房地产估价师考试案例分析大总结
房地产估价师案例分析
房地产估价师案例分析房地产估价师作为房地产市场中不可或缺的一环，承担着对房地产价值进行评估的重要任务。
在实际工作中，估价师需要通过对市场、土地、建筑物等多方面因素的综合分析，来确定房地产的价值，为市场参与者提供可靠的参考依据。
下面我们通过一个实际案例来分析一下房地产估价师的工作流程和方法。
某小区位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，是一个热门的房地产投资区域。
一家房地产公司计划在该小区开发一处高档住宅项目，需要对该地块进行估价。
估价师首先对该地块的市场环境进行了调研，包括周边同类项目的销售情况、政策法规对该地块的影响等因素进行了全面的了解。
通过对市场的分析，估价师了解到该地块所处位置的优势和劣势，以及未来发展的潜力和风险。
接下来，估价师对该地块的土地进行了详细的评估。
他们考察了土地的地理位置、土地面积、土地用途、土地所有权等情况，并结合市场调研的结果，对土地的开发潜力和价值进行了分析。
通过对土地的评估，估价师确定了该地块的基准价值。
在对土地进行评估的基础上，估价师又对该地块上的建筑物进行了详细的调查和测量。
他们了解到建筑物的结构、建筑面积、建筑质量、使用年限等信息，并结合市场调研和土地评估的结果，对建筑物的实际价值进行了核算。
最后，估价师将土地价值和建筑物价值进行了综合评估，确定了该地块的最终估价。
在这个案例中，估价师通过对市场、土地、建筑物等多方面因素的综合分析，为房地产公司提供了一份可靠的估价报告，为该公司的决策提供了重要的参考依据。
通过以上案例分析，我们可以看到，房地产估价师在工作中需要全面了解市场环境，对土地和建筑物进行详细的评估，最终确定房地产的价值。
在实际工作中，估价师需要具备丰富的行业经验和专业知识，能够准确把握市场动态，对房地产进行科学的评估，为市场参与者提供可靠的决策依据。
同时，估价师还需要保持客观公正的态度，遵守职业道德和规范，确保估价工作的准确性和可靠性。
只有这样，估价师才能为房地产市场的健康发展和稳定运行做出积极的贡献。
房地产评估师的行业案例分析与总结
房地产评估师的行业案例分析与总结近年来，房地产行业的快速发展使得房地产评估师的职业需求不断增长。
作为房地产市场的参与者之一，房地产评估师在市场评估和价值分析方面扮演着重要的角色。
本文将通过分析和总结案例，探讨房地产评估师的行业实践和技能要求。
一、背景介绍房地产评估师作为一项专业职业，其主要职能是对不动产进行评估和价值预测。
不动产评估的需要在各种场合都会出现，包括购买、出售、抵押或租赁等。
由于不动产的价值通常是巨额财产，因此市场对准确评估和预测房地产价值的需求日益增长。
二、行业案例分析1. 案例一：住宅小区评估某地区住宅小区的业主拟将小区出售，但对于小区的准确价值缺乏了解。
房地产评估师应根据房地产市场动态、小区的地理位置、建筑年限、周边配套设施等因素进行综合分析，并结合历史成交数据和市场趋势，评估小区的市场价值和潜在增值空间。
2. 案例二：商业写字楼租赁评估某公司拟对其位于市中心的写字楼进行租赁，但对于租金定价缺乏明确依据。
房地产评估师应对写字楼的地理位置、建筑质量、市场竞争情况等因素进行评估，并参考周边商业写字楼的租金水平，给出合理的租金范围建议。
3. 案例三：土地开发项目评估某开发商打算购买一个待开发的土地项目，需对该土地的潜在开发价值进行评估。
房地产评估师应考虑土地的地理位置、规划用途、用地政策等因素，并结合周边土地成交数据和市场需求状况，预测土地的开发潜力和未来收益。
三、技能要求1. 专业知识：房地产评估师需要掌握房地产市场的基础知识，包括土地规划、建筑工程、市场调研等方面的知识，并了解评估方法和价值预测模型。
2. 数据分析：评估师需要具备良好的数据处理和分析能力，能够准确获取和处理各类房地产相关数据，并通过数据分析和建模进行有效预测和评估。
3. 综合分析：评估师应对各种因素进行综合分析，包括考虑市场供需关系、地理位置、政策环境、建筑质量、周边配套设施等，并能够准确评估不动产的价值。
4. 沟通能力：评估师需要与客户、开发商、政府相关部门等多方沟通，准确传达评估结果和建议，并应具备良好的书面和口头表达能力。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估价师考试案例分析资料
房地产估价案例与分析估价报告的标准格式〕〔应概括出估价目的，如抵押、征收估价报告区位、名称、用途，不能与估价对象混用〕姓名〕一处错误！〕致估价委托人函〔四项内容〕缺项算一处错误！〔标题：〕致估价委托人函一、致函对象〔委托方的全称〕、规模、用途、权属，缺项算一处错误！〕〕，不一致算错误！〕〕〕〕，法定代表人签名、盖章〕目录〔六项内容〕缺项算一处错误！一、〔标题：否则算一处错误！〕二、注册房地产估价师声明……………………………………* * 页三、估价的假设和限制条件……………………………………* * 页四、估价结果报告…………………………………………………* * 页五、估价技术报告…………………………………………………* * 页六、附件………………………………………………………………* * 页注册房地产估价师声明〔标题：〕估价师声明〔鉴证性的估价师声明〕我们郑重声明：〔1〕注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
〔2〕估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
〔3〕注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人与估价利害关系人没有利害关系。
〔4〕注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人与估价利害关系人没有偏见。
〔5〕注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价标准、房地产估价根本术语标准以与相关房地产估价专项标准进展分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
〔6〕注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘〔假设不是所有在在本缺项算一处错误！〕。
〔7〕没有人对估价报告提供重要专业帮助〔假设有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助内容〕。
