合作建房方式及税收待遇(个人整理)
合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。
该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。
2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。
B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。
请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
4第四章 合作建房
第四章合作建房第一节政策依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）：四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
代建参建合作建房拆迁如何征税？
代建、参建、合作建房、拆迁如何征税？1．代建：甲方与乙方签订代建合同，该建设项目的建设用地是甲方向另一单位购入，建设项目的立项手续也由甲方办理，乙方根据合同约定按期与甲方结算款项。
2．参建1：甲单位拟投资2亿元建成20层的办公大楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
3．参建2：甲单位拟投资2亿元建成20层的商住楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续取得了国有土地使用权，并申请领取了施工许可证。
通过招标，选定建筑施工企业开始房屋建设。
但在房屋建设过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签订了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。
但双方并未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。
当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理产权证明。
4．合作建房1：联建合同，共同立项，土地未变更，乙方出资，甲方开发甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。
但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签订联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。
在联建合同中，甲以成本价名义按4000元/平方米让乙联建1万平方米，共计4000万元，项目的开发建设工作仍由甲方负责。
合作建房土地增值税清算攻略
合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。
一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。
（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。
一是以物易物模式，具体分为两种形式。
其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。
其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。
二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。
房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。
若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。
（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。
然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。
例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。
此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。
【推荐】合作建房的财税处理与税收筹划
合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房营业税
合作建房营业税合作建房营业税是指两个或多个实体合作建房所需的营业税。
在中国，合作建房是指由土地提供方与房屋建设方合作共同建设房屋项目的一种形式。
由于合作建房涉及到多方合作和多层次的利益关系，因此需要对合作建房过程中产生的收益进行税务处理。
营业税作为一种消费税，适用于各类经济活动。
在合作建房中，营业税的征收主体是房屋建设方，即承包房屋建设的企业或个人。
根据《中华人民共和国营业税法》规定，房屋建设企业应按照合同约定的价格与约定的最低利润率，计算并缴纳营业税。
合作建房营业税的计算基础是合同约定的房屋销售价格与最低利润率的乘积。
最低利润率是指房屋建设方能够接受的最低利润水平。
当项目在建设过程中出现成本超支或其他原因导致利润率低于最低利润率时，仍然需要按照最低利润率计算并缴纳营业税。
营业税的税率根据不同的城市和地区有所差异。
一般情况下，合作建房营业税的税率在3%至5%之间。
房屋建设方需要按照房屋销售价格与最低利润率的乘积，乘以适用的税率，计算出应缴纳的营业税额，并在规定的时间内向税务机关缴纳。
合作建房营业税属于一种间接税，由房屋建设方向购房者收取，并在他们购房款项中扣除。
购房者在购房时要先向房屋建设方支付销售价格，然后再将营业税额支付给税务机关。
购房者只需支付实际的购房金额，不需要额外支付营业税。
合作建房营业税的征收对于保护购房者权益、规范房地产市场具有重要意义。
通过征收合理的营业税，可以防止房屋建设方在合作建房中通过与购房者私下交易等方式逃避税收，从而确保税收的公平与透明。
总之，合作建房营业税是合作建房过程中涉及到的一项税务事项。
通过对房屋建设方的营业税征收，可以保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序，并为国家财政提供稳定的税收收入。
这有助于促进房地产市场的健康发展，提高国家财政收入。
转载 国税函发 1995 156号 合作建房营业税
转载国税函发 1995 156号合作建房营业税原文地址:国税函发[1995]156号(合作建房营业税)作者:小点点营业税:国家税务总局关于营业税问题解答之一(国税函发[1995]156号)第十七条对合作建房行为应如何征收营业税做了如下解答:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换.具体的交换方式也有以下两种:(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为.因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税;对乙方应按"销售不动"税目征税.由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额.如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税.(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权.例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房.对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税.(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税.(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税;对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税.(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定.因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税.财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号)规定:(一)、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
