20160906上海古北黄金城道商业分析
干货!购物中心最新客群分析报告完整版
干货！购物中心最新客群分析报告完整版购物中心，已成为城市的各区域地标及超级线下聚客点。
截止到2016年6月，国内总开业纯粹意义上的购物中心超过4500家，总营业面积超过4000万平米，且以每年新增400余家加速增长。
其中又以面积大于10万平的超级购物中心为新增主体。
越来越大，配置越来越多元丰富，满足更多不同消费以及体验需求的人群成为购物中心建设和运营常态。
本次报告选取北京和上海代表商圈的典型知名购物中心进行全景洞察分析。
从业态、客群吸引力，客群线上线下行为多维画像等方面进行分析，目的是为了供行业以及相关品牌商能够对代表性聚客点以及关联客群进行参考分析，也可以对自身业态的运营，目标客群用户体验、客群经营能力等方面的提升提供参考。
北京上海典型购物中心客群分析报告1、本次分析对象2013-2015期间开业项目较多的知名商业地产品牌，分别为万达、中粮大悦城、凯德、华联、红星美凯龙、华润、百联七个品牌旗下北京和上海16个代表性购物中心项目。
整体看，本次分析的16个北京上海典型购物中心中，北京地区以定位于中端消费人群居多，上海则以定位中高端消费群体为主。
2、经营业态比例分析1）零售快消类占比比较北京的万达广场和以超市为依托的华联零售业占比最多。
▼上海的百联又一城荟萃了2000余种国际国内精选品牌，零售类占比较上海其他项目高出一个维度。
2）餐饮类占比比较北京红星爱琴海和上海凯德mall餐饮占据比例远超其他项目。
值得一提的是，北京红星爱琴海大胆打破了传统购物中心百货、娱乐、餐饮5：3：2的常见比例，重点锁定体验式餐饮业态服务，大幅增加了休闲娱乐和餐饮等体验式业态比例。
▼上海凯德七宝购物中心以时尚家庭生活购物广场为特色，以社区家庭为单位的各年龄段人群为目标客群，中外快餐、美食广场和特色餐饮一应俱全。
3）儿童类业态占比比较北京天通苑华联纯立足社区，以『社区好邻居』为理念，开业了多种儿童大型活动与娱乐类场馆，并引进了杨梅红私立美校等儿童教育业态。
上海古北案例分析
SWA
简介
上海古北（集团）有限公司委托SWA在上海市设计一条步行街（古北黄金城道步行街）。步行街跨越3个城市街区，两侧是20层高的住宅大厦。
大厦第一层是零售商店。步行街两端是SWA设计的公园。
步行街上有广场、喷泉、咖啡店、饭店、零售商店、剧场和一个四周环树的阶梯平台。
步行街的景观设计中融入了古典与现代的法式风格。
设计风格
高大的银杏树沿着商店前的街道排成一排，让住宅大厦自然地过渡到街道花园。 四季常青的樟树和城市的硬边环境形成鲜明对比，让这些树木成了一个全年的迎客“天蓬”。 每年落叶的樱树能让人欣赏到四季不同的景色。
树木应用
为市民提供一个理想的露天场地。该项目的成功处在于新的步行街带动了周边地区的活力。这座繁忙的城市里，古北步行街为市民提供了一处桃源胜地。
修剪银杏树
树阵
互动水景
水景
室外餐饮
构筑物
行人通道
开放空间公园
细节设计
景观设计也非常注重细节，铺路材料使用了中国庙宇的屋顶砖。还有很多华丽的建筑坐落在各个区域的中央——这些建筑不仅实用，而且美丽。
座椅
步行街中座椅形式多样，除了常见的木质坐椅外，还有一种内发光的座椅，为夜晚的步行街增添了美丽。
座椅
步行街中座椅形式多样，除了常见的木质坐椅外，还有一种内发光的座椅，为夜晚的步行街增添了美丽。
座椅
步行街中座椅形式多样，除了常见的木质坐椅外，还有一种内发光的座椅，为夜晚的步行街增添了美丽。
座椅
步行街中座椅形式多样，除了常见的木质坐椅外，还有一种内发光的座椅，为夜晚的步行街增添了美丽。
座椅
设计宗旨
设计手法
总体布局
1Байду номын сангаас
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
(整理)古北黄金城道步行街.