不得在其上签名。
在声明的最后要求必须缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期〞缺不算错！估价的假设和限制条件：〔标题：〕估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应说明以下内容：〔1〕一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进展了审慎检查，无理由疑心其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋平安、环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。
房地产估价师考试重点考点整理 案例与分析b
房地产估价师考试重点考点整理_案例与分析b房地产估价师考试重点考点整理 -案例与分析B一、考试概述房地产估价师考试中的案例与分析B部分主要考察考生对房地产估价理论和实践的掌握，以及解决实际问题的能力。
此部分内容涉及房地产估价的方法、程序和实际操作，是考试的重点和难点。
二、考试重点考点整理1、估价方法：包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，考生需熟练掌握各种方法的原理、适用范围和操作步骤。
2、估价程序：包括接受委托、现场查勘、分析估价对象、搜集相关资料、确定估价方法、撰写估价报告等步骤，考生需了解每个步骤的操作流程和注意事项。
3、实际操作：考生需了解房地产市场的变化趋势，掌握最新的房地产政策法规，能够根据实际情况灵活运用各种估价方法，并能够准确、客观地评估房地产价值。
4、案例分析：考生需能够根据实际情况进行分析，运用所学知识解决实际问题。
在分析案例时，考生需注意分析问题的全面性和深度，能够从多个角度进行分析。
5、报告撰写：考生需熟练掌握估价报告的撰写格式和规范，能够准确、清晰地表达自己的观点和分析结果。
同时，考生还需注意报告的完整性和条理性，能够合理组织报告内容。
三、复习策略1、理论学习：考生需认真学习房地产估价的理论知识，掌握各种估价方法的基本原理和适用范围。
同时，考生还需了解房地产市场的变化趋势和政策法规的最新动态。
2、实践操作：考生需通过实践操作，加深对理论知识的理解和掌握。
可以参加一些实际的估价项目，积累实践经验，提高自己的实际操作能力。
3、案例分析：考生需多做案例分析练习题，提高自己的分析能力和解决问题的能力。
在分析案例时，考生需注意分析问题的全面性和深度，能够从多个角度进行分析。
4、报告撰写：考生需多写多练，熟练掌握估价报告的撰写格式和规范。
可以找一些优秀的估价报告进行参考和学习，了解估价报告的结构、内容和表达方式等。
5、模拟考试：考生需参加模拟考试，了解自己的复习效果和考试水平。
房地产估价师《案例与分析》总结：房屋租赁价格评估
第七节房屋租赁价格评估
⼀、房屋租赁价格评估的特点
房屋租赁价格（即房屋租⾦）是房屋承租⼈为取得⼀定时期内房屋的占有、使⽤、收益权利⽽向出租⼈⽀付的代价。
其价格评估具有如下特点：
（⼀）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价⼈员应严格执⾏有关租赁政策，没有超越规定调整租⾦幅度的价格空间。
这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。
住房是⼈们⽣存的基本条件和基本权利，中央和地⽅⼈民政府对这类政策性、公益性住房租⾦标准等都有具体规定，明确了⼀般标准，限定了浮动幅度。
租赁⾏为既逐步⾛向市场经济的轨道，⼜保证居民不致承受太重的负担，体现住房所具有的⼀定的社会保障性质。
此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守中央和地⽅政府的有关规定。
住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购公房，由于该类房屋的买卖、租赁⾏为属于市场⾏为，其租赁价格为市场价格，应参照市场价值标准评估。
房地产估价师案例分析总结大全
房地产估价师考试改错题应试大全最近有部分学员反映，在复习房地产估价师的改错题时找不到感觉。
网校名师分析为考生们在考“改错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。
经过老师总结丢分的情况主要表现在如下几个方面：(1)考生虽然指出了很多错误，其中有很多也指对了，甚至有的考生指出了全部正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。
例如某个考生在13行的答卷纸上指出了18个错误，其中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。
后面的10个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的10个错误排在10前面行上，则该考生可得30分;同样的答案由于位置排列不同，分手却相差“千里”。
因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。
(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。
例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。
如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。
如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。
(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。
例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。
针对上述丢分的情况，结合评分标准，网校老师就改错题提出以下考试方法。
使大家知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。
房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结
