2016年商业地产运营管理
中央定调2016 年楼市重点去库存
中央定调2016 年楼市重点去库存作者：暂无来源：《中国证券期货》 2016年第1期前不久，住建部部长陈政高对2016年工作任务作出部署，他指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度● 文 /《中国证券期货》记者凡志喜日前，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入2016 年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。
化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是今年刺激销售政策进一步加码的明确信号。
巨大库存压力难解“去年，全国商品房成交量有望接近或超过2013 年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11 月已经超过6.9 亿平方米。
”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011 年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1 亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。
而针对日前国家统计局发布的11 月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测2016 年我国去库存压力仍高企。
“目前，一线城市最被标杆房企看好。
特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。
然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使去年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。
”北京中原地产首席分析师张大伟表示。
住建部明确工作重点住建部部长陈政高部署2016 年工作任务时指出，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。
合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知
合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知文章属性•【制定机关】合肥市人民政府•【公布日期】2016.04.08•【字号】合政秘〔2016〕24号•【施行日期】2016.04.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务其他规定正文合肥市人民政府关于印发2016年合肥市大项目招商引资政策导则的通知合政秘〔2016〕24号各县（市）、区人民政府，市有关单位：《2016年合肥市大项目招商引资政策导则》已经2016年3月31日市政府第63次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
合肥市人民政府2016年4月8日2016年合肥市大项目招商引资政策导则第一章总则第一条为强化大项目招商引资工作，规范政策引导，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，制定本导则。
第二条本导则适用于2016年新引进（含2015年下半年新引进并在2016年上半年实质性开工或投入运营）的外来投资工业大项目、现代服务业大项目和农业大项目。
第三条本导则所称工业大项目是指围绕我市重点发展的智能制造、语音技术、公共安全、新能源汽车、住宅产业化、电子信息、重大车辆装备、太阳能光伏、生物制药、节能环保等产业，符合下列条件且实质性开工的项目。
（一）四大开发区。
1.投资总额在10亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在5亿元以上且产业链上多个配套项目投资总额合计达15亿元以上的，视为一个工业大项目。
（二）四城区。
1.投资总额在3亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在2亿元以上且入驻标准化厂房的多个项目投资总额合计达5亿元以上的，视为一个工业大项目。
（三）五县（市）。
1.投资总额在5亿元以上的单个工业项目。
2.主导项目总投资在3亿元以上且产业链上多个配套项目投资总额合计达8亿元以上的，视为一个工业大项目。
3.主导项目总投资在3亿元以上且入驻标准化厂房的多个项目投资总额合计达8亿元以上的，视为一个工业大项目。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2016营改增-房地产建筑业
营改增 | 你必须知道的：房地产业营改增如何有备而行？问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。
目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。
按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。
而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。
一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。
这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。
【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。
以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。
因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。
有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。
虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。
所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。
中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
房地产开发贷款管理办法(2016年版)
张家口银行房地产开发贷款管理办法（2016年版）第一章总则第一条为了加强房地产管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》等有关法律、法规和制度规定，制定本办法。
第二条本办法所称房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房及其配套设施建设的贷款。
第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性原则。
第四条房地产开发企业实行名单制。
对未列入名单的开发企业，不得为其办理房地产开发贷款业务。
第五条本办法适用于张家口银行各分支机构。
第二章贷款种类和条件第六条贷款种类。
房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款和综合用房开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场和宾馆（酒店）及其配套设施等商用项目建设的贷款。
