第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范
房地产开发项目的风险控制及管理研究
房地产开发项目的风险控制及管理研究摘要：房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业，对我国经济社会发展有着至关重要的作用。
但是由于房地产行业涉及土地、建筑、金融等多个行业，市场竞争激烈，同时受到国家政策、经济形势以及市场供需关系等诸多因素的影响，具有的风险因素相对较多。
因此，为了确保房地产行业能够健康稳定地发展，房地产企业必须要充分重视房地产开发项目中存在的风险因素，并采取有效措施进行风险控制和管理，这样才能够确保企业在激烈的市场竞争中占据有力地位。
关键词：房地产；风险控制；管理；竞争引言房地产开发项目是一个复杂的过程，在整个开发过程中会涉及多个部门的管理，从而会产生大量的风险。
若房地产企业对风险管理工作不重视，则会导致房地产开发项目出现问题，无法取得理想的开发效果，严重时还会影响企业的经济效益。
因此，房地产企业必须要重视对风险管理工作的开展。
一、注重投资决策阶段风险控制投资决策阶段是房地产项目开发项目实施的重要基础，对项目未来发展具有直接影响。
在投资决策阶段，如果没有充分考虑到各种可能存在的风险因素，就会导致房地产开发项目建设出现盲目性，从而造成项目开发失败。
因此，为了有效降低房地产开发项目的风险，必须要加强对投资决策阶段的风险控制。
（一）社会因素在对城市交通建设进行分析时，需要充分考虑到城市交通状况的好坏，并对房地产开发项目的建设成本以及施工难度进行深入分析。
在对城市土地资源进行分析时，需要充分考虑到当地的土地价格、城市规划情况以及市政配套设施情况等内容［1］。
在对房地产开发项目进行规划时，需要充分考虑到当地的气候、水文环境以及地质结构等内容，并结合实际情况制定合理的规划方案。
在对房地产项目进行设计时，一方面需要充分考虑到建筑结构的安全性以及使用寿命等内容；另一方面需要充分考虑到建筑施工过程中可能会遇到的各种自然灾害因素和意外事故等内容，从而制定出科学合理的应对措施。
（二）经济因素第一，在对房地产开发项目进行投资决策时，需要充分考虑到房地产开发项目的社会、经济以及环境等内容，为提高可行性研究工作的科学性和有效性提供重要依据。
房地产行业存在的风险隐患和对策建议
一、房地产行业存在的风险隐患1. 金融风险在房地产行业中，金融风险是一个不容忽视的问题。
首先是资金链断裂的风险，很多开发商在项目进行到一定阶段时会面临资金压力，若资金链出现问题，将导致项目停工甚至破产。
其次是债务风险，房地产企业常常依赖银行贷款和债券融资，高杠杆运作使得债务风险成为行业的一大隐患。
2. 市场风险房地产市场瞬息万变，存在着供求关系、宏观经济政策、房地产周期等诸多影响因素，市场风险也因此成为不可忽视的问题。
政策风险导致房地产政策可能频繁变动，加之宏观经济形势的不确定性，市场波动风险也就日益增加。
3. 法律风险房地产行业牵涉到土地使用权、产权交易、拆迁补偿等复杂法律关系，法律风险也是不可忽视的方面。
一旦涉及法律纠纷，往往牵扯复杂，解决成本极高。
二、对策建议1. 多方筹措资金，降低金融风险房地产企业在发展过程中应该注重多元化资金筹措途径，降低对银行贷款和债券融资的依赖，以减少金融风险。
要加强财务风险管理，谨慎运用杠杆，提高自身的偿债能力。
2. 多元化发展，降低市场风险房地产企业应该充分认识到市场风险的存在，加强市场调研和风险评估，避免过度集中在某一地区或某一类型的项目，实现多元化发展，以应对市场波动风险。
3. 规范管理，降低法律风险对于法律风险，房地产企业要严格遵守国家土地管理和房地产开发的相关法律法规，规范管理流程，避免存在法律漏洞，加强与各方合作伙伴之间的合同管理，规避法律风险。
总结：房地产行业作为一个重要的支柱产业，具有很高的发展前景，但同时也面临着多方面的风险隐患。
在发展过程中，房地产企业应该以稳健的姿态，加强风险意识，做好风险规避和防范工作，以应对复杂多变的市场环境。
只有这样，才能够实现可持续发展，为行业的良性发展注入新的动力。
个人观点：房地产行业的风险隐患是不可避免的，但只要能够科学合理地应对，就能够化解风险，实现稳健发展。
对于房地产企业而言，要时刻关注市场变化、加强内部管理，方能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
房地产项目资金筹措
03
资金筹措的风险与挑战
利率风险
利率变动
利率的变动会影响房地产项目的 投资回报和财务成本，利率上升 会增加贷款成本和还款压力，利
率下降则可能降低投资回报。
利率敏感性
