荣华股权项目尽调报告

西部信托·荣华项目股权

集合资金信托计划尽职调查报告

企业名称：西安荣华集团有限公司

项目名称：西部信托·荣华项目股权集合资金信托计划

上报部门：信托业务一部

目录

第一章信托计划运作方式

一、项目背景

二、信托计划运作方案

三、关联交易说明

第二章房地产行业现状和市场环境分析

一、我国房地产发展状况

二、西安房地产市场现状

第三章荣华集团基本情况

一、公司概况

二、历史沿革

三、股东情况

四、公司治理和组织结构

五、荣华集团子公司情况

六、公司董事、监事及高级管理人员

七、母公司财务情况

八、合并报表情况

九、荣华集团所获荣誉

十、企业征信系统信用记录和担保情况

第四章荣华集团业务情况

一、公司行业地位及竞争优势

二、公司业务模式、发展状况及规划

三、公司开发完工项目

四、在建项目概况

五、土地储备

第五章北经城项目

一、项目概述

二、项目优势

三、项目投资估算及资金筹措

四、北经城项目销售团队---深圳世联地产顾问股份有限公司

五、项目现状

第六章股权转让资金支付能力分析

一、股权转让资金支付第一来源分析

二、股权转让资金支付第二来源分析

三、其他还款来源分析

第七章风险评估

一、政策性风险及对策

二、经营周期性风险及对策

三、经营管理风险及对策

四、股权转让资金支付风险及对策

五、其他风险及对策

第八章结论

一、项目经理意见

二、部门结论

第一章信托计划运作方式

一、项目背景

西安荣华集团有限公司（以下简称：荣华集团）是拥有壹级资质的房地产开发企业，法定代表人崔荣华。近期双方本着共同发展、双赢的精神，建立了良好的共信合作基础。双方相关人员经过长期的接触与洽谈，并对荣华集团及相关项目进行了分析论证，就荣华集团信托融资事项，达成了共识。

该公司近期正式向我公司提出融资申请，申请融资3亿元人民币，资金使用期限2年，还款来源以“北经城”项目的经营收入为主。所融资金用于支付该公司“北经城”项目的工程款。

“北经城”项目位于城市中轴线未央大道以东，市委新址以南，属地铁沿线项目。项目总建筑面积31.87万平方米，商住及纯住宅楼共11栋。1、2号楼预计9月底封顶，3-11号楼已全部封顶，正在进行内部施工，整个项目将于2013年底完工交付使用。

该项目目前已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、

《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，预计明年初能取得《国有土地使用证》。该项目是经开区城乡一体化重点城中村改造项目，城中村改造已经完成了村民拆迁及安置，现正进入土地确权阶段，项目所有资料已全部上报，正在等待相关政府部门审批，审批完成后便可取得《国有土地使用证》，在该证取得前，项目报建手续中涉及该证的事项皆以2010年1月18日西安经济技术开发区管理委员会国土资源和房屋管理局出具的《土地说明》替代。

二、信托计划运作方案

根据荣华集团开发建设“北经城”项目的实际情况，以及相关法律法规、银监会房地产信托的文件精神，我部门拟定信托计划操作实施方案如下：（一）信托计划的名称、规模、期限、信托报酬

1、信托计划名称:西部信托·荣华项目股权集合资金信托计划。

2、信托计划的规模及期限: 18个月10000万元；24个月期限15000万元。信托计划满12个月后，融资方可提前溢价回购股权，信托计划可提前结束。

（二）信托资金运用方式

荣华集团出资100万元，西部信托有限公司通过信托投资的方式，以信托计划资金25000万元出资，注册成立一新公司，新公司名称为XXX有限公司（以下简称新公司）。资金专项用于购买“北经城”项目建筑面积20115㎡的商业房产，交易对手再将购房款用于支付“北经城”项目工程款；荣华集团在2年内按约定的价格溢价受让西部信托有限公司所持有新公司的股权。信托计划满一年后，若荣华集团提前回购我公司持有新公司的股权，则本信托计划

提前结束。

新公司

持有

“北经城”商业房产支付购房款

支付工程款

溢价受让股权

西部信托设立“北经城”集合资金

信托计划，募集资金25000万元

西部信托以信托计划募集资金荣华集团出资100万元

荣华集团

信托计划运营模式图

（三）购买商业房产的估价方式

商铺较其他房产更具投资价值，“一铺养三代”、“一间铺，三代富”、“家有一间铺，三代摇钱树”；“投资住宅是铜，投资写字楼是银，投资商铺是金”。

1、估价依据：估价采取类比定价法，根据拟购买商业房产周边商业房产作为参照物得出本项目商业房产的估算价格，具体如下：

北经城周边商业房产价格

名称开发公司地址均价

汇林华城陕西江林房地产开发有限公司太元路与东二环交汇处西北800米处25000 百花财富广场西安百花村建设发展有限公司

太华北路与凤城三路交汇处北100米路

东

20000 海璟台北湾西安海荣房地产集团有限公司光明路与凤城一路交汇处35000 宫园壹号陕西荣民房地产集团有限公司未央路龙首村十字东南角30000 智慧国际中心陕西天际房地产开发有限公司文景路与凤城十路交汇处33000 银象花园

陕西海天房地产发展有限责任

公司

经开凤城一路与文景路交汇处28000

海博广场

西安市兴佛房地产开发有限

公司凤城九路（城市运动公园北门对面）

25000-

40000

经过地理位置、区域人口密度等综合因素的对比、分析，对销售价格进行修正，得出以下拟购商业房产的估算价。

商业房产估算价表