万达集团土地增值税税收筹划研究
土地增值税的税收筹划方案
浅析土地增值税旳税收筹划所谓旳税收筹划，就是采用合理、合法旳手段，达到公司税收最小化旳目旳。
那么如何可以即合理又合法地避税呢？这除了要充足运用各个税种旳税率特点外，重要靠旳还是国家提供旳多种税收优惠政策。
税收优惠政策是国家予以旳“阳光”政策，运用得好，纳税人就可以享有到减税甚至免税旳优厚待遇。
下面以房地产行业中常用旳土地增值税为例，谈谈税收筹划旳几种措施。
一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物旳单位和个人，就其所获得旳增值额而征收旳一种税。
增值额是纳税人转让房地产所获得旳收入减除税法规定旳扣除项目金额后旳余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所获得旳增值额和税法规定旳四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入旳增长预示着相似条件下增值额旳增长，土地增值税旳税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其合用旳税率也就越高，相应旳应纳税额也就会增大。
档次爬升现象会使得纳税人旳税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了减少税负旳核心。
在房地产行业中，分散收入旳常用措施有：1.将可以分开单独解决旳部分从整个房地产中分离。
假定某房地产开发公司准备发售一幢房屋以及土地使用权，房屋旳市场价值是500万元，其所含多种附属设备旳价格约为100万元。
如果该公司和购买者签订合同步，对房屋价格和附属设备旳价格不加辨别，而是将所有金额600万元以房地产转让价格旳形式在合同上体现，则相似条件下旳增值额无疑会增长100万元，相应地应纳税额也就会增大。
但是如果该公司和购买者签定合同步，仅在合同上注明500万元旳房地产转让价格，同步签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳旳土地增值税税额，并且由于购销合同合用0.3‰旳印花税税率，比产权转移书据合用旳0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.分散收入旳另一种做法是分多次签订售房合同。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指对土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等一系列交易活动中的差价进行征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指在土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等交易活动中，对土地增值税进行合理规划，以减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
土地增值税清算税收筹划的目的是合法避税，减少纳税负担，并提高税收效益。
通常采取以下几种税收筹划方法：一、合理规避土地增值税合理规避土地增值税是指通过合法手段，使土地增值税从高利润的活动转移到低利润或无利润的活动上，以减少纳税负担。
如通过转让土地上的建筑物或其他附着物，将土地增值部分减少。
可以通过分别转让土地的所有权和土地的有偿使用权，降低土地增值税的税率。
二、合理使用税务政策土地增值税清算税收筹划还可以通过合理使用税务政策，降低纳税负担。
在土地转让时选择不动产税代替土地增值税进行纳税，由于不动产税的税率相对较低，可以减少纳税负担。
还可以选择适用免税政策或减免政策，减少土地增值税的纳税额。
土地增值税有一个过渡税额，即在土地所有权转移或有偿使用权转让时，根据过渡税额确定纳税金额。
合理规避过渡税额是指通过优化土地交易方式，减少土地增值税的过渡税额，达到减少纳税负担的目的。
比如通过分期支付的方式转让土地所有权，可以分散过渡税额的纳税压力。
土地增值税清算税收筹划是在土地交易活动中采取合法手段，减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
通过合理规避土地增值税、合理使用税务政策和合理规避过渡税额等方法，可以达到减少纳税负担的目的，提高税收效益。
但需要注意的是，税收筹划要在法律的框架内进行，不能违法逃税。
土地增值税的税收筹划方案(DOC 7)
土地增值税的税收筹划方案(DOC 7)浅析土地增值税的税收筹划所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。
那么如何能够即合理又合法地避税呢？这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。
税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策，利用得好，纳税人就能够享受到减税甚至免税的优厚待遇。
下面以房地产行业中常见的土地增值税为例，谈谈税收筹划的几种方法。
一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。
档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。
在房地产行业中，分散收入的常用方法有：上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。
税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。
其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。
1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。
它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。
土地增值税税收管理及纳税筹划方法
土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。
为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。
在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。
土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。
其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。
