开发商抵押预售房屋 买受人可以解除合同
(完整)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。
开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。
但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。
因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。
有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。
面对这种情况，购房人往往有苦难言。
那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。
什么情况下,购房者可以主张双倍赔偿金
什么情况下，购房者可以主张双倍赔偿金在商品房的交易过程，会出现一些情况导致商品房交易有瑕疵。
此时为了惩罚开发商不负责任的行为，购房者可以主张开发商承担两倍的赔偿金责任。
在哪些情况下，购房者可以主张双倍赔偿金呢？下面就由的我来为您讲述。
适用双倍赔偿金的具体情形：
1、商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人，即一房多卖；
3、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可合同证明的事实或者虚假商品房预售许可证明；
4、出卖的房屋已经被抵押，但开发商隐瞒了该事实；
5、开发商故意隐瞒所受房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。
除了上述的5种情形外，司法解释还规定了房屋面积误差比超过3%也符合双倍的赔偿金。
房屋的实际面积差小于合同约定的面积的，在3%以内的部分的房款和利息由开发商返还给购房者，超过3%的部
分由开发商双倍支付价款给买房者。
后三种欺诈的情形适用的条件是其欺诈行为导致合同无效或者
被解除、撤销。
也就是说要先解除合同，才能要求惩罚性损害赔偿。
双倍惩罚性赔偿金只适用于商品房的买卖合同。
由于房价的日渐高涨，购房者可能会因为开发商以上的情形导致买不到房屋或退回的价款
已经不能购买同一面积的房屋了，所以法律才出台了这一规定，维护购房者的利益。
开发商故意隐瞒房屋抵押 房屋屋买卖合同能否主张无效
开发商故意隐瞒房屋抵押房屋屋买卖合同能否主张无效篇一：关于房屋买卖合同案件司法解释最高人民法院203年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。
买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。
如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。
为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。
四、商品房重复销售案件的处理。
最高人民法院《解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。
主要是对买方的倾斜式保护。
普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。
（一）在先买方的无效请求权。
《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
购房合同备案的撤消条件
一、购房合同无效1. 开发建设单位销售行为违反法律、行政法规的强制性规定，导致购房合同无效。
例如，开发商未取得商品房预售许可证，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 开发建设单位未按合同约定提供房屋，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
二、面积误差超过规定比例1. 根据《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约定面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 开发建设单位未按合同约定提供房屋面积，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
三、开发建设单位擅自变更规划、设计1. 开发建设单位擅自变更规划、设计，且未在变更确立之日起10日内书面通知购房者的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 变更后的房屋不符合合同约定，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
四、房屋主体结构质量不合格1. 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
五、出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款1. 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，开发商有权要求解除合同并撤消备案。
六、双方协商一致1. 购房者与开发商在协商一致的基础上，自愿解除合同并撤消备案。
2. 双方签订补充协议，明确解除合同并撤消备案的具体事宜。
七、其他法定或约定情形1. 法律、行政法规规定的其他可以解除合同的情形。
2. 合同约定的其他可以解除合同的情形。
需要注意的是，在购房合同备案撤消过程中，购房者需按照相关规定提供相关证明材料，如合同、鉴定报告、判决书等。
同时，购房者还需承担相应的税费和违约金等费用。
总之，购房合同备案的撤消条件较为复杂，涉及多个方面。
在购房过程中，购房者应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。
人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。
要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。
人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。
要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。
开发商抵押买房人房屋是否合法？
