借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文主旨】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
【条文理解】市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。
现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。
涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用物权法，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而物权法的目标是定分止争、物尽其用。
两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。
本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的、物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
借名购房借名合同效力分析
一、借名购房借名合同的法律效力1. 合同效力的一般判断根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，当事人依法享有民事权利，承担民事义务。
第一百四十四条规定，民事法律行为应当遵循自愿、等价、公平、诚实信用的原则。
第一百四十六条规定，民事法律行为必须符合法律、行政法规的规定。
第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
基于上述法律规定，借名购房借名合同在符合以下条件时，应认定为有效：（1）借名人与出名人具有相应的民事行为能力；（2）借名人与出名人意思表示真实；（3）借名购房借名合同不违反法律、行政法规的强制性规定；（4）借名购房借名合同不违背公序良俗。
2. 特殊情形下的合同效力（1）借名人为了规避限购政策而借名购房。
在这种情况下，借名购房借名合同可能因违反了限购政策，被认定为无效。
（2）借名人为了逃避债务而借名购房。
此时，借名购房借名合同可能因违反了法律法规，被认定为无效。
（3）借名人为了规避税收政策而借名购房。
在这种情况下，借名购房借名合同可能因违反了税收法律法规，被认定为无效。
二、借名购房借名合同的法律风险1. 房屋产权纠纷借名购房后，借名人可能因出名人拒绝配合过户等原因，与出名人产生房屋产权纠纷。
2. 第三人权益受损借名购房借名合同可能涉及第三方权益，如银行贷款、配偶权益等。
在借名购房过程中，第三人权益受损的风险较高。
3. 法律责任承担若借名购房借名合同被认定为无效，借名人与出名人可能需要承担相应的法律责任。
三、借名购房借名合同的完善建议1. 明确借名购房借名合同的法律地位，使其在符合法律规定的条件下具有法律效力。
2. 加强对借名购房借名合同的法律监管，防止借名购房借名合同被滥用。
3. 完善借名购房借名合同的登记制度，确保借名购房借名合同的真实性和合法性。
4. 提高借名人与出名人对借名购房借名合同的法律意识，减少借名购房借名合同纠纷的发生。
总之，借名购房借名合同在符合法律规定的情况下，应具有法律效力。
借名买房效力的法律规定(3篇)
第1篇随着房地产市场的蓬勃发展，购房成为了许多人的重要投资和居住需求。
然而，由于资金、信用等原因，一些人会选择借名购房，即用自己的名义为他人购买房产。
这种情况下，借名买房的效力问题成为了法律界关注的焦点。
本文将从借名买房的概念入手，分析相关法律规定，探讨借名买房的效力问题。
一、借名买房的概念借名买房，是指一方（以下简称“借名人”）以自己的名义购买房产，但实际出资人为另一方（以下简称“出名人”）。
借名人通常没有支付全部购房款，而是由出名人提供资金。
借名买房的原因多种多样，包括资金不足、信用不佳、规避限购政策等。
二、借名买房的法律规定1. 合同法规定《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
借名买房行为实质上是一种民事法律行为，应遵循合同法的相关规定。
具体而言，借名买房合同应具备以下要件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 物权法规定《中华人民共和国物权法》规定，物权是指权利人依法对物享有占有、使用、收益和处分的权利。
借名买房行为涉及到物权变动，因此应遵循物权法的相关规定。
具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人依法享有处分权；（2）不损害他人合法权益；（3）符合法律、行政法规的规定。
