房地产评估案例市场法+收益法+成本法
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对个人、企业或机构的资产进行评估、估值的过程。
在不同的情况下，可以采用不同的评估方法。
本文将介绍五种常用的资产评估方法，包括市场法、成本法、收益法、比较法和替代法。
一、市场法市场法是最常用的资产评估方法之一。
它基于市场上相似资产的交易价格来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，分析市场趋势和供需关系，以此来估算评估对象的市场价值。
市场法适用于有大量市场交易数据可供参考的情况，如房地产、股票等。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来进行评估的方法。
它假设评估对象的价值等于重建或替代该资产所需的成本。
评估师会考虑到资产的物质成本、劳动力成本、管理费用等因素，来估算资产的价值。
成本法适用于无法找到类似资产的市场数据，或者评估对象是新建资产的情况。
三、收益法收益法是基于资产所能带来的未来收益来进行评估的方法。
它将资产的价值与其预期收益相联系。
评估师会预测评估对象未来的现金流量，并考虑到风险和折现率，计算出资产的现值。
收益法适用于评估对象具有稳定和可预测的现金流量的情况，如租赁物业、企业等。
四、比较法比较法是通过对类似资产的交易价格进行比较，来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，并进行比对分析，找到与评估对象最相似的交易，并据此估算其价值。
比较法适用于市场上存在大量类似资产交易数据的情况，如二手房、二手车等。
五、替代法替代法是根据评估对象的替代品的价格来确定其价值。
评估师会考虑到评估对象所属行业的替代品价格以及供需关系，来估算其价值。
替代法适用于评估对象的替代品有明确的市场价格和需求的情况，如原材料、设备等。
总结起来，市场法、成本法、收益法、比较法和替代法是常用的资产评估方法。
在实际应用中，评估师需要根据不同的评估对象和情况选择合适的方法，并综合考虑市场趋势、成本、收益和替代品等因素，以确保评估结果准确、可靠。
同时，评估师还需要具备丰富的行业知识和专业技能，以确保评估过程符合相关法规和准则。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估典型案例分析和操作实务
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
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房地产评估案例市场法＋收益法+成本法————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：房地产估价案例分析一、市场比较法－--＊*大厦办公用房1.房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,７20．５66平方米,土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为９,97５平方米;上部建筑北幢69,7２0.566平方米,建筑物属*＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共5５层，地下4层，委估建筑面积为69,７２0．566平方米。
3.房地产概况委估房地产座落于＊*市＊＊新区**＊路＊*号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,７2０.5６6平方米。
该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库,建筑面积８4４4.0８平方米(车位1１６个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下４层,建筑面积为６9,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯1１部,观光电梯4部,货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊*广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1)地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择:通过市场调查,根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A 新＊＊国际大厦**南路360号＄２,800B **联合大厦**东路13９号＄２,8００Ｃ**证券大厦*＊南路５28号$3,000B．比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况名称*＊银行大厦新**国际大厦**联合大厦**证券大厦坐落位置＊＊＊路*＊号**南路360号*＊东路1３9号*＊南路５2８号所处地区＊＊新区金融区**新区金融区＊*新区金融区*＊新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,480 ２2,4８０24,0９0交易日期200４年6月30日200４年8月２004年7月２004年７月区商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区物业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况域因素交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
金融区内,公共服务设施齐全。
自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。
外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。
办公房内为毛坯外墙花岗岩,玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为毛坯。
外墙全玻璃幕墙,内装修到公共部位。
办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板,轻质隔断设施状况进口电梯,中央空调，消防报警、自动喷淋,水电到位，电话进户。
进口电梯，中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。
进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
进口电梯,中央空调,消防报警、自动喷淋,水电到位,电话进户。
平面布局好好好好临路状况一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
一面临主干道。
