第五讲 资产评估基本方法-成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
资产评估成本法
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （
被评估资产的产量 x ） 参照物资产的产量
实体性贬值的估算方法
1
观 测 法
观测法，也成为成新率法。它是指由具有专业知 识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各 主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率， 从而估算实体性贬值。 数学表达式： 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率） 式中， 实体性成新率=1-实体性贬值率
进行资产评估,涉及到三个主 要的指标:收益额,折现率或 本金化率,收益期限。收益法 的评估指标是基于对未来的 分析。
成本法 受市场条件制约的程度不同
市场法
（1）成本法是从买者角度参 照市场价格 ,市场条件对成本 评估依据不同 法的制约相对较弱 （2）成本法中的一些计算必 评估值所含的内容不同 须以原始成本和原始资料为 依据 （3）重置成本不仅包括该项 资产的自身价格(购建价格), 而且还包括该项资产安装调 试费,运杂费等
（1）市场法的运用十分强调 市场化程度,需要以发达的资 产市场为前提,且资产变现值 要受市场条件的制约 （2）市场法的运用与资产的 原始成本没有直接联系 （3）市场法估算的资产价值 是资产的独立价格
谢谢！
（2）价格指数法
价格指数法是利用与资产相关的价格指数，将评估对象的历史成本（账 面价值）调整为重置成本的一种方法，其数学表达式为： 重置成本=资产账面原值×（1＋价格变动指数） 或 =资产账面原值×价格指数 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数 定基价格指数=(评估时点定基价格指数÷资产构建时定基价格指数)×100% 环比价格指数公式： X=(1＋a1）×(1＋a2)×(1＋a3)×……×(1＋an)×100% 式中x——环比价格指数；an——第n年环比价格变动指数，n=1,2,3,…,n。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
资产评估-成本法、市场法及收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
资产评估方法(成本法)
建造成本构成： 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
取得成本构成： 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
间接成本构成： 间接成本构成： 取得和建造资产 的管理费用、 的管理费用、设 计制图等费用
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 ：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。 评估人员收集的成本资料有： 评估人员收集的成本资料有： 该机器设备的现行市场价 格每台180000元，运杂费 格每台 元 运杂费5000元，安装成本为 元 安装成本为20000元， 元 其中原材料6000元、人工成本 其中原材料 元 人工成本13000元、其他费用 元 其他费用1000元， 元 安装期限较短。 安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器 评估人员分析认为， 设备，其重置成本应包括买价（含增值税） 运杂费、 设备 ， 其重置成本应包括买价（ 含增值税） 、运杂费 、 安装成本、其他费用， 安装成本、 其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元） （
参照物 功能价值
被评资产 重置成本
（单位生产能力） 单位生产能力）
理论假设
资产重置的目的在于重置其功能， 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 功能相同，购建成本也应相同 。
计算方法
A 功能成本线性函数法
价格P P=a＋b×F
能力F
例：被评估资产为一台经改进的锻压设 该设备由50吨压力机改装而成 吨压力机改装而成， 备。该设备由 吨压力机改装而成，生 产能力为70吨。经调查，市场上有系列 产能力为 吨 经调查， 压力机出售，其能力与价格如表所示： 压力机出售，其能力与价格如表所示：
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估是金融、投资、财务管理等领域中的重要工具，对于企业、个人和金融机构来说都具有重要意义。
本文将详细介绍资产评估的基本方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括销售价格、租金、租赁条件等。
2. 选择可比资产：根据资产的特征和条件，选择与之相似的可比资产，确保比较的准确性。
3. 调整比较因素：根据可比资产与待评估资产之间的差异，对比较因素进行适当的调整，例如面积、地理位置、物业状况等。
4. 计算资产价值：根据调整后的比较因素，计算出资产的价值范围，确定其市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。
它适用于收益性资产，如房地产、股票等。
具体步骤如下：1. 预测现金流量：根据资产的历史数据和市场情况，预测资产未来的现金流量，包括租金、利息、股息等。
2. 确定折现率：根据资产的风险和市场利率，确定适当的折现率，以考虑时间价值和风险因素。
3. 计算资产价值：将预测的现金流量按照折现率进行折现，得出资产的现值，再加上未来可能的增值或减值，得出资产的总价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估资产价值的方法。
它适用于特殊用途资产，如工厂、设备等。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：根据资产的特征和市场价格，估计资产的重建成本，包括材料、劳动力、设备等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用寿命和磨损程度，考虑折旧和损耗因素，对重建成本进行适当调整。
3. 计算资产价值：将调整后的重建成本与资产的使用寿命进行比较，得出资产的净现值，即为资产的价值。
综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
不同的资产类型和评估目的可能适用不同的方法。
五万字实操手册：资产评估流程、方法及使用详解（下篇）
五万字实操手册：资产评估流程、方法及使用详解（下篇）续上五、资产评估基本法——成本法成本法是通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。
成本法是以被评估资产的重置成本为基础的评估方法，由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源比较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而评估法也被广泛的采用。
其基本公式为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗等。
因此，成本法除计算按照全新状态重新构建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。
资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
（一）成本法的应用前提成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。
只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。
资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，还包含着有效使用资产的经济意义，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，经济的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
采用成本法评估资产的前提条件为：一是被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续被使用状态。
持续使用假设又被分成现状续用、转用续用和移地续用等。
二是被评估资产必须是可再生、可复制的资产。
不可再生和复制即无法计算重置成本。
资产评估-成本法-文档资料
15
资产评估的成本法
被估资产实 重体 总 置贬 使 成 预 值 用 本 计年 残 实 限 值 际已使
经济
➢ 变形公式
耐
用年
被估资产 重 实置 体 成 实 贬本 际 值 实已 际使 限尚 已用 可 使年 使 用限 用
10
资产评估的成本法
➢ 公式
被估资产重置 参成 照本 物资产重 功 置能 成系 本 其中 :功能系 参 数 被照 估物 资资 产产 生生 产产 能能 力力
➢ 约束条件：资产成本与生产能力之间的 线性（正比例）假设；参照物资产的重 置成本为已知
11
资产评估的成本法
（4）规模经济效益指数法 ——利用资产成本与其生产能力之间的规 模经济效益指数来调整被估资产与参照物 资产间的功能系数，以求取被估资产重置 成本的方法 ➢ 公式