3. 房地产管理法规定《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
借名买房行为涉及到房地产交易，因此应遵循房地产管理法的相关规定。
具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人具备房地产交易主体资格；（2）交易过程公开、公平、公正；（3）符合房地产交易的相关规定。
三、借名买房的效力问题1. 合同效力借名买房合同是借名人和出名人之间达成的协议，其效力应遵循合同法的相关规定。
在以下情况下，借名买房合同可能被认定为无效：（1）借名人和出名人不具备相应的民事行为能力；（2）借名人和出名人意思表示不真实；（3）借名买房合同违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗。
借名购房的合同效力
摘要：随着我国房地产市场的不断发展，借名购房现象日益普遍。
本文旨在探讨借名购房合同的法律效力，分析借名购房合同在司法实践中的认定标准，并提出相应的法律建议。
一、引言借名购房，是指实际购房人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的行为。
近年来，由于我国房地产市场的限购政策，借名购房现象逐渐增多。
然而，借名购房合同的法律效力问题一直备受争议。
本文将从借名购房合同的概念、效力认定标准及法律风险等方面进行探讨。
二、借名购房合同的概念借名购房合同，是指借名人与出名人签订的，约定借名人以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的协议。
借名购房合同通常包括以下内容：1. 借名人、出名人及房屋的基本信息；2. 借名购房的原因；3. 房屋的购买价格、付款方式及期限；4. 房屋产权的归属及过户登记等事项；5. 双方的权利义务及违约责任。
三、借名购房合同的效力认定标准1. 行为人具有相应的民事行为能力：借名人和出名人签订借名购房合同时，应具备相应的民事行为能力。
若一方或双方不具备民事行为能力，则借名购房合同可能无效。
2. 意思表示真实：借名购房合同中的意思表示必须真实，双方在签订合同时，应明确表达真实意愿。
若存在欺诈、胁迫等情形，借名购房合同可能无效。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定：借名购房合同的内容不得违反我国法律、行政法规的强制性规定。
若合同内容违反法律法规，则合同可能无效。
4. 不违背公序良俗：借名购房合同的内容不得违背社会公德和善良风俗。
若合同内容违背公序良俗，则合同可能无效。
5. 符合借名购房的原因：借名购房的原因应合法、合理。
若借名购房的原因违反法律法规或公序良俗，则借名购房合同可能无效。
四、借名购房合同的法律风险1. 房屋产权纠纷：借名购房合同中，房屋产权的归属及过户登记是关键问题。
若合同约定不明确，可能导致借名人和出名人之间的产权纠纷。
2. 违反限购政策：借名购房可能违反限购政策，一旦政策调整，借名人可能面临购房资格被取消的风险。
解决借名买房争议的理论及法律依据
解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房这事儿，在如今的社会中可不算少见。
想象一下，小李和小王是一对好哥们儿。
小李呢，因为自己各种条件限制，没法买房，就跟小王商量，用小王的名字买了套房。
开始的时候，两人关系铁，觉得没啥问题。
可后来啊，房价涨了，房子值钱了，麻烦也就跟着来了。
咱们先来说说解决借名买房争议的理论依据。
这就好比是解题的思路，得搞清楚为啥会有争议。
从法律的角度看，借名买房本质上是一种合同关系。
就像小李和小王，他们之间虽然没有一份正式的书面合同，但口头约定其实也能构成合同。
只是这合同啊，有时候藏着很多不确定的因素，比如说约定不清楚，或者一方反悔不承认了。
那法律依据又是什么呢？《民法典》里就有相关的规定，对合同的成立、效力、履行等等都有明确的说法。
比如说，如果能证明双方确实有借名买房的真实意思表示，而且不违反法律法规的强制性规定，那这个借名买房的约定就有可能被认定是有效的。
但是，要证明这个可不容易。
你得有证据，像双方的聊天记录、通话录音、证人证言等等。
要是啥证据都没有，那可就麻烦啦。
再比如说，房子的出资情况也很重要。
如果小李能拿出他出钱买房的证据，比如转账记录、付款凭证，那对他主张房子的权利就很有帮助。
还有啊，房子的实际使用情况也能说明问题。
如果一直是小李住在这房子里，交水电费、物业费啥的，那也能说明这房子实际上是小李的。
不过，就算有这些依据，解决借名买房的争议也不是一件轻松的事儿。
有时候，法院还得综合考虑各种因素，比如双方的关系、买房的目的、房屋的性质等等。
就像前面说的小李和小王，要是真闹到法院去，法院就得仔细审查他们之间的情况。
