陕西省城镇基准地价更新实施方案-陕西省城镇基准地价.doc.doc
城村地价调整落实方案(二篇)
城村地价调整落实方案按照省___《___做好城镇基准地价更新和调整工作___》要求，结合我县实际，特制定本实施方案。
一、城镇基准地价更新工作的目的和意义本次全县城镇基准地价更新是在充分肯定___年基准地价成果的基础上，通过对土地质量影响因素变化情况的跟踪分析，采用定级与估价相结合的方法，全面更新基准地价，建立统一平衡的全县城镇基准地价体系和基准地价修正体系，为国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押确定土地有偿使用标准，是制定各类规划、计划的重要依据，对进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，促进城镇土地资源的有效配置，提高土地利用的经济、社会和环境效益，提高土地资源的集约和节约利用水平，具有十分重要的意义。
二、工作依据本次城镇基准地价的更新和调整工作按照《___城市房地产管理法》第三十二条、《国务___关于加强土地调控有关问题___》、《省人民___加强土地管理和调控有关工作的意见》、国土资源部《___发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉___》等文件的规定，以及《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《省城镇基准地价更新和调整技术指南》的要求开展工作。
三、工作范围、主要任务及要求（一）工作范围本次城镇基准地价更新调整范围为全县土地利用总体规划和城市规划建成区内的所有土地，包括县城城区及其它建制镇驻地。
（二）主要任务1、土地级别调整。
按照《城镇土地分等定级规程》规定，进行土地级别调整，完成城镇商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地的分类定级。
2、基准地价更新。
按照《城镇土地估价规程》规定，在土地定级基础上，完成各级别商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地的基准地价更新。
3、基准地价修正体系更新。
根据《城镇土地估价规程》要求，结合我县实际情况，选择宗地地价影响因素并测算其权重，建立新的基准地价修正体系。
（三）工作要求本次基准地价更新工作的总体要求是：科学性、统一性、高起点、自动化。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
西安市人民政府关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告
西安市人民政府关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告
西安市人民政府关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》等法律和法规，西安市国有土地级别和基准地价更新成果已经陕西省人民政府批准。
为加强地价管理，规范本市土地价格体系，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障固有土地资产的合理收益，现将西安市中心市区国有土地基准地价重新公布，并说明如下：
一、基准地价是指同一土地级别内同类用途的国有建设用地土地使用权的区域性平均价格，是政府公布的土地市场指导性价格。
二、土地使用权出让、转让、出租、抵押及企业改制的宗地地价评估按国家《城镇土地估价规程》采用市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法等技术方法，同时可采用基准地价系数修正法进行评估。
三、在基准地价应用中，尤其是在新政建设用地的出让中，国土资源管理部门应充分考虑国家当前土地宏观调控有关政策，如工业用地出让最低价标准、新增建设用地有偿使用费新标准等。
合理确定供地价格。
四、本基准地价自公布之日起执行。
2000年8月4日西安市人民政府公布执行的国有土地级别和基准地价同时废止。
五、本基准地价具体应用问题由西安市国土资源局负责解释。
特此通告
二oo七年三月二十七日
西安市中心市区国有土地基准地价表（2007）。
关于城镇基准地价发展脉络的梳理
关于城镇基准地价发展脉络的梳理一、城镇基准地价概念城镇基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商服、住宅、工业等各类用地的土地使用权的平均价格，由政府定期公布，具有公告作用，同时基准地价还能够引导土地资源在各行业间的合理配置，能够向投资者提供一个合理公平的土地资产价格信息。
二、发展起源1988年我国《宪法》修改后土地使用权可以流动，土地市场得以兴起，规范土地市场的紧迫需要推动了我国地价管理科学相关研究及应用的快速发展。
1989年试行的《城镇土地定级规程》确定了多因素综合评价评定土地等级的思路，暂时解决了政府出让土地时的定价依据，但离市场的需要还有较大差距。
从1990年开始，原国家土地管理局加紧了地价评估的研究工作，在试点的基础上，1992年以研讨会的形式初次提出了基准地价的概念和简易评估方法，1993年原国家土地管理局颁布《城镇土地估价规程（试行）》初步确立了基准地价评估的技术路线和方法。
2001年随着《城镇土地估价规程》（GB/T 183508-2001）和《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）以国家标准形式发布，2015年，原国土资源部办公厅印发《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的形式对基准地价更新工作进行了再次明确和强化。
目前全国城镇基准地价体系基本建立，部分城市的基准地价已进行了多次更新。
三、关于存在必要性的争论在2011年召开的《城镇土地估价规程》修订研讨会上，对基准地价是否还有存在必要产生了分歧，有看法认为，经过近20年的发展，土地市场日渐成熟，土地价格的市场形成机制基本建立，基准地价作为市场参考价的作用已经淡化，目前主要应用于宗地评估时的修正法和协议出让最低限价，而且随着市场交易案例的增多，基准地价修正法也越来越不适应宗地评估的技术要求，加上协议出让范围收窄，以及标定地价体系的完善，基准地价已可以退出历史舞台，或仅作为政府的内部资料。