➢ 关于历史成本 ➢ 关于价格指数：选用分类价格指数；注
意定基指数和环比指数使用上的差异
8
资产评估成本法
➢ [例]：某设备2000年购置，帐面原值 40000元，2004年进行评估。各年设备 定基价格指数分别为100%，105%， 112%，120%，125%，测算其重置成 本
设备重置成本＝40000×125%＝50000元 若已知价格指数为环比价格指数，则 设备重置成本＝40000 × 105%×112%
120%× 125%＝70560元 9
资产评估的成本法
➢ 物价指数法与重置核算法的联系和区别 联系：都需要被估资产的历史成本资料 区别：重置成本的性质；测算思路 （3）功能价值法 ——也称生产能力比率法，即以相近资产 的重置成本为参照，在测算被估资产与参 照物资产功能或生产能力的比例的基础上，
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①使用时间
②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
（1）观察法
计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 通过观察 确定新旧 程度
形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
泛运用成本法的现实是否相适应？
2.运用成本法评估时，使用成新率计算出
来的评估值与运用各种贬值计算出来的评 估值是否会一致？ 3.成新率与会计中的折旧是否相同？
（四）理论依据
－－劳动价值论
资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时 间所决定，社会必要劳动时间越长，资产的价 值越大。
（五）基本前提
1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的
（六）操作程序
确定评估对象
搜集历史资料，确定成本构成 确定被评估资产的重置成本
是按现行市场条件下重新 购建一项全新资产所支付 的全部货币总额。
重置成本 复 原 重 置 成 本 更 新 重 置 成 本
1.复原重置成本
是运用原来相同的材料、建筑或制造标 准、设计、格式及技术等，以现时价格 复原购建这项全新资产所发生的支出。
2.更新重置成本
是利用新型材料，并根据现代标准、设计、 格式，以现时价格生产或建造具有同等功 能的全新资产所需的成本。
×100％
（3）修复费用法
资产实体
可修复实体性贬值+不可修复实体性贬值
性贬率
＝
复原重置成本
2、功能性贬值的估算
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的
资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本
（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新 工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成 本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投 资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低 于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在 超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是 更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内 了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置 成本，也不需再考虑超额投资成本。
取得和建造资 产的管理费用、 设计制图等费 用
思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？
2、物价指数
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
法
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
个别 分类 综合 物价 物价 物价 指数 指数 指数
思考：物价指数法估算的重置成本是哪种重置成本？
3、经济性贬值的估算
由于外部环境变化造成资产的贬值原因：
（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；
（2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升 （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导 致企业负担加重； （5）产业政策的变动 （6）保护 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经 济性贬值。
（二）基本公式
资产实体 性贬值 资产评估值＝
被评估 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济 性贬值
或
被评估 ＝ 资产重 置成本
×
成新率
（三）基本原理 资产的价值取决于资产的成本
即在条件允许的情况下，任何一个潜在的
投资者在决定投资某项资产时，他所愿意 支付的价格不会超过购建该项资产的现行 购建成本。
3、功能价值法
基本原理
参照物 功能价值 被评资产 重置成本
（单位生产能力）
理论假设
• 资产重置的目的在于重置其功能，
功能相同，购建成本也应相同 。
计算方法
（1）功能成本线性函数法
价格P P=a＋b×F
能力F
（2）功能成本指数法
被评资产的生产能力 参照资产 重置 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 成本
第五讲
资产评估基本方法
－－成本法
主要内容
一、成本法基本理论
二、成本法主要指标及估算方法 三、成本法在评估实务中的应用 四、有关成本法的讨论
一、成本法基本理论
（一）基本思路
以被评估资产的重置价值，扣除从资产的 形成并开始投入使用至评估基准日这段时 间内的损耗得到资产的评估价值。它是从 成本取得和成本构成的角度对被评估资产 的价值进行的分析和判断。
X
4、统计分析法
基本原理
某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本
计算公式
被评估 ∑某类资产的 × 某类抽样资产的重置成本 资产重 ＝ 某类被评估资产的重置成本 历史成本 置成本
（三）各种贬值及其估算方法
1、实体性贬值的估算
2、功能性贬值的估算
3、经济性贬值的估算
1、实体性贬值的估算
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值
经济性贬值的估算方法：
A 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损 失额×现值系数 B 经济性贬值率= 1— 实际使用生产能力 额定生产能力
X
×100%
C 经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）
×经济性贬值率
三、成本法在评估实务中的应用
P227
四、有关成本法的讨论
1.成本法的适用范围与置核算法
是利用成本核算的基本原理，将重新取得 资产所需的费用项目逐项进行计算并累加 来估算重置成本的一种方法。
计算公式
重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
确定各种贬值因素，判断成新率
综合分析，确定评估值
（七）常见的评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 观察法 使用年限法 修复费用法
重置成本评估方法
各种贬值评估方法
二、成本法主要指标及估算方法
（一）重置成本的概念
（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、 性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新 设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数 分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素： 生产效率是否提高 维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低 能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等。
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
物 价 变 动 指 数
评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
物价指数法的特点
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动 因素，因而确定的是复原重置成本 ； • 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚 至全部资产的物价变动水平上 ； • 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高 。