二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。
具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。
例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。
2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。
政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。
3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。
政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。
三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。
在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。
例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。
2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。
试论土地增值税的税收筹划
试论土地增值税的税收筹划【摘要】本文主要围绕土地增值税的税收筹划展开研究。
在首先介绍了研究背景，即土地增值税在税收体系中的重要性；其次阐述了研究意义，即深入探讨土地增值税税收筹划对于税收优化的重要性；最后明确了研究目的，即探讨土地增值税税收筹划的方法和案例。
在详细介绍了土地增值税的概念、特点和现行政策分析，强调了土地增值税税收筹划的重要性。
提出了多种土地增值税税收筹划的方法，并通过案例分析进行实证研究。
在总结了土地增值税税收筹划的关键因素，展望了其未来发展趋势，并提出了相应的建议。
通过本论文的研究，将可以更好地指导税收筹划实践，提高税收利用效率。
【关键词】土地增值税、税收筹划、研究背景、研究意义、研究目的、概念、特点、政策分析、重要性、方法、案例分析、关键因素、发展趋势、建议。
1. 引言1.1 研究背景研究背景：土地增值税是一种重要的税收政策工具，旨在调节土地使用和房地产市场，促进土地资源的合理利用。
随着城市化进程的加速和土地价格的持续上涨，土地增值税在我国的税收体系中发挥着日益重要的作用。
由于土地增值税的性质复杂、征收难度大和纳税人逃税等问题，使得土地增值税的税收筹划成为税收管理者和纳税人共同关注的焦点。
为此，对土地增值税的税收筹划进行深入探讨和研究，不仅有助于完善税收政策，提高税收征管效率，还能有效促进经济可持续发展和社会稳定。
对土地增值税的税收筹划进行系统性的分析和研究，对于完善我国税收体系，提高税收征管能力，促进经济发展和社会进步具有积极的意义和作用。
1.2 研究意义在当前经济形势下，土地资源稀缺，土地利用效率低下等问题日益突出，土地增值税税收筹划的研究具有重要的现实意义。
通过对土地增值税税收筹划的深入分析，可以更好地解决土地资源配置不合理、土地利用效率低下等问题，推动土地市场健康发展，实现税收征收最大化效益，为保障国家税收稳定做出贡献。
对土地增值税税收筹划的研究具有重要的理论和实践意义，可以为税收政策的制定和实施提供有力的支撑。
万达商业管理公司经营中的纳税筹划难点及解决思路
主营业务成本—能源费—水费（商业公司应承担的部分）、其他应付款—代收款项—水费
贷：
银行存款
其中：
代收和支付每月都会有差异，月末其他应付款—代收款项—水费科目常常会出现余额。
根据“国税发【1998】217号文：
关于物业管理企业代收费用营业税有关问题的通知”中，明确物业企业代收代付水电费为免税项目，但是，文中还规定“对从事此项代理业务的手续费应计征营业税”，此手续费应如何界定呢？如果发票或合同中有明确规定当无异议，如果未明确呢？个人认为，从税务部门角度出发，企业在代收代付水电费过程中，只要有溢价行为可视同手续费，则应缴纳营业税。
针对这一问题，我们首先要明确增值税纳税人的资格问题。增值税纳税人资格分为一般纳税人和小规模纳税人，根据税法规定：
商业类应税项目年销售额在80万元以上就可以申请认定为一般纳税人，一般纳税人在取得增值税专用发票时可以抵扣相应进项税额，从2009年开始固定资产进项税额也可以抵扣。那么如果我们取得一般纳税人资格后，对于代收水电费项目的增值税是否就可以用进项税额进行抵扣呢？目前万达商业管理公司根据南京地区的实际操作，国税部门对代收水电费应税额的解释是：
通过以上简析，结合本人以前的工作经验。我个人认为对于商业管理公司而言，申请增值税一般纳税人资格弊大于利，国税部门对于一般纳税人的管理要严于小规模纳税人，在实际操作过程中账务处理和税务核算都要比营业税复杂很多。因此，商业管理公司在公司注册后，办理税务登记证税种核定时提前做好各方面的工作，合理利用各项税收规定和政策，为公司日后的经营做好充分的税收筹划。
万达商业管理公司
经营中的纳税筹划难点及解决思路
目前，在各地万达广场商业管理公司中，几乎全部是增值税小规模纳税人，这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别，万达商业管理公司主要管理万达集团开发的商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理公司还负责整个广场商铺的前期招商、开业后运营数据分析、后期经营过程中的广场的市场推广和企划宣传工作。因此商业管理公司在注册时，营业执照经营范围除物业管理等营业税应税项目外，还包括日用百货、代收水电费、供暖费等增值税应税项目，但是在实际经营中不涉及货物销售。至于各商业管理公司代收水电费、供暖费等业务在实际操作中都开具物业公司的服务业专用发票，并注明代收项目。那么是否在日常经营中确无增值税应税项目，而不用在意增值税纳税人资格呢？此文中将对这一问题做一探讨。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指根据《中华人民共和国土地增值税法》对土地增值所征收的一种税种。
土地增值指的是土地所有权转让中，因土地价格上涨导致的差价。
土地增值税清算税收筹划是指通过合理的税收筹划手段，使纳税人在土地增值税清算过程中合法地降低纳税负担，达到合理避税的目的。
土地增值税清算税收筹划的基本原则是合法合规。
纳税人在进行税收筹划时，必须遵守国家相关法律法规的规定，不得采取欺诈、虚假交易等违法手段来逃避税收。
只有合法合规的税收筹划才能确保纳税人的合法权益。
土地增值税清算税收筹划的核心在于选择合适的纳税方式。
根据《中华人民共和国土地增值税法》，纳税人可以选择营业税方式或价外税方式进行纳税。
