三线城市大盘推广-惠州万科红项目营销推广案例
万科经典营销案例分析
在共性的标准化视觉体系下，万科褚橙事件在不同城 市，以更为本土化的形式呈现。南京万科高级营销经理李 建萍在营销执行中，连夜飞抵广州，为江苏籍国家队队员 孙可、吉翔送上褚橙定制礼盒，为国足出线提供来自万科 的正能量。与此同时积极洽谈南艺资源，谱写歌曲《小橙 子》进行病毒传播，一时之间，红遍南京。
四城联动，寻“橙市代言人”
万科打破“地产营销就是一城一地”的规矩，联 动合肥、芜湖、南京、镇江四城，成立跨城市的“褚 橙”行动整合推广小组整体推进。并积极寻找城市名 人做万科“橙市代言人”，从城市名人到平民大众深 度蔓延，如此跨界既大幅度节约单个项目营销费用， 又让万科品牌发挥更多的故事性和影响力。
实”……作为一场融合个人与城市的多城联动品牌运动，万科定制出 众多个性十足的“橙语”包装盒，与每个城市、业界领袖，行业媒体 ，业主及目标客户“橙“心沟通。
本次四城联动，万科针对各路明星KOL，定制了一 批特色的万科专供橙语盒，上千条个性“橙”语，利 用明星效应的擦边球为万科的品牌曝光，打足了基础 ，让褚橙成为四个城市最想要的新年礼物之一。 大家可以猜猜看，下面的橙语盒是为谁定制的？
线上线下充分互动 全方位邀请 全民传播
万科线上开 发褚橙精神 解读页面
配合日常的 线上推送内 容
以万科与褚 橙共同精神 向城市致敬。
与此同时，开发“助你一橙”梦想助力游戏：粉丝进入 活动，写下自己的新年心愿，并将心愿分享给朋友，请朋 友助他一“橙”，最终赢取万科设立的梦想基金及各色小 礼品。
基于4I原则的营销品牌及内容设计 1、Interesting趣味原则： 以娱乐为本质之一的互联网，反向要求浸淫其中的品牌具备娱乐化、
微博营销案例--万科红
一、开通微博
营 销 的 过 程
1、以未认证的用户名“2010寻找红人”开通账号 2、背景图片使用项目主题色—红色，显示地址、推广语、联系电话 3、使用项目的代言“人”，红色木偶作为图标
二、活动预热
营 销 的 过 程
在适当关注一些微博用户之后，同样以普通微博用户的 口吻发布一些以红色为主题的微博，并配以图片吸引眼球， 为后续的活动造势。
三、活动开始
营 销 的 过 程
为契合项目的主题，聘请了
男女各2促进模特，着红色的衣
服频繁出现在深圳的商业旺区， 以追求最大的曝光度。同时户外 广告进行推介。此时并未出现任 何万科的标志或该项目的标志。 全力制造悬念。
四、微博直播
营 销 的 过 程
通过“寻找2010红人”的用户名在新浪微博上全程直播 “红人” 的活动照片，并同时开展转发微博送iPad活动。
九、公开宣传项目
营 销 的 过 程
公布楼盘照片并转发其它用户在微博上发布的楼盘信息。
பைடு நூலகம்
十、营销的结果
活动开展22天以来，
营 销 的 过 程
共发送微博393条，吸 引粉丝9743人。平均 每天加粉丝超1000人， 转发“寻找红人赢iPad”
共9872人次，“红人
偶”活动共256人次。
No.1
充分发挥微博优势
案 例 的 分 析
充分发挥了微博这一新型的网络营销模式。在 吸引到足够量的粉丝之后，就可以持续进向他们推 送项目的信息。通过粉丝之间消息的转发，传播的 途径将呈现几何级的迅速增长，从而更广泛地将项 目信息传播出去，最大范围地吸引潜在购买者。
No.2
准确的市场定位
案 例 的 分 析
本次楼盘均为一房、小两房、小三房等户型的 产品。这样的中小户型面积段决定了青年置业群体 的范围。而本次寻找红人的活动能大量吸引年轻、
万科双月湾案例分析
目录
• 项目背景介绍 • 万科双月湾项目分析 • 万科双月湾项目的实施过程 • 万科双月湾项目的成功因素 • 万科双月湾项目的挑战与解决方案 • 万科双月湾案例的启示
01
项目背景介绍
项目概述
万科双月湾项目位于广东省惠州市，是一个大型综合体住宅项目，包括高层住宅、 别墅、商业和配套设施等。
对房地产行业的启示
多元化发展
万科双月湾的成功在于其多元化的发展策略，包括住宅、 商业、文化等领域的综合开发，为房地产企业提供了新的 发展思路。
品质与创新
