水等级为二级。
站房内设：便利店、男卫生间、女卫生间、盥洗室、储藏 间、综合办公室、发电间、配电间、设备间、餐厅活动室、休息室、淋浴间。
加油站罩棚 26m×22m×7.9m，采用螺栓球网架结构，由专业公司制作并安 装。