越秀地产简介
越秀地产背景调研
公司战略性布局中国最具活力的经济带，业务已扩张至全国近20个一线城市和强二线城市， 形成了粤港澳大湾区、华中、华东、北方、西部五大核心区域。截至2019年6月底，公司 总资产超2000亿元，总土地储备超2100万平方米，在职员工近1万3千人。
越秀地产坚持“品质、责任、创新、共赢”品牌核心价值，不忘初心，开拓创新，致力于
信用 发展的资本论 “责任、精品和资本的结晶” 是“困难、挫折和成功的磨刀石” 倡导“信用比财富更重要”的理念
信心 发展的内在动力源泉 以“信念”为支撑，“信用”为资本， “信任”为纽带，“有信念，讲信用， 互相信任，树立必胜信心” 11
企业文化理念
企业精神： 阳光、简单、包容、激情
Principles of Corporate Culture
房地产开发全过程透明化趋势
Suitable for all category, Lorem Ipsum is not simply random text. It has roots in a piece.
绿色、低碳产品引领房地产开发趋势
Suitable for all category, Lorem Ipsum is not simply random text. It has roots in a piece.
3
房
地
产
行 1.市场现状供大于求
业 库存量的巨大，和房企急于出手楼盘的行业现状，
发 在各界的预测下大概需要三年后才能回到正常的
展 库存。这就意味着，即使国家强力地推动去库存 的相关政策，也只能是缓解暂时的库存压力，随
BRANDING
85%
现 着时间的推移将会有更多新的库存累积。在面对 这样的市场环境，消费者大多持观望态度，对于
越秀集团领导
越秀集团架构图
越秀地产股份有限公司于1992年12月在香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市。
本公司的控股股东广州越秀集团有限公司（「广州越秀集团」）是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。
本公司及其附属公司（「本集团」）主要业务为房地产发展及投资，业务主要集中在广州地区，并已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区。
至2011年6月30日，本集团拥有的投资物业、在建项目及未开发物业，总建筑面积约为1,133万平方米。
越秀集团领导
陆志峰
党委书记董事长
张招兴
党委副书记副董事长总经理
梁凝光
副董事长
梁毅
党委副书记纪委书记董事
刘永杰
副总经理
伍尚辉
副总经理
唐寿春
副总经理
梁由潘副总经理
黄克勤副总经理
越秀地产陈志鸿总经理越秀地产副总经理朱晨越秀地产莫育年副总经理
越秀地产黄维纲黄维纲副总经理越秀地产梁济豪副总经理。
越秀风华简介
越秀风华简介越秀风华，是广州CBD核心区域的一座高档住宅小区，由越秀地产集团开发建设。
小区面积100多万平方米，总建筑面积近400万平方米，涵盖了高层住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态。
以下是越秀风华的详细介绍：一、地理位置越秀风华位于广州市中心，毗邻北京路步行街、陈家祠、广州博物馆等广州著名景点。
交通便利，紧邻地铁1号线和6号线，周边还有多条公交线路通往市内各区。
二、建筑风格越秀风华是一座集中式、高密度的现代城市综合体，整体设计高档大气，采用了现代性感的立面设计和流线型的外观造型，给人以强烈的视觉冲击。
