房地产行业--房地产市场概念及分类(DOC 65页)
房地产市场概念
房地产市场概念房地产市场是指以土地和建筑物为主要交易对象的市场。
随着城市化进程的加快和人口增长的不断扩大，房地产市场在世界各地显得愈发重要。
本文将探讨房地产市场的概念、特点以及对社会和经济的影响，并对当前房地产市场的形势进行分析。
房地产市场的概念房地产市场是指土地和建筑物的买卖交易活动，包括房屋、商业办公用房、工业厂房等。
在房地产市场中，房地产开发商通过购买土地、进行房屋建设，然后将房屋出售给居民或商业机构获得利润。
同时，个人和企业也可以通过在房地产市场上购买土地和房屋来进行投资，并通过房地产租赁、房地产开发等方式获取收益。
房地产市场的特点房地产市场具有以下几个特点。
首先，房地产市场具有巨大的规模。
房地产市场的总价值往往占国家经济总量的相当大比例，对国家宏观经济的发展起着重要作用。
其次，房地产市场具有较长的交易周期和较高的交易成本。
房屋建设需要一定时间，加之购买、租赁等过程中需要进行繁琐的手续办理，因此房地产市场的交易周期相对较长。
交易成本包括土地购买费用、建设费用等，使得房地产市场的交易成本较高。
再次，房地产市场受政策的影响较大。
政府对于土地使用、房屋销售等方面的政策调控会直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
最后，房地产市场具有较高的流动性。
相比于其他投资品种，房地产市场的流动性较好，能够满足投资者对于资金变现的需求。
房地产市场对社会和经济的影响房地产市场对社会和经济都具有重要影响。
首先，房地产市场直接关系到人们的居住条件。
随着人民生活水平的提高，对于住房的需求也在不断增加。
合理的房地产市场发展可以满足人民对于居住的需求，改善居住条件，提高人民的生活质量。
其次，房地产市场是国家经济的重要支柱。
房屋建设和销售的需求不仅带动了建筑材料、家具、装饰等产业的发展，还创造了大量的就业机会。
此外，房地产市场也是国家财政收入的重要来源，通过房地产交易税、土地使用权出让金等渠道为国家财政提供了稳定的收入。
房地产行业定义
房地产行业定义房地产是一个广泛的行业，涉及到土地、建筑、开发、销售、投资等多个方面。
在过去几十年里，房地产行业在全球范围内快速发展，成为国民经济中一个重要的支柱产业。
本文将从不同角度来探讨房地产行业的定义和特点。
一、房地产行业的概述房地产行业是指以土地为基础，通过购买、开发建设、销售等一系列活动，满足人们居住、办公、商业等领域的需求。
它作为经济活动的一部分，不仅扮演着提供住房和商业场所的角色，还对产业链上下游的其他行业具有辐射带动作用，如建筑材料、家具、装饰等相关行业。
房地产行业的主要参与者包括房地产开发商、房地产经纪机构、金融机构、政府部门等。
开发商负责购买土地、规划建设房屋、销售等一系列活动；经纪机构提供房地产交易中介服务；金融机构则提供购房贷款和其他相关金融服务；政府部门则负责土地供应、规划管理、监管等。
二、房地产行业的特点1. 壁垒高：房地产行业的进入壁垒相对较高，需要大量的资金和专业知识。
首先，购买土地和资金投入是一项巨大的投资。
其次，政府的土地供应和规划管理对行业发展有着重要影响，需要与政府进行合作和协商。
最后，建设和销售房屋需要丰富的经验和专业知识。
2. 周期性波动：房地产行业具有明显的周期性。
在经济繁荣期，人们有更多的购房需求，开发商投资建设的热情高涨，市场供应增加，房价上涨。
而在经济低迷时期，购房需求下降，开发商停止新项目，市场供应减少，房价下降。
3. 售前售后服务：房地产行业不仅包括房屋的销售，还包括售前和售后的服务。
售前服务包括项目规划、宣传推广等；售后服务则包括物业管理、维修保养等。
高质量的售前售后服务可以增加客户满意度，提高品牌声誉。
4. 土地供应有限：土地是房地产行业的基础要素，但土地资源是有限的。
特别是在城市和经济发达地区，土地供应更为紧张。
这导致房地产行业在这些地区的竞争更加激烈，房屋价格更高。
三、房地产行业的发展趋势1. 环保可持续发展：随着人们对环境保护意识的提高，房地产行业也在向环保可持续发展方向发展。
房地产市场概述-房地产市场的基本概念
房地产市场概述-房地产市场的基本概念房地产市场概述-房地产市场的基本概念房地产相信我们大家都不陌生，但是房地产市场的一些概念想必大家都没有认真的了解过，下面就和店铺一起来看看吧!1.房地产市场的含义：房地产时一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。
传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。
随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。
房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。
这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。
2.房地产市场的运行环境：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。
按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
(1)社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
