综合体商业项目营销推广策略销售策划方案PPT(共62页)
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商业综合体销售营销策划PPT
2.4 强化活动促销，推进专业联动
加大仓储资源利用
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提升大客户体验
加大校园市场的开发
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■持续开展某某营销活动
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■四站合一深化推进
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2.6 强化项目营销，拓展某某市场开发
商演会展
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2.5 抢抓市场契机，推进重点业务营销
1
2 重点业 务营销 3
4
■加快当地经销商的建设
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■创新思维，线上线下融合推进
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促销活动
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节日营销
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市场推广
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03
奖励与考核办法
综合体项目推广策略建议_67p_营销策划方案.pptx
项目回顾
2010
2011
市场概况
项目
海岸豪庭 紫园
天海国际 美锦熙海 海岸赛拉维 海域阳光 慧远美林谷 西岸首府 天伦誉海湾
主推广语
国际海岸·瞰海豪宅 西海岸·33万平米休闲生活城邦
臻海达观·奢宅天下 发现绝美传奇
世界的海岸·我的赛拉维 所享·超越所想
西海岸·托斯卡纳原乡美宅 西海岸·精致如臻的岸线生活
豪宅必须所具备的价值核心有两种：
第一种是自然资源的占有； 第二种是社会资源的占有；
毫无疑问，本项目对于政治、经济此类社会资源的占有，在海口，无出其右者。 在这个强大的价值支撑下，交通、配套等要素只能作为次要卖点进行锦上添花。
抛却产品细化因素不谈，我们认为，本项目在宏观上的竞争优势明显。 在建立项目的价值体系时，我们必须将
天利·龙腾湾
金大地.1912 年度提报
推广策略建议
前言
Q1： 风尚自 11 年进入海南市场以来，从未参加过任何形式的竞标。 这次因为天利·龙腾湾的邀标而破例。 在风尚眼中，天利·龙腾湾到底是一个什么样的项目？ 或者说，将要成为一个什么样的项目？ 她的魅力何在？
Q2： 风尚认为，支撑任何项目的速销与溢价，都离不开销售线与推广线的的密切配合。 推广是营，售卖是销。 本次提报，仅就天利·龙腾湾项目提交推广层面的战略性思考。 因为，只有战略上深入交流，达成共识，才能提及战术层面的排布
风尚认为 试图将顶级的产品降低至中高级产品进行诉求是可惜的
勉强将中高级产品拔升至顶级产品进行诉求的作为是可笑的
因此， 将本项目的高层产品放诸中高级竞争序列，打造成 CEO 的行政私邸是可行的。 而别墅的定位，则需更进一步的了解其功能和形态才能定论，我们更希望能将其 打造成企业使馆，作为项目的极致产品，使其遨游蓝海，放眼全球视野。
商业品牌活动宣传产品推广企业宣传路演活动计划总结PPT模板课件
谈判技巧No.3
不必一下子把你想要的东西一下子全抛出来，那样会把对方吓坏的。先跟对方谈一个你想要的东西，谈妥以后，再谈第二个，谈妥以后，再谈第三个～～～ 像一个蚕一样慢慢的把蚕叶吃光！ 甚至达成协议后你还可以看看你有没有什么想要的东西，继续大胆提出你的要求。
05
预测谈判可能的发展方向
评估对手
SWOT 分 析
S
W
O
T
优 势
劣 势
机 会
威 胁
二、开 始 阶 段
相 互 认 识 了 解
声 明 目 的
开始时应注意的问题
开始阶段的目的
困难和解决方法
困 难
解决方法
不 信 任
没 信 心
不 相 信 我 方 能 力
缺 乏 诚 意
当谈判人员发觉他正被迫作出远非他能接受的让步时，他会声明没有被授予达成这种协议的权力。 这通常是谈判人员抵抗到最后时刻而亮出的一张“王牌”。 一方如果怕对方使出这一招，最好在谈判开始时就弄清楚。在谈判的目标、计划和进度已经明确，亮底牌阶段即将完成之前，谈判人员的个性已初步掌握之后，可首先提出一个这样的问题：“你有最后决定的权力吗?”
目录
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01.
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02.
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03.
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04.