营业税方式是按照土地增值额的一定比例征收所得税，并具有税基的上浮幅度；价外税方式是按照土地增值额的一定比例征收所得税，并通过加计数额的方式减免税款。
纳税人可以通过比较两种纳税方式的税负差异，选择对自己更有利的纳税方式，从而实现税收筹划的目的。
土地增值税清算税收筹划可以通过合理利用法律的税收优惠政策降低纳税负担。
《中华人民共和国土地增值税法》对执行土地使用权划转的行为给予了一定的税收优惠政策，如划转土地使用权的销售所得可以在计算土地增值税时减除一定费用。
纳税人可以合理利用这些税收优惠政策，申请减免税款，降低纳税负担。
土地增值税清算税收筹划还可以通过合理选择纳税时间来实现税负的降低。
《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地所有权在取得时不征收土地增值税，仅在取得土地所有权后并通过转让来获取土地增值时，才征收土地增值税。
纳税人可以根据自身情况，合理选择更有利的纳税时间，如在税法规定的诸如购买、建造、划转等多种纳税时机中选择对自己更为有利的时间点，以降低纳税负担。
土地增值税清算税收筹划是纳税人通过合理利用税收优惠政策、合理选择纳税方式和时间等手段，降低土地增值税纳税负担的一种行为。
在进行税收筹划时，应遵守国家法律法规，注重合法合规，以合理避税为目标，实现税收筹划的效果。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划
土地增值税是指在土地的转让、出租、抵押或者赠与等行为中，根据国家税收法规定
的计算公式，按照一定的税率征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指在土地转让或其他相关活动涉及到土地增值税清算时，
通过合法合规的手段来降低土地增值税的纳税额度，从而减轻纳税人的负担。
可以通过合理选择税务处理方式来降低土地增值税的税收额度。
可以选择适用基准地
价来计算土地增值税，而不是按照实际成交价格计算。
基准地价往往会比实际成交价格要低，这样就可以有效降低土地增值税的纳税额度。
可以通过合理安排税务事务的时间来降低土地增值税的纳税额度。
可以选择合适的税
务年度来进行土地的转让，从而将纳税时间推迟到下一年，减少当年的纳税额度。
可以通过合理选择纳税主体来降低土地增值税的纳税额度。
对于联营企业或者是个人
与企业合作经营的情况，可以根据具体情况选择不同的纳税主体，从而减少土地增值税的
纳税额度。
还可以通过合理安排资金流动和财产转移来降低土地增值税的纳税额度。
可以通过设
立外部资金，将土地的增值部分转移到外部资金中，从而减少土地增值税的纳税额度。
土地增值税清算税收筹划是合理合规的、在税收法律框架内的一种手段，它可以通过
选择合适的税务处理方式、税务时间、纳税主体以及合理安排资金流动和财产转移等方式，来降低土地增值税的纳税额度，从而减轻纳税人的负担。
但需要强调的是，土地增值税清
算税收筹划必须在合法合规的前提下进行，不能违反税收法律法规的规定。
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江西省高等教育自学考试工商企业管理专业本科毕业论文万达集团土地增值税税收筹划研究论文作者：准考证号：作者单位：指导老师：主考院校：完成时间：目录一、税收筹划相关理论 (1)（一）税收筹划的基本概念 (1)（二）税收筹划的切入点 (1)（三）土地增值税简介 (2)1、土地增值税概述 (2)2、土地增值税税率 (2)3、土地增值税的征税范围 (3)（四）积极开展税收筹划的意义 (3)二、万达集团土地增值税筹划分析 (3)（一）采用设立项目公司方式经营 (4)（二）将部分开发的房地产转为自用或商用地产 (4)（三）利用借款费用资本化进行加计扣除 (4)三、万达集团土地增值税筹划建议 (4)（一）选择适当的开发方式 (4)（二）利用扣除项目进行纳税筹划 (5)（三）进行合理的销售筹划 (6)1、设立独立核算的销售公司 (6)2、将销售与装修分开核算 (6)3、确定适当的房地产销售价格 (7)（四）利用税收优惠政策 (7)四、总结 (8)参考文献 (9)万达集团土地增值税税收筹划研究【摘要】土地增值税是转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。
谋取最轻税负，始终是企业不断追求的目标。
近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求。
本文通过对税收筹划的阐述，针对万达集团的经营现状，分析其采用的税收筹划方案，发现其中的问题，并提出合理建议，希望对该公司有一定的指导意义，促进该公司的发展。
【关键词】税收筹划房地产土地增值税随着房价的不断攀升，房地产企业越来越受社会关注，公众普遍认为房地产企业利润较高，因此，国家对房地产企业的管理也趋于规范和严格，尤其是对房地产税收加强了管理，而土地增值税又是房地产开发企业纳税重中之重，它税率高，税负重，对土地增值税进行纳税筹划，合理合法地降低企业税收成本，对房地产企业具有重大意义。
一、税收筹划相关理论（一）税收筹划的基本概念税收筹划,亦称纳税筹划或税务筹划。
税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律，法规（税法及其他相关法律，法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税和递延缴纳为目标的一系列谋划活动。
（二）税收筹划的切入点1、选择税收筹划空间大的税种为切入点一般来说，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。
然而，税负弹性又取决于税种的要素构成，这主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。
税基宽，税率越高，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。
2、以税收优惠政策为切入点一个国家为了实现税收调节功能，一般在税种设计时，都设有税收优惠条款，企业如果充分利用税收优惠条款，就可以享受节税的效益。
3、以纳税人构成为切入点按照我国税法规定，凡不属于某税种的纳税人，就不需要缴纳该项税收。
因此，企业进行税收筹划前，首先要考虑能否避开成为某税种的纳税人，从而从根本上解决减轻税收负担问题。
4、以影响应纳税额的几个基本因素为切入点影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。
计税依据越小，税率越低，应纳税额也就越小。
因此，可以找到合理。
合法的办法来降低应纳税额。
5、以不同的财务管理过程为切入点企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以对其进行税收筹划。
