《上海市房地产经纪行业中介规范门店评定标准》

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上海房地产经纪行业营销代理规范案场评定标准进行自查

附件一：上海市房地产经纪行业营销代理规范案场评定标准为了进一步规范上海市房地产经纪机构的执业行为，提升上海市房地产经纪行业整体形象，为市民提供更好的服务，上海市房地产经纪行业协会在全市组织开展“营销代理规范案场”建设，并制定“营销代理规范案场标准（试行）”如下：一、诚信从业1、为上海市房地产经纪行业协会会员单位开设的房地产代理销售案场。

2、案场销售的房源已经取得地方政府管理部门的许可，可售房源及销售动态上网，房源信息100%真实。

3、没有与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价、从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

4、未发生欺诈、坑害消费者的不诚信行为；没有被房管、工商、消保委等部门处罚的案例；没有责任诉讼。

5、案场醒目处摆放投诉意见本，并对投诉客观分析，认真处理。

二、设施配置1、售楼处内设有电话、传真、电脑、复印机等基本的办公设备。

日常管理采用统一的自动化管理系统，业务管理采用统一的网络信息和交易管理系统。

2、售楼处内有相对独立的洽谈区域。

3、售楼处模型干净整洁，导视清晰，可让客户清晰辨别楼盘方位、具体规划、建筑景观、小区配套、户型等。

4、售楼处内环境整洁，楼盘标志鲜明，有防火防盗设施。

三、人员要求1、案场员工100%接受了行业诚信教育，取得诚信教育证书。

20%的员工取得上海市房地产经纪行业诚信从业星级（不限星级）。

2、销售人员持证上岗，案场员工必须佩带铭牌。

3、着装整洁，举止得体，语言文明，服务规范。

4、案场经理、星级人员的照片、证号在售楼处墙上明示。

5、客户进门主动接应，热情接待，耐心讲解楼盘情况，提供楼盘资料，对有购买愿望的客户搞好购房服务，客户出门微笑送别。

6、陪同客户进入工地看房必须带好安全帽，时时提醒客户注意安全。

7、按照劳动合同法规定，与员工签订劳动合同，合法用工。

四、规范经营1、建立案场管理制度。

2、严格执行“五公示”、“两规范”。

“五公示”是指按规定悬挂营业执照、销售许可证、楼盘销售动态表、可售房源房价、消费者申（投）诉电话。

上海市工商行政管理局关于印发《本市房地产中介市场秩序专项整治

上海市工商行政管理局关于印发《本市房地产中介市场秩序专项整治工作方案》的通知【法规类别】房地产综合规定【发文字号】沪工商市[2010]32号【发布部门】上海市工商行政管理局【发布日期】2010.01.27【实施日期】2010.01.27【时效性】现行有效【效力级别】XP10上海市工商行政管理局关于印发《本市房地产中介市场秩序专项整治工作方案》的通知（沪工商市〔2010〕32号）各分局：现将《本市房地产中介市场秩序专项整治工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

上海市工商行政管理局二Ｏ一Ｏ年一月二十七日本市房地产中介市场秩序专项整治工作方案为举办一届成功、精彩、难忘的世博会营造良好的市场秩序，严厉打击房地产经纪企业和执业经纪人出租、出借、转让房地产经纪执业证书，以及无证无照房地产经纪企业等违法经营活动，确保本市房地产中介行业健康、有序发展，现就开展本市房地产中介市场秩序专项整治工作提出如下工作方案：一、指导思想和工作目标（一）指导思想按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理，充分发挥职能优势，严厉打击房地产中介领域存在的各项违法违规交易行为，建立健全长效监管机制，进一步促进本市房地产中介业健康、有序发展。

（二）工作目标通过开展房地产中介市场秩序专项整治，查处一批房地产经纪企业及其经纪执（从）业人员的违法违规行为，有效遏制经纪企业、经纪执（从）业人员在房地产交易中损害消费者合法权益的行为，及时查处无照经营、商业贿赂等其他扰乱市场秩序的不正当竞争行为，不断规范房地产中介市场秩序，营造公平竞争、规范诚信的市场环境。

