2014年CPA会计讲义,东奥

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。

近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。

2014年教材的主要变化1.增加“自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税”的规定；2.增加“根据财税〔2009〕128号的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”的规定，并删除旧的政策规定；3.增加地下建筑计算房产税的规定；4.增加“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的规定；5.删改房产税的税收优惠政策；6.增加“自2013年1月1日至2015年12月31日，对高校学生公寓实行免征房产税政策”的规定；7.增加“自2013年1月1日至2015年12月31日，为支持国家商品储备业务发展，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税”的规定；8.修改城镇土地使用税的征税对象；9.删改城镇土地使用税的税收优惠政策；10.增加城镇土地使用税税收优惠政策；11.删改、调整契税的征免规则；12.增加契税的税收优惠政策。

第一节房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税的作用1．筹集地方财政收入。

2．有利于加强房产管理。

一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内房屋的产权所有人。

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。

【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

（2013年）A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。

【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法，正确的是（）。

A.房产税的征税对象是房屋和建筑物B.房产税不对外资企业征收C.房屋产权出典的，以承典人为房产税的纳税人D.农民出租农村的房屋也应缴纳房产税【答案】C二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）（一）税率（要求记忆）【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税【答案】ABD【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【案例】某企业用3000万元购得一宗1500平方米的已开发土地，建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价为多少？【答案】600×2÷1500×3000=2400（万元）。

【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。

A.2000B.6400C.8000D.10000【答案】D【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。

【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

单独的地下建筑物四个步骤计算房产税：第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）【例题·计算题】2013年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。

该企业以上两处地下建筑物2013年4月至12月份应缴纳房产税多少万元。

【解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。

2013年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。

出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税个人按市场价格出租的居民用房（出租后不论是否用于居住）4%事业单位、社团以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房（了解）【例题·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。

出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。

当地规定房产税原值减除比例为20%,2010年该公司应缴纳房房产税（）。

（2011年）A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。

第一节房产税法二、税率、计税依据与应纳税额的计算（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。

该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。

（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】该公司2009年应纳房产税＝3000×（1－30%）×1.2%×4/12＋160×12%＝8.4＋19.2＝27.6（万元）。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定根据财税〔2009〕128号的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（新变化）【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。

（2011年）A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题1·单选题】某上市公司2012年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2012年底改建完毕并对外营业。

当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2013年该会所应缴纳房产税（）。

A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2013年该会所应缴纳房产税=[5000+500+(500-200)]×(1-30%)×1.2%=48.72（万元）。

【例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2013年年初对该厂房进行扩建，2013年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作为固定资产核算。