基准地价公布实施方案
基准地价公布实施方案为了规范土地市场行为，保障土地资源合理利用，根据国家相关法律法规，制定了基准地价公布实施方案，现将具体内容公布如下：一、基准地价的确定。
基准地价是指土地在特定时期内的平均交易价格，是土地交易的参考价格。
基准地价的确定应当充分考虑土地所在地区的经济发展水平、土地资源稀缺程度、土地用途等因素，经过合理的测算和评估得出。
二、基准地价的公布。
基准地价的公布应当遵循公开、公平、公正的原则，由国家土地资源部门或者授权的地方土地管理部门进行公布。
公布内容应当包括土地所在地区、土地用途、基准地价等信息，并及时更新。
三、基准地价的应用。
基准地价作为土地交易的参考价格，应当在土地出让、土地租赁等各类土地交易活动中得到充分应用。
各地方政府和相关部门在土地交易活动中应当严格遵守基准地价，不得低于或者高于基准地价进行土地交易。
四、基准地价的监督和检查。
国家土地资源部门和地方土地管理部门应当加强对基准地价的监督和检查，确保基准地价的公布和应用符合法律法规的规定。
对于违反规定的行为，应当依法进行处理，确保土地交易市场的公平竞争和秩序稳定。
五、基准地价的调整。
基准地价应当根据土地市场的实际情况进行定期调整，以适应土地市场的变化。
调整应当充分考虑土地供求关系、土地利用效率、土地资源环境承载能力等因素，经过科学测算和评估得出合理的调整结果。
六、基准地价的意义。
基准地价的公布和应用，有利于规范土地交易行为，保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。
同时，基准地价也是土地资源税、土地使用权出让金等相关税费的计算依据，对于财政收入的稳定和土地资源的保护具有重要意义。
七、基准地价的宣传和推广。
国家土地资源部门和地方土地管理部门应当加强基准地价的宣传和推广工作，提高社会公众对基准地价的认识和理解，增强基准地价的权威性和公信力，推动基准地价的有效应用。
总之，基准地价公布实施方案的制定和实施，对于规范土地市场秩序，保障土地资源合理利用，促进经济社会可持续发展具有重要意义。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
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发展趋势
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
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REPORTING
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通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
基准地价更新 方案
基准地价更新方案一、为啥要更新基准地价呢？咱就说啊，这世界变化快得很呢！城市一直在发展，今天这儿盖个大商场，明天那儿建个新小区。
土地的价值啊，就像坐过山车一样，一会儿高一会儿低的。
以前定的基准地价，就好比是一件旧衣服，现在身材变了（城市发展了），旧衣服不合身啦，所以得换件新的，这就是为啥要更新基准地价。
二、更新前要做啥准备？1. 资料大搜集。
就像侦探破案一样，我们得把各种和土地有关的资料都找出来。
比如说，各个区域的土地买卖成交记录，这些记录就像土地的“价格日记”，能告诉我们这块地以前卖多少钱。
还有啊，城市的规划图，哪里是商业区，哪里是住宅区，这可重要啦，就像知道哪块地是“潜力股”一样。
2. 人员大集合。
得找一帮懂行的人，有研究土地经济的专家，就像那些知道土地价值背后秘密的“魔法师”；还有熟悉本地情况的工作人员，他们就像本地的“土地通”，啥情况都门儿清。
把这些人聚在一起，就像组成一个超级战队，准备迎接基准地价更新这个大挑战。
三、更新的方法。
1. 市场比较法。
这就好比是给土地找“兄弟姐妹”。
找一些和要评估的土地差不多的地块，看看它们最近卖了多少钱。
比如说，咱们要评估一块在学校附近的住宅用地，那就找其他学校附近的住宅用地成交价来比较。
要是别的地块卖得贵，咱就得琢磨琢磨为啥，是不是这块地的交通更方便，或者周围环境更好呢？2. 收益还原法。
想象一下，土地就像一棵会赚钱的树。
我们要算一算这棵树每年能结多少“果实”（收益），然后根据一定的公式，算出这棵树（土地）本身值多少钱。
比如说，一块商业用地，每年收的租金就是它的收益，把这些租金按照合理的方式算一算，就能得出这块地大概的价值啦。
四、更新过程中的小趣事（其实是可能遇到的困难及解决办法）1. 数据打架的烦恼。
有时候啊，搜集来的数据就像一群调皮的孩子，互相之间闹矛盾。
这个数据说这块地值这个价，那个数据又说不是。
这时候呢，我们就得像个裁判一样，仔细分析这些数据。
看看哪个数据来源更可靠，就像在一群孩子里找出最诚实的那个。
城镇土地基准地价
城镇土地基准地价一、引言城镇土地基准地价是衡量一块土地价值的重要指标，它反映了土地的稀缺性和供求关系。
在城镇规划和土地资源管理中，了解和评估土地基准地价具有至关重要的意义。
本文将探讨城镇土地基准地价的定义、影响因素以及评估方法。
二、城镇土地基准地价的定义城镇土地基准地价是指在城镇规划区域内，依据土地的用途、区位、面积、质量、规划条件等因素，对土地使用权进行评估而得出的合理价格。
这个价格通常由当地政府或专业评估机构根据市场行情和相关法规制定。
三、城镇土地基准地价的影响因素1、土地用途：不同的土地用途会有不同的基准地价。
例如，商业用地、住宅用地和工业用地的基准地价会有所不同。
2、区位：土地的地理位置，如市中心、郊区、工业区等，对基准地价有显著影响。
3、城市规划：城市规划中的土地利用政策、交通设施布局等都会影响基准地价。
4、经济水平：地区的经济发展水平也会影响土地的价值。
5、政策法规：政府的土地政策、税收政策等都会对基准地价产生影响。
四、城镇土地基准地价的评估方法目前，城镇土地基准地价的评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法等。