古北黄金城道步行街：上海城市新典范价值中国推荐 2008-12-30 12:55:17 《新民周刊》解读此文收藏此文即将闪亮登场的古北黄金城道步行街，也许是城市发展探索者给出的一个几乎完美的答案。
撰稿·李泽旭（记者）早已习惯了城市的喧嚣和都市节奏的我们，能否给疲惫的心一个安静的港湾，那怕只是短暂的一瞬间的停留？也许，这对我们来说，真的是一种奢侈。
缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海，该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？即将闪亮登场的古北黄金城道步行街，也许是城市发展探索者给出的一个几乎完美的答案。
支点“古北新区黄金城道二期即黄金城道步行街项目，2001年就已经开始筹划。
”黄金城道步行街开发商、上海古北集团副总经理杜钧接受《新民周刊》采访时说，优秀的城市人文景观，是体现城市文化内涵的载体。
古北新区作为上海第一个大型高标准国际社区，凭借其优越的生活氛围和人文环境，以及大上海海纳百川的气度，早已成为长宁和上海著名的城市名片，有力地提升了长宁区和上海的城市形象。
而今天的古北新区黄金城道二期，将秉承古北一贯的高起点规划和定位，将以高端的项目定位，先进的经营和开发理念，进一步提升古北新区的整体形象，为长宁和上海城市形象增添光彩。
对于黄金城道步行街的未来发展，杜钧充满信心。
“黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范。
同时在上海强大城市号召力的基础上，黄金城道二期将进一步完善城市投资及居住环境，吸引更多的投资，加速上海特别是长宁区的城市发展建设，形成良性循环。
这样不但长宁区会成为上海的亮点，而黄金城道也将成为人们从深层次了解上海的一个‘支点’。
”“商业是长宁区未来经济发展的重要支撑，而黄金城道步行街将是这支撑的一个新支点。
”上海长宁区经委主任朱辉告诉记者。
从产业结构来看，现代服务业、房地产业和商业是目前整个长宁经济的“三大金刚”。
上海主要商圈和商场调查分析报告
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。
随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。
而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。
我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。
目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A2.徐家汇商圈、A+3.淮海路商圈、A4.陆家嘴商圈、A5.南京东路商圈、A6.虹桥商圈、B7.五角场商圈、B8.中山公园商圈、B9.四川北路商圈。
C根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。
（A级）南京西路商圈??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。
南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。
??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。
中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。
恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。
久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。
金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。
金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。
??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。
上海首现花园式购物中心—金虹桥国际中心(金光绿庭广场)
上海首现花园式购物中心—金虹桥国际中心（金光绿庭广场）(2014-10-17 12:06:12)标签：房产位于地铁2号线娄山关路上盖的金虹桥国际中心商业将于今年年底开业，在当今人人喊着“体验式购物中心”的年代，究竟什么才是真正的体验，作为长宁区商业旅游人文新地标，金虹桥国际中心为您一一解析。
第一部分：环境体验古巴比伦空中花园再现，立体造园技巧打造城市天然氧吧金虹桥国际中心商业部分是上海真正意义上的花园式购物中心，采用立体造园手法，整个商场呈现出的是一个层层叠叠的阶梯型花园，各种植物鲜花遍布于商场的每个角落，在3，4，5层开放的屋顶花园，设计师着力营造“移步易景”的园林景观，潺潺流水在树木花卉间流淌，幽静的山间小道错落有致。
365种各式花卉绿植随季节更替，整个商场呈现出四季不同的自然景色。
徜徉在这个“会呼吸”的Garden Mall，在喧嚣的城市中享受这份难得的阳光与自然。
建筑面积8万多平米的商场，地面和垂直总计绿化覆盖率达80%。