合作建房_法律规定(3篇)
第1篇一、引言合作建房，是指多个单位或个人在政府批准的土地上，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物的一种方式。
在我国，合作建房具有悠久的历史，近年来随着城市化进程的加快，合作建房逐渐成为一种常见的房地产开发模式。
为了规范合作建房行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。
本文将就合作建房的法律规定进行详细阐述。
二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中对合作建房的规定主要体现在以下几个方面：（1）合作建房的定义：第十一条：合作建房是指两个以上的单位或者个人，按照法律规定，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物。
（2）合作建房的条件：第十二条：合作建房应当符合以下条件：①建设用地的土地使用权取得合法、有效；②合作各方具备建设项目的投资能力；③建设项目的规划、设计符合国家规定；④合作各方签订的合作协议合法、有效。
2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对合作建房用地的取得、使用、转让等方面进行了规定，为合作建房提供了法律依据。
3.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合作建房合同的法律效力、履行、变更、解除等方面进行了规定，保障了合作各方的合法权益。
4.《中华人民共和国建筑法》《建筑法》对合作建房的规划、设计、施工、监理等方面进行了规定，确保了合作建房的合法、合规。
5.《中华人民共和国物权法》《物权法》对合作建房的产权归属、使用、收益、处分等方面进行了规定，明确了合作建房的产权关系。
三、合作建房的法律程序1.申请建设用地合作建房首先需要申请建设用地，按照《土地管理法》的规定，合作各方应当向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料。
2.签订合作协议合作各方在取得建设用地后，应当签订合作协议，明确合作各方的权利、义务、责任等。
3.办理土地使用权证合作各方应当依法办理土地使用权证，确保土地使用权取得合法、有效。
4.办理建筑工程规划许可证合作各方应当依法办理建筑工程规划许可证，确保建设项目的规划、设计符合国家规定。
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乙方
－
甲方将该项目形成的营业利润并入当期应税 所得，不得在税前分配项目利润，不能在成 不属于国税发 [1995]156 号中合 本中摊销或税前扣除投资方投资额的息支 作建房范围； 出；投资方取得的项目利润按规定补交所得 税。 不属于国税发 [1995]156 号中“ 以房换地”范围；
按比例分配房屋时 免征土增税；
乙方Leabharlann 乙方甲方、乙方实务方式二
甲方、乙方
乙方
乙方
甲方、乙方
合作建房方式及税收待遇汇总 加工
税收政策规 定的合作开 发种类 出地方 （土地使 用证） 项目运营主体 出资方 项目公司
（用地规划、预 售等各类证件上 所署公司名称）
土地增值税
合作分配内容 营业税 企业所得税（2006年31号文） 企业所得税（2009年31号文）
（财税字[1995]48号 、[2006]21号）
甲方按销售不动产缴 甲方，但乙方 在甲方统一销售后， 纳营业税，土地增值 负责运营 按比例分配利润 税。 － 甲乙双方按比例分得 房屋 甲乙方按比例分得房 屋； 乙方向甲方销售一定 面积房屋； 乙方统一对外销售； 甲方根据应分配的房屋 按固定金额向乙方收取 款项
深 地 税 发 甲方、乙
不属于合 [2005]183号 方 作建房模 式 实务方式一 甲方、乙方
甲方
乙方
甲方
乙方
合营公司
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （1 ）
甲方
乙方
―
－
各自分配一定面积房 按销售无形资产缴纳 按销售不动产缴纳营 屋（以物易物） 营业税； 业税；
乙方（出钱）：首次分配开发产品时，将分 配给合作方房屋的计税成本与其投资额之间 的差额计入当期应税所得；如未结算计税成 本，则将投资方的投资额视同销售收入。 甲方（出地方）：取得开发产品时，分解为 转让土地使用权与购入开发产品两项经济业 务，以开发产品的市场公允价值计算土地转 让所得； 对方在首次分出开发产品时，分解为按公允 价值销售和购入土地使用权两项经济业务， 并将土地使用权价值计入项目开发成本。
甲方在投资交易发生时，应将其 分解为销售有关非货币性资产和 投资两项经济业务进行所得税处 理，并计算确认资产转让所得或 损失；（37条） 合营方接受投资时，按土地使用 权的公允价值和土地转移中的税 费，以及相关补价确认土地使用 权的取得成本。（31条二款）
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；合营企业 为房地产企业则需 征税
乙方（出钱方）：首次分配开发产品 时，将分配给合作方房屋的计税成本与 其投资额之间的差额计入当期应税所 得；如未结算计税成本，则将投资方的 按比例分配房屋时 投资额视同销售收入。（36条一款） 合作方（出地方）：对方在首次分出开 免征土增税； 发产品时，按分出开发产品的市场公允 价值和土地使用权转移中的相关税费确 认土地使用权成本，以加上涉及的补价 。（31条一款）
合作建 房
国 税 发 [1995]156 号：方式一 （2 ）
甲方
乙方
乙方
乙方
乙方使用一定年限 后，将房屋及土地全 按租赁业征收租赁业 按销售不动产缴纳营 部归还甲方（以使用 营业税 业税； 权换取不动产）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （1 ）
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方在投资交易发生时，应将其分解为销售 甲方向合营企业提供 有关非货币性资产和投资两项经济业务进行 合营公司销售房屋， 土地，视为投资入股 合营企业销售房屋按正常征收 所得税处理，并计算确认资产转让所得或损 乙方分得的利润不征 甲乙方共担风险，共 不征营业税。甲方分 营业税和土地增值税以及所得 失； 税营业税。 享利润 得的利润不征税营业 税； 合营方在投资交易发生时，可按上述投资交 税。 易额计算确认土地使用权的成本，并计入开 发产品的成本。
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营公司按转 合营公司不销售，甲 合营公司按分配产品给股东按 让 无 形 资 产 征 营 业 乙方分得房屋销售时 乙双方按比例分配房 销售不动产缴纳营业税和土地 税；甲方分得的房屋 按正常纳税。 屋 增值税 销售时按正常纳税。
国 税 函 [2005]1003号
甲方
乙方
甲方
合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税 合营公司为非房地 产企业，甲方免征 土增税；房地产企 业则需征税
甲方将该项目形成的营业利润并入当期 应税所得，不得在税前分配项目利润， 不能在成本中摊销或税前扣除投资方投 资额的息支出；投资方取得的项目利润 按规定补交所得税。（36条二款）
国 税 发 [1995]156 号：方式二 （2 ） 国 税 发 [1995]156 号：方式二 （ 3 ）、深地 税 发 [1996]197号
甲方
乙方
合营公司
合营公司
甲方向合营企业提供 甲方不担风险，获取 土地，不视为投资入 固定收益 股，需征转让无形资 产营业税；
合营企业销售房屋按正常征收 营业税和土地增值税以及所得 税；