(2)政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。
它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
(3)经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。
房地产经济学06--房地产市场
政府失灵
含义
表 现 政策不完善；
由于政府机制自身缺失而导致资源配 置低小或无效的情形；
在提供公共物品时趋向于浪费和滥用 资源，政府的活动和干预措施缺乏效率；
也就是说，政府作出了降低经济效率 的决策或不能实施改善经济效率的决策。
政府的寻租和腐败；
地方政府对
政策执行力低下。
二、房地产市场运行的一般规律
三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置
P (＄)
P1
A
S B
PE
P2
FE
D
0
RA RF
闲置和过度需求模型
在P1的价格下，市场供给量为 B，需求量为A，供给超过需 求，实际交易量为A，总供给 C 为R，空置房数量为AC； AB— 称 为 非 均 衡 空 置 ， 它 是 供给者在此价格下愿意出售或 出租的房地产数量；
假设在1980—1990年间三种收入群体的实际收入增加了。 高收入家庭的期望住房服务数量增加到180，中等收入家庭 增加到155，低收入家庭增加到130。该图表明1990年住 宅市场的一种可能的安排。具有180单位服务的新住房为高 收入家庭建造，所以他们从点f移动到点g。中等收入家庭 住进由高收入家庭腾出的住房，从点d移动到点e(建于 1980年的住房10年后提供155单位的住房服务)。低收入家 庭住进由中等收入家庭腾出来的住房，从点b移动到点c。
G
BC— 称 为 均 衡 空 置 ， 意 味 着 即使在此价格下达到均衡，这 R 供给量 部分土地也是空置的，它要求 高于P1的价格才愿意出售或出 租。
三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置
P (＄)
P1
A
S B
PE
P2
FE
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产行业概述房地产行业是指以房地产开发、销售、租赁、管理等为主要经营活动的产业。
房地产行业在国民经济中占据重要地位，对于促进经济增长、扩大就业、改善人民居住条件等方面具有重要作用。
二、房地产市场概况1. 房地产市场分类- 住宅市场：主要包括商品住宅和经济适用住房等。
- 商业市场：主要包括商业用地、商业办公楼、商业综合体等。
- 工业市场：主要包括工业用地、工业厂房等。
- 土地市场：指土地的买卖、租赁等交易活动。
2. 房地产市场的运作模式- 开发商模式：房地产开发商购买土地，进行房屋开发和销售。
- 投资商模式：投资商购买房地产物业，通过租赁或转售获得收益。
- 中介服务模式：房地产中介机构提供房屋买卖、租赁等中介服务。
三、房地产开发流程1. 土地选址与购买- 通过市场调研确定土地需求和选择合适的土地位置。
- 与土地所有者进行谈判，达成土地购买协议。
2. 规划与设计- 根据土地用途规划要求，进行项目规划设计。
- 设计包括建筑设计、景观设计、设备设计等。
3. 施工与监理- 进行施工招标，选择合适的施工单位。
- 监督施工过程，确保施工质量和进度。
4. 销售与交付- 开展销售活动，吸引购房者购买房屋。
- 完成房屋交付手续，将房屋交付给购房者。
四、房地产市场调控政策1. 房地产市场调控目标- 控制房价过快上涨，防止房价泡沫。
- 促进房地产市场健康发展，保障人民居住需求。
2. 调控政策措施- 限购政策：限制购房人的购房数量和条件。
- 限贷政策：限制购房人的贷款额度和利率。
- 限售政策：限制购房人的房屋转售时间和条件。
五、房地产投资与融资方式1. 房地产投资方式- 直接投资：购买房地产物业进行长期投资。
- 间接投资：通过购买房地产基金、REITs等间接参与房地产市场。
2. 房地产融资方式- 银行贷款：向银行申请贷款用于购买房地产。
- 债券发行：发行债券融资用于房地产开发项目。
- 股权融资：发行股票融资用于房地产投资。
房地产市场分类
房地产市场分类房地产市场分为四个级别：一级市场是土地使用权的出让，是国家垄断的市场；二级市场是指土地使用权出让后房地产开发经营，即新房的买卖市场；三级市场是投入使用后的房地产交易，也可称为二手房的中介市场；四级市场是指房屋银行。
一级市场：土地使用权的出让土地使用权的转让指的是国家通过土地管理部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为城镇土地后让给土地使用者的市场。
其主要的市场活动就是国家以所有者的身份将土地的使用权按各种要求出让给开发商。
是国家直接参与经营的市场，由国家垄断。
由此可见，一级市场的核心就是国家，是最重要的市场主体，其中特殊并且重要的作用决定了该市场具有垄断性，计划性和产权变动的单向性等特点。
二级市场：房地产开发经营二级市场就是指将土地使用权出让出去后的经营开发，也就是在土地上兴建楼房产业等，之后通过销售渠道销售给各个小业主。
二级市场就是已获得土地经营权的房地产企业或是开发公司，在土地上建造楼房，办公楼等建筑物，然后将土地的使用权以及建无助的使用权一起转让给消费者，让消费者称为该土地的所有者。