房地产项目的投资回报和财务成 本对利率的变动非常敏感，尤其 是在项目初期，需要大量融资时 ，利率的微小变动都可能对提高企业信用评级，降低融资 成本和难度。
还款计划
制定合理的还款计划，确保按 时还款，保持良好的信用记录
。
分期开发与销售策略
分期开发
将项目分为若干期，逐步开发 ，以减轻资金压力。
预售策略
在项目开发初期进行预售，提 前回笼资金。
差异化定价
根据市场需求和竞争情况，制 定合理的销售价格。
营销推广
政策风险控制
为了降低政策风险的影响，房地产项目需要进行充分的市 场调研和政策分析，了解相关政策和法律法规，制定合理 的投资策略和风险管理方案。
市场风险
市场波动
房地产市场的波动可能会对项目的投资回报和销售前景产生影响，如市场供需关系的变化 、经济环境的变化等都可能对项目的市场表现造成影响。
市场竞争
房地产市场竞争激烈，如果项目缺乏竞争力或品牌优势，可能会面临销售困难和市场份额 下降的风险。
自筹资金
总结词
自筹资金是房地产项目最主要的资金筹措方式之一，通常包括企业自有资金和 向关联方借款。
详细描述
企业自有资金是指企业通过经营积累形成的内部资金，可以用于项目的开发建 设；向关联方借款是指企业向关联企业或股东借款，这种方式通常利率较高， 但相对容易获得资金。
银行贷款
总结词
银行贷款是房地产项目最常用的资金筹措方式之一，通常包括开发贷款和按揭贷 款。
房地产开发的资金筹措与风险分析
借款人违约可能导致房地产开发企业资金链断裂，项目无法继续进行，甚至引发破产危机。
流动性风险
总结词
流动性风险是指房地产开发企业在面 临资金紧张时无法及时筹措到足够资 金的风险。
详细描述
流动性风险可能导致企业无法按期偿 还债务，甚至破产；也可能影响项目 进度，增加成本。
利率风险
总结词
利率风险是指因利率变动导致的房地产开发项目投资成 本和收益的不确定性。
失败案例分析
01
案例一：泰禾地产
02
03
案例二：华夏幸福基业 案例三：蓝光发展
04
案例四：富力地产
05
总结：这些失败案例在 资金筹措和风险控制方 面存在明显不足，如融 资结构单一、风险预警 机制缺失等，导致项目 出现问题时无法及时应 对。
对比分析
对比成功与失败案例，可以发现资金 筹措和风险控制是房地产开发成功的 关键因素。成功案例在融资渠道、风 险管理等方面更加多元化和严谨，而 失败案例则相对较为单一和缺乏风险 管理机制。
3 提供政策支持
政府应制定和完善相关政策法规，规范房地产市场秩序 ，保障各方利益。
4 促进市场透明度
政府应制定和完善相关政策法规，规范房地产市场秩序 ，保障各方利益。
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随着金融市场的不断发展和房地产调控政策的加强，资金筹措的难度和风险也在逐渐加大，对房地产企业的生 存和发展提出了更高的要求。
目的和意义
通过对房地产开发资金筹措与风险管理的深入研究，为房地 产企业提供有效的资金筹措策略和风险管理方法，提高企业 的竞争力和可持续发展能力。
有助于促进房地产行业的健康发展，为经济增长和就业创造 更大的价值。同时，也有助于完善金融市场和房地产调控政 策，提高国家经济的整体稳定性。
房地产开发资金筹措渠道
房地产开发资金筹措渠道引言房地产开发是一个需要大量资金投入的行业，在资金筹措方面具有一定的特殊性。
本文将介绍房地产开发资金筹措的几种常见渠道，并分析其优缺点。
1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最为常见的资金筹措渠道之一。
开发商可以通过与银行进行合作，申请贷款用于土地购置、建设工程投资等环节。
银行贷款的优点主要有：•贷款额度相对较大，可以满足大规模项目的资金需求；•贷款期限较长，有利于项目的稳定运营；•利息相对较低，降低了项目的融资成本。
然而，银行贷款也存在一些缺点：•贷款程序相对繁琐，需要提供大量的资料和担保；•银行贷款存在一定的利率风险，如果贷款利率上升，项目的融资成本将增加；•银行贷款需要按时偿还，如果项目运营不如预期，可能会导致还款压力增大。
2. 债券发行债券发行是另一种常见的房地产开发资金筹措渠道。
开发商可以发行公司债券或者地产债券，吸引投资者购买，以获取筹措资金。
债券发行的优点包括：•筹资额度较大，可以满足高额资金需求；•债券发行相对灵活，可以根据市场需求进行调整；•利息支付相对稳定，降低了融资成本波动的风险。
然而，债券发行也存在一些缺点：•债券发行需要具备较好的信用背景，对于信用评级较低的开发商来说较为困难；•债券市场波动性较大，发行人需要承担利率风险和市场风险；•债券发行需要支付费用，包括承销费用和托管费用等，增加了项目的融资成本。
3. 股权融资股权融资是通过发行股票或引入战略投资者等方式筹集资金的一种途径。