要是小王一口咬定这房子就是他买的，小李又拿不出足够有力的证据，那小李可能就亏大了。
所以啊，借名买房这事儿风险可不小。
大家在做决定之前，一定要想清楚，别为了一时的方便，给自己惹来一堆麻烦。
毕竟，房子可不是小事儿，涉及到的钱可不是小数目。
可别像小李和小王那样，本来好好的关系，因为一套房子闹得不可开交。
借名购房合同的认定及效力
随着房地产市场的不断发展和国家政策的调整，借名购房现象日益普遍。
借名购房合同是指一方（借名人）经另一方（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下的一种特殊合同形式。
对于借名购房合同的认定及效力，本文将从以下几个方面进行探讨。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同属于非典型合同，即无名合同。
在《中华人民共和国民法典》中，并未将借名购房合同作为典型合同予以规定。
借名购房合同的法律性质类似于委托合同，借名人将自己出资购房的行为委托给出名人进行，出名人则同意以自己的名义购买房屋。
二、借名购房合同的效力认定1. 合同有效条件根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足以下条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 借名购房合同有效情形（1）借名人出于合法目的，如购买保障性住房、规避限购政策等，且不违反法律、行政法规的强制性规定；（2）借名人实际出资购买房屋，出名人同意以自己的名义进行登记；（3）合同内容真实、明确，双方意思表示一致。
3. 借名购房合同无效情形（1）借名人出于规避法律、行政法规的强制性规定，如规避限购政策、限贷政策等；（2）借名人恶意串通，损害他人利益；（3）合同内容违反公序良俗。
三、借名购房合同的法律风险提示1. 出名人可能面临房屋被查封、拍卖等风险；2. 借名人可能面临无法过户、房屋被他人占用等风险；3. 双方可能因房屋权属发生纠纷。
四、借名购房合同的签订建议1. 明确约定双方的权利义务，包括房屋权属、费用承担、违约责任等；2. 确保合同内容真实、合法，避免违反法律法规；3. 尽量采用书面形式签订合同，以保障双方的权益。
总之，借名购房合同的认定及效力需要综合考虑多种因素。
在实际操作中，双方应充分了解相关法律法规，明确合同内容，以降低法律风险，保障自身权益。
借名购房的合同效力
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房屋已经成为人们生活中的重要财产。
然而，由于各种原因，部分购房者无法以自己的名义购买房屋，便出现了借名购房的现象。
借名购房是指实际出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的行为。
这种购房方式在实际操作中存在诸多法律风险，因此，探讨借名购房的合同效力具有重要的现实意义。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同属于民事合同的一种，是指实际出资人与出名人之间就房屋购买事宜达成的协议。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，自愿、公平、等价、有偿地订立合同。
借名购房合同当事人之间的权利义务关系，应当符合法律规定。
二、借名购房合同的效力1. 合同有效条件借名购房合同要具备以下条件才能认定为有效：（1）合同当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；（4）合同内容不违反国家政策和地方性法规。
2. 合同效力认定（1）一般情况下的借名购房合同：在实际操作中，借名购房合同通常用于购买普通商品房。
在这种情况下，如果借名购房合同符合上述有效条件，应当认定为有效。
实际出资人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记。
（2）特殊情况下借名购房合同：对于购买经济适用房、限价房等特殊房屋的借名购房合同，由于这类房屋购买资格有限，且涉及国家政策，其合同效力认定较为复杂。
在实践中，不同法院对此类合同效力的认定存在差异：①部分法院认为，这类合同违反了国家政策，属于无效合同；②部分法院认为，只要借名购房合同当事人之间不存在恶意规避法律或政策的行为，且合同内容不违反法律法规，应当认定为有效。
三、借名购房合同的法律风险1. 出名人可能反悔：在借名购房过程中，出名人可能因个人原因反悔，拒绝办理房屋过户手续。
2. 合同效力争议：借名购房合同在签订、履行过程中可能存在争议，导致合同无法履行。
3. 法律责任承担：借名购房合同当事人若违反合同约定，可能需要承担相应的法律责任。
借名买房协议的效力认定依据