二级市场也是土地使用权的一种转让。
三级市场：二手房的中介市场三级市场是指在二级市场的基础上，就是消费者转变成雇主或是土地所有权者，然后将其投入到房地产交易中，以抵押或是租赁等的经营方式，将房地产投入到市场当中，也就是所谓的二手房的中介市场。
对于现在的市场来看，一般都是二三市场联动，社会资源的整合过程，而且这也是房地产市场的必然趋势。
尤其是对于开发企业或是房地产公司来说，该方式是企业做大做强扩展企业的一个重要手段，而且对于拓展客户来说也是不错的渠四级市场：房屋银行四级市场房屋银行从字面意思解释就是将房屋作为经营对象的机构，称之为银行就是说经营结构与商业银行类似，不同之处就是房屋作为经营资产而不是现金等金融资产。
客户就是可以将房屋存进银行，定期收取租金。
而且房屋银行还有类似于商业银行的业务，例如专业投资管理，资金结算等，而且还会为客户提供专业化的全方位的服务。
房地产行业分类
房地产行业分类一、房地产行业概述房地产行业是指以土地、建筑物和其他固定资产为主要经营对象的产业。
它是国民经济的重要组成部分，对于促进经济增长、改善居民生活水平、推动城市化进程等方面都有着重要的作用。
根据不同的分类标准，房地产行业可以被分为多个子领域。
二、按照经营范围分类1.开发商开发商是指以购置土地或已有建筑物为基础，进行规划、设计和施工等工作，最终出售或出租给购房者或租户的企业。
开发商在房地产行业中扮演着重要角色，他们不仅直接参与了新建住宅和商业物业的建设，而且也通过改造老旧小区等方式来推动城市更新。
2.中介公司中介公司是指提供买卖、租赁等服务，并代表客户与开发商或房东进行交易的企业。
中介公司在房地产行业中扮演着桥梁和纽带的角色，他们通过信息收集和分析来提供专业化服务，并在买卖双方之间协调沟通，促成交易的顺利进行。
3.物业管理公司物业管理公司是指专门为房地产项目提供物业管理服务的企业。
他们负责维护和管理房地产项目的公共设施和配套设备，保障业主和居民的生活质量。
物业管理公司在房地产行业中扮演着重要角色，他们通过专业化的服务来提升房地产项目的价值和竞争力。
三、按照经营对象分类1.住宅市场住宅市场是指以居住为目的而建造或购买的房地产市场。
它是房地产行业中最重要的领域之一，涉及到广大民众的栖息问题。
随着城市化进程不断加速，住宅市场也在不断发展壮大。
2.商业市场商业市场是指以商务、零售、娱乐等为主要经营目标而建造或购买的房地产市场。
商业市场包括商铺、写字楼、酒店等多种形式，是城市经济发展和消费需求增长所驱动的领域。
3.工业市场工业市场是指以工厂、仓库等为主要经营对象而建造或购买的房地产市场。
工业市场是城市经济中不可或缺的一部分，它为企业提供了生产和储存的场所，也为城市提供了就业机会和税收收入。
四、按照地域分类1.国内房地产市场国内房地产市场是指在国内范围内进行的房地产交易活动。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，国内房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一。
房地产市场基础概念
房地产市场基础概念一、房地产市场的概念1、狭义概念指房地产商品进行交易活动的地方或场所。
2、广义概念包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、互换以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
二、房地产市场的特点1、经营对象的非流动性房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。
2、流通形式的多样性指房地产流通的具体形态和方法。
城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
3、市场的统一性指房产市场和地产市场的融合性。
在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
4、市场的区域性此区域性是由房地产商品的差异性决定的。
由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
5、供给的稀缺性指房地产市场是一个供给稀缺的市场。
一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。
另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。
6、不完全开发性由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。
因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
7、市场的不充分性由于房地产市场与完全自由竞争市场的条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。
8、房地产市场投机的可能性房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。
房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
三、房地产市场的分类1、房地产一级市场是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。