房地产开发商可以通过向投资者出售股份，获取开发项目所需的资金。
股权融资的优点主要有：•可以吸引到更多的资金，有利于项目的扩张和发展；•可以引入战略投资者，提升公司的经营管理水平；•股权融资相对灵活，可以根据实际需求进行调整。
然而，股权融资也存在一些缺点：•开发商需要将部分股份出让给投资者，可能面临控制权的流失；•股权融资的成本相对较高，包括发行费用和上市费用等；•股权市场波动性较大，可能会对开发商的估值产生影响。
房地产投资风险和风险防范
房地产投资风险和风险防范摘要：房地产业促进了经济的增长，成为国民经济的支柱性产业。
房地产业作为一个高利润的行业，人们在满足日常生活居住需求的同时,也成为了人们获取高额收益的一种投机工具。
高收益必然存在着高风险，虽然房地产业带来巨额收益，但是对其投资固有的高投入、变现能力差、影响因素复杂等特性,使得房地产投资的风险也十分突出，所以理性分析和研究房地产投资中所存在的风险，并采取相应的防范措施，对房地产业持续健康发展有重要意义。
关键词：房地产业；投资风险；防范措施一、房地产业市场发展趋势在国民经济快速增长、城镇一体化推进的大背景下，人们对住房的需求呈现逐年扩张的趋势。
中国消费人群对买房的热情使房地产业进入了繁荣时期，房地产业迅速发展带来的高额利益，也让房地产投资成为国民关注的重点对象。
然而，在房地产业繁荣发展的背后，炒房现象严重,房价居高不下,楼盘空房比例增加,城镇居民收入水平赶不上房价的增长幅度等等一系列问题随之爆发。
面对几乎快要失控的房地产市场，政府不得不进行干预，采取严厉的调控政策来控制市场的恶性发展。
近几年，政府加强对房地产市场宏观调控力度，随着限购限贷限价政策的颁布，房地产业的发展极大程度的受到了压制，楼市以往的“突飞猛进”的火爆行情迅速跌入“冰点”。
自2010年限购限贷限价等政策的发布，一、二线城市房地产市场的发展明显受到影响，发展缓慢，大中型开发商纷纷改变投资方案，进军三、四线城市，但由于三、四线城市的收入水平普遍较低，消费者对购房的需求远远低于预期，开发商们无法哄抬房价，难以从中获利。
楼市行情在2011 年下半年发生转折，全国房地产市场格局开始出现分化，一线城市和部分二线城市发展趋势较为明朗，2012 到 2013 年间，楼市开始出现复苏的景象，2014 年调整幅度较大，消费者的潜在需求可能会被激发，一线城市房价开始停止下跌，逐渐恢复稳定，二线城市房价降幅逐渐平缓。
部分二线城市和多数三、四线城市走势较弱，二、三线城市总体分化明显，四线及以下城市空置与库存住房较多，量价均处于下降的状态。
房地产开发企业资金管理制度
房地产开发企业资金管理制度该文档旨在为房地产开发企业制定一套科学合理的资金管理制度，以保障企业资金的安全和有效运用。
一、资金管理的基本原则1. 合法合规：企业在资金管理过程中必须遵守国家法律法规，严禁进行非法和违规操作。
2. 安全第一：资金管理应确保资金的安全性，采取必要的防范措施，防止资金流失和风险事件的发生。
3. 风险可控：企业应建立风险识别、评估和控制的机制，合理规避和化解各类风险。
4. 透明公开：资金管理应遵循透明原则，及时公布财务信息，接受各方监督。
5. 责任追究：对于违反资金管理制度的行为，将严肃追究责任，形成约束机制。
二、资金管理的具体措施1. 资金规划与预算管理- 制定年度资金规划和预算，合理安排资金的支出和收入。
- 定期进行预算执行情况的分析和评估，及时调整预算方案。
2. 资金筹措与运用- 合理选择资金筹措方式，包括债务融资、股权融资等，确保资金来源稳定可靠。
- 审慎选择资金运用项目，进行风险评估和回报评估，确保投资的合理性和效益。
3. 资金监管与控制- 建立完善的资金监管制度，确保现金、票据、银行存款等资金的安全。
- 对内部人员的资金管理行为进行严格监督和审计，防止盗用、挪用等不当行为。
4. 资金结算与账务管理- 建立规范的资金结算流程，确保资金清算的准确性和及时性。
- 做好与银行的账务对账工作，及时核对银行余额，确保账务的准确性。
5. 资金风险管理与防范- 对资金风险进行评估和控制，制定相应的风险防范措施。
- 建立应急预案，应对突发事件和风险的发生，保障资金安全。
6. 资金管理内部控制- 建立内部控制制度，确保资金管理的规范和有效性。
- 完善职责分工和授权机制，明确各岗位的职责和权限。
三、资金管理的监督与评估1. 内部监督- 企业内设财务监察部门，负责对资金管理情况进行监督和检查。
- 建立内部投诉举报机制，及时处理涉及资金管理的投诉和举报。
2. 外部监督- 配合国家有关部门进行财务审计，接受审计机关的监督和检查。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