二、整治范围专项整治的范围是本市所有房地产经纪组织和房地产经纪执（从）业人员。

三、重点内容及适用法律法规1．查处无证无照房地产经纪企业，以及房地产经纪企业擅设分支机构、擅自变更经营场所和超越经营范围的经营活动。

（按照《无照经营查处取缔办法。

上海市房地产经纪人管理暂行规定-沪府发[1994]19号

上海市房地产经纪人管理暂行规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市房地产经纪人管理暂行规定（市房管局、市工商局拟订１９９４年８月１５日上海市人民政府办公厅沪府发［１９９４］１９号转发）第一章总则第一条为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。

第二条本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。

但国有土地使用权出让的经纪活动除外。

本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。

第三条房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。

未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。

第四条市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。

区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门（以下称区、县房管部门）和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。

市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。

第二章申请条件和程序第五条凡年满十八周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房产管理局统一培训和考核合格，并取得市房产管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。

但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。

第六条申请成立房地产经纪组织的，应具备下列条件：（一）有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；（二）有十万元以上人民币资金；（三）有经营宗旨明确的组织章程；（四）有固定的经营场所。

上海链家运营经纪人、店组经理基本法V3.1

上海链家运营经纪人、店组经理基本法V3.1一、目的根据上海链家2014年战略发展需要，2014年企业运营规模在原有基础将进一步提升运营效率，增强运营核心竞争力；同时使员工目标清晰，价值方向明确；特制定此基本法。

《上海链家运营基本法V3.1修订版》2014.9.1开始执行，特此说明！二、适用范围适用于上海链家全体经纪人、店组经理；三、正文内容1、关键概念1.1序列：A序列为经纪人B序列为店组经理1.2职级：A序列职级分4级：A0-A4B序列职级为4级：B1-B42、职责2.1店面助理，负责提供运营月度出勤情况完整性及准确性，并将月度运营罚款金额等信息提报薪酬专员；2.2运营服务部，负责每月与店面经理进行月度绩效结果核对，并确认奖金额度，并将核对后绩效奖金数额提报薪酬专员；2.3权证部，负责每月运营各级别业绩核对，并将与运营核对准确无误的业绩额提报薪酬专员；2.4人事部，负责运营员工月度薪酬提存后的业绩计算及本月实收额的佣金发放；负责经纪人各部门相关扣款(社保、端口费等)计算汇总；负责考核期内运营升降级别调整；负责与运营员工薪资核对并发放；3、A序列的薪酬和绩效3.2A1晋降考核3.2.1 A1级别经纪人为新入职经纪人级别，每月15日(含)前入职当月计入考核月，每月15日后入职经纪人当月不计考核；3.2.2 A1级别经纪人为新入职前3个月经纪人级别，入职3个整月内底薪为3000元；如,4.6日入职,4.6-7.5日期间底薪为3000元,7.6日底薪为A2级别底薪；3.2.3 A1级别经纪人提佣比例为业绩额的5%；3.2.4 A1级别经纪人提佣比例恢复正常的条件为，租赁6单或12000元业绩，次月提佣比例恢复正常；3.2.5 A1级别升A2级别的条件为，3个月内完成租赁6单或12000元业绩，次月级别升为A2；3.2.6 A1级别经纪人入职3个月后未达成租赁6单或者12000元业绩次月降至为A0经纪人;3.2.7 A1级别经纪人0业绩且区域月度WI排名后5%人员,公司保留淘汰权；3.3 A0晋降考核3.3.1 A0级别经纪人考核标准为A0级别期间3个月内需完成租赁6单或12000元业绩，A0级别期间考核业绩与单量重新进行计算不与A1级别期间单量及业绩进行累计;3.3.2 A0级别经纪人提佣比例仍为5%，直至完成租赁6单或12000元业绩后次月提佣比例恢复正常；3.3.3 A0级别经纪人在考核期间内完成租赁6单或12000元业绩,次月调整为A2级别经纪人;3.3.4 A0级别经纪人淘汰标准确是与A1级别经纪人进行排序，当月0业绩且区域月度WI排名后5%人员,公司保留淘汰权；3.4 A2-A4晋降考核3.4.1 A2-A4级别经纪人绩效工资发放标准，租赁权限经纪人本月完成3单租赁或6000元（含）以上业绩，绩效工资正常发放；买卖权限经纪人每个月获得当月网签买卖单中某一单10%的买卖业绩,绩效工资正常发放,未获得10%买卖业绩绩效工资不予发放；3.4.2首次绩效工资的额度以A2级别底薪占当月天数比计算，如4月6日入职，7月份的绩效工资额度为26/31*500=419.35元；说明：租赁单笔佣金为2000元（含）以上计算单量，佣金2000元以下不计算单量；3.4.3 A2-A4经纪人考核周期为6个月，自新晋级别后的连续6个月内为一个考核期，新晋级别6个月内个人业绩累计达到晋升标准自次月起进行级别上调一级，底薪进行相应调整；考核周期至少为6个月如提前完成晋升指标不能提前晋升；如新晋级别考核期满6个月未达到晋升考核标准，自次月起开始重新一轮本级别考核计算周期；3.4.4 A2-A4级别全部经纪人季度（A2级别在该级别需满3个月人员参加该季度考核）业绩区域排名后5%进行淘汰；考核淘汰月为6、9、12月，考核周期结束次月12日前公示淘汰结果；租赁买卖分开排名；在季度考核中有权限调转的，以季度最后一个月所属权限参加排名；租赁经纪人与买卖经纪人晋降考核标准相同；3.4.4 A4级别为经纪人序列最高级别；3.4.5经纪人权限以当月最后一天HER系统中的权限为准，经纪人权限调整的时间为每月1日至6日，其他时间不进行权限变更；经纪人调转当月个人业绩跟随经纪人调转到相应组别。