整个商场仿若一个巨型生态链，徜徉其中，不经意间你脚下的地面中，触摸的墙体中暗藏机关，铺设专门的绿化养值管道系统，尽可能将有限的位置呈现花园美景及进行养分供给。
在这里，强调的是人与自然、建筑与自然、时尚与自然和谐共生的理念。
巧夺天工巨型水景，大气磅礴拟成为城市旅游新景观办公楼广场中央，形成一个下沉式椎体玻璃漏斗，直至地下二层，深达12米，水流沿玻璃飞流直下，形成一处壮观且别致的景色。
地下二层商业部分也依靠从玻璃漏斗透射进来的阳光拥有了一个环保且自然的采光，更可以定时在地下二层观赏到一组如梦如幻多变的圆柱形水景表演。
两个长方形的水池，位于主楼两座塔楼的中间地面，且各有一道可变换出数十种造型的水帘直挂地下二层，与倒圆台形（聚宝盆）的玻璃水幕遥相呼应，和风徐徐，风生水起，寓意风调雨顺。
第二部分：品牌业态体验餐饮人气店争相入驻，用餐环境仿若电影桥段如果你是冲这着人气来的，稻香港式餐厅，瓦城泰国料理，山茶花韩国家庭料理，好好先生西餐厅，Momo牧场，年代饭堂秀、天辣川菜、千秋膳房、德站琪年糕，纽约客等店铺已经准备好了小板凳欢迎饕餮客光临。
古北1699广场(商业)介绍
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感谢您的关注……
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居住人口分析
虹桥大成商务广场
项目介绍
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项目配套氛围
虹桥大成商务广场
项目介绍
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项目经济技术指标
◇项目占地1.5万平方米，定位为5A甲级写字楼 ◇地上20层，建筑面积约4.8万平方米，其中地 上1-3层裙楼为商业，建筑面积约6500平方米。 ◇地下4层，建筑面积约5.2万平方米，其中地 下 1-2层约2万多平方米为商业，建筑层高5.5 米。地下3-4层为停车库，车位约500个。
虹桥大成商务广场
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项目介绍
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项目区位
虹桥大成商务广场
项目介绍
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国际化人口聚集
外籍人士集中入住，包括欧美、日韩以及港台等三十多个国家和地区的境外人士，形成了独特的人文居住环境及鲜明的品 牌特征； 以黄金城道沿街商业为核心主轴，大量国际品牌商业及国际银行的入驻，古北商业氛围极为浓厚；
大量高端国际化配套、国际客源比重大，国际化形象支撑
虹桥大成商务广场
虹桥大成商务广场
项目介绍
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项目概述
项目组成： 古北大成公馆（高端公寓） 虹桥大成商务广场（5A甲级 写字楼） 投资商： 长江联合置地 上海海昌房地产 开发商： 上海大成置业有限公司 设计团队： 巴马丹拿设计公司（香港） 中国船舶工业第九设计院 B+H景观设计公司（加拿大） 项目地址： 上海市古北路1699号 竣工时间： 2015年8月
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写字楼商业部分图纸
底层平面
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写字楼商业部分图纸 二层平面
SWA作品-上海古北黄金城道步行街
这个景观设计在古典法国风格中融入了现代元素。高大的银杏树在步行街旁成行排
列着，使得像隧道式的高塔建筑在视觉上成功过度到私密性的花园。和城市的硬边缘形 成鲜明的对比，常青的樟树在全年提供着受欢迎的树冠，而甜美的樱花则带来季节变化
的乐趣。为了寻求全感官的享ห้องสมุดไป่ตู้，设计中还配置有芳香植物，如：甜橄榄树的黄色小花， 散发出成熟桃子和杏子的气味。
SWA作品-上海古北黄金城道步行街
步行街覆盖了三个城市街区，两侧是20层的住宅大厦，在路边是零售商店，步行街 上配有广场、喷泉、咖啡厅、餐饮店，零售店，一个圆形剧场和一个绿树成荫的巨大阶 梯平台，既营造了一个地标也带活了该区经济。步行街的西侧是主要商业地带（古北大 街）。一个配备大型喷泉的开放广场，吸引着行人的眼球，并成为了步行街与商业街间 的缓冲区。东部开放程度更加收敛，很适合那端的住宅街。
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开发商
和记黄埔 古北集团 城建集团
总建筑 面积 156540 116200 116200
户数
965 643 506
人口估计
2895 1929 1518
4
5
古北华丽家族
金色贝拉维
华丽集团
虹康集团
97800
105200
440
434
1320
1302
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古北强生花苑
古北国际广场 合计
强生集团
古北集团
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The End. Thanks!
