离婚时房屋所有权不完全该房屋能否分割
一方擅自将夫妻共同房产出卖他人但未过户房子该归谁
一方擅自将夫妻共同房产出卖他人但未过户，房子该归谁？我国最高院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第28条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
”但如果房屋还未过户到第三人名下，此时配偶不同意出售夫妻共同房产，房产该归谁所有呢？遭受损害的一方有何救济途径呢？【案情回顾】胡先生和张女士是夫妻，双方共有位于M小区1栋104号住房一套和位于C小区15栋201号住房一套。
2002，胡先生外出打工，张女士因给其与前夫的女儿付出国留学的费用，在未告知胡先生的情况下，将104号房屋卖给了王先生。
签订房屋买卖合同时，张女士告诉王先生自己的丈夫胡先生因外出工作无法返回签字，同意由其代签。
后，王先生按照合同约定付清了购房款搬进了房屋正常居住，但因胡先生未回来一直无法办理过户。
结果胡先生回来后，不同意出卖104号房屋，不配合王先生办理过户手续，无奈之下，王先生只得起诉了胡先生和张女士。
【争议焦点】一、张女士擅自出售夫妻共同房产，其与王先生签订的房屋买卖合同是否有效？张女士出售的房产，为其与丈夫胡先生的夫妻共同财产。
张女士在未告知丈夫胡先生的情况下，擅自出售夫妻共同房产的行为侵犯了胡先生对房屋的共有权，构成无权处分。
那么无权处分是否会影响房屋买卖合同的效力？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”由此，房屋买卖合同作为买卖合同的一种，不因无权处分而无效。
房屋买卖合同的效力应当以《民法典》第143条、第144条、第146条-151条的规定来判断。
本案中，张女士与王先生均为完全民事行为能力人，双方出于真实意愿签订合同，没有合同无效和可撤销的情形，故二人签订的房屋买卖合同是有效的。
离婚协议书一套房子一人一半
离婚协议书一套房子一人一半甲方（男方）：____________身份证号码：______________联系电话：______________乙方（女方）：____________身份证号码：______________联系电话：______________鉴于甲乙双方因感情破裂，经协商一致，决定自愿离婚。
为妥善处理双方财产分割事宜，特制定本离婚协议书。
一、财产分割1. 房产分割甲乙双方共有的房产位于__________________________（详细地址），房产证号为：__________________________。
经双方协商，该房产的产权由甲乙双方各占一半。
具体分割方式如下：（1）房产的产权证将分别办理至甲乙双方各自名下，各占50%的产权份额。
（2）甲乙双方应共同承担房产的剩余贷款及利息，直至贷款全部清偿完毕。
（3）甲乙双方应共同承担房产的维护、修缮等费用，直至房产实际分割完成。
2. 其他财产分割甲乙双方各自的个人财产，包括但不限于存款、股票、债券、保险、车辆等，归各自所有，无需进行分割。
二、子女抚养甲乙双方如有未成年子女，应协商确定子女的抚养权归属及抚养费用的承担方式。
如双方无法达成一致，可依法向人民法院提起诉讼。
三、债务处理甲乙双方在婚姻关系存续期间所产生的共同债务，应共同承担清偿责任。
具体清偿方式由双方协商确定。
四、协议的变更和解除本协议一经双方签字盖章后生效。
任何一方不得擅自变更或解除本协议。
如需变更或解除，必须经双方协商一致，并以书面形式确认。
五、争议解决如甲乙双方在执行本协议过程中发生争议，应首先通过友好协商解决。
协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼。
六、其他约定甲乙双方可根据实际情况，就其他未尽事宜进行协商，并以书面形式补充约定。
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（签字）：____________日期：____年____月____日乙方（签字）：____________日期：____年____月____日（此协议书模板仅供参考，具体条款应根据实际情况制定，建议在专业律师的指导下完成协议书的起草和签署。
天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研
天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研文章属性•【公布机关】天津市高级人民法院•【公布日期】2012.09.01•【分类】司法调研正文天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研天津市第一中级人民法院民一庭课题组当前离婚诉讼中，不动产归属及分割所涉及的利益关系，实际上已不仅限于夫妻双方之间。
特别是随着独生子女成为主要的结婚主体，以及由于房价持续攀升、父母为子女出资购房等现象普遍增多，这一问题又演变为社会关注的热点。