物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A 新**国际大厦**南路36０号$２,8０0 ￥22，4８0B **联合大厦*＊东路139号＄2,8０0 ￥22,４80C **证券大厦＊＊南路528号＄3，00０￥24,09０因可比实例都是美元标价,按1美元=８.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价,根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定,因此修正系数１．0０。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素**银行大厦新**国际大厦＊＊联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价(元/平米）待估22４8座落位置＊*中路1８8号＊*南路３６0号**东路139号**南路５28号交易日期2004.6．３0 100 20０4.8 １0０2004.７1０0 2004.7 1０0区域因素区域繁华程度繁华100 繁华100 繁华100 繁华1０0 距城市主要商服中心距离近１00 近10０近100 近１0０道路状况优１00 优１0０优100 优100 交通便捷度优100 优１00 优10０优1００交通受制情况无100 无1０0 无100 无１0０距车站港口的距离近１00 近100 近100 近100 城市基础设施七通一平100 七通一平1００七通一平100 七通一平10０社会公共服务设施齐全10０齐全10０齐全1０0 齐全100 社会人文环境条件优10０优1００优10０优１00 环境质量优1０0 优100 优100 优1００自然环境条件优１00 优1０0 优100 优１０0 景观优100 优10０优1０0 优100 城市规划限制相似１00 相似１00 相似100 相似100物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素**银行大厦新**国际大厦＊＊联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值不动产销售状况优１00 优10０优100 优100 区域因素小计 1 1 1 1个别因素临街状况优1０0 优100 优10０优10０建筑面积大100 大100 大100 大100 层高 3.８m １3．8m 3．８m 3.8m内部结构的合理性一般10０一般10０一般1０0 一般100 物业朝向、层数较好１00 好１02 较好100 较好100 建筑结构钢混１0０钢混100 钢混100 钢101 日照、通风程度相似１00 相似100 相似１00 相似100 装修状况高档装修１00外装修高档,内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯９６高档装修１00 设备标准及状况高100 高100 高10０高１00 新旧程度新１00 新10０新100 新100 物业管理好１00 好1００好1０0 好100 绿化环保程度一般100 一般１00 一般10０一般100 特别因素一般1０0 一般1０0 一般１00 一般10０个别因素小计 1 1．0204 １．0417 0．99０1比准价格(单价) 2340０(取整) 22939 ２3417 23852评估价格（总价）1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例1 可比实例2 可比实例３成交价格（元/平方米)2２480 22４80 24090 成交日期2０04.82004．７2004.7交易情况 1 1 1 区位因素 1 1 1个别因素1．0204 1．0417 0.990１经过上述各种修正后，评估比准价格如下:估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数A=22480*1*1*１*1.０204=22939(元/平方米)B=22480＊1＊１*1*1.０417=23417(元/平方米）C=24０90*1*1*1*０．9901=2385２（元／平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝(22９39+２3417+2３8５２）/3=23400(元／平方米）（取整)二、成本法案例――*＊办公楼办公楼产权属武汉***有限公司,建于1９84年，共2层，砖混结构，建筑面积５5１.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆,内墙及顶棚喷涂,木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步,铁栏杆扶手。
1．综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集,根据武汉市建设工程造价管理站于2０01年10月发布的文件(武建造预字[2001]28号)中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为6０2.32元／平方米,评估对象基准日为2001年12月３1日，距典型工程造价发布仅两月时间,该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构砖混结构，240mm厚砖墙，预应力钢筋砼板砖混结构，240mm厚砖墙、结构稍差层数72建筑外形长方形长方形层高3米3米装修外墙水刷石局部墙面砖、内墙及天棚混合砂浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水磨石地面附属设备水、电、卫水、电稍差采光、通风良好稍差依据武汉市建设工程造价管理站文件(武建造预字［２０0１］28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版(吕发钦主编）中的有关参数,将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数,下表为修正系数一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构101100层数96100建筑外形100100层高100100建筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正,确定评估对象单方综合造价为:602.3２×1０0／１０1×100／96×１０0/１00×100／１００×1０0／1０5×1０0/1０0×1０0/10５×１00/1０１=557.8(元/平方米)综合造价=55７.8×551.８8＝307,838.66（元）2．前期及其他费用(5.1６％）(１）按工程比例收取:勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[199２]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）;城市建设工程招（议）标服务费(依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0．04％计算）；标底审查费(依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的０．1%计算）；工程质量监督费（依据武政[1９９7］20号文,按建安工程造价的0.1８％计算);工程建设监理费(依据原国家物价局、建设部［1９92］价费字４７9号文，按建安工程造价的2．６％计算）。