借名买房协议的效力认定依据
其次，借名买房协议的效力认定还需要考虑到相关的房屋买卖法律法规。
根据《中华人民共和国物权法》，房屋买卖需要经过合同约定并办理产权过户手续。
因此，借名买房协议的效力认定还需要考虑协议内容是否符合相关的法律法规，以及是否办理了产权过户手续。
此外，借名买房协议的效力认定还需要考虑到当事人的真实意思和行为。
如果借名买房协议存在欺诈、胁迫、误导等情形，可能会影响协议的效力认定。
最后，借名买房协议的效力认定还需要考虑到具体的司法解释和判例法的适用。
在实际的司法实践中，法院会根据相关的司法解释和判例法对借名买房协议的效力进行认定。
综上所述，借名买房协议的效力认定依据涉及到合同法的相关规定、房屋买卖法律法规、当事人的真实意思和行为，以及具体的司法解释和判例法的适用。
希望以上回答能够全面回答你的问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。
因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。
还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。
本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。
案例一借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。
正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。
经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。
之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。
居住了三年多后，房屋的价格涨了两倍多，此时，高某拿着单位的一份因房屋是集资房，单位不同意其转让的证明找到韩某女儿，要求韩某女儿将房屋退还给他，他将购房款和转让费装修费退还给韩某女儿。
这时，韩某女儿才知道早在一年半前，高某就已经拿到了房屋产权证，但一直没有告诉她。
高某女儿坚决不同意退房，高某随即向当地法院起诉，请求确认房屋转让无效，退款退房。
韩某女儿随即提起反诉，要求韩某协助其办理房屋过户手续。
法院经审理，认为：房屋转让协议是双方的真实意思表示，高某转让的实际上是一种购房资格，其对资格有权利处分，转让协议的内容不违反法律法规的禁止性规定，高某所持单位证明不能作为协议无效的依据。
判决驳回高某的诉讼请求，并判决高某协助韩某办理房屋过户手续。
这个案件中法院认可了双方所签的借名买房协议，认为高某转让的是一种购房资格，韩某女儿通过支付转让费的方式购买了这种资格，这种转让资格或者说借名的行为有效，依据是借名买房是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定。
从社会公平正义的角度出发，应该说判决也是对背信弃义行为的一种否定和惩戒。
案例二2011年，熊小春为规避当时限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买案涉房屋、申请首套购房贷款。
2012年，熊小春诉请法院：确认房屋归其所有、侯玉英协助办理房屋过户手续。
一审认为：房屋登记在侯玉英名下，熊小春称口头约定借名买房，但未提供充分证据证明，转账凭证仅能证明熊小春支付了购房定金、首期款、部分购房贷款等，不足以推翻侯玉英为登记权利人的权属记载，判决驳回诉请。
熊小春不服上诉，二审认为：熊小春递交的证据已形成证据链，双方存在借名委托关系主张属实。
侯玉英关于熊小春出资系赠与或借贷关系的主张不能成立。
借名买房委托关系合法有效，但熊小春不能基于委托关系直接享有涉案房产物权，对其直接要求确权诉请不予支持。
熊小春请求侯玉英协助办理过户手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，判决驳回上诉，维持原判。
广东省高院再审认为：案涉委托关系损害了社会公共利益，应属无效，二审判决认为借名买房委托关系合法有效不当，裁定驳回熊小春再审申请。
住房问题关系国计民生、社会稳定。
经济适用房等政策性房本身就是国家为保障低收入家庭住房需求而设，具有极强社会公益性，若允许借名购买，将极大损害低收入者的利益；而限购、限贷政策作为限制各种名目炒房、投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。
因此，司法实践中，对于为规避限购、限贷政策而借名买房尤其是政策性房，很多法官会以损害社会公共利益为由，认定借名买房合同无效。
在本案中，熊小春为规避当时限贷政策借用侯玉英名义购房贷款行为，损害了社会公共利益，应属无效。