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某商业项目营销推广方案(ppt 85页)
已经深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规 划上向中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业 消费非常有利。
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
商业综合体运营模式ppt课件
•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
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金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权 的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
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采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇
采 用 PP管 及 配 件： 根据给 水设计 图配置 好PP管 及配 件，用 管件在 管材垂 直角切 断管材 ，边剪 边旋转 ，以保 证切口 面的圆 度，保 持熔接 部位干 净无污 物
综合体商业项目营销推广策略销售策划方案
➢ 一个什么都不缺的市场，一个有巨大潜力的市场，真正大供量在后头； ➢ 供应量大、消化速度慢，市场将出现空置率高峰； ➢ 没有人流支持的商业体经营存在巨大风险；
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中， 预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售， 其余还有18个项目未确定具体开盘时间；
项目机遇和威胁
Part 3 销售策略及投资回报模式
深度策划论证基础上的销售策略和销售投资回报模式
销售的总体策略
本项目作为综合体项目，建设周期长，中央与地方的博弈充满变数，因此本项目应及早入市，采取以快 打慢的策略，迅速出货，以尽快实现资金回笼、降低甲方的投资风险。充分的运用“一个 （HOPSCA+CCP）主题突破市场，世界零售巨头进驻撬动市场（推广时拔高市场形象），“三大核心 卖点（沃尔玛进驻、南市区商圈、未来CBD商业核心物业）”攻占市场，“创新付款方式（多种类、返 租折抵首付）”最大限度降低置业门槛收获市场。以此为主线在营销节点中安排一系列有力度的活动和 现场销售人员的有效管理，在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。
合计：商业9236.35㎡；住宅53622.82㎡（488套）
带租约销售货包:
1、A区11幢一二层商铺，可售面积约：2800㎡ 2、A区6幢一二层商铺，可售面积约：3260㎡ 3、7、8、9、10幢商铺一二层可售面积约：6300㎡ 4、A区4-5幢底商一二层约：2682.92㎡ 5、沃尔玛及周边商铺，可售面积约：2034㎡
——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
优势（S）
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中， 预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售， 其余还有18个项目未确定具体开盘时间；
项目机遇和威胁
Part 3 销售策略及投资回报模式
深度策划论证基础上的销售策略和销售投资回报模式
销售的总体策略
本项目作为综合体项目，建设周期长，中央与地方的博弈充满变数，因此本项目应及早入市，采取以快 打慢的策略，迅速出货，以尽快实现资金回笼、降低甲方的投资风险。充分的运用“一个 （HOPSCA+CCP）主题突破市场，世界零售巨头进驻撬动市场（推广时拔高市场形象），“三大核心 卖点（沃尔玛进驻、南市区商圈、未来CBD商业核心物业）”攻占市场，“创新付款方式（多种类、返 租折抵首付）”最大限度降低置业门槛收获市场。以此为主线在营销节点中安排一系列有力度的活动和 现场销售人员的有效管理，在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。
合计：商业9236.35㎡；住宅53622.82㎡（488套）
带租约销售货包:
1、A区11幢一二层商铺，可售面积约：2800㎡ 2、A区6幢一二层商铺，可售面积约：3260㎡ 3、7、8、9、10幢商铺一二层可售面积约：6300㎡ 4、A区4-5幢底商一二层约：2682.92㎡ 5、沃尔玛及周边商铺，可售面积约：2034㎡
——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
优势（S）
《推广策略方案》PPT课件
掌握主动权，产品导向是才是王道！
我们的产品已经成型，需要为她在市场上精准的找合适的客户！
2021/3/26
13
我们是什么样的
15万方高端人居大区
名校相伴，12年一站式教育
一梯一户板式建筑
3万方水系私家园林
万嘉防盗门
双层中空Low-E玻璃
芬兰通力电梯 中天物业 零距离洋湖湿地公园
豪华会所
全智能化社区
“你说的这些好像很厉害的样子，能给我带来好处么？说清楚”
2021/3/26
41
如果您不愿意，一只蚊子都飞不进 来
我的家，我做主！ 智能化周界防范（电子围墙）、电子巡更、可视对讲、一卡通门禁、
闭路视频监控、小区信 息发布系统、电梯五方通话、停车场管理、背景音乐、智能照明、 报警系统（地下室及室外 园林），智能化与人工巡逻，为业主营造更安全更舒适的生活环 境。
·通风排水