上海市住房保障和房屋管理局关于加强房地产经纪机构、经纪人管理的通知-沪房管市[2013]377号

上海市住房保障和房屋管理局关于加强房地产经纪机构、经纪人管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市住房保障和房屋管理局关于加强房地产经纪机构、经纪人管理的通知（沪房管市〔2013〕377号）各区县住房保障房屋管理局，市、区县房地产交易中心，市房地产经纪行业协会：根据《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》（沪房管市〔2013〕265号）要求，现就存量房经纪合同和交易合同网上备案管理、房地产经纪机构、经纪人备案管理相关工作，通知如下：一、全面梳理掌握房地产经纪机构情况各区县房管部门应当结合专项治理工作，对房地产经纪机构进行梳理，全面掌握辖区内房地产经纪机构现状，包括登记注册数、备案数以及执（从）业人员情况等；同时，针对2006年1月1日后办理备案手续的房地产经纪机构，填写《房地产经纪机构备案情况统计表》（附件1），并于2013年11月31日前上报我局市场监管处。

二、做好房地产经纪机构备案管理、存量房经纪合同和交易合同网上备案管理的衔接工作（一）加强房地产经纪机构备案管理，对备案过期的房地产经纪机构，按照下列流程，办理停止网上签约功能的手续：1、区县房管部门通过电话、挂号信等方式，通知备案过期的房地产经纪机构补办备案手续，并告知逾期不补办的，将停止其网上签约功能，告知书样本见附件2；2、对逾期仍不补办备案手续的房地产经纪机构，填写《房地产经纪机构网上签约功能变更申请（联系单）》（附件3），申请锁定上述房地产经纪机构的网上签约功能，并按月上报我局市场监管处、市房地产交易中心和市房地资源信息中心；3、市房地产交易中心根据区县房管部门上报的名单，对上述房地产经纪机构的网上签约功能进行锁定，并及时反馈区县房管部门和我局市场监管处。

