我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
房地产价格影响因素实证研究
房地产价格影响因素实证研究摘要:作为国民经济体系中的基础产业，房地产市场健康有序的发展是构建和谐社会的重要保障。
近年来房地产价格的变化趋势引起了学者们的广泛关注。
鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产价格因素进行了实证分析，以期研究影响房地产价格的主要因素，并结合分析结果提出了若干建议。
关键词:房地产价格影响因素回归模型房地产作为国民经济体系中的基础产业，是推动国民经济发展，带动其他产业发展的重要力量，房地产价格波动对居民生活安定及国民经济稳定发展有着不可忽视的影响。
自2003 年以来，中国房地产价格持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增长速度已经远高于居民收入与消费水平的增长速度。
2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。
但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生问题。
政府采取了大力度的房价调控政策，从2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降趋势。
一、文献综述近年来，随着我国房价问题的日益突出，国内研究者们纷纷对影响房地产价格的主要因素展开了大讨论。
王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。
周京奎（2006 ）通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格格正相关，利率与房地产价格负相关的结论。
宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。
张蓓（2008）建立panel data 模型，实证研究结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。
周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为研究基础，对影响我国住房价格的因素进行了实证研究，结果表明居民可支配收入、土地价格与房价正相关，利率与房价负相关。
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
对我国房地产价格发展趋势的探讨
对我国房地产价格发展趋势的探讨中图分类号：f293 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）07-000-01摘要只有安居才能乐业，随着我国房地产市场调控与保障房建设的不断深入，促进房地产市场良性运转，实现民众居者有其屋，保障国民经济平稳较快发展成为必须正视的课题。
在2011年政府调控进一步加强，房价稳中有降的大背景下，影响我国房价的主要因素及一段时间内房地产价格的趋势如何值得探讨。
关键词房价影响因素趋势分析房价的走势牵动着百姓敏感的神经，对社会经济的发展产生较大影响，甚至对社会的和谐稳定起着至关重要的作用。
经过持续、严厉的房地产调控，我国房价过快上涨的局面在2011年得到了一定程度的控制，部分城市房价企稳并出现合理回落，房地产调控的效果在逐步显现。
下面就对2012年乃至今后几年我国城市房地产价格的趋进行探讨。
一、影响我国房地产价格看涨的因素分析房地产价格的构成绝非由单一因素所能影响，而是众多相关因素相互调和的产物。
而主要影响因素体现在以下几方面：1.1房地产开发的成本不断提高。
1.2人口因素对房地产价格的影响。
1.3欧美金融危机带动我国股市疲弱，致使房产地产品成为人们投资的重要标底之一。
1.4开发商哄抬物价，市场秩序混乱。
1.5“城市化”导致房地产需求量增加。
1.6人均可支配收入增加二、政府调控政策对我国房价的影响分析由于前几年，国家为了抵御世界性金融危机的冲击，采取了过度宽松的财政政策，在刺激经济发展的同时，也导致了房地产业的过快发展，这与其它因素合力推高了房地产产品的价格，产生了泡沫经济。
为了促进经济平稳发展，促进房地产价格合理回归成为政府政策制定中必须要考虑的问题。
目前来看，政府为对房地产业的政策及对房价的影响趋势如下：（一）限购政策将坚持实施，并将范围扩大2011年7月，国务院如开了常务会议讨论我国房地产市场形势，研究并部署了继续加强房地产调控工作，除对一线城市限购外，又对房价上涨过快的二、三线城市也采取了必要的限购措施，以促进房价的合理回归。
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
当前房价波动原因及趋势分析
当前房价波动原因及趋势分析随着经济的发展和人口的增加，房地产市场成为一种充满变化的市场。
房价的波动也成为一种普遍现象。
本文旨在探讨当前房价波动的原因及趋势分析。
一、房价波动原因1.因素因素是房价波动的主要原因之一。
领导的房地产对市场的影响是极大的，如果领导的不稳定，市场也相应不稳定。
例如，领导实施的“限购”往往会导致房价的大幅下跌，而领导推行的“供求平衡”则有可能导致房价的上涨。
此外，各地房地产的不同也是房价波动的一个原因，因为的不同会导致各地市场的供求关系、金融、税收等方面的不同，从而引起房价上涨或下跌。
2.供需因素供需因素是影响房价波动的一个主要因素。
供需关系是房地产市场的核心点，房价的上涨与下跌都与供需关系密切相关。
一般来说，当供不应求时，房价就会上涨；当供过于充足时，房价就会下跌。
此外，市场还会受到城市规划、自然资源、交通配套等方面因素的影响，进而影响着供需关系以及房价的波动。
3.金融因素金融因素也是影响房价波动的一个重要因素。
金融的变化、货币的松紧、利率变动等可通过影响房屋买卖市场的供需关系来引起房价波动。
例如，银行利率下降或房屋抵押贷款资金来源增加可使房价上涨；而利率上升或抵押贷款资金来源变得困难则可使房价下跌。
4.社会因素社会因素是影响房价波动的一个非常重要的因素。