中天栖溪里各层电梯前室均设正压送风口，地下车库设通风、排烟、风管等，确保 业主居住随时随地空气对流。 卫生间均为独立同层排水系统，透气、排污分管设置 ； 非人为因素零渗漏、零堵塞、零维修，排水过程零噪音，材质均为UPVC 室外排 水雨、污分流，分别排放，管材均为HDPE双壁波纹管
·供水系统
中天栖溪里采用两条市政供水管道并网运行、一户一表，科学合理的设计与施工， 即使出现供水维修也快速易行。 公共区域合理设置室内消火栓系统，地下车库另设 自动喷淋系统，设置独立的消防 泵房，400立方消防水池，环状管网供水，另设屋 顶不锈钢水箱，双电源供电，确保 整个小区业主生命财产安全。
·消防设计
中天栖溪里地下室：耐火等级为一级，设九个防火分区，分区均有直通室外的安全 出口。二类高层住宅耐火等级为二级，每单元各为一个防火分区，每单元设 1 部封 闭楼梯间及 1 部消防电梯设自动灭火和火灾自动报警系统，消防控制室位于一层， 直接对外。
我们的产品已经成型，需要为她在市场上精准的找合适的客户！
2021/3/26
13
我们是什么样的
15万方高端人居大区
名校相伴，12年一站式教育
一梯一户板式建筑
3万方水系私家园林
万嘉防盗门
双层中空Low-E玻璃
芬兰通力电梯 中天物业 零距离洋湖湿地公园
豪华会所
全智能化社区
“你说的这些好像很厉害的样子，能给我带来好处么？说清楚”
2021/3/26
41
如果您不愿意，一只蚊子都飞不进 来
我的家，我做主！ 智能化周界防范（电子围墙）、电子巡更、可视对讲、一卡通门禁、
闭路视频监控、小区信 息发布系统、电梯五方通话、停车场管理、背景音乐、智能照明、 报警系统（地下室及室外 园林），智能化与人工巡逻，为业主营造更安全更舒适的生活环 境。
·通风排水
中天栖溪里各层电梯前室均设正压送风口，地下车库设通风、排烟、风管等，确保 业主居住随时随地空气对流。 卫生间均为独立同层排水系统，透气、排污分管设置 ； 非人为因素零渗漏、零堵塞、零维修，排水过程零噪音，材质均为UPVC 室外排 水雨、污分流，分别排放，管材均为HDPE双壁波纹管
·供水系统
中天栖溪里采用两条市政供水管道并网运行、一户一表，科学合理的设计与施工， 即使出现供水维修也快速易行。 公共区域合理设置室内消火栓系统，地下车库另设 自动喷淋系统，设置独立的消防 泵房，400立方消防水池，环状管网供水，另设屋 顶不锈钢水箱，双电源供电，确保 整个小区业主生命财产安全。
·消防设计
中天栖溪里地下室：耐火等级为一级，设九个防火分区，分区均有直通室外的安全 出口。二类高层住宅耐火等级为二级，每单元各为一个防火分区，每单元设 1 部封 闭楼梯间及 1 部消防电梯设自动灭火和火灾自动报警系统，消防控制室位于一层， 直接对外。
商业综合体项目营销策略(终稿).pptx
>>价值体现：
家居建材 市场
经营形式
主要集中大旺主干道两旁零星街铺，管理差不能满 足当地消费者综合型需求
目前为分散经营，均为自有物业或租赁物业为主，品牌 少，建材质量一般
供需关系
人口增加速度快，房地产项目多，目前市场状况无法满足商 圈范围内的正常需求，形成供需失衡状况
于胜华 中国建材工业经济研究会物流暨市场专业委员会副理事长
建材行业的发展呼吁大型集约型建材市场的建成。 建材行业的最大化利润，也只能在集约型建材市场中得以实现。
农改超专业市场
农改超：农贸市场超市化
时任国家副总理李岚清2001年12月在福州视察对农改 超这一新型业态做重要批示：并阐述农贸市场超市化 对发展社会主义新农村的重要意义！
2002年农改超试点企业永辉公司担以重任，并在2002年5月成立了第 一间农改超试点店。至今已成功开启40多家。
目前，发达国家９５％的建材零 售通过连锁超市的渠道，而目前国 内水平，最高的上海这一比例只有 ２０％。预计未来３至５年，上海、 北京、广州等中心城市，建材连锁店的
销售额将占到５０％至８０％。
木地板展示 瓷砖展示
五金展示 门窗展示
灯饰展示 布艺展示
墙纸展示 化工展示
楼梯展示 办公家具展示
艺术玻璃展示 地毯、夹板展示
大旺现居住人口12万人，年人均收入8000---12000元. 已开发面积均属工业使用，如爱龙机电、骏鸿实业、现代SK、 亚洲铝业等80多家企业已安家落户。总产值可达1000多亿。
大旺开发区
项目基本简介
已开发区域 本项目位置
项目地处未来大旺开发区正中心位置，目前尚处城区旺地南面较偏区域
物业已建造，坐西朝东，物业规划合理且建造质量优良
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011 年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施， 标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔； 4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官 员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的 “堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施 都有可能；
➢ 一个什么都不缺的市场，一个有巨大潜力的市场，真正大供量在后头； ➢ 供应量大、消化速度慢，市场将出现空置率高峰； ➢ 没有人流支持的商业体经营存在巨大风险；
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中， 预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售， 其余还有18个项目未确定具体开盘时间；
——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
优势（S）
本项目紧临城市主干道，昭示性强，易引起 往来潜在客户关注；
世界零售巨头入驻本项目；扩大了项目的知 名度及商业辐射区域，总体量20万平米，能 满足商圈形成要件；
靠近多条城市交通要道，交通条件优越；周 边区域有多家中高档住宅区、酒店、娱乐、 餐饮、机关等商务配套，有地缘性消费群体， 具有巨大的消费能量；；
《具体详见提交的2102房交会专题报告》