最高法院婚姻法司法解释（三）的出台，为解决实践中最为集中和突出的难题，提供了一般的原则和裁判依据。
但由于此类案件牵涉利益广泛，房产构成情况复杂，相关难题未能全面彻底解决，且实践中理解认识不一、处理结果迥异的现象依然大量存在。
本课题以按揭房屋、拆迁房屋、公产房等为研究的基本视角，并延及农村宅基地房屋，从近两年本院审理的案件中，归纳、整理出常见疑难问题，并提出了解决问题的思路、对策与方法，以期对审判实践有所裨益。
一、2011年我院涉不动产离婚案件的基本特点及成因（一）案件收案总量基本稳定，争议标的增加我院2010年全年共受理涉不动产离婚案件229件，2011年前11个月受理205件，分别占该年受理民事案件的11.24%和11.15%。
而该类型案件涉案金额，则由2010年约174.029万元，上涨为2011年约为395.594万元，增长127.31%。
以上数据表明，因不动产归属与分割形成的纠纷始终是离婚案件的主要类型，在数量上基本保持稳定。
同时，由于不动产价格居高不下、持续攀升，婚姻各方当事人为结婚而投入的财产价值增大，该类案件标的也有明显增长。
当然，这种对增长的统计并不完全，因为部分案件只要对房屋归属进行认定即能够结案，不必进一步估价处理。
因此，以上数据显示的涉案标的远远低于审判实践中处理不动产的实际价值。
（二）审理期限大幅缩短，调撤率增加2010年，265件已结案件平均审理期限为97.7天，2011年，209件已结案件的平均审理期限为59天，平均审理期限减少38.7天。
离婚是否会影响房产权益
离婚是否会影响房产权益离婚是夫妻关系终止的法律程序，它涉及到众多方面，包括财产分割、抚养权、子女抚养费等。
其中，房产权益是离婚过程中最为关注的问题之一。
在离婚过程中，房产权益的处理涉及到多种因素，包括财产制度、婚姻登记制度以及婚前协议等。
本文将从法律的角度探讨离婚是否会影响房产权益，并对相关情况进行解析。
一、婚姻财产制度对房产权益的影响在中国，婚姻财产制度主要有两种形式，分别为夫妻共同财产制度和个人财产制度。
根据《婚姻法》的规定，夫妻共同财产制度是默认的财产制度，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同所有，离婚时需要进行公平合理的分割。
而个人财产制度则是夫妻各自的财产归各自所有，不属于离婚财产分割的范畴。
在夫妻共同财产制度下，房产属于夫妻之间的共同财产。
离婚时，夫妻共同财产应当进行公平的分割。
一般情况下，夫妻各自能够按照实际出资情况或者其他协议进行房产分割，以达到公平合理的结果。
如果夫妻无法自行达成协议，法院将根据具体情况依法判决分割结果。
而在个人财产制度下，每个人的财产独立存在，离婚时房产属于个人财产，不会因离婚而影响房产权益。
总结来看，婚姻财产制度将直接影响离婚后房产权益的处理方式。
夫妻共同财产制度下，房产分割需要遵循公平合理的原则，而个人财产制度下，房产属于个人财产，不受离婚影响。
二、婚前协议对房产权益的影响婚前协议是夫妻双方在结婚前签署的协议，用于约定财产权益的归属、分割方式等事项。
婚前协议可以对夫妻的财产状况进行约定，包括房产的归属和处理方式。
如果夫妻在婚前签署了婚前协议，并在协议中明确规定了房产的归属和分割方式，那么离婚时应按照协议内容进行处理，而不会受到婚姻财产制度的影响。
婚前协议作为一种法律文件，具有法律效力，受到法院的保护。
然而，需要注意的是，婚前协议并非一切情况下都有效。
如果协议存在违反法律法规的情况，如对抚养权、子女抚养费等方面的约定与法律不符，或者在签署协议时出现了重大瑕疵，法院有权认定协议无效，并根据法律规定进行处理。
新婚姻法关于离婚房产分割
新婚姻法关于离婚房产分割
随着社会的不断发展，越来越多的人开始关注到婚姻法律的细节问题，尤其是涉及到离婚问题的房产分割。
近年来，针对这一问题，新的婚
姻法进行了一系列的修改和完善，从各个方面细化了对房产分割的法
律规定。
根据新婚姻法的规定，夫妻在离婚后，共同所有的房产应当根据法律
规定分割。
对于出现分割纠纷的情况，法院将会根据以下几个方面进
行考虑：
第一，夫妻离婚时所持有的房产的来源。
如果是共同购买的房产，则
应当根据双方的贡献进行分割。
如果是其中一方在婚前就已经拥有的
房产，则这个房产在离婚时应当作为个人财产处理。
第二，夫妻在婚姻期间所作出的贡献。
在婚姻期间，如果其中一方辞
职或者休息了一段时间来照顾家庭和孩子，则视该方的贡献为大，应
当给予相应的补偿。
另外，如果一方贡献了一定的资金用于房产购买
或者维护，则也应当在分割时予以考虑。
第三，夫妻离婚后的生计。
如果在离婚后，其中一方的生活不稳定或者无法自给自足，则应当给予相应的支持和补偿。
这种情况下，分配的房产应当考虑到被分配方的实际需求和利益。
综上所述，新的婚姻法针对离婚房产分割问题进行了一系列的规定和完善。
在实际操作中，法院将会根据双方的贡献和离婚后的生活情况进行综合考虑，在保障被分配方的利益的同时，也尽可能地保障离婚后双方的生活和发展。