社会因素包括房屋的功能、购房者的需求、社会经济的发展等方面。
例如，城市的发展与人口的增长会改变房地产市场的供需关系，进而影响房价的波动。
此外，购房者对房屋的需求变化也会影响房价的波动。
例如，随着年轻人结婚、生子数量的增多，对房屋的需求也在不断增加，从而会导致房价水平的上升。
二、房价波动趋势分析1. 房地产的调整和管控趋势随着楼市的升温，各级领导对房地产领域的行为进行了规范，加强了对房地产市场的监管。
限购、限贷、限售等管控不断落地，房地产市场会趋向理性，而“去库存”仍将是领导的决策重点，进行良性的去库存将会推动房价的平稳发展。
房地产市场的波动原因与趋势分析
房地产市场的波动原因与趋势分析房地产市场一直被视为国民经济的重要组成部分，它的发展情况和趋势不仅关系到广大人民百姓的切身利益，也影响着整个国家的经济走势。
在最近几年的时间里，我国的房地产市场出现了一些波动和变化，引起了各界人士的广泛讨论和关注。
那么，房地产市场的波动原因和趋势是什么呢？一、房地产市场波动的原因1. 货币政策调控的影响近年来，我国的货币政策一直处于紧缩状态，银行的贷款条件趋紧，金融机构对于房地产的投资意愿消减，这对房地产市场的发展产生了很大的影响。
当市场流动性偏紧时，房地产交易活跃程度就会降低，房地产价格也会随之下跌。
2. 市场供求关系的变化随着人口的增加，房地产需求量也会出现相应的变化。
在住房供给不足的情况下，房价往往会高企不下，这也会对房地产市场的波动造成很大的压力。
同样的，在经济衰退和下行周期时，人们的购房意愿也会减弱，这时候房地产市场的供需关系也会出现变化。
3. 国家政策的引导除了货币政策的调控以外，国家对于房地产市场的政策也会对市场的波动产生影响。
例如，国家对于限购、限价、限贷等政策的出台，都会对房地产市场的走势带来一定的影响。
此外，还有一些其他的政策，例如土地供应政策、税收政策等，也会对房地产市场有着很大的影响。
二、房地产市场的趋势分析1. 房地产市场需求的增长潜力依然存在随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，城市化进程不断加快，对于房地产市场需求的增长潜力也依然存在。
尤其是在一些人口密集、经济活跃的区域，房地产市场需求依然火热，这些地区的房地产市场仍然有着很好的发展前景。
2. 房地产市场的稳定增长将成为未来的主流趋势在过去几年的时间里，我国的房地产市场出现了一些波动和变化，但是总体上来说，房地产市场还是保持在一种稳定性的增长状态。
未来，随着我国经济的不断发展，城市化进程的不断推进，我国的房地产市场也将呈现出一种稳定发展的趋势。
3. 房地产市场将越来越趋向市场化和专业化在未来的时间里，我国的房地产市场将越来越趋向市场化和专业化。
房地产经济波动现象的影响原因和应对策略
试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略摘要：房地产经济在国民经济发展过程中愈加显现出重要的作用和地位，促进了我国经济全面发展。
房地产业已经慢慢成为我国强大经济支柱之一。
基于房地产经济的重要性，我们必须对房地产经济波动加以重视，并且完善相关措施促进房地产经济不断完善和发展。
本文从房地产经济波动的影响原因出发，继而论述政府对房地产经济波动的应对策略。
关键词：房地产经济波动原因与策略通常来说，房地产经济的发展和宏观经济的增长的方向是相符合的，因此常常不能表现出平稳发展的状态，往往表现出波动的特征。
从时间范围来看，房地产经济的向上向前发展的趋势是肯定的。
但是这种趋势平滑向前发展的趋势，但是围绕这个平滑发展趋势的是房地产经济的波动。
所以，我们口中的房地产经济波动指的也就是房地产经济总盘总是会围绕房地产经济的长期趋势的基础上下震荡而形成的经济运行状态。
一、影响我国房地产经济波动的主要原因1、国民经济的波动是造成房地产经济波动的最基本原因通常在再生产部门中，基于各部门生产技术不断提高、劳动生产率不断提升的现实情况，经济发展是不平衡的。
即使在某一再生产周期的某一阶段，各个部门能够实现的社会总劳动的分配平衡，但是经过一段时间的经济发展变化，这种相对的平衡的将会被打破，从而再次需要重新调整各个部门的发展情况和比例，这样的经济发展过程就是房地产经济增长过程中的波动。
房地产行业是我国国民经济发展过程中的生产部门，所以它的发展需要和其它产业部门的发展相一致，特别是那些与房地产业发展紧密联系在一起，需要实现与整个国民经济的发展规模相互促进的目标。
2、房地产市场供需矛盾也是房地产经济波动的重要内在原因随着商品经济和社会化大生产的发展，房地产市场的需求和供给矛盾已经成为影响房地产经济波动的非常重要的原因之一。
我们从不动产经济学原理中得知，通常情况在市场经济条件下，由于不动产总需求和总供给的不调和造成的供需波动以及相互作用会造成房地产经济周期性的不动产经济波动现象。
浅析我国房地产价格的影响因素
房地产价格受各种 因素的影 响而发生波动 ， 掌握房地产价 上涨 。近年来我 国的土地 供应越来越少 ， 要 土地 的稀 缺性 和不可再 格 的运动规律 ， 必须弄清影响房地产 价格 的因素。可 以说 我国 当 生『导致政府不可能会降低土地价格。地方政府 在土地开发一级 生 前房地产价格波动是多种微 观与宏 观 因素综合作 用的产物 ， 中 市场 中， 其 低成本征 收高成本卖 出 ， 赚取差价 ， 土地 出让收入成 为一 包括市场 供需 因素 、 政策 因素 、 经济 因素、 金融 因素等 ， 从市场 价 些地方政府重要 的财 政收入来源 ， 这也使得政 府不愿意 降低 土地 格理论 角度来看 ， 这些 因素最 终可 以归结 为两个 主要方 面 ， 即成 价格。虽然 国家的宏观调控政 策减少 了对房地产 的部分需 求 ， 但 本因素与需求 因素。 是更多的是使土地价格 上涨得更快 ， 从而导致 房地产价格 的不断
上升。这 可以从ห้องสมุดไป่ตู้厦门地区近几年 的土地拍卖价格窥见一斑 。 近年来我国许多城 市加 大 了城 市基 础设施 的投 入。基础 设
１ 成本 因素
决定商 品交 易价格的首先是成本 ， 房屋开发成本包括土地获