（三）土地增值税简介1、土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，和以转让所取得的收入（货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，且它是不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的一种税种。
其中，纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
其中，扣除项目包括：1.取得土地使用权所扣除的金额；2.开发土地的成本；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的聘雇价值；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他项目金额。
2、土地增值税税率土地增值税实行的是四级超率累进税率。
具体内容如图：注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
3、土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围可以界定为以下三种情形：①、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税，只有转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地则是违法行为；②、土地增值税是对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税，不包括出让和未转让；③、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，虽转让为取得收入的不征税。
（四）积极开展税收筹划的意义税收筹划与纳税意识的增强一般具有一致性的关系，税收筹划是企业纳税意识提高到一定程度的体现。
税收筹划具有积极意义，主要体现在：1、有利于提高纳税人的纳税意识，抑制偷、逃税等违法行为2、有助于税收法律法规的完善3、有助于实现纳税人利益最大化4、有助于企业经营管理水平和会计管理水平的提高5、有助于优化产业结构和资源的合理配置6、有助于纳税人更快更好地适应复杂环境7、从长远和整体上看有助于国家增加税收二、万达集团土地增值税筹划分析大连万达集团成立于1988年，总资产超过300亿元，年销售额200亿元。
从1988年至今累计已开发的住宅地产超过1000万平方米，是全国开发总量超过千万平方米的少数几家地产企业之一。
集团持有的商业物业面积超过400万平方米，成为了中国商业地产的领军企业。
住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一。
万达集团房地产管理有限公司是建设部审定的一级房地产开发企业。
1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。
目前，已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、宁波、上海等城市进行规模住宅开发。
经过近26年的发展，万达集团已发展为以商业地产、住宅地产、文化产业、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。
该集团具体筹划分析如下：（一）采用设立项目公司方式经营首先，在过去大多数房地产企业包括该集团都采用了设立项目公司等方式经营，该方式获得利润大，税负少，并且以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的进行筹划。
然而，财政部和国家税务总局相继出台了反避税条款。
在2006年3月份颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营的也要缴纳相应的土地增值税。
（二）将部分开发的房地产转为自用或商用地产其次，在2008年以前，该集团和其他许多房地产企业进行土地增值税筹划是将开发的部分房地产转为自用或商用地产，把该部分的房地产产权办到自己的名下，从而达到免交土地增值税。
税务机关根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）查账后认为，该公司对转作自用的部分商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
（三）利用借款费用资本化进行加计扣除最后，该企业利用借款费用资本化加计扣除，来减少土地增值税额，进而达到减轻税负的筹划目的。
然而，税务机关根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，认为该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、万达集团土地增值税筹划建议（一）选择适当的开发方式1、合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B 实业公司提供，建成后按比例分房。
对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。
对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。
这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
2、代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。
房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
（二）利用扣除项目进行纳税筹划1、利用利息支出的扣除规定税法规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即：可扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
根据税法规定，房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
2、利用代收费用并入房价减少税基税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。
目前，纳税人有两种收取方式：一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；二是在房价之外向购买方单独收取。
（三）进行合理的销售筹划1、设立独立核算的销售公司通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。