根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，可以依法设立抵押的房地产主要有：依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；依法取得所有权或期得权益的房屋及法律、法规规定的其他可以抵押的房地产，包括在建工程抵押、预购商品房贷款抵押等。
房地产抵押应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，否则不具备法律效力。
鉴于本案的开发商不肯将有关房地产抵押的详细情况向购房人通报，因此，律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。
如果查实开发商抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。
在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。
开发商把房子抵押后又进行销售的承诺书
1.开发商把房屋抵押给银行还能销售吗首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。
二是如实告知买受人。
在实践中，有几种合法交易模式：一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。
先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。
在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。
银行出具证明办理抵押涂销。
四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在。
首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。
二是如实告知买受人。
在实践中，有几种合法交易模式：一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。
先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。
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2001年7月28日，杨某与天地房地产公司(以下简称“天地公司”)签订了商品房预售合同：杨某购买天地公司位于某路210号地块上建筑开发的绿苑B座402室，建筑面积178平方米，单位每平方米2800元，合同签订后20日内杨某须支付房价款的20%即99680元，其余房款398720元于天地公司交房后分四次付清;而天地公司应于2002年12月31日前向杨某交付房屋，如遇特殊原因最迟不晚于2003年2月28日，否则视为违约。
此外，双方还达成补充协议：合同自签订之日起生效，且双方签订之后30日内由天地公司到房地产管理部门办理预售登记。
2001年8月5日，杨某向天地公司支付了99680元，而天地公司则因未取得商品房预售许可证，没有按照约定进行预售合同登记。
2002年7月16日，为筹集资金，天地公司将绿苑B座整栋抵押给交通银行本市分行，取得800万元贷款，并办理了不动产抵押登记。
2003年1月11日，天地公司向杨某交付了绿苑B座402室。
杨某得知房屋已被抵押，表示不能接受。
2003年3月25日，天地公司再次通知杨某入住，杨某拒绝称地公司将出卖的房屋抵押，其行为已构成违约，欲解除与天地公司之间的商品房买卖合同，而天地公司坚持履行合同。
2003年5月，天地公司与交通银行分行注销了他们之间的对绿苑B座的抵押登记，并第三次通知杨某入住，杨某拒绝并提出解除商品房预售合同，要求天地公司返还已付房款99680元及利息。
双方就此发生纠纷，杨某于2003年10月12日诉至人民法院。
经调查得知，天地公司2002年3月取得商品房预售许可证。
法院认为，天地公司与杨某之间的预售合同有效，但天地公司擅自抵押预售房屋，杨某有权解除商品房预售合同，要求天地公司返还已付购房款及利息。
法律分析：
本案仍是因商品房预售合同而产生的纠纷，涉及天地公司与杨某之间的商品房预售法律关系以及天地公司与交通银行分行之间的抵押法律关系。
天地公司与杨某之间的商品房预售合同是双方真实意思表示一致而达成的合意，预售合同成立且有效。
同时，在这一预售合同中，存在两个问题：(1)天地公司未按照与杨某之间的协议办理预售登记手续;(2)在签订预售合同时，天地公司尚未取得商品房预售许可证。
但这两个问题的存在是否会影响预售合同的生效呢?下面逐一进行说明。
首先，天地公司未按照与杨某之间的协议办理预售登记后续并不足以影响预售合同的效力。
其次，开发企业在进行商品房预售时，应当取得土地使用权证、建设工程许可证、施工许可证及商品房预售许可证。
天地公司在订阅预售合同时，尚不具备商品房预售资格。
对此《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效。
”天地公司于2002年3月取得商品房预
售许可证，因此在2003年10月双方发生诉讼时，天地公司与杨某之间的预售合同是有效的。
由上述可知，本案中天地公司与杨某之间的商品房预售合同是合法有效的。
商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。
由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。
所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。
预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。
办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。
此案中，天地公司未按照约定办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押给交通银行分行并办理了抵押登记，买受人杨某对预售房屋仍然只享有合同上的债权。
依照物权优先于债权行使的法律规则，杨某对预售房屋的权利不能对抗交通银行分行的抵押权。
即使杨某取得预售房屋的所有权，一旦天地公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为杨某所有房屋也将作为抵押物，由交通银行分行行使优先受偿权。
为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”本案中，天地公司于2003年5月注销了抵押登记，但此时已超过双方约定的最后交房日期，这一交付本身是不符合合同约定的。
因天地公司私自抵押预售房，杨某有权解除商品房预售合同，要求天地公司返还已付购房款99680元及利息，同时杨某还可以请求天地公司承担赔偿责任，最高金额为已付购房款的一倍。