曲靖投资者的典型特征
1、一方面他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方 面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 2、他们大部分人有风险意识，对没有稳定投资回报的商业体有疑虑。 3、大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万 以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 4、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 （1）小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期。 （2）中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产。 （3）大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，但比例较少。
7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断 上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举
经济周期服从政治周期
淘汰70%的地产企业
VS
地产行业更火爆
市场经济的典型代表
计划、行政经济的典型代表
结论：什么事都有可能发生，今年10月会明朗.我们充满敬畏和憧憬！楼市走势取决于预期， 购房者预期取决于政策………
关于商业部分总体名称及表述语：
嘉城---商业广场
嘉城作为名称的前缀，是借助了项目一期住宅、商业成功销售而树立的知名度和品牌，延续前期的广 告效应，减少了后期推广的难度。
——“国际购物广场、商业中心、商业广场、商业大世界、商城”等是直接传达复合型商业业态 及项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。
Part 2
本体分析
商业地位分析：
纵观整个曲靖市，由于历史渊源等原因，老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心， 此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色，也是曲靖人口最多最集中的区域；
曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心，包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居 住区。但此区域正在开发中，形成还有待时日；
２、保障房市场中短期内不会影响到商品房市场的整体需求； ３、供应集中放量，预计年底曲靖楼市将出现一轮供应高峰期 ４、在售商业中，价格差异较大，住宅底商价格集中在9000-9500元/㎡之间，专业市场商业 价格较低； ５、多层、小高层、高层和超高层项目的销售均价基本在3500元/平米以上 ６、南片区参展项目共有16个，住宅整体均价在3700元/㎡，区域供应量巨大； ７、南片区除嘉城外没有大体量的商业项目，主要为住宅底商，但目前所有楼盘均无价格信 息，据置业顾问介绍预计价格在18000元/㎡左右；
在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好； 3、街铺为王的同时，大型集中商业体正快速崛起，市场格局将发生变化； 4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家，而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家；
具有市场的稀缺性和唯一性。同类型、同档 次、同规模、同区域的商业体目前没有，世 界零售巨头入驻是本案成为区域商业标杆的 有力保证；
随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和，必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离 市中区较近，可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。
南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市 都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。
麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业 营销策划及销售策略方案（修改稿2）
2012年 10月 10日
报告体系
Analyze System
>> 行业大势 >> 本体分析 >> 销售策略及投资回报模式 >> 价格策略 >> 销售节奏及销控 >>付款方式 >>各销售阶段主体工作安排
行业大势
1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设， 3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和； 2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在 “十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；
5、地产行业自调控以来经历价了价涨量跌-价 跌量跌-价跌量涨，近期房价有所反弹招致国土 部密集调研，国土部正研究进一步强化调控政 策措施，政策有趋严的趋势；
6、国民经济中的出口、投资、消费全面萎缩，外 汇占款自2011年4月一直为净流出，人民币贬值至 今已近20%，欧债导致的金融危机下,贬值压力进 一步加大；
➢ 一个什么都不缺的市场，一个有巨大潜力的市场，真正大供量在后头； ➢ 供应量大、消化速度慢，市场将出现空置率高峰； ➢ 没有人流支持的商业体经营存在巨大风险；