上海房屋中介收费实行指导价

上海房屋中介收费实行指导价
新华网（2003-09-26 09:53:17）来源：解放日报
从10月1日起，上海居住房屋的中介经纪服务收费实行政府指导价管理。

昨天，上海市物价局和房地资源局联合公布了《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，新的收费标准将居住房屋买卖中介基本服务最高收费标准由原先的不超过成交价的2.5％降低至2％。

目前，上海半数以上新建房产流通和二手房买卖、租赁是通过房地产中介实现的。

然而一些中介公司不规范操作，尤其是在中介费收取上暗箱操作，引发了不少纠纷。

昨天公布的《通知》首次在全市范围内建立了统一的房屋中介经纪服务行业服务评判标准，并细化了服务项目，要求房地产经纪机构在政府指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。

根据《通知》规定，中介经纪服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。

这将有效遏制诸如中介公司各向买卖双方收取2.5％中介费的违规现象。

新标准同时规定，中介公司提供房屋租赁服务，不论租赁期限长短，服务收费均不得超过一个月租金标准的70％。

《通知》重申了明码标价制度。

据了解，市房地资源局、物价局已经统一印制了各项服务项目及收费标准的公示牌，分发给已备案的房地产经纪机构。

下月起，各经纪机构必须将公示牌张贴在营业场所的醒目位置，方便客户查阅，接受社会监督。

凡未明码标价的，客户有权拒付。

（张奕）。

上海市房屋土地资源管理局关于进一步加强本市房地产经纪管理的通知

上海市房屋土地资源管理局关于进一步加强本市房地产经纪管理的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋土地资源管理局•【公布日期】2007.03.28•【字号】沪房地资交[2007]156号•【施行日期】2007.03.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房屋土地资源管理局关于进一步加强本市房地产经纪管理的通知（沪房地资交[2007]156号）各区（县）房地局、各区（县）房地产交易中心、各房地产经纪机构：为进一步规范本市房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益，促进本市房地产经纪市场的健康发展，现根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》、《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》等有关规定，就加强对房地产经纪人和经纪活动管理的有关事项，通知如下：一、加强房地产经纪机构备案和从业人员注册管理1、本市新设立的房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，凭营业执照、规定人数数量的执业经纪人证书及身份证明等材料，到工商登记所在区（县）的房地产管理部门办理备案手续和执业经纪人注记手续，领取《上海市房地产经纪企业备案证书》（以下简称：《备案证书》）；其中，外资房地产经纪机构到市房地产经纪行业协会办理相关手续。

2、房地产经纪机构在向市房地产交易中心办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续时，应当提交《备案证书》复印件；不能提交的，不予办理网上用户认证手续。

本通知下发前，已办理网上用户认证手续但尚未取得《备案证书》的房地产经纪机构，应当自本通知下发之日起90日内按规定补办备案手续；逾期仍未补办的，市房地产交易中心应当及时在“网上房地产”进行公示，并暂停该房地产经纪机构网上操作资格。

3、取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，应当经过注册登记才能以注册房地产经纪人协理名义从业；市房地产经纪行业协会具体承担有关的注册登记工作。

上海市房地产租金评估技术指引 (试行)