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7.4 房地产开发资金成本与筹资决策
• 7.4.1 资金成本 • 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用，它
包括资金筹措成本和资金使用成本两部分。 • 1．各单项筹资方式的资金成本率 • （1）银行借款的资金成本率 • （2）债券筹资的资金成本率 • （3）普通股筹资的资金成本率 • （4）优先股筹资的资金成本率 • （5）保留利润的资金成本率 • 2．综合资金成本率
• 7.5.1 资金筹集的风险 • 1．财务风险的涵义与成因 • 2．财务杠杆的作用 • 3．资金结构与财务风险
7.5.2 资金筹集风险的控制
• 根据前面的分析可知，由于取得信息的不完全性及事物 发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现 偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则 加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以 从以下三方面考虑：
7.2.6 其他筹资渠道
• 1．承包商垫资承建开发项目 • 2．合作开发 • 3．利用各类信托基金筹资 • 4．利用企事业单位的自有资金
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7．3 融资方案分析
• 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来 的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、 资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
• 拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。 在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其 全部开发资金的比例。
• 2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险 管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业， 应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
• 2009年国发〔2009〕27号公布了固定资产投资项目资 本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本 金比例为30%产开发项 目资金的运动特征及一些基本概念和基础 理论，掌握房地产项目资金筹措渠道，正 确认识项目筹资中的风险，能较熟练地运 用所掌握的知识分析和解决房地产经济中 所遇到的资金问题。
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7.1 房地产开发项目的资金运作
• 房地产与金融业息息相关，它是一个资金高度 密集型的行业。
• 在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士 和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量 定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增 值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开 发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使 用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达 12%÷15%×100%＝80%。
7.2.4 发行股票
• 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通 过发行股票的办法筹措资金。
• 1．房地产股票的涵义及种类 • 2．房地产股票的发行方式及发行价格
7.2.5 预售或预租
• 所说的预售（或预租），它是指将尚未建成的楼宇提前 出售（或出租），以获得售楼款或定金，并将其用于开发 项目的建设。实际中预租比较少见，最常见的是预售。
• 2．在房地产开发项目筹资中要坚持哪些基本则？ • 3．房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股