无效合同自始无法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，熊小春可另行诉请侯玉英返还购房所付款项。
以上两个案例，从不同角度出发，对借名买房合同或行为的效力作出了截然不同的认定，第一个案例是借名买房人支付了转让费，实际上转让的是一种购房资格，这种资格是权利人对自身权利的有效处分，也是双方的真实意思表示，在不违反法律法规的禁止性规定的情况下，法院应当遵从契约自由的原则，认可借名买房合同的效力，弘扬诚实信用的基本原则。
而第二个案例，虽然双方没有签订借名买房合同，但是通过转账凭证等证据能够形成证据锁链，足以认定双方之间不是借钱买房的债权债务关系，而是借名委托关系，实际上就是借名买房的合同关系。
二审认定借名委托关系有效，但因违反当地的限贷政策无法履行，判决驳回原告诉请，再审则直接以借名委托关系即借名买房合同关系违反了当地政府的限贷政策，损害了公共利益判决无效。
因为限贷政策是为了保障低收入群体的住房需求，遏制投资、投机炒房而设立，体现的是社会的公平性。
而借名买房则给了投资客甚至投机客可乘之机，让他们能够钻营获利，破坏了这种公平性，因此对这种行为的效力应给与否定评价，即确认借名买房合同或者借名买房行为无效。
实际上，借名买房这种方式虽然其效力可能存在被肯定的情况，但也存在着各种不确定的风险，主要有：（1）被借名人在房屋产权证办下来后未给借名人办理过户之前，因外欠债务，被债权人申请诉讼保全或执行导致房屋被法院查封。
（2）被借名人在房屋产权证办理下来后，私自将房屋出售或抵押给第三人产生的风险。
（3）被借名人在房产证办理下来后，离婚诉讼时，配偶一方提出将借名购买的房产作为夫妻共有财产分割的风险。
（4）房屋产权证办理下来后，被借名人死亡，借名购买的房产被作为遗产由继承人分割的风险。
其中第一种风险发生率较高，而且，在已有的生效判决中，也有法院确实驳回了借名人提出的以自己为房屋产权人为由的执行异议。
《民法典》第215条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
从该条规定分析后可以看出：有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，虽然在合同成立时生效。
虽然合同是发生物权变动的主要原因，但它属于债权法律关系范畴，其成立以及生效应该依据合同法来判断，法律界将这种合同看成物权变动的原因行为。
即使未办理物权登记，也不影响合同的效力。
但合同有效并不能必然导致物权变动的结果，不动产物权的变动在登记时生效，依法成立生效的合同或许不能发生物权变动的结果，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身分别属于不同情况，不应将二者等同。
就此而言，借名人和被借名人订立的借名买房合同就是双方就房屋物权转让而订立的，这份合同虽然可能被认定为有效，但并不必然发生物权变动的结果，而不动产物权的变更，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，即使借名买房合同有效，在未进行变更登记之前，物权仍旧未发生变动，仍旧在被借名人名下，被借名人仍旧是物权人。
同时《民法典》第221规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
再次结合到双方为转移物权而签订的借名买房合同上，在合同生效后，为保证物权的实现，借名人应当向登记机构申请物权预告登记，成为权利人，从而取得排除物权人处分房产的权利。
在能够进行不动产登记时，及时申请物权变更登记，成为真正的物权人。
《民法典》物权编关于物权的设立、变更、转让和消灭一章中不动产登记15个条款中，每一条都有“登记”，可以说登记贯穿该章节的始终，物权为什么要登记才设立，变更、转让物权也必须登记才生效，不仅仅是因为登记便于明确权利归属，更深层次的原因在于登记后，不动产登记簿可以对外公示，而“公示”才是物权的最显著特征，因为不动产无论是对于企业、组织还是个人都属于大额甚至是巨额财产，有了公示才会准确区分权利归属，有了公示，才能避免权利纷争，有了公示，才能防止物权人权利的滥用。
物权经公示后，尽管尚未发生变更，但相对人完全可以通过查阅不动产登记薄充分了解物权现状，登记人是谁？不动产有无被查封或者限制权利，预告登记的权利人是谁一目了然，如果相对人未尽此谨慎注意义务，当然就应当自行承担相应责任。
就此而言，按照《民法典》第215条的规定，借名买房合同虽然因未损害社会公共利益被认定有效，但在未设立物权预告登记之前，依旧是危机重重，形同一纸空文，无法对抗物权登记权利人的债权人对不动产申请保全、执行的风险，也无法对抗登记物权发生婚内财产分割和作为遗产被继承的风险，也就是说，借名买房行为虽然有效，但在物权发生变更登记之前，房屋产权属于也应当属于被借名人所有！。