秋季房交会小结：
1、参展的68个项目中，在售项目仅有34个左右，其他项目均处于展示和认筹阶段。其中， 预计有15个项目在2012年10月份或10月份以后开盘，有6个将在2012年春节前后入市销售， 其余还有18个项目未确定具体开盘时间；
——符合功能定位，简单直接、明了，易于记忆的是嘉城---商业广场
嘉城综合体目前形势下SWOT分析
优势（S）
本项目紧临城市主干道，昭示性强，易引起 往来潜在客户关注；
世界零售巨头入驻本项目；扩大了项目的知 名度及商业辐射区域，总体量20万平米，能 满足商圈形成要件；
靠近多条城市交通要道，交通条件优越；周 边区域有多家中高档住宅区、酒店、娱乐、 餐饮、机关等商务配套，有地缘性消费群体， 具有巨大的消费能量；；
《具体详见提交的2102房交会专题报告》
曲靖投资者的典型特征
1、一方面他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方 面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 2、他们大部分人有风险意识，对没有稳定投资回报的商业体有疑虑。 3、大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万 以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 4、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 （1）小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期。 （2）中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产。 （3）大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强，但比例较少。
7、只租不售是商业地产的趋势，商业地产的价值也是通过在经营当中体现，消费者认可租金不断 上涨实现的回报，市场逐步开始走高端路线，经营方式由单纯销售转为只租不售和租售并举
经济周期服从政治周期
淘汰70%的地产企业
VS
地产行业更火爆
市场经济的典型代表
计划、行政经济的典型代表
结论：什么事都有可能发生，今年10月会明朗.我们充满敬畏和憧憬！楼市走势取决于预期， 购房者预期取决于政策………
关于商业部分总体名称及表述语：
嘉城---商业广场
嘉城作为名称的前缀，是借助了项目一期住宅、商业成功销售而树立的知名度和品牌，延续前期的广 告效应，减少了后期推广的难度。
——“国际购物广场、商业中心、商业广场、商业大世界、商城”等是直接传达复合型商业业态 及项目的功能定位，有助于客户群体一目了然的理解项目。
Part 2
本体分析
商业地位分析：
纵观整个曲靖市，由于历史渊源等原因，老城区阿诗玛一带已经成为了曲靖市不可替代的第一商业中心， 此区域以大型综合购物中心和临街商铺为商业的主要支撑点和特色，也是曲靖人口最多最集中的区域；
曲靖市政府规划未来新规划南市区为大曲靖的城市新中心，包含行政、商业、商务、休闲娱乐、高档居 住区。但此区域正在开发中，形成还有待时日；
２、保障房市场中短期内不会影响到商品房市场的整体需求； ３、供应集中放量，预计年底曲靖楼市将出现一轮供应高峰期 ４、在售商业中，价格差异较大，住宅底商价格集中在9000-9500元/㎡之间，专业市场商业 价格较低； ５、多层、小高层、高层和超高层项目的销售均价基本在3500元/平米以上 ６、南片区参展项目共有16个，住宅整体均价在3700元/㎡，区域供应量巨大； ７、南片区除嘉城外没有大体量的商业项目，主要为住宅底商，但目前所有楼盘均无价格信 息，据置业顾问介绍预计价格在18000元/㎡左右；
在未来阶段，南市区将是整个曲靖市的第二商业中心，本案就是第二商业中心的中、整体市场供大于求，去化较难，存量有待市场进一步消化； 2、万宇国际、温州商贸城、闽南国际为代表专业市场销售良好； 3、街铺为王的同时，大型集中商业体正快速崛起，市场格局将发生变化； 4、新开商业集中体或在建项目引入镇店商家，而本案在招商过程中亦引入了沃尔玛等商家；
具有市场的稀缺性和唯一性。同类型、同档 次、同规模、同区域的商业体目前没有，世 界零售巨头入驻是本案成为区域商业标杆的 有力保证；
随着整个曲靖的发展和中心区的土地稀缺及商业饱和，必将会出现新的商业中心予以补充和分流。距离 市中区较近，可承接另一个区域、发展起点高、基础配套相对完善的南市区是不二的选择和发展必然。
南市区目前还没有商业中心的经营，嘉城项目近20万平米的超大体量，不仅在南市区，在整个曲靖市 都是屈指可数的，无论从规模、硬件等都非常具备营造和培育一个新的区域商业中心的条件。
麒麟嘉城（HOPSCA+CCP）综合体Ａ区商业 营销策划及销售策略方案（修改稿2）
2012年 10月 10日
报告体系
Analyze System
>> 行业大势 >> 本体分析 >> 销售策略及投资回报模式 >> 价格策略 >> 销售节奏及销控 >>付款方式 >>各销售阶段主体工作安排
行业大势
1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设， 3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和； 2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在 “十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；
5、地产行业自调控以来经历价了价涨量跌-价 跌量跌-价跌量涨，近期房价有所反弹招致国土 部密集调研，国土部正研究进一步强化调控政 策措施，政策有趋严的趋势；
6、国民经济中的出口、投资、消费全面萎缩，外 汇占款自2011年4月一直为净流出，人民币贬值至 今已近20%，欧债导致的金融危机下,贬值压力进 一步加大；