（三）综合用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于商住两用房及其配套设施等综合性用房项目建设的贷款。
第七条借款人条件。
借款人应具备以下条件：（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；（二）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；（五）评定的信用等级符合总行要求；（六）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（七）贷款人规定的其他条件。
第八条贷款项目条件。
贷款项目应具备以下条件：（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；（二）土地全部价款已交清，无任何法律纠纷；（三）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；（四）项目资本金不低于项目总投资的35％，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（五）项目实际功能与规划用途相符，符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；（六）有我行认可的有效担保；（七）贷款人规定的其他条件。
商业资产运营模式分析
商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。
本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。
租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。
商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。
轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。
⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
RIS商业地产租赁管理软件产品白皮书2016
RIS商业地产租赁系统产品白皮书北京瀚维特科技有限公司版权所有Copyrights @ Beijing HaWeiTe Technology CO. LTD.目录一、引言 (2)二、系统介绍 (3)三、系统详细功能介绍 (16)四、系统功能点清单 (51)五、系统软硬件要求 (54)六、部分典型客户案例 (55)七、关于瀚维特科技 (56)联系我们 (59)一、引言近年来，房地产行业随着房地产宏观调控对住宅地产的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产，商业地产开发迅速升温，商业地产的资产运营成为地产商平衡企业经营风险的有效手段。
商业地产运营企业在快速发展和跨地域扩张的同时，优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中速度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，商业地产运营出现了集团化管理的发展趋势。
如何通过企业进行全面管控、协同运营，来全面提升市场竞争力，将成为商业地产运营管理中的重点和难点。
在此背景下，商业地产运营企业的管控手段也在发生深刻的变化：✧规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；✧以项目、客户为中心的开发项目和客户租售的业务过程一体化；✧从资本经营逐步向管理效益的商业模式转化；✧职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。
面对复杂多变的经济环境以及日益激烈的市场竞争，商业地产运营企业需要解决规模化、集团化、民营化、差异化、品牌化、战略化、上市化以及网络化等重大方向性课题。
企业集团规模的扩张，集团领导者管理半径与管理纵深扩大，做出准确决策的难度大大增加。
从集团、到区域公司、到项目公司、到各部门的逐级监控管理问题，跨区域发展带来的沟通问题，不同区域、不同市场环境的适应与风险控制问题，多项目运作带来资金融通与运作风险问题，专业分工细化带来的资源整合及协调问题，品牌理念与企业文化的如何贯彻的问题，都是企业领导者面临的挑战：✧企业如何实现持续的盈利能力？✧如何快速复制成功项目，工厂化运作？✧如何打通总部、区域及项目公司之间管理链条？✧如何在规模扩张中控制风险？✧如何提升企业与规划、施工、银行、客户的协同效率？信息化作为商业地产运营企业规模扩张中重要的管理支撑点，是现代企业的重要管理工具。
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筹备篇：信息化管控
•
实现管理目标（品牌库、租赁系统）
序号 1 2 3 管控要点 租赁文件审批 租赁合同上午条件审批 租赁决策指标核算 说明 管理流程，记录总指标，测算数据，为后续招商政策执行书审批提 供依据 依据铺位租金分解指标审批租赁合同商务条件 招商完成后，符合项目实际租金相对于租赁决策指标的完成情况
级别
3
阶段
设计
业务事项
车库动线编写及设计 施工图评审
开始时 间
周 期
完成 时间
完成标准
发起部门
接收部门
•
5、商家信息移交与导向标识设计对接
级别 3 3 2 阶段 设计 设计 设计 业务事项 主力店及次主力店导向 标识信息移交 导向标识施工图及材料 室内步行街导向标识信 息移交 开始时 间 周 期 完成 时间 完成标准 名称、性 质 发起部门 接收部门
专业店
品牌店 娱乐 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城
1
70 1 1 1 1 1
3500
30000 6000 3 2 2 2
餐饮
酒楼
餐饮
1
40 10 131
2500
20000 2000 106000
2
19 2 100
体验 合计
筹备篇：商业定位-业态规划
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等 茶餐厅、粤菜、海鲜、江浙菜、本帮菜、川湘菜、创意融合菜、 各地特色、火锅、烧烤、日式料理、日式寿司、韩式料理、铁 板烧、西式正餐、西式快餐、中式快餐、咖啡、水吧、冰激凌、 面包甜点、餐吧等
科技生活 休闲淘玩 社交服务
休闲娱乐 时尚餐厅 地方风味 快速西餐 西饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
• 体验业态
筹备篇：商业定位-业态规划
•
• •
二、业态组合
1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》 业态 零售 品类 综合超市 综合百货 快时尚 数量 1 1 2 面积（平米） 10000 20000 2500 面积配比（%） 9 19 2
• • • • • （一）市场调研成果分析 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 （二）租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
3、商家反馈法
根据项目资金投入 ，比照行业平均投 资回报，测算总租 金收益。（长远参 考价值）
• • • • •