三、小区环境越秀风华的小区环境得到了周边居民的广泛好评，小区环境优美，配套设施完善，拥有大型商业综合体、高端酒店、尊贵会所等。
同时，小区内种植了大量绿化植物，让居民在繁忙的都市生活中也能感受到一份清新宜人的自然气息。
四、住宅越秀风华的住宅也是以高端豪华为主打，房型主要以三室、四室为主，均以大气、舒适为设计重点。
房间内部材质均选用高档材质，每一处细节都尽显尊贵品味，住户可享受豪华视野和舒适的居住体验。
五、商业越秀风华商业面积约20万平方米，拥有大小多种类型的商铺，可供购物、餐饮、娱乐等方面的消费需求。
其中还包括有名的广州大型商业集团“友谊商店”，让居民购物更加便利。
六、办公越秀风华的办公空间面积约有80万平方米，涵盖了写字楼和商务中心两大类，供企业、机构等单位选择。
优越的地理位置和周边配套设施使得越秀风华的办公空间在广州中心区域内备受关注。
七、会所越秀风华会所总建筑面积达到了4万平方米，拥有多种高端、尊贵、豪华的休闲娱乐设施，如高端购物中心、豪华美容美体中心、尊贵健身房、私家影院等。
为居民提供了方便舒适的休闲设施。
综上所述，越秀风华作为广州CBD核心区域的一座高档住宅小区，拥有各种优势，是广州城市新贵们追求豪华、尊贵生活的不二之选。
武汉星汇云锦服务解读
服务流程规范化
港式服务
服务礼仪航空 化
服务标准星级化
细节中显专业，细微处显关怀
港式管理服务的定位
零磨合
零风险
零干扰
细节、专业的管理服务
零缺陷
零距离
每一个细节，精心呵护，倾力打造尊崇、 舒适的自由国度和梦幻家园。
港式管理服务理念
卓越的服务管理 高品质的服务管理是建立在良好的管理基础上的，良好的基
24小时全程 贴心管家式 服务
构建私密安 全尊贵生活 空间
武汉星汇云锦物业服务解读
）物业服务 2013年7月
目录
一、 了解越秀地产（武汉）物业 二、星汇云锦项目物业服务特色剖析
目录
一、了解越秀地产（武汉）物业
越秀（武汉）物业服务有限公司是武汉越秀地产开发有限公司全资子公 司，成立于2012年5月21日，注册资本金为300万元，专注于高档住宅物 业、商业物业、公共物业的管理。越秀（武汉）物业服务有限公司携手广 州城建物业20年精耕细作探索出的高端物业管理模式带入武汉。以成熟的 专业化管理和市场的差异化服务努力创造品牌价值，以港式物业服务的模 式，贵族化素质的管家式服务，礼遇业主尊尚生活。
武汉星汇云锦位于汉口核心，地处“两江四岸”绝版稀缺豪宅区，总 建筑面积约66万㎡，揽一公里一线江汉和月湖美景。武汉星汇云锦是越 秀地产在武汉打造的首席维港都会综合体，拥有30万㎡超高层豪宅“星 汇云锦”，68层超300米的5A甲级写字楼“越秀财富中心”，4.6万㎡港 式商业购物中心“星汇维港”以及2万㎡国际酒店式公寓四大高端业态，
完美匹配现代都市全能居住体系。
为星汇云锦项目提供物业管理服务的是 越秀（武汉）物业服务有限公司
管家服务前置（销售阶段）
沈阳越秀-沈阳的越秀地产楼盘
沈阳越秀-沈阳的越秀地产楼盘
【沈阳越秀星汇蓝海】是30年实力国企、城市高端运营商——越秀地产于沈阳倾力打造的第三座人居作品。
荣居沈阳高端居住区长白岛，毗邻长白岛西部内河景观水系，优享由南京南街、胜利大街、长白西路、长白五路、长白一路、浑南大道、滨堤路等城市主干道铺排而成的“两纵四横两环”的公路格局，由此筑就景观、路网双优越的人居所在。
作为越秀地产高端产品系——“星汇系列”在沈阳的又一创新型尝试，【沈阳越秀星汇蓝海】身处城市重点发展战 .........