票(债券)来进行筹资？ • 4．对房地产筹资方案进行决策时要考虑哪些因素？ • 5．什么是财务风险？如何度量财务风险？
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• 1．编制资金筹集方案 • （1）资金筹集方案的主要内容 • （2）资金筹集方案的编制过程 • 2．编制开发资金的流动计划 • （1）资金投入计划内容 • （2）资金回收计划 • （3）资金流动计划 • 3．按规定程序办理各类贷款手续
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7.5 房地产项目筹资风险分析
• 房地产项目由于开发周期长、投资量大以及产品的区域 性等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的 行业之一。
7.2.2 信贷资金
• 信贷资金是指向银行或非银行金融机构借贷的资金。 • 1．对金融机构的选择 • 2．金融机构贷款的方式 • （1）房地产开发企业流动资金贷款； • （2）房地产开发项目贷款； • （3）房地产抵押贷款
7.2.3 发行债券
• 1．房地产债券概述 • （1）房地产债券的涵义 • (2)房地产债券的种类 • (3)房地产债券的发行方式 • 2．政府发行的房地产债券 • 3．房地产金融机构发行的房地产金融债券 • 4．房产地企业债券
7.1.4 房地产开发项目筹集资金的原则
• 1．安全性原则 • 2．经济性原则 • （1）筹资成本 • （2）筹资经济效益 • 3．可靠性原则
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7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道
• 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、 自筹资金和国内商业银行贷款，其结构如表7-1所示。
7.2.1 自有资金
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
第7章 房地产开发项目的资金筹措与风险防范
主要内容
【学习目的】 7.1 房地产开发项目的资金运作 7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道 7.3 融资方案分析 7.4 房地产开发资金成本与筹资决策 7.5 房地产项目筹资风险分析 【复习思考题】
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
• 1）针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优 选资金筹集渠道。
• 2）加强债务管理，保持资金流动过程中的收支平衡。 • 3）采取各种措施，分散风险因素。
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案例
• 某房地产项目开发资金筹措方案分析（详见教材）
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
复习思考题
• 1．房地产开发项目资金运行的特征是什么？在资金运作 中都存在什么样的矛盾？
7.4.2 筹资决策
• 筹资决策就是筹资方案的评价与选择。无论是公司筹资 还是项目筹资，都面临着若干可供选择的方案。筹资决策 就是运用一些评价指标和评价方法，对这些方案进行综合 性分析，从中优选最好的方案。
• 1．筹资决策需要考虑的主要因素 • 2．筹资决策步骤
7.4.3 房地产开发筹资的步骤和程序
• 在这一章中，我们将结合房地产开发的特征来 阐述房地产开发项目资金运作特点，重点介绍资 金筹措的途径、方式，最后探讨一下开发项目筹 资中的风险及防范措施。
7.1.3 房地产金融与开发项目融资
• 1．房地产金融
• 2．房地产开发项目筹资
• 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益 的目的。房地产项目融资的特点，是融资过程中的存储、 信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产项目 融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的 资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来 源、缓解企业资金压力的目的。