万科双月湾注重产品品质和创新，通过引入先进的设计理 念和技术手段，打造出具有竞争力的房地产产品，提升了 行业整体水平。
可持续发展
万科双月湾注重可持续发展，通过绿色建筑、节能减排等 措施，实现经济效益和社会效益的双重提升，为房地产行 业的可持续发展提供了借鉴。
对企业发展的启示
1 2 3
品牌建设
万科双月湾的成功离不开其品牌影响力的打造， 企业应注重品牌建设，提升品牌知名度和美誉度， 以增强市场竞争力。
战略规划
万科双月湾的战略规划清晰明确，企业应制定科 学合理的发展战略，明确发展方向和目标，确保 企业持续健康发展。
创新能力
万科双月湾注重创新能力培养，通过不断探索和 创新，实现企业持续创新发展，提升企业核心竞 争力。
04
万科双月湾项目的成功因 素
项目的品牌优势
品牌信誉
万科作为中国房地产行业的领军企业 ，拥有良好的品牌信誉和口碑，为项 目的市场认可度和销售业绩提供了保 障。
品牌资源
万科拥有广泛的行业资源和渠道，能 够为项目提供优质的设计、施工、营 销等方面的专业支持和服务。
项目的创新性
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科城商业街销售策划案
四、常犯错误 藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期 款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的 办法，卖大商铺，遭遇失败。
会考虑商场的规划布局、商铺的间隔、形状等因素； 熟悉商场返租操作手法，看重返租回报率及返租年限； 对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到 极大的促进作用。 2）市内中产投资者 对深圳市的商业环境有一定了解； 对龙岗区，布吉、坂田、龙华区域缺乏全面的了解，但知道其发 展信息； 对商铺投资有一定了解但不一定进行过商铺投资； 资金不丰厚但有一定存款，有尝试投资的强烈欲望； 非常关注地区发展和物业的升值潜力； 不熟悉但也会考虑商场的规划布局、形状等因素； 基本了解商场返租方式，看重返租回报率及返租年限； 一般自己不经营，故对投资保障要求较高； 希望商场返租的年限比较长，图省心； 对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到 极大的促进作用。 3、 其它辅助性客户圈：惠州、东莞、香港等 此部分客户主要为邻近区域市区的商业投资客户，他们的特征是： 关注深圳商业投资市场发展方向； 尝试过早期投资布吉物业的甜头，有再投资的倾向； 容易受推广会、现场气氛和朋友介绍的影响； 香港经济低迷，有投资内地收取较大租金回报的意向； 大多不亲自经营，更看重租金回报和物业升值空间； 担心物业产权问题和日后经营管理水平。 第二部分 项目销售策划核心
1、一些小型项目，其街铺街”“东方茶宫” 3、市场中很久没有出大型街铺销售项目了。
三、客户特点 高端投资市场
一间街铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。这 样的高端投资客户群，根据我司近6年的商铺销售代理经验，虽然客路 来源广泛，包括：小企业主、企业高层、公务员、专业人士，甚至武 警、部队等多方面人士。
万科城项目营销推介方案
万科城项目营销推介方案第一篇：万科城项目营销推介方案一座城改变一座城市万科城项目营销策划方案一、背景分析万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。
2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。
万科入驻徐州，全城瞩目。
万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。
二、策划思路徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。