2、房地产二级市场是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
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第一章绪论1.1房地产市场概念及分类房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。
狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。
广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。
通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。
房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。
在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。
从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。
党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。
改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。
1.2房地产企业的发展历程企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。
应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。
房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间1.2.1房地产开发经营企业的发展(1) 土地制度的发展土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。
改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。
在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。
土地无偿使用，其弊端是极为明显的。
首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。
80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。
1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。
这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。
一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地在市场机制运作中的经济关系，揭开了上海发展土地市场的序幕。
紧接着在1988年推出的虹桥经济技术开发区26号地作为土地使用权出让试点，取得了成功。
这一重大的改革措施，标志着城市的土地资源由计划配置为主向市场配置为主转变，这一转变是房地产企业发展的“催化剂”。
1992年邓小平同志南巡讲话则极大地推动了这一转变。
房地产企业进入迅猛发展阶段，并由房地产生产领域向流通、消费领域拓展。
(2)房地产开发经营企业的发展上海房地产开发经营企业发展具有明显的阶段性，这可以从历年来企业的数量、商品房销售量上做出判断[1]：表1-1 1979年以来历年房地产开发企业数量表1-2 1979年以来房地产开发经营企业商品房销量单位：万平方米自从1984年上海被国务院确定为商品住宅试点城市以来，房地产开发经营企业就有了较大的发展。
至1991年底上海有房地产开发经营企业94家，其中内资企业72家，外资公司（中外合资、中外合作、外商独资）24家，从业人员近6000人。
1992年起，上海的房地产业呈现“爆发式”的发展态势，大规模的解决居民住房问题，前所未有的城市改造，为房地产开发企业的发展提供了广阔的空间。
从这一年开始，上海平均每年增加500多家房地产开发经营企业，至1998年底，上海有房地产开发经营企业4038家，其中内资公司3735家，外资企业353家，从业人员达13万之多。
1979—1998年上海的房地产增加值占全市GDP的比重由0.1%提高到5%。
房地产开发经营企业则是房地产业增加值的主要贡献者。
其中从1979年开始，上海房地产业就突破了计划经济模式禁锢的进程。
20年后，上海房地产市场体系已初步建立，房地产资源已由计划配置为主转为市场配置为主。
而加快这一进程的主要推动力是房地产开发的高速发展。
上海的住宅商品化政策的推行、土地使用制度改革的起步、城市建设综合开发局面的形成，均与房地产开发经营企业的经营性的运作方式直接相关。
1.2.2房地产中介服务类企业的发展房地产经纪、物业管理价值评估等中介服务类企业大量出现是房地产市场发育的结果。
1992年后上海的房地产业迅猛发展，房地产流通日趋活跃，房地产市场体系逐步健全，一批具有现代化设备，进行规范化操作，集房地产交易、信息、管理、服务为一体的综合性、多功能的房地产交易场所陆续建立。