基础设施 的完 得 费用 、 安成本 、 建 行业税 费及其 他费用 等。其 中行业税 费属于 施 的齐备程度提高方便了消费者入 住 以后 的生活 ， 善也吸引了很大一部分 消费者 购置 该地 区的房 地产 。城 市环境 刚性 ， 基本 变动小 ； 建安成 本 主要包 括建 材费与人工 费。随着居 使居 民居住环 境迅 速提高 ， 些投入 不仅 提高 了居 民的 这 民收入水平的不断提 高 ， 民生活 水平 不断提 高 ， 求改善 居住 的改善 ， 居 要 也直接推动 了土地 使用 价格 的上升 ， 因此会影 响到房 条件 ， 此影 响新建房 屋 的质量 和功能都 将会有 很大 的提高 ， 受 相 生活质 量 ，
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我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。
对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。
随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。
一、我国城市房价总体态势（一）我国房地产价格的现状从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。
在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。
虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。
我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。
但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。
首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。
但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。
虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。
为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。
又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。
图1 北京市楼市价格走势图资料来源：网易论坛 图2 上海市楼市价格走势图资料来源：安居客 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 （二）我国房地产价格的特点总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。
这种不正常具体表现在以下方面：1.房价涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。
我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。
而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。
我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。
另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。
从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。
图4 2000-2007年美国GDP和房价指数变化资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html图5 2000-2007年英国GDP和房价指数变化资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html2.房价收入比高为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。
“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 1。
世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。
表1 近年来我国的房价收入比1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》资料来源：2003年-2010年统计年鉴通过数据的收集汇总，我计算出我国近几年来的房价收入比例，以便直观的说明我国的房价收入比偏高的问题。
目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍，这还是基于全国平均的水平之上，而一些大型城市，北京，上海，深圳等，房价收入比还要远远高于8倍，这意味着，在中国一个家庭若要购买一套房产，至少要用8年，甚至是11年的收入才能购买得起，这远远超出了合理的房价收入比范围。
如此高的房价, 是普通的工薪阶层和百姓很难承受的。
事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能力，换而言之，就是有85%的城市人买不起房子。
“中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了。
”美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授昨日在北京重申了自己对中国楼市的看法。
希勒是在“金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管对话”论坛上做出上述表示的。
希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，“目前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。