房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结第一篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析《房地产估价案例与分析》考试大纲第一章房地产估价文书写作考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用（一）估价委托书（二）估价委托合同（三）估价项目来源和接洽情况记录（四）估价作业方案（五）估价所需资料清单（六）估价对象实地查看记录（七）估价报告（八）估价报告内部审核表（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单二、房地产估价报告写作的文字要求（一）对词义的要求 1.用词准确2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可3.用词不可带有较强的感情色彩4.用词简练、标准，不堆砌、不生造5.朝向与楼层（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强2.搭配得当3.逻辑严密（三）要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号第1页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析（二）目录的写作（三）致委托人函的写作（四）注册房地产估价师声明的写作（五）估价的假设和限制条件的写作（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限（七）估价技术报告的写作1.实物状况（或个别因素）分析2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定三、房地产估价报告示例第三节其他房地产估价主要文书写作一、估价委托合同（一）估价委托合同内容构成（二）估价委托合同写作示例二、估价所需资料清单（一）对房地产价格有普遍影响的资料（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（三）相关实例资料（四）反映估价对象状况的资料三、估价作业方案（一）拟采用的估价技术路线和估价方法（二）拟定资料收集渠道（三）预计需要的时间、人力和经费（四）估价作业步骤和时间进度安排四、估价对象实地查看记录第2页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容2.住宅房地产实地查看记录表示例（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容2.经营性房地产实地查看记录表示例（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容2.工业房地产实地查看记录表示例（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容2.在建工程实地查看记录表示例五、估价报告内部审核表（一）估价报告内部审核表内容构成（二）估价报告内部审核表示例考试要求要求考生掌握本章内容。
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案例分析大总结（两套总结版本）总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定案例与分析中的指错题中常见的错误3三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
案例与分析指错题中的常见错误42、市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。
（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
（7）区域因素与个别因素混淆不请。
（8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。
总结2：房地产估价报告常见错误1一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）案例分析中常见错误2一、估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误1、收益法（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
7）区域因素与个别因素混淆不请。
8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。
案例分析改错题总结31、从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。
土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。
建筑物需说明：名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。
单独估价建筑物时，也要有土地证明。
此外，还应对环境作简要说明。
d、缺估价目的，或目的不清。
是何种条件状态下的价格。
如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。
e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。
f、缺估价依据。
估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。
房地产估价案例分析总结记录4一综合察看1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13要察看估价类型,对照规范对此要求14最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确二比较法： 1比较实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明2是否统一了可比价格的可比基础：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。