第三章-影响房地产价格的因素PPT课件
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影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
3影响房地产价格的因素
5、社会治安程度 、 社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、杀人这些社会 犯罪情况。房地产所处的地区如经常发生此类犯罪案件， 则意味着人民生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格 低落；反之，如社会安定，人们愿意选择在此安居乐业， 则房地产价格会上涨。
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
房地产价格影响因素课件
房地产价格影响因素
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
05
房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
影响房地产的因素分析PPT
影响房地产的因素分析PPT
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
影响我国房地产价格的经济因素ppt
影响我国房地产价格的经济因素组长：吴洁洁组员：赵佳俊、毕淑楠、王春振6/28/2020一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP)、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:1.国内生产总值GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
2.物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
3.居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。
第三章 影响房地产价格的因素
影响商业房地产的区域因素
腹地的大小及顾客的质与量 顾客的交通手段与交通状况 营业类别与竞争状况 该地区经营者的创造力与资信状况 繁荣程度与盛衰状况 土地利用的管理制度
影响工业房地产的区域因素
与产品市场、原材料采购市场位置的关系 道路、港口、铁路等运输设施建设状况 动力资源及排水费用 劳动力市场供求状况 与相关产业位置关系 水质污浊、空气污染等公害发生的严重性 行政上的辅导与管理制度
供给量对价格变动的敏感程度，即某种房地产供给量相 对变化量的百分比与该种房地产价格相对变化量的百分 比的比值
供给量相对变化量的百 分比 价格相对变化量的百分 比
房地产供给价格弹性系 数
五、弹性系数类型
房地产需求价格弹性系数
Q % Q E P % P
用绝对值表示 E：为需求价格弹性系数 Q：需求量
房地产需求的价格弹性
计算公式
Q P Ed Q P
实际使用中采用“中点法”
Q2 Q1 P2 P 1 Ed Q2 Q1 / 2 P2 P1 / 2
例题
某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米时，需求量从1000套减少为800套。 试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800 代入下式
房地产需求弹性
3、房地产需求的人口弹性：是指某种房地产
的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需 求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量 的百分比的比值
房地产需求人口弹性系 数 需求量相对变化量的百 分比 人口数量相对变化量的 百分比
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
成交日期到估价时点，可比实例的价格上涨时的百分率为+T%；可比 实例的价格下跌时的百分率为-T%，则： • 可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期格指数包括定基价格指数和环比价格指数。在
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
11
• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
12
• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
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.
13
房地产估价
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？
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14
房地产估价
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？
当知道何种条件时，能够判断？
.
12
房地产估价
房地产的市场价格或价值是房地产特 定权利、特定日期在下列条件下可能产生 的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
实际 2 价 0 1 0 3格 .0 0 60 1 ＝ 0 5 3.0 0 1 20 7.3 5 7 万 7 元
实际价格小于名义价格
.
17
房地产估价
33、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格 80＝7.53万 5 元
10.01025
实际价格小于名义价格
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万 元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
.
22
房地产估价
复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
.
23
房地产估价
.
15
房地产估价
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房到达现房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
.
7
房地产估价
（六）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
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8
房地产估价
（七）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码
.
9
房地产估价
（八）国际因素
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
实际价格小于名义价格
.
19
房地产估价
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总
建筑面积、标准层每层建筑面积。
.
3
房地产估价
（二）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
.
4
房地产估价
（三）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
.
5
房地产估价
（四）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入
房地产估价
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第三章
影响房地产价格 的因素
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1
房地产估价
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
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2
房地产估价
（一）自身因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
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房地产估价
复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似的 现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益为 330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为现 房价格的2%，试计算该期房价格。
实际价格为80万元，与名义价格一致
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55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方 式支付
实际 2 0 价 1 0 1.格 0 6 0 1 0 ＝ 0 1 5.0 1 0 24 0 0 5 7.6 9 万 5
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房地产估价
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后
再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方
式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后
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（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关
（1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况
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二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
V 33 0 30 3 3 03 2 % 0 2 09 元 /3 m 24 1 1% 0
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实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年 后支付30万元，一年后再付30万元