We serve.
You enjoy.
让更多的人享受真正的地产服务
居住社区包围；
此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行 街的底层商铺组成的黄金城道步行街，底层
商铺约180套，共计5万平米左右。
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项目环境条件
——交通条件
项目周边交通便捷，公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚 于此，有利于商业客源需求
项目交通
轨道交通——地铁10号线从项目周边经过，并设置有 “古北站”； 公共交通——在距项目步行5分钟范围内，2条公交线
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分段定位
以亚洲四小龙的特色文化结合品牌商户，根据项目景观与环境设计 特色，分段打造黄金城道
特色文化+品牌商户
主题：港台特色（龙头和龙珠-游龙吐珠）
• 借鉴香港为我国的“东方之珠”的概念，利用东入 口的水景与绿化，打造一段港台特色街区；
龙尾
龙身
龙头和 龙珠
主题：日韩特色（龙身-盘龙卧云）
古北财富中心
司等国际性的公司，也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。
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SWOT分析
地处成熟区域，商业氛围凸显； 优质潜在消费客群； 周边多为外籍客源，客源质量高； 开放式步行街设计，符合人们购物追求；
区域消费者的消费需求未被完全满足，市场存在空缺；
古北一期形成早，商业形态落后，无法满足日后市场需 求； 政府支持，长宁区交通升级，虹桥商业升级带来机会；
路737路和158路可达；
道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路；东 面出入口连接伊犁南路；项目中间部分分别与玛瑙路 和银珠路交错。
— 4—
项目环境条件
——周边住宅
项目邻近7个住宅项目，周边住宅定位高端，住户已外籍人士为主， 消费人力强
序号
1 2 3
项目名称
御翠豪庭 古北国际花园 古北瑞仕花园
强化了城市居民下班后夜间消费的功能，最终促进了 整个商业的发展和繁荣。
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街区价值体现
独特的人文景观环境、全新的业态组合、超前的经营开发理念给消 费者带来了不同的体验，也塑造了独特的人文价值
价值体现
商业业态的完整性——
• “一个商圈的形成需要商业业态的完整性，满足不同人群的需 求，黄金城道步行街体验式消费模式正好弥补了虹桥商圈在吸 引高端客户群上的不足”；
对高档商品及新鲜业态接受能力强，对项目形成有力的支撑； 同时，周边住宅定位高端，对居住环境的私密性有较高的要求。
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项目环境条件
——周边写字楼
项目周边写字楼将的建设，将为地区商业提供高质量的潜在消费客 群
序号 项目名称 开发商 东银集团有限公 司 古北集团 总建筑面积
1 2
东银中心 古北财富中心 合计
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商业主题定位
不同文化与意识形态交融，延续和提升上海古北新区人文环境
亚洲四小龙“炫”文化街
以居住在上海的亚洲人为重点服务 对象； 用不同国家民族文化、风情分段打 造特色街区； 突出项目国际化与文化结合的特点， 给不同地域的人一个舒适的社交空 间；
体验式的生活方式；
给亚洲各国一个文化彰显的领地。
106136 708488
524
554 4066
1572
1662 12198
项目处于高档居住社区，人口密度较大，周边7个项目的居住人数约为12200人； 除了项目邻近的7个住宅项目外，古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群；
周边居民60%为外籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，
全新的商业模式和商业地产的结合——
• “黄金城道步行街项目作为最新商业模式和商业地产的结合， 其产生的榜样和示范价值已远远超越了一个普通商业地产项目 所产生的价值，将成为商业地产开发的楷模，引领上海的商业 地产进入一个全新的境地”
不同文化的景观与建筑融合为一体——
• “黄金城道步行街体现出来的不仅仅是商业价值和地产价值。” 分三段的黄金城道步行街每一段都有其景观设计主体，从水景 到活动广场，再到绿化景观，都给人们提供了亲身融入其中的 机会，最终形成独特的人文价值。
以摩尔模式多元化消费为代表