三、商业筹备与工程进度配合 1、商家技术条件落实 2、达到商家经常条件 3、提供商家施工条件 4、商家装修及验收
筹备篇：商业筹备计划管控-筹备计划管控
• •
• • •
•
一、构成及特点 1、管控节点：将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其 内部工作节点进行汇编。 2、模板设置：按照执行单位和部门的所属关系，编制“区域公司所 属店”和“总部直属店”两个版本。 3、责任模块：工作节点责任部门按照总部、区域公司和地方公司进 行划分。 4、阶段模块：按照商业管理公司的工作性质划分，设置了拓展、人 力、招商、营运、物管、工程、财务、行政8个类别。 5、级别设置：从综合体项目计划中提炼的工作节点仍沿用1-3级别。
政策
城市发展规划
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规 划的发展变化而做出调整
城市经济体量
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
城市产业结构
产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应 当地商业繁荣程度
筹备篇：商业定位-市场调研
•
• •
二、城市商业环境
分为商业宏观环境和商业产业环境。 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• •
三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） 四、项目区域环境
筹备篇：商业定位-项目定位
筹备篇：商业定位-业态规划
筹备篇：商业定位-业态规划
商业地产
商业地产
目
录
一
筹备篇
二
开业篇
三
运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇：商业定位
筹备篇：商业定位-市场调研
•
一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分）
核心指标 城市体量 类别 城市面积 人口总数 现有商业体量 宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策 城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划 城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数 三产比例 作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速 度，及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
筹备篇：招商推广
（一）项目卖点提炼 1、项目优势分析：品牌优势、产品优势、经营优势、区域优势、自身优势 2、主题提炼，参照优势分析以及产品卖点，结合当地传统文化与城市特色，对新项目进 行主题把握。 3、文案策划
（二）道具包装 1、招商手册 2、APP推介书 3、案场包装，统一视觉、服装、引导说辞 4、海报、宣传片、广告片。
商家技术条件的对接与落实
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审，满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷 并整改，提升品质，降低能耗。
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接
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部门分享-万达丛书商业地产运营管理
商业地产运营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
三、品牌落位
1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
筹备篇：招商团队组建
• 一、专业招商人员
• •
•
二、资源储备 1、储备商家资源， 做好准备 2、掌握商家结构， 制定策略
• •
• •
• • 三、合同管理
•
• •
（一）租赁合同的分类：格式合同、标准合同、 非标准合同 （二）租赁合同的编写与修订，每年修订一次 （三）租赁合同签署
（四）推广方式 1、商业年会：总体定位、高端论坛、 颁奖盛典、品牌合作洽谈会 2、招商大会：氛围包装、商家邀约、 项目推介、商务沟通、品牌签约
（三）推广节奏 1、招商预热期，开业前12个月，进行为期2个月的招商预热。媒体调研、资源信息库。 2、招商启动期，开业前6-10个月，氛围布置、宣传资料准备、品牌宣传。 3、招商强势期，开业前4-6个月，招商大会的举办及招商成果的发布。 4、招商收官期，开业前3个月，客户答谢、新媒体营销等。
二、品类规划（唯一性、丰富性、关联性、针对性）
业态 零售 业种 主力店 次主力店 品类 百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
服装 体验
娱乐 餐饮
女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等 珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目 开业时间 合计项目面积（平米） 项目总租金指标（万元） 项目总租金单价 （元/年/平米）
上表为《开业项目租金测算表》 区域 楼层 业态 计租面积 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 年租金指标（万元） 主力 店 次主 力店 室内 步行 街 租金单价（元/年/平米） 主力 店 次主 力店 室内 步行 街
楼 层
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
娱乐楼
百货楼
万达百货
影城
万达百货 万达百货
KTV+餐饮 电玩城+儿 童体验业态 零售专业店 大型综合超市
万达百货+餐饮 万达百货+女性体验业态 万达百货+零售专业店
筹备篇：房产条件控制
公共物业条件控制 一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到 指导施工，满足商业使用功能。
•
四、计划管控 1、业态规划及铺位划分，开业前 230天完成业态分布图、施工图技术 条件及移交工作 2、品牌落位，开业前170天完成 3、意向签署，项目开业前150天完 成并收取意向金，以保证业态规划 的品质和目标品牌的最终落位 4、合同签署，需3个月时间，保证 在开业前90天完成 5、平面布置与装修设计，开业前90 天完成，确保装修周期及消防等相 关验收的报审工作
通过调研，取得3个 可比项目的租金水 平，测算出租金指 标。
对于单个租赁区域或 步行街业态品类，有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底，分析不同商家的 营业额及租金承受水 平，结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇：品牌落位
一、定位深化
1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费（万元）
总额 主力店 次主力 店 室内步 行街
免租期政策（月）
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例（%）