这些方法各有特点，适用范围也不同。
评估时需要根据实际情况选择合适的方法。
1、市场比较法：通过比较类似土地的市场交易价格来评估基准地价。
这种方法需要大量的市场数据，但能够反映市场的真实情况。
2、收益还原法：通过估算土地的未来收益，并按照一定的折现率将其折现到当前价值来评估基准地价。
这种方法适用于有稳定收益的商业和住宅用地。
3、成本逼近法：通过计算土地的开发成本和预期利润来评估基准地价。
这种方法适用于新开发的土地或者没有市场参照物的土地。
4、剩余法：通过估算土地的剩余使用年限和预期开发价值来评估基准地价。
这种方法适用于具有潜在开发价值的土地。
五、结论城镇土地基准地价是衡量土地价值的重要指标，对于城镇规划和土地资源管理具有重要意义。
了解和评估土地基准地价可以帮助我们更好地利用和管理城镇的土地资源，实现城市的可持续发展。
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文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南陕西省国土资源厅二○○七年十月目录一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。
1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。
2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。
3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。
4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。
二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。
1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。
2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。
3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。
4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。
5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。
6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。
7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。
8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。
9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。
10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。
三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。
1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。
2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。
3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。
4、资料的收集与整理 ........................................... 错误!未定义书签。
5、基准地价评估方法 ........................................... 错误!未定义书签。
6、样点地价修正方法 ........................................... 错误!未定义书签。
7、基准地价确定 ................................................... 错误!未定义书签。
8、基准地价更新结果分析 ................................... 错误!未定义书签。
9、基准地价修正体系 ........................................... 错误!未定义书签。
四、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护.... 错误!未定义书签。
1、城镇土地等别更新调整 ................................... 错误!未定义书签。
2、地价监测点更新维护 ....................................... 错误!未定义书签。
陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南一、总则1、工作范围在2002年建立的城镇地价体系基础上，对属于下列几种情况的必须进行更新或调整：（1）现有基准地价公布年期超过3年没有进行调整的；（2）现有基准地价内涵与国家公布的本地最低价所对应的条件不一致的；（3）现有基准地价中，工业用途最低级别价格低于国家公布的本地最低价的；（4）国家公布的本地最低价与现有城镇基准地价的商业、居住地价不协调的；（5）由于行政区划调整、规划调整等因素，城镇用地规模变化较大的等。
具体工作范围如下：市、县（区）城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地，行政撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。