上海市房地产租金评估技术指引 (试行)一、背景随着上海市房地产市场的快速发展，房地产租金评估工作越来越受到关注。

为了规范房地产租金评估工作，提高评估的科学性和准确性，上海市制定了房地产租金评估技术指引，以便更好地服务于市场需求。

二、适用范围本指引适用于上海市各类房地产租金评估工作，包括商业地产、住宅地产、写字楼等各类房地产租金评估工作。

三、技术指引内容3.1 评估目的评估目的主要包括确定房地产租金水平、进行市场分析、提供决策参考等。

3.2 评估原则（1）客观公正原则：评估工作应当客观、公正，遵循事实。

（2）科学性原则：评估应当基于科学的方法与技术，并紧跟市场最新动态。

（3）准确性原则：评估结果应当准确反映市场实际情况。

3.3 评估方法（1）市场比较法：通过比较同一地段、同一类型、同一质量的可比租赁物业的租金水平来确定被评估物件租金水平。

（2）收益法：通过对被评估物件未来租赁收益的预测来确定物件的租金水平。

（3）成本法：确定租金水平所需的最低成本，包括土地租金成本、建筑成本等。

3.4 评估程序（1）调查研究：对被评估物件所在地区的市场情况进行充分调查研究，包括同类型物业的租金水平、市场供需情况等。

（2）资料收集：收集被评估物件的相关资料，包括物业建筑面积、位置情况、使用状况等。

（3）数据处理：对收集到的数据进行核实、整理与处理。

（4）评估计算：根据选定的评估方法进行租金水平的计算。

（5）报告编制：编制评估报告，明确评估目的、方法、过程和结果。

3.5 评估报告评估报告应当包括被评估物件的基本情况、市场分析、评估方法、评估结果等内容。

四、质量控制评估工作应当建立完善的质量控制体系，包括内部审查、数据核实、结果验证等环节，确保评估结果的准确性和可信度。

五、附则本指引由上海市房地产行业主管部门负责解释。

六、结论上海市房地产租金评估技术指引的发布将有力地规范市场租金评估工作，提升评估准确性和科学性，进一步保障市场秩序的稳定和规范。

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附件一：
上海市房地产经纪行业协会
中介规范门店评定标准
为了进一步规范上海市房地产经纪机构的执业行为，提升上海市房地产经纪行业整体形象，为市民提供更好的服务，上海市房地产经纪行业协会在全市组织开展“规范门店”建设，并制订“规范门店”标准如下：
一、执业资格
门店依法取得经营场所所在地工商管理部门颁发的有效营业执照，并取得房地产经纪机构备案证明二年，不存在超越经营范围和无照异地经营情况。

二、诚信从业
1、为上海市房地产经纪行业协会会员单位开设的房地产经纪业务门店。

2、门店里公示的房源必须有网上备案号，房源信息100%真实。

3、最近两年，没有发生欺诈、坑害消费者的不诚信行为；没有被房管、工商、消保委处罚的事件；没有责任诉讼。

三、设施配置
1、企业分支机构营业面积不小于40平方米、合作经纪机构营业面积不小于30平方米、经纪事务所营业面积不小于20平方米，不与其他企业或机构共用办公场地。

办公场地可自有，也可承租。

承租必须完备承租手续，承租的是政策允许可用作商业办公的租赁房屋。

2、门店内设电话、传真、电脑（可上网）、复印机等基础办公设备，日常管理采用统一的办公自动化管理系统，业务管理采用统一的网络信息和交易管理系统。

3、门店内有至少一处相对独立的洽谈区域供消费者使用。

4、门店环境整洁，有防盗、防火设施，店招鲜明。

四、人员要求
1、店长接受了行业协会举办的店长培训班，取得合格证书。

2、从业员工中有与门店性质所要求数量的房地产执业经纪人，无任何借证行为。

3、门店员工100%接受了行业诚信教育，取得诚信教育证书，40%的员工取得上海市房地产经纪行业诚信从业星级（不限星级）。

4、着装整洁，举止得体，语言文明，服务规范。

5、店长、执业经纪人和诚信从业星级人员的照片、证号在门店墙上明示。

6、按照劳动合同法规定，与员工签订劳动合同，合法用工。

五、规范经营
1、建立规范的管理制度，如公司章程、员工手册、业务管理办法、工作流程、接待规范、营业款项收取办法等。

2、严格执行“五公示”、“两示范”和“一申报”。

“五公示”是指按规定悬挂营业执照、执业经纪人服务证、执业经纪人签署的租售信息、执业经纪人居间或代理服务的服务内容和佣金标准、消费者申（投）诉电话。

“两示范”是指使用经纪合同示范文本和租售信息示范表。

“一申报”是指按季度、按人申报经纪业绩统计表。

3、没有赚差价、登虚假广告、订立阴阳合同、动用“意向金”、骗取贷款等等违规操作行为。

4、尊重客户，确保顾客的信息、资金、交易安全。