房地产项目工程量清单招标的清单编制(张建荣)

房地产项目工程量清单招标的清单编制张建荣摘要：为满足开发周期较短的房地产项目前期招标工作的快速、有效进行，本文根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB500500-2008），简要说明房地产项目中工程量清单形式招标的优势、清单招标的条件、清单计价方式的分类（暂定数量的单价方式招标、固定工程量的总价方式招标等），同时也叙述国标清单与承包合同的衔接关系及编制重点，以便于工程量清单编制的灵活掌握。

通过在房地产项目中清单编制与运用的实践，取得良好的效果。

关键词：工程量清单、综合单价、计算规则、暂定数量、项目拆分 Abstract: Based on < Code of Valuation with Bills of Quantities of Construction Works >（GB50500-2008）, this article illustrates the advantages of BQ towards Real-Estate projects, prerequisites of BQ preparation, and classification of BQ valuation. Moreover, consolidation of BQ into construction contract document and key points for preparation of BQ are stated in order to facilitate the preparation work.Key words: bills of quantities, all-in unit price, measurement method, provisional quantities, contracting strategy概述国内的诸多房地产开发公司已着手工程量清单招标的实践，也有相当一部分公司正进行工程量清单计价模式的研讨，为下一步工程量清单招标的尝试做好准备。

在国家的《建设事业"十五"计划纲要》中就提出，在工程建设领域推行工程量清单招标的报价方式，建立工程造价市场形成和有效监督管理机制。

工程量清单的全面施行无疑是发展趋势。

由于房地产项目的开发周期较短，这就要求前期的各项招标工作快速、有效的进行。

一般地，在项目的初步设计或施工图设计完成后，就会进行工程的招标工作。

传统的方式往往会选择当地的定额，但由于定额的计价方式存在较多缺点，越来越多的房地产开发公司选择《建设工程工程量清单计价规范》的标准计价模式。

如某一知名房产公司提出了像生产汽车一样生产房子，其推行的设计标准化也推动了其清单招标的标准化。

所以工程量清单清单招标是适应房地产开发公司规模化、集约化、迅速发展的需要。

2 工程量清单招标的优势2.1 有利于业主的成本管理向前期转移在整个项目造价管理过程中，招标阶段无疑比施工阶段影响要大。

使用工程量清单招标将对造价管理工作起积极作用，主要表现为以下几方面：(1)在招标时编制工程量清单有利于促进在业主在项目前期阶段进行项目的合同规划。

工程量清单的编制过程中必然要涉及到施工总承包范围，这就在招标时需确定总承包工程、指定分包工程、独立承包工程的等几方面的承包范围、标段划分、施工界面划分等。

(2)在招标时编制工程量清单将涉及到材料供应方式（包括甲供、甲方指定品牌、甲方暂定材料价格等）。

在招标时，对某些材料事先确定品牌，有利于投标单位参与各清单单价的竞争。

(3)有利于更早的确定成本目标与掌握设计数据。

比如，在某一个建设工程招标过程中，有相同的两个住宅A楼与B楼，其结构形式、基础形式、层数等均类似，而工程量清单编制过程中发现了两各楼的钢筋指标就相差每平方米建筑面积8kg。

经对钢筋详细数据的核查发现这两个住宅属不同的设计人员设计，钢筋布置方式的不同导致钢筋指标的差异。

因这个问题在招标阶段就被发现，在施工前业主已有足够的时间与设计单位进行交涉，以数据说服了设计单位，设计单位也同意修改。

2.2 解决了措施费与总包配合费的归属问题在工程量清单招标时需要投标单位投报措施费及总包配合管理费，避免了因措施项目及总包配合费难以准确计量与估算而需在施工前后的反复谈判工作。

2.3 有利于数据的重复运用，提高效率，减少差错率在房地产公司中，相同类型的住宅单体或住宅组团，分布在不同地区，但相当部分的设计数据是一致的，若使用定额，因各地方定额存在差异，同样的住宅的设计数据得出的造价数据是不同的，而若使用国家统一的清单，在不同地区的相同房地产项目之间可以做到数据的相互利用或相互对比。

工程量清单可以做到全国性房地产项目的计价模式相对统一。

这样就可以对各分部工程（如土（石）方工程、砌筑工程、混凝土工程、屋面防水工程、金属结构工程、楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程等）以及详细的数据（如钢筋、混凝土等）进行技术指标或经济指标的分析与比较。