城区：和平区方位：南二环三环间地址：和平区胜利大街与长白五路交汇处西北侧装修情况：毛坯售楼地址：和平区胜利大街与长白五路交汇处西北侧产权年限：70年板块：长白板块容积率：3.40均价：7000元绿化率：30%物业公司：越秀物业物业费： 2.4元/月/平米开发商：越秀地产建筑类型：板楼物业类别：普通住宅建筑面积：154832.9平方米占地面积：45539.1平方米。
沈阳越秀。
广州第一高楼越秀地产广州第一高楼楼盘
广州第一高楼-越秀地产广州第一高楼楼盘作为综合性房地产开发商，越秀地产历年来开发了50余个住宅项目和以华南第一高楼广州国际金融中心为代表的20多个商业地产项目，商业地产价值雄踞上市公司类房企第二位。
越秀地产核心物业——广州国金中心写字楼为世界第六、广州第一的新地标建筑位于珠江新城核心区，俗称西塔。
这个总投资额达60亿元、总建筑面积超过45万平方米、全部由越秀地产自持的商业综合体项目主塔楼楼高432米，其中地上建筑为103层，和隔珠江新城中轴线对峙、尚未建造的东塔，以及隔江相望的广州电视台(俗称小蛮腰)一起在珠江两侧巍然耸立。
据了解，广州国金中心的写字楼平均租金则已超过300元/平方米/月，这也创下了目前广州写字楼的租金最高价，目前的出租率达到60%，预计年底出租率将达到80%。
2011年，越秀地产90.2亿元的销售收入中，45亿元是商业地产贡献的。
其中位于珠江新城的财富世纪广场，自2011年9月开盘至12月，总共销售了12亿元。
越秀·财富世纪广场毗邻黄埔大道，总建筑面积为10万余方，定位为甲级写字楼和酒店式服务公馆项目，酒店式服务公馆价格只需要25000元每平方米，带6000元/平方米精装修和配送家电，比周边楼盘低了数千元，甚至比附近二手楼还低近千元，而100方的酒店式公寓月租金可达万元。
越秀不仅在商业上做得风生水起，在住宅开发上早已“硕果累累，在广州每26个家庭就有一户住的是越秀开发的项目，也有星汇云锦、云锦花园、星汇金沙这样的豪宅级作品。
媒体一行参观了坐落于珠江新城东西商业轴线与广州大道的交点得星汇云锦，目前只剩下大户型尾房，包括面积为330、395、446和734平方米的三至五房复式单位，均价45000元/㎡，带15000元/平方米装修。
在顶楼734平方米的样板房，放眼望去，北面白云山延绵起伏，东面珠江公园郁郁葱葱，南面江水波光粼粼，中信广场、珠江新城双塔、广州新电视塔等地标建筑举目即及，可谓将羊城美景尽收眼底。
越秀地产排名
越秀地产排名越秀地产是中国一家知名的房地产开发商和运营商，总部位于广州市越秀区。
公司成立于1992年，经过多年的发展，已经成为中国房地产行业的领军企业之一。
越秀地产在广州、深圳、上海等中国主要城市拥有多个知名项目，包括商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。
近年来，越秀地产凭借其强大的实力和优质的产品，逐渐崭露头角，并在中国房地产市场中取得了较好的排名。
下面将介绍越秀地产在中国房地产行业的排名情况。
首先，从整体规模来看，越秀地产在中国房地产开发商中属于大型企业。
截至目前，越秀地产已开发了数十个项目，总建筑面积超过1000万平方米。
在中国房地产市场中，越秀地产的规模在大型房地产开发商中名列前茅。
其次，越秀地产在商业地产领域也有一席之地。
公司在广州市中心地段开发了越秀万菱汇、越秀万信汇等多个商业综合体项目，这些项目不仅拥有优越的地理位置，还配备了先进的商业设施和完善的配套服务。
这些商业地产项目的成功运营，使得越秀地产在中国商业地产领域具有一定的影响力。
此外，越秀地产在住宅地产领域也有着出色的表现。
公司在广州和深圳等一线城市开发了多个高品质住宅项目，如越秀城市花园、越秀海逸花园等。
这些项目以其独特的设计理念、豪华的建筑风格和舒适的居住环境，赢得了广大购房者的青睐。
因此，越秀地产在住宅地产市场中也有着较好的口碑和销售业绩。
除了商业地产和住宅地产，越秀地产还涉足文化旅游地产领域。
公司在广州市海珠区开发了中国最大的室内主题乐园——长隆欢乐世界。
该项目集主题公园、酒店、商业街等多种旅游、休闲、购物娱乐业态于一体，成为广州市重要的旅游地产项目之一。
综上所述，越秀地产在中国房地产行业中的排名是十分靠前的。
公司凭借其强大的规模和优质的产品，成功开发了多个商业地产、住宅地产和文化旅游地产项目，并取得了良好的销售业绩。
未来，越秀地产将继续秉承“精细化管理、专业化发展、多元化布局”的发展战略，不断提升自身实力，在中国房地产市场中保持竞争力，为广大消费者提供更多高品质的房地产产品。
越秀地产简介解析
越秀地产利用集团的金融平台进行资产证券化：当商业地产项目回报率达到要求时，
越秀地产就可以把项目注入越秀房托基金，实现二次证券化，加速资金回笼。 越秀地产子 越秀房产信 公司广州东 18个月内定向回购 托基金 辉占20%股 （REITs）占 权 80%股权