2、工作依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；（4）《陕西省人民政府关于进一步加强土地管理和调控有关工作的意见》（陕政发〔2006〕37号）；（5）国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）；（6）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；（7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；（8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；（9）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；（10）各市、县（区）城镇地价体系建设成果。
3、技术路线（1）土地级别更新和调整技术路线影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地级进行重新评定。
更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。
因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定。
若社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应结合市场资料、土地收益对土地进行重新评定，更新成果。
城镇土地定级的技术途径是采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。
土地市场发育的地区，可尝试采用以价定级法。
（2）基准地价更新评估技术路线根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。
更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。
具体采取以下两种途径：①以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。
②定期测算地价指数的市、县（区），可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
（3）土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术路线城镇土地等别更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。
首先对原城镇土地等成果进行应用评价与检验，据此决定是否对城镇等别进行更新和调整。
经检验城镇等别序列未发生变化的，不需进行土地等别更新调整；经检验发现影响城镇间土地质量的各种因素发生明显变化，土地等别序列与原分等成果明显不同，必须对城镇土地等进行重新评定。
城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。
地价监测点更新的技术途径是在城镇土地定级的基础上，以原设监测点为基础，对监测点个别特征进行重新检查，并重新评估确定监测点价格。
城镇土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并可在原有监测点的基础上，进行监测点的补充。
监测点的总数量不低于原有监测点数量。
新增监测点的设立参照《城市地价动态监测技术规范》监测点初始设立步骤。
监测点价格评估遵循《城镇土地估价规程》进行。
4、工作成果本次基准地价更新调整上报工作成果重点是形成的新成果，对于经验证不需要进行土地等别调整的市、县（区），在工作报告中说明城镇等未变化，原有分等成果的技术报告不再上报，但必须将原等别结果在技术报告中写明。
对于地价监测点更新维护成果，无论原有监测点是否发生变化，所有成果均需重新上报。
（1）图件成果①基准地价图；②城镇土地等次图（分等成果发生变化的）；③地价监测点分布图；④地价监测点宗地图及现状图片。
（2）表格成果①基准地价表；②地价监测点登记表。
（2）文字成果①城镇基准地价更新和调整工作报告；②城镇土地级别更新技术报告；③城镇基准地价更新技术报告；④城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术报告。
上述图件成果MAPGIS格式、图片成果JPG格式、表格成果EXCEL格式、文字成果WORD格式电子成果。
二、城镇土地级别更新和调整1、工作底图及格式城镇土地级别图的工作底图应采用城镇地籍图，无地籍图时，统一采用城镇土地利用现状图或城镇规划图，省会城市比例尺为1:10000~1:50000，地级市比例尺为1:5000~1:10000，县级市、县城及其它建制镇等比例尺为1:1000~1:5000。
土地级别图统一采用计算机成图，上报图件格式统一为MAPGIS 格式。
2、定级类型按照国家《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
本次土地级别更新调整，全部采用综合定级，有需要的市、县（区）可根据实际增加分类定级。
3、定级技术程序（1）编制工作底图；（2）选择土地定级因素因子；（3）全面收集各种土地定级资料；（4）建立土地定级数据库；（5）编制土地定级因素因子作用分值表；（6）划分土地定级单元；（7）各单元各因素因子作用分值的计算和综合作用分值的计算；（8）综合作用分值的分析和土地级别的初步划分；（9）土地级别的论证和确定；（10）土地级别线的落界处理；（11）编写土地定级技术报告，汇编整理技术资料。
4、定级因素因子的选择和确定根据《城镇土地分等定级规程》的要求，考虑陕西省各市、县（区）及建制镇实际状况，土地定级因素因子体系可参考图表1确定。
因素层一级因子层二级因子层①繁华程度——商服繁华影响度②交通条件——道路通达度——公交便捷度——对外交通便利度——火车站——长途汽车站③基本设施状况——基础设施完善度——供水——排水——供热——供气——公用设施完备度——医院、诊所——中学——小学——幼儿园——银行——娱乐设施④环境条件——环境质量优劣度——大气质量——水质量——绿地覆盖度——自然条件优劣度⑤城镇规划——城镇规划条件图表1 土地定级因素因子体系5、定级资料调查内容土地定级资料主要包括：商服繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、城镇规划等方面资料。