2.4 有利于房地产项目中数据的积累与相互对比根据房地产项目已积累的技术、经济指标等数据，对比新项目的工程量清单，以利于评价该项目的清单数据是否准确、合理。

2.5 工程量清单形式，简单明了，便于财务成本核算2.6 工程量清单对施工期间的造价控制具有积极的意义（1）单价合同可以减少业主在中期付款的价格审核的工作量。

在总价包干的合同中表现尤为明显，业主甚至可以按比例支付或预先进行造价切分与细分。

（2）减少结算审核的工作量，有利于减小结算审核的核减率。

3 工程量清单招标的条件3.1 招标图纸、技术规范、技术要求的提供招标图纸可能是施工图纸，也可能是初步图纸。

根据不同深度的图纸，制定不同的清单招标方式。

根据业主提供的技术规范、技术要求的详细程度确定招标中的暂定因素的多少，如暂定材料价、暂定数量、暂定金额等。

3.2 招标人的要求（包括标段划分、材料供应方式、建筑做法表等）在很多房地产项目中，业主会对施工图纸中结构以外的装饰做法、砌体类型等做出修改。

在招标时就有业主自行编制的“建筑做法表”及交房的标准，并在工程量清单编制过程中予以贯彻，将有利于减少施工过程中的设计变更。

3.3 了解与掌握施工现场实际情况现场的实际情况将直接影响投标报价，如地质勘察情况、现场标高情况，临时水电、项目周边道路情况等。

3.4 了解投标单位的总体实力情况投标单位实力较强，在招标时增加业主确定的材料品牌报价项目，增加投标竞争性，反之将对部分清单项目（如装饰些材料中某一品牌的面砖）暂定材料价，避免投标单位之间的报价差异过大，增多询标、评标时的时间与难度。

3.5 招标时间紧张程度招标图纸比较详细，而招标时间较短，趋于使用暂定数量的清单招标方式，有利于节省工程量清单的编制时间，也减少评标的时间。

反之，可以以固定工程量的清单形式进行招标。

3.6 有关国家或地方性的政策规定国家或地方性的规定也可能是工程量清单招标制约条件。

如在某些地区，只允许以单价招标，而不允许工程量清单总价形式招标。

4 工程量清单计价方式的分类工程量清单包括列项（即项目描述）、单位、数量。

项目描述依据图纸、结合技术规范，并需符合招标文件条款的规定。

招标图纸越完整，清单描述就越准确。

相当多的房地产项目以施工图的固定数量的总价形式招标，但为了满足房地产项目快速开发进度，以初步图纸的暂定数量的单价方式进行招标也较为常见。

4.1 以暂定数量的单价方式招标由招标单位根据招标文件、招标图纸、技术规范编制统一的工程量清单。

在暂定数量招标时要求数量能尽可能的准确或接近，以避免投标单位进行不平衡报价。

4.2 固定工程量的总价方式招标在固定工程量的工程量清单时，业主或咨询单位提供统一的工程量清单，并说明该清单供投标单位参考，投标单位有权与有义务复核清单数量，并可按业主要求进行增减项目与增减数量。

5 工程量清单与承包合同的衔接关系清单的编制要求特别注意清单与承包合同的衔接问题，主要内容有：5.1 清单措施费、配合管理费的内容工程量清单计价规范中列出了十余项措施费，也规定措施费可以又招标人或投标人根据需要自行补充。

措施费的内容需在合同条款中予以明确。

配合管理费内容也需在合同条款中做出规定。

但目前的国家的招标文件及承包合同范本对措施费、配合管理内容的条款规定的比较少。

这方面可以参考港式的合同版本，其合同的组成部分—基本措施费用对措施项目描述非常详细与贴切；其合同款中将总包对指定分包工程、独立承包工程的配合管理的内容也描述非常详细，值得借鉴。

5.2 甲供材料的调整清单解释明确：甲方供料应计入投标报价中，并在综合单价中体现。

甲供料在清单中需以材料指定单价的形式。

但甲方需供应的数量与清单数量有所不同，又与实际完成的工程量又有区别，这就涉及到消耗率的问题。

为了在清单中解决这个问题，需要投标单位在报价时对相关的单价进行分析，包括投报消耗量。

例如清单规定如下：供应数量相等于装妥后的实物工程量×（1＋主材消耗率）。

5.3 暂定价材料的调整在工程招标时，很多建筑材料需以材料暂定价的形式：装饰材料（如墙地砖、涂料等）、市场波动幅度比较大材料、安装材料等。

材料暂定价的项目也需在单价分析中设定消耗量，而实际的供应单价与约定的暂定物料单价有所不同，可按以下公式计算材料价差做出相应调整：材料价差＝装妥后的实物工程量×（1＋主材损耗率)×(实际供应单价－暂定物料单价)。

但为避免以上例子中出现的暂定价和实际单价的差别，当暂定材料按实际材料价格调整时，除调整材料差价外，管理费、利润、税金也按同比例调整，但如此合理的调价，但使调价的工作相对比较繁琐。

5.4 清单暂定数量的合同约定在单价形式的承包合同中，涉及到清单暂定数量与实际结算数量之间的差异，如FIDIC合同条件中，清单数量差异+15%以上，将调整单价。

在房地产项目中一般约定结算工程量与招标工程量差异不予调整合同单价，但清单数量差异会涉及到招标中可能出现的不平衡报价，所以清单暂定数量的与项目实际接近也是非常重要的。

6 工程量清单编制的重点6.1 清单总说明清单总说明，是文字形式的说明，但不尽是项目情况介绍，而应与招标文件与招标图纸紧密联系起来，特别是对招标文件中相关内容的补充，如承包范围的补充、清单项目计算规则的完善、清单单价组成的说明、对招标图纸可能存在不足而需技术处理的说明等，所以总说明是否完整与内容是否丰富直接决定或影响着清单编制的优劣。

6.2 分部分项工程量清单清单项目的细分（或曰拆分）非常必要。

如清单项目的楼地面装饰做法包括基层、找平层、防水层、面层;又如各种类型的基础（如带基、独立基础、满堂基础、桩承台基础等）的既包括现浇混凝土基础，又包括了基础垫层的工作内容。