以超级市场，集中购物消费为代表
以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务 为消费特征
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项目定位——将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景 观的商业走廊，将进一步丰富长宁的国际化发展内涵
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商业街分析
项目立足打造景观步行街，将景观与周边建筑相融合，提供人们交 往、休憩、购物等多种需求
• 利用中部开阔区域，打造日韩特色街区；以日式、 韩式等多样的雕塑小品，丰富空间情趣；
主题：新加坡特色（龙尾-神龙摆尾）
• 借鉴神龙摆尾激起浪花的想象和新加坡“亚洲水城”
的概念，结合西入口水景效果，打造南亚风情街区；
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分段定位
段落衔接处的处理，主张“组团连接的流行混搭”
组团间过度更加细腻
优势
机遇
劣势
项目建筑风格不一，内部可利用空间参差不齐； 无法设置具有号召力的主力商家，难以形成集聚效 应； 步行街单一的到达方式，造成客源流失；
威胁
以家乐福为主的古北一期对客源的争夺，易产生客源 流失； 高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛 诉求的矛盾； 古北一期黄金城道定位偏低，有碍于项目后期推广；
上海古北黄金城道
——商业步行街
世联行 2016年9月
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项目基础信息
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项目简介
黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打 造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范
黄金城道二期地处中国上海古北国际社区，
是一条定位于城市人文景观的步行街； 步行街长约670米，宽60-80米，被7个高档
黄金城道作为古北二期的主轴，是该区域重要的城市公共交往空间； 项目有四个出入口，分别与古北路、银珠路、玛瑙路和伊犁南路相交； 项目立足于打造景观步行街，将景观与建筑融合在一起，提供人们交往、活动、休闲、购物等空间； 步行街的景观设计风格主张一种自然、柔和、流畅的形态，代表了现代、自由而又开放的生活方式。
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缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海， 该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？
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st 2
步行街商业分析
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商业模式转变
古北黄金城道步行街，采用的是注重个性与体验为主的第四代商业 模式
第四代商业模式 第三代商业模式 第二代商业模式 第一代商业模式
以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为 目的的新一代商业模式，注重个性和体验；
52000 35800 87800
东银中心
古北三期规划为古北商务区，目前已有两幢写字楼落成，分别为 东银中心和古北财富中心； 两个项目总的办公楼体量达87800平米，且古北财富中心另配有 酒店式公寓等其他物业类型，对未来商务人流的引入起到一定作 用；
从已入驻东银中心的主要公司来看，韩国大宇集团、美国福陆公
中；
• 引进了包括餐饮、衣帽、奢侈品、房屋中介等多种业 态，还引进了古北家乐福，人气较好。
商铺针对的客户多为外籍人士，对生活品质有 着一定的要求，注重商业的个性和体验感；
• 专门为欧美和日韩人士设置的餐饮和奢侈品小店，如： 新东阳牛肉食品店、台式足浴等。
打出了“APM”的概念，即“24小时营业” 的概念；
组团之间没有严格的界限，过度处采用流行的“混
搭”的方法，从一类风格逐渐转变为另一种风格， 同类商家并不是逐个排列，而是相间排列，使得过 度段更加自然。
节点
节点
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业态分析
店铺相对集中，业态较为丰富；并突出了服务于外籍人士的典型特 色，传统与特色相结合
业态分析
以商业街和住宅底商为主要模式，店铺非常集