越秀地产子 公司占10% 股权
期权定向回购
集团旗下仁 达五号基金 占90%股权
联合取得 佛山禅城 区地块
案例一、佛山禅城地块，首个“地产+信托”模式
联合取得 广州地王 萝岗项目 案例二、广州地王萝岗项目
五、REITs简介
一、定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），属于不动产证劵化的一种类型， 由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额筹集资金，并以之投放于房地产及相关权利，并将投资收 益按信托份额分配给投资者而成立的信托，通过拥有及管理可带来收入的房地产项目，为投资者争取及 提供定期收入。
汇报完毕
DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD
八、越秀REITs很难复制
一、政策限制严格 2006年建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、国 家外汇管理局与建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、建设 部发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》。 2005年“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单， 操作难度不大；且发行REITs之前，资产合法转移。
与母公司的小型 房地产基金合作 拿地，推广到武 汉、广州萝岗地 块，越秀地产持 股更低。
越秀地产采用的是资产证劵化和认购期权等金融手段迅速套现，加快资产周转速度。 其具体操作手法是，越秀地产先与母公司的小型房地产基金合作拿地，并通过合营伙伴向自己设置认 购期权的方式来实现套期保值；同时选择适当时机将所获得项目注入越秀房地产信托基金，通过资产证
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
二、国外REITs特征
集体投资计划 收益来自于房地产租金，高于存款利率 可长期经营的金融工具 有规范法律构建的制度要求
三、发展史
19世纪末在美国 产生 1960房地产投资 信托法》和《国 内税收法典》修 改，税务优惠， 发展起来 1990后发展至世 界各地
目前全球约500支 市值5155亿美元， 美国交易约190支， 市值占比约45%
券化回笼资金，最终将优质项目资产收入囊中。
四、2013年合作拿地多块
越秀地产和母公司的基金合作拿地，前期投入少。 但未来一到两年内，越秀地产需每年支付后者不菲的期权成本。以萝岗地块为例，基 金合营伙伴向越秀地产授予了项目公司全部90%认购期权，行权价格相当于合作伙伴注 入的资本总额加上12%年回报率。 越秀地产还需要筹备足够的资金回购项目。广州和武汉项目仅剩余地块原始成本就已 高达120亿元。
越秀房地产投资信托基金REITs （股份代码：HK00405，3.77元）
二、房地产业务简介
布 局
以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局（广州、香港、 佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛） 。
销 售 额
2012年123亿元，同比增长35.9%；2013年上半年86亿元，全年计划上调至145亿元。
安徽金大地集团 越秀地产简介
2014年1月8日
DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD
一、越秀集团架构
广州越秀集团有限公司
100%
隶属广州 Hale Waihona Puke 资委越秀企业（集团）有限公司
49.81%
越秀地产股份有限公司 （股份代码：HK00123，1.8元）
35.14%
联合取得 佛山禅城 区地块
案例一、佛山禅城地块，首个“地产+信托”模式
联合取得 广州地王 萝岗项目 案例二、广州地王萝岗项目
五、REITs简介
一、定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），属于不动产证劵化的一种类型， 由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额筹集资金，并以之投放于房地产及相关权利，并将投资收 益按信托份额分配给投资者而成立的信托，通过拥有及管理可带来收入的房地产项目，为投资者争取及 提供定期收入。
六、香港联交所上市REITs