但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。
相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。
资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。
作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。
万科双月湾全程营销策划案例(合富汇报版)
团队建设 的方法论
第八剑：三年理论 第九剑：因人而异，因地制宜
HOPEFLUENT
剑法第一式
陌生区域推广的认知途径：展会、异地展场、户外形象 树立----目标客户群聚集地设立异地售楼处，而不是展场
双月湾选择深圳大中华设立售楼处，利用周边区域与项目类 似的特征，寻找目标客户，主要是福田的客户群，同时为后 期客户手续的办理提供方便，拉进项目与客户的心理距离。
HOPEFLUENT
剑法第九式
因人而异，因地制宜
因人而异
Q：销售代表全是新人，对房地产了解不足 1、关于销售人员成长，每个销售代表调到双月湾都会有一次 深度沟通,为其制定适合自己的成长计划. 2、在工作中给销售人员不断制定阶段性的小目标,并协作完成. 再给予肯定增强销售人员的信心. Q：项目守盘期很长，销售代表的信心受打击严重 1、“三年”理论的愿景沟通 2、公共事务分工，根据性格不同有不同的发展要求
Point 5
现场对接及返程安排
及时与现场的负责人沟通，做好接待准备。 分区停车，条理有序 按到达时间+3小时的固定返程时间，提前
约定返程时间
返程前客户提醒及时 返程后，客户指引负责。
HOPEFLUENT
物料标准化
Point 1
全程的导视系统
接待点附近导视引导到位
HOPEFLUENT
剑法第四式
客户量不足的情况下，重视每一批客户，宁可跟死一个客 户，也不丢掉一个客户
1、 项目自11年5月开始蓄客以来，共蓄积10000余批上门 客户，进线客户6500批，春秋交会及社区巡展共蓄积近 3000批客户 2、 蓄客期漫长，年初蓄积客户基本放弃购买，截至11年 12月仅 剩余200多批诚意登记高层客户 3、 客户死亡率非常高，我们要做的就是起死回生
万科城8-10月推广方案(8[1]29).
![万科城8-10月推广方案(8[1]29).](https://img.taocdn.com/s3/m/a755f5cb33d4b14e852468f3.png)
10月
5
营销推广主题
9.2１日房展
重要时间节点
8月
会＼样板房开放 9月
9.27日首期认购
联排 10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排 11月
12月再次开盘推
出3栋望江高层 12月
3月再次开盘推
出社区内部高层 2008年3月
片区线
主题：大佛山居住 时代从这里开始
推广配合：软文2篇
主题：万科城在中国
品牌线 产品线
国庆现场活动 风水论坛 陶博会活动 乐丛、禅桂展点 现场开卖活动
禅桂资源客户发掘
周边各镇区资源拓展
（丹灶、西礁、狮山、乐从、禅 桂城区、石湾、张搓、罗村等）
一、媒体广告宣传
媒体计划
媒介方式 户外广告 时间 8—10月 媒体类型 南庄\禅城
电视广告
电台广告 报刊广告
8月
推广方式主题 10月
10月
１０.27日正式开盘
独栋、联排
片区线
品牌线
产品线
纯西班牙山水别院 尊崇境界，荣耀人生 ,纯西班牙山水别院闪耀登场 万科城生活篇 独立别墅稀缺、唯一的信息 江岸生活结合产品、配套的诉求
电台
电视 软文\硬广诉求 户外
纯西班牙山水别院
营销活动部署
各区域巡展、看楼车接 送、引入交通线路 系列软文炒作、DM、杂志 07年８月 07年9月 07年10月 售楼部开放 样板房开放
开盘引爆
硬广、影视
筹备阶段
亮相阶段
引爆阶段
营 销 事 件
客 户 经 营
农行理财讲座 产品发布会 万科品牌鉴赏之旅 （深圳体验之旅）
现场到访客户梳理 南庄政府企业资源发掘 品鉴之旅客户梳理 深访客户梳理