房地产市场的内涵也更加丰富，它不仅包括生产领域的投资开发，还包括流通和消费领域的房地产买卖、租赁、抵押、抵债、交换、置换、收购、拍卖、咨询、中介、评估、测绘、仲裁、小区服务与物业管理以及相关的法律事务、会计事务、金融事务、工程监理、房屋拆迁等等。
房地产市场的发育，使一大批房地产经纪、物业管理价值评估企业应运而生。
(1) 房地产中介经纪企业房地产中介业是房地产业的衍生产业，房地产市场的兴旺，促进了房地产中介活动的发展。
最先出现在上海房地产中介业历史舞台上的，是房地产代理经租商，即“二房东”们，就是那些代业主收房租的人。
代理经租商和“二房东”发展成了一个社会阶层，并一直延续至解放初期。
但从1949年—1978年的30年期间，从观念上否定了商品经济，上海民间的房屋交易减少至最低限度。
在这种情况下，客观上使得房地产的中介活动成为不需要，而主观上，政府部门认定中介行为是一种投机行为，坚决予以取缔。
因此，在这一阶段，房地产中介活动基本消失。
在整个计划经济时期，上海房地产经纪业被断根绝迹了40年左右，直至90年代初，小平同志南巡讲话后，在上海房地产业蓬勃发展的背景下，上海的房地产经纪活动才开始恢复，到了90年代中后期，已呈现出长足的发展。
1992年7月，上海取消对房地产经济活动的限制，开放行业。
当年7月上海第一家房地产经纪企业—上海威得利房地产咨询公司成立，至年底经房管部门和工商行政部门批准成立的房地产经纪组织共12家。
以后每年递增量超过300家，几乎达到了平均每天成立一家房地产经纪企业的速度。
到1998年底，上海已有1905家房地产经纪企业，其中专营性公司984家（外资企业143家）；兼营性公司921家（外资企业280家）；持证房地产经纪人员10518人。
新加坡和香港、台湾地区的著名房地产经纪企业如太平洋、信义、利达行、中原、国际等纷纷在上海设立企业。
经过几年的发展，上海的房地产经纪企业已从零星、分散的作坊式逐步向规模化、连锁化、网络化发展。
上海的房地产经纪企业的业务也从单一的居间介绍，发展至置换、代理、咨询、策划。
(2) 物业管理企业随着房地产业的发展、房屋产权多元化而产生了各种新型的管房机制—物业管理，其基本特点是变政府部门的行政福利型管理为企业的经营行有偿管理服务；变管理单位的终身制为聘用合同制；变单纯的房屋维修、养护为整个区域的环境、绿化、治安等的综合性管理服务，实现房屋管理的社会化、专业化、企业化。
1991年11月，上海第一家专业物业公司——沪港合资的“上海安居乐业管理公司”成立，随后中房上海公司等内资商品房开发经营公司和各系统建房单位也相继成立了物业公司；原有的152个房管所陆续转制为物业公司，使房屋管理逐步纳入物业管理的轨道。
目前，物业管理公司已发展到1791家，其中国有经济性质的276家，集体经济性质的161家。
中外合资性质的94家，其余为股份制及其他性质。
由物业管理公司管理（包括代理经租）的房屋达19324.95万平方米，其中住宅15069.07平方米，商办楼2876.84平方米，工业厂房497.77平方米。
物业管理行业中也出现了万科物业公司等第一批通过QS0—9002国际质量标准认定的品牌企业。
(3) 房地产评估企业上海最早出现的房地产估价机构是1992年成立的上海市土地估价所。
随着房地产市场的发展，作为房地产市场运行的重要环节，房地产估价被社会广泛接受，房地产估价业逐渐市场化。
房地产估价的内容从早期的土地出让价格评估及房屋买卖价格评估的政策性评估发展到包括房地产转让、房地产抵押的房屋租赁、房地产作价入股和抵债、动拆迁补偿以及企业改制、兼并、破产、清产核资等全方位的房地产价格市场化的评估。
从事房地产价格评估的人员也由事业为主转为以企业为主，房地产估价师资格考试成为“热点”，上海1300多人通过考试成为估价师，为房地产估价企业的发展准备了人才条件。
至1998年，上海已有房地产估价企业94家；从业的估价人员中有注册房地产估价师619人、土地估价师220人、房地产估价员800人。
1.2.3多元投资主体企业的发展房地产企业是房地产业经济活动的基本组织单位。
1979年以来我国房地产业发展的特性，在上海的房地产企业的整体发展中得到了充分的体现。
一是房地产企业首先在房地产生产领域得到发展，而后在流通和消费领域发展；二是房地产企业的投资主体逐步由单一主体向多元主体转变的发展起步于外商投资房地产开发公司的设立。
1979年上海的房地产生产领域，率先出现了外资企业。
打破了由国家直接投资开发房地产的局面；但随着相继成立的房地产开发经营企业，仍然以国有企业为主体。
房地产企业投资主体多元化实质性的发展始于1992年下半年，上海首先放开外省市在沪成立房地产开发公司的限制；其次是不再坚持“房地产公司，原则上应以全民所有制单位为主”的政策，并简化公司成立的审批手续，但这一举措标志着房地产企业投资主体多元化发展进程中的一个重大突破。
1994年7月1日实施的《中华人民共和国公司法》和1995年1月1日实施的《中华人民共和国房地产管理法》更是从根本意义上推动了房地产企业的多元化发展。
目前上海的房地产企业，一是以多元投资的有限责任公司为主体，多元的投资包括内外资相互参股，国有、集体、私营经济成份交叉组合等；二是私营经济成分不断扩大，如私营房地产开发公司1995年122家，1998年则发展为306家，并以自己良好的市场表现，无可争议地在上海房地产开发行业占有一席之地，上海商品房市场上热销的“城市绿化花园”、“金汇花园”、“新梅花园”等楼盘均系私营企业开发经营的，而在房地产经纪业中私营经济成分已成为主体；三是已组建一批所有权和经营权分离的大型的股份制房地产企业。