小产权房在夫妻离婚时可以分割吗
⼩产权房在夫妻离婚时可以分割吗每对夫妻在长久的相处中总是会累积起各种各样的事物，⼀起拥有许多财产，这些财产平时都有两⼈共同执掌。
但是⼀旦涉及到离婚，如此多⽽复杂的财产分割便是令⼈头疼的⼀⼤难题。
那么今天就跟着店铺⼩编⼀起来了解下夫妻离婚时有关⼩产权房的相关处理吧。
⼩产权房在夫妻离婚时可以分割吗《中华⼈民共和国⼟地管理法》第63条规定：农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。
所以，⼩产权房的转让⽬前⽆法得到法律的认可，但因各种原因⼩产权房渐成规模已成为不争的事实。
我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进⾏新⼀轮的⼟地确权登记，《中华⼈民共和国民法典》(以下简称《物权法》)第229条赋予了法院法律⽂书导致物权变动的效⼒，所以法院如何处理离婚纠纷中⼩产权房的分割问题不容忽视。
法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的⼩产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对⽅，不具有绝对权(绝对权⼜称对世权，是指其效⼒及于⼀切⼈，即义务⼈为不特定的任何⼈的权利。
绝对权的主要特点在于，权利⼈可向任何⼈主张权利。
各种⼈⾝权、所有权都属于绝对权)。
这是因为⼩产权房是“房”，具有房屋的⼀切物理属性，它与⼤产权房屋在使⽤性质上是⼀样的。
夫妻离婚时争执最⼤的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。
⽽尽管《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国婚姻法>若⼲问题的解释(⼆)》第21条规定:“离婚时双⽅对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，⼈民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事⼈使⽤。
”但这⼀规定是建⽴在争议房屋有国家合法产权基础上的，⽽⼩产权房屋不可能取得商品房的产权，法院不会将其作为商品房进⾏分割，但可以对房屋本⾝具有的财产权益进⾏分割。
因为购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。
离婚诉讼中的房产分割
房 产 的所 有权 归 属是 夫 妻关 系 中较 重 大 的 问 题， 也是 较敏感 的 问题 。房 产 所 有权 的归 属及 分 割 是离婚 诉讼要 解 决 的重 要 问 题 ， 往往 也 是 诉讼 双 方 最具争 议 的焦点 问题 之 一 。概 因在 大 多 数婚 姻 中 ， 房产是 价值 最大 的一部 分 财产 。而在 我 国 目前高房 价 的背景下 ， 购房 的方 式往 往选择 按揭 贷款 的方式 ， 这使 法律关 系变 得更 为复 杂 。 目前我 国立法 就婚姻
但 婚后 所偿 还 的贷 款 部 分 价 值应 属 于双 方 共 有 ， 离
婚 时 ， 对另 一方 进行 返还 。在这 里必 须 明确 ， 应 房屋
房 屋 归一方 所有 意 味着 ， 除非 当事人 另达 成协议 ， 另
一
的所有 权 归 属 和 价 值 归 属 是 两 个 不 同 的 问题 。此
时， 另一 方无权 要求 对其 分割 。
一
方 婚 前 付清 了全部 房 款 ， ， 同情 形 下 ， 不 剩余 债 务对负 担
人 可能 为收 益 ， 可能 为 不 收 益 。离 婚 时对 该 项 债 也
证的， 也应 当认 定为 婚前 个人 财产 ， 于一方所 有 的 属 财产 。离婚 时 ， 夫妻 另 一 方 无 权要 求 对 该 房 屋进 行
时， 该房 屋 的购房款 由两部分 组成 ： 一部 分是 婚前 所
方不 得对 所有 权 提 出要 求 ， 可要 求 返 还 部 分价 但
值 。具 体差 别主要 体 现在对 剩余 债务 的 负担和 对该
部 分收 益 的归属 。 需 要另 外指 出的是 ， 果购 房方 确有证 据证 明 ， 如
分割 。
夫妻离婚房产怎么分割
夫妻离婚房产怎么分割婚前双方或婚后共同购买、建造的房屋，是共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。
双方无法达成协议时，按以下情形分别处理：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；由评估机构按市场价格对房屋作出评估，应当给予另一方相应的补偿；双方均不主张房屋所有权的，根据房屋所得价款进行分割。
离婚诉讼费离婚析产夫妻感情破裂离婚离婚协议书怎么写起诉离婚需要多长时间实践中，夫妻在离婚时一般都会比较关心房产的分割、归属问题，毕竟人人都需要住房，并且房产还可能会有增值的空间，这也是离婚夫妻为了得到房产而不惜揭对方老底的重要原因之一。