香港联交所上市REITs列表 （截至2012年6月22日）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 股份代号 00405 00435 00778 00808 00823 01881 02778 87001 股份名称 越秀房产信托基金 阳光房地产基金 置富产业信托 泓富产业信托 领汇房产基金 富豪产业信托 冠君产业信托 汇贤产业信托 信托基金经理人 越秀房托资产管理有限公司 恒基阳光资产管理有限公司 泓富资产管理有限公司 泓富资产管理有限公司 领汇管理有限公司 富豪资产管理有限公司 鹰君资产管理（冠君）有限公司 汇贤房托管理有限公司
八、越秀REITs很难复制
一、政策限制严格 2006年建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、国 家外汇管理局与建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、建设 部发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》。 2005年“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单， 操作难度不大；且发行REITs之前，资产合法转移。
汇报完毕
DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD
与母公司的小型 房地产基金合作 拿地，推广到武 汉、广州萝岗地 块，越秀地产持 股更低。
越秀地产采用的是资产证劵化和认购期权等金融手段迅速套现，加快资产周转速度。 其具体操作手法是，越秀地产先与母公司的小型房地产基金合作拿地，并通过合营伙伴向自己设置认 购期权的方式来实现套期保值；同时选择适当时机将所获得项目注入越秀房地产信托基金，通过资产证
在香港联交所上市的REITs一共只有8只，纯粹意义上内地在香港上市的REITs仅 有越秀。汇贤的标的物业虽然也在内地，但其是由李嘉诚控制的长江实业旗下的资产， 在汇贤REITs发行之前早已属于香港长江实业资产。
七、越秀地产与REITs互动模式
说明： 1. 2005年，白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场注入越秀REITs，越秀投资取 得REITs 支付的33亿港元现金，并仍然持有REITs33.3%的股份。 2. 2012年，越秀地产将广州金融国际中心注入，REITs持有物业从66亿上升至220亿。 3.财富天地广场等物业开业运营成熟后，也会注入REITs，带来大量现金流，大大缩短投资回报周期。
二、投资回报率要求高 境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的 要求。“越秀REITs”上市招股价是以6.3厘至6.7厘的年回报率为基准，比李嘉诚旗下的 “泓富REITs”5.3厘的年回报率高出不少，而要达到如此高的回报，依靠企业自身“造血” 并非易事。 三、宏观环境是抑制 2008年金融危机以来，全球经济都并未恢复，资本市场普遍低迷。香港的REITs市场 目前也只有8只在市的REITs，以后的发展也不得而知。同时，我国自2010年以来，房地产 市场经历着严厉的宏观调控政策，开发商们现在也不敢贸然前行。 上述因素加上“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性，其REITs发行 路径尚不具典型意义。
排
名
2012年23位；2013年36位。
营 业 额
2012年81亿排名27位。
盈利能力
2011年，毛利率40%；2012年，毛利率47%。
经营模式
“地产+REITs” ；“住宅地产+商业地产”双轮驱动；“开发+运营+金融”高端发 展模式；地产与房产基金的常态化互动，成就越秀地产独特核心竞争力。
劣
势
开发周期慢，经营效益偏低，2012年公司存货周转率仅为0.12（国企背景，开发周 期慢）。
三、越秀地产融资
资产证劵化（REITs） 认购期权
2005年12月21日 联交所上市 （HK00405），注 入白马大厦、财 富广场、城建大 厦、维多利广场， 取得33亿港元
2012年12月，越 秀地产将广州金 融国际中心注入， 持有物业从66亿 上升至220亿
2013年7月，与越 秀房产信托基金 合作佛山拿地， 越秀地产公司仅 持股20%，小投资 撬动大项目。
越秀地产利用集团的金融平台进行资产证券化：当商业地产项目回报率达到要求时，
越秀地产就可以把项目注入越秀房托基金，实现二次证券化，加速资金回笼。 越秀地产子 越秀房产信 公司广州东 18个月内定向回购 托基金 辉占20%股 （REITs）占 权 80%股权
越秀地产子 公司占10% 股权
期权定向回购
集团旗下仁 达五号基金 占90%股权