”29日，这位美国国家经济研究局(NBER，美国经济衰退方面最权威的认定机构)研究员曾对我国的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。
3.不同城市的房价波动差异较大我国的房地产价格的非正常波动，还不仅仅单纯的表现为涨幅大,与各项数据比例不协调，还有表现为，不同等级的城市，发展程度不同的城市，房地产价格波动幅度不同。
为了说明这个问题，我选取了不同城市房价水平和波动情况作为比较，我选取了北京、上海、广州、深圳这四个城市，作为超大型城市的代表，为了进行横向的比较，我还选取了太原、南京、武汉这三个城市作为一般大中型城市的代表。
并且，我查阅了统计年鉴的数据，最终汇总得到了俩张房价环比指数比较图。
如图6、图7，我们可以清楚明显的看出，一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平，超大型城市的房价环比指数在2010年9月时，已经接近3%，并且在一般的月份里，大都保持在1%左右，由此我们可以看出在2010年全年中，四个超大型城市的房价环比指数平均水平应该高于1%，尤其是深圳几乎全年大部分月份都保持在1%以上。
再2罗伯特·希勒聚焦资产泡沫与金融监管对话看三个一般大中型城市，即使是相对房价环比指数偏高的武汉，在其最高的月份——9月，都没有超过1%，而相对房价环比指数较低的太原，在其最高的月份——12月，也只有0.8%，在其最低的月份——2月，只有不到0.1%。
这是因为超大型城市多为沿海城市，或者是政治经济中心，发展起步早，条件优越，政策宽松，是国家大力支持发展的地方，因此对外开放程度很高，引进外资多而且便利，经济发展速度快，是带动我国经济的龙头地区，人民生活水平高工资收入相对高于其他城市，住房需求较大。
相反，一般大中型城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，并且随着生活条件的改善，一些原居住于一般大中型城市的人们，为了获得更好的事业发展机会和更优越的生活条件，纷纷迁居到生活、工作条件更佳的超大型城市中，随着人口的迁移，这部分流动人口也使得超大型城市的住房需求越来越大。
最终，超大型城市房价的波动程度与房价水平明显高于一般大中型城市，当然还有中小型城市。
图6 2010年各月超大型城市房价指数变动表资料来源：百度图片图7 2010年各月大中型城市房价指数变动表资料来源：百度图片二、影响我国房地产价格波动的因素前面我论述了我国房地产价格的不正常波动这一现象以及我国房地产价格波动的特点，我国房地产价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛，甚至个别年份、个别城市有翻倍增长的情况。
但是我们都知道，根据经济学理论来讲，在市场经济的条件下，房地产价格应该以房子的实际价值为基础，并且根据供求状况围绕实际价值上下波动，也就是应该遵循价值规律这一绝对的标准，而从这一表现表面上看，我国的房地产价格已经违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值，不断的上涨。
根据有关资料显示3，国内学术界普遍认为，影响我国房地产价格波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素等诸多市场因素或者非市场因素的影响。
现在我选择了一些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素，作出分析。
包括：GDP 对房价的影响，市场供给对房价的影响，市场需求对房价的影响，利率对房价的影响，人们的心理预期对房价的影响，相关政策对房价的影响。
（一）国内生产总值对房价的影响当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。
中国科学院数学与系统科学研究院的研究生们做出了一份的关于2003年到2010年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型，并运用3谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002EViews5.0进行分析。
模型的结果是，房价与GDP之间呈明显的正相关关系。
就是说，在GDP 上涨的时候，房地产价格也应该相应的上涨，在GDP水平下降，房地产价格应该相应的下调。
但是在房地产价格随着GDP水平上涨时，最大的涨幅是不应该超过GDP水平的涨幅的，否则就是不合理的。
现今我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长对于普通居民来讲，主要表现为居民收入的增加，而居民的收入的增加又直接与居民消费和投资存在着密切的联系。
随着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，人们的消费已经不仅仅拘泥于食品、衣物等单纯的消费品。
在满足基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是一种投资行为，基于对投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的首选。
但是全国的土地供给是有限的，这样就产生了供求矛盾，需求消费支出的激增和全国土地供给不足、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。
（二）市场供求对房价的影响房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
房地产需求是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。
我国房地产的供给和需求是由许多因素决定的4。
第一，房地产的价格水平。
一般来说，房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。
相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
对于消费者而言，房地产的价格上升，对其需求量就会减少。
价格下降，对其需求就会增加。