那么，夫妻离婚房产怎么分割呢？小编马上为您做详细解答。
一、夫妻离婚房产怎么分割夫妻房产分割情况相当复杂。
按照房产的性质，主要可以分为以下几种类型：1、夫妻双方婚后出资获得的房产。
对于这种房产，无论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。
应该按照夫妻共同财产的分割原则进行分割。
即按市场价计算房屋价值，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。
2、夫妻一方婚前获得的房产证。
按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，该房屋属于婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房产。
对于婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。
离婚时，对于这部分按共同财产分割。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房产。
按财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。
5、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割?根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。
二、离婚夫妻怎么分房产夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。
2024年新婚姻法房子归属问题是怎么规定的
2024年新婚姻法房子归属问题是怎么规定的一、婚姻法房产新规定法律常识：婚姻法已失效，民法典关于房产新规定如下：1、夫妻离异时，属于夫妻共同财产的房产，房子由当事人自行协商分配方式，协商不成，由法院照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决；2、如果属于个人财产的，则不用分配，谁的房子就归谁。
法律依据《民法典》一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
二、2024年新婚姻法房子归属问题是怎么规定的一、新婚姻法房子归属问题是怎么规定的？《婚姻法》已经废止，房子归属问题取决于购买房子的时间、方式等因素。
《中华人民共和国民法典》一千零六十二条【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
一千零六十三条【夫妻个人财产】下列财产为夫妻一方的个人财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。
《较高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》一千零六十二条一款第四项规定的原则处理。
二、离婚怎么分割财产？《中华人民共和国民法典》一千零八十七条【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
2022婚姻法离婚财产分割有什么规定
2022婚姻法离婚财产分割有什么规定新的《民法典》于2022年1⽉1⽇⽣效，《婚姻法》有效时期为2022年12年31⽇⽌，《婚姻法》中规定，离婚时，针对夫妻的共同财产双⽅协议处理，协商不成，⼈民法院依照顾⼦⼥和⼥⽅权益的原则判决;关于2022年前，《中华⼈民共和国婚姻法》对离婚财产的分割有什么规定的问题，下⾯由店铺⼩编为您详细解答。
⼀、2022婚姻法离婚财产分割有什么规定1、新的《民法典》于2021年1⽉1⽇⽣效，《婚姻法》有效时期为2020年12年31⽇⽌，《婚姻法》被《民法典》所替代。
2、新旧法条对⽐（1）《中华⼈民共和国婚姻法》第三⼗九条离婚时，夫妻的共同财产由双⽅协议处理;协议不成时，由⼈民法院根据财产的具体情况，照顾⼦⼥和⼥⽅权益的原则判决。
夫或妻在家庭⼟地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
（2）《中华⼈民共和国民法典》第⼀千零⼋⼗七条离婚时，夫妻的共同财产由双⽅协议处理;协议不成的，由⼈民法院根据财产的具体情况，按照照顾⼦⼥、⼥⽅和⽆过错⽅权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭⼟地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
3、与《婚姻法》相⽐，《民法典》在夫妻双⽅共同财产的分割上，确⽴了照顾⽆过错⽅原则。
⼆、《民法典》及其司法解释中对分割夫妻共同财产的规定1、《民法典》第⼀千零⼋⼗七条离婚时，夫妻的共同财产由双⽅协议处理；协议不成的，由⼈民法院根据财产的具体情况，按照照顾⼦⼥、⼥⽅和⽆过错⽅权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭⼟地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2、《民法典》第⼀千零⼋⼗九条离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。
共同财产不⾜清偿或者财产归各⾃所有的，由双⽅协议清偿；协议不成的，由⼈民法院判决。
3、《民法典》第⼀千零九⼗⼆条夫妻⼀⽅隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另⼀⽅财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该⽅可以少分或者不分。
离婚后，另⼀⽅发现有上述⾏为的，可以向⼈民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
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离婚时房屋所有权不完全该房屋能否分割
[案情]
房某于2002年10月与房地产开发商签订一商品房买卖合同，以18.5万元的价格购得一处商品房，首付6.2万元，余款系向当地建设银行以按揭贷款的方式取得。
2003年8月，房某与薛某登记结婚，此时，房某贷款已偿还2.3万元。
二人婚后，房某与薛某继续还贷。
2004年10月，双方发生矛盾，薛某起诉要求与房某离婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。
在诉讼中，房某对离婚没有异议，但对房产的处理双方争议较大，一审法院经调解未果，遂判决准予双方离婚，对房产的归属未作出实体判决，而是根据双方的实际情况判决房屋由房某继续使用。
案件判决后，薛某不服，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
[评析]
本案是主要涉及在离婚时所有权不完全的房屋的处理问题。
由于长期以来，我国城镇居民的住房主要是国家或集体以实物形式分配，加之收入普遍较低，居民很难通过正常途径建设和购买私有房屋。
自上世纪九十年代以来，我国进行了广泛的城镇居民住房制度改革，将原来属于国家或集体所有的房屋按一定的方法出售给个人，建设经济适用房向特定人群出售，同时金融部门向购房者提供贷款，使得更多乐业的人可以安居。
由此而出现了夫妻共同占有使用财产中的房屋所有权不完全，传统的夫妻共同财产的分割理论和方法业已不能适应新的需要，这些情况也给司法实务提出了新的要求。
本文试就新形势下夫妻双方离婚时所占有、使用的所有权不完全房屋的处理谈几点个人看法。
房屋所有权不完全主要有以下三种情形：1、福利性不完全所有权，包括房改房和解困房等;2、负债房屋，主要指通过住房抵押贷款——按揭贷方式购买的商品房在贷款没有还清之前;3、无所有权房屋，即分期付款购房未付清房款前。
一、福利房
在我国城镇居民住房制度改革中，公有住房出售针对不同的对象主体，其价格有市场价、成本价和标准价，有时针对同一主体的同一房屋，也会有不同的价格成分。
对这些不以市场价购买的房屋，依据有关规定，夫妻双方并不享有完全所有权，只享有占有、使用和有限处分权及有限收益权，也就是通常所说的“部分产权房屋”。
按照国务院1991年10月17日转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：“职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受法律保护，将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或者出租。
”1994年7月18日国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十二条还规定：“按标准价购买房屋的职工，在房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续时，应在产权证书上注明产权比例。
”由此可见，按成本价或标准价所购得的房屋在所有权上是不完全的，这种不完全与“一物一权”并不矛盾，不是一物多权，而是一种共有关系。
对共有财产的处理，我国《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共同财产的每个共有人有权要求将自己的份额转让或出售。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
”此处所规定的共有人“优先购买的权利”本质上即限制了转让方的合同自由。
同理，因部分产权房屋系多主体共有，双方当事人之间所转让的只能是在所有权份额内，而不能转让不属于夫妻双方的权利。
二、负债房屋
本文所说的负债房屋特指通过按揭贷款方式购得的商品房，对于普通的通过公民之间借款而购买的房屋，因不会在房屋上特别设定权利，所以房屋所有权是全面的，对于因购建房屋所负债务也是普通夫妻共同债务，处理起来也比较简单，在此不作赘述。
实践中，通过住房抵押贷款，也就是按揭的方式购买商品房，在进行产权登记的同时，必然会被设定他项权，而他项权的存在，对房屋所有权人权利也是一种限制。
对这一类案件的处理，我国原有的法律法规中没有相关的明确规定，仅有的规定就是《婚姻法》第三十九条第一款的规定：“离婚时，夫妻共同财产由双方协议解决;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的原则判决。
”而该条中“夫妻共同财产”的含义，结合《婚姻法》其他条文，我们应理解为“在夫妻关系存续期间，利用夫妻一方或双方的所得所形成的应归夫妻共同所有的财产。
”这些财产上不会存在其他权利，而通过按揭贷款所购买的房屋所有权证书上被进行了他项权——抵押权的登记，也就是在贷款没有完全清偿之前，享有抵押权的银行对房屋所有权的转移有进行阻却的权利。
我国《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
”该条还规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。
”该条所规定的是抵押人的告知义务，并在抵押人未告知时授予了抵押权人对转让合同的撤销权，抵押权人可以申请人民法院确认转让无效。
三、无所有权房屋
无所有权房屋，本文中特指通过分期付款购买的商品房，在所有款项尚未付清之前。
对租用和借用的房屋，因所有权明晰，不存在争议，不作赘述。
分期付款购买的商品房，只有在买
受人将房屋的全部价款支付给出卖人后，出卖人才履行交付房屋并转移房屋所有权给买受人，而且买受人必须在向房地产管理部门申请并办理完房屋所有权转移手续之后，方能取得房屋的所有权。
简单地说，在房款没有全部支付之前，房屋的所有权在出卖人;房款全部支付并经登记后，房屋的所有权才转移到买受人手中。
这种情况，在理论上通常称为所有权保留买卖。
分期付款购买的房屋，所付房款占总房价的比例不必然是购房者所有权的比例，购房者与售房者之间不构成共有关系。
我国《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人支付该标的物的使用费。
”正因为如此，如果房屋的价款尚未付清，房屋的所有权并不在离婚的当事人，如果法院对此财产作为夫妻共同财产进行分割，则必然侵害财产所有权人的利益，显然是不可取的。
对没有取得所有权或者所有权不完全房屋的处理，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定：“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
”“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。
”
本案中，由于争议的房屋存有他项权，原告要求分割夫妻共同所有房屋的诉讼请求没有得到支持，房某与薛某如果要分割该房屋，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》的规定有两个方法：一是提前清偿所欠银行的贷款，涂销房屋所有权证书上的他项权登记，这样就可以要求人民法院在处理婚姻问题的同时一并处理房屋的归属问题，对还贷所用的资金，如系共同财产自不必说，如系借贷所取得，可以按照夫妻共同债务进行处
理;二是在双方离婚后，由双方或一方继续偿还贷款，待贷款还清并涂销抵押登记后，双方通过协商或诉至人民法院，请求人民法院主持处理。
还有一种观点认为：按揭贷款购买的商品房，买房人取得的是全部所有权，并取得了房屋所有权证，应当将该房屋作为夫妻共同财产直接进行分割处理，而对所欠银行的贷款，可以作为夫妻共同债务，依法进行处理。
笔者以为，在理论上这种方法也许是可行的，但在实践中，这种处理并不科学，也较容易产生矛盾。
如果是婚前一方通过按揭贷款购得房屋，在婚后夫妻双方共同偿还了部分或全部贷款的，如果还归原来买房的一方所有，作为享有抵押权的银行提出抗辩的可能性较小，也不存在办理所有权人的变更登记问题;但如果是在婚后以夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，人民法院直接将房屋处理归一方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，这一变更应当经过抵押权人的同意，在此时，享有抵押权的银行很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。
因此，笔者不主张对夫妻共同占有、使用的，但不具有所有权或所有权不完全的房屋在未完全取得房屋所有权之前即当作夫妻共同财产直接进行分割处理。
张颖刘斌。