不动产买卖合同生效
不动产合同成立与生效1
不动产合同成立与生效1. 引言不动产合同是指关于不动产的买卖、租赁、抵押等权利义务关系的协议，当双方达成一致意见并满足法定条件时，不动产合同即成立。
不动产合同的成立和生效对于保护合同当事人的合法权益、维护市场秩序具有重要意义。
本文将从不动产合同成立和生效的概念、要件以及法律效力等方面进行论述。
2. 不动产合同的成立不动产合同的成立需要满足以下要件：2.1 合同要约的提出合同要约是指一方向另一方表达意愿，希望达成合同的行为。
不动产合同的要约可以以书面形式、口头形式或者电子形式进行，例如书面合同、口头协议或者通过电子邮件等方式进行。
合同要约应当明确表达双方当事人关于不动产交易的意愿。
2.2 合同要约的接受合同要约的接受是指另一方对合同要约所作出的同意。
接受可以是口头表示、书面声明或者其他形式。
接受要符合双方当事人的意思表示，如双方约定接受应当以书面形式进行的，则口头接受无法成立合同。
2.3 定金的支付不动产合同成立的一种方式是买方支付定金作为约定的合同履行保证。
定金是合同当事人对合同的认真程度的一种表述，通过定金的支付，买方表明其对该笔交易的诚意。
如果卖方接受定金，则视为合同成立。
2.4 不动产交易登记手续根据我国有关法律规定，不动产交易应当进行登记手续。
不动产交易的登记手续包括合同登记和权属登记两个环节。
合同登记是指将不动产买卖合同的重要内容登记在不动产登记机构，确保交易信息的真实性和有效性。
权属登记是指将不动产权属的变动登记在不动产登记机构，确保交易后买方对不动产享有合法权益。
3. 不动产合同的生效不动产合同的生效是指合同具备法律效力，合同当事人的权利和义务即产生。
不动产合同的生效需要满足以下要件：3.1 合同内容合法合规不动产合同的内容应当符合国家法律法规的规定，不得违反法律强制性规定和道德伦理。
如果合同内容违反法律规定，则合同将无法生效。
3.2 合同当事人的合法资格合同当事人应当具备相应的合法资格，例如买方必须具备购买不动产的资格，卖方必须具备卖出不动产的资格。
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。
这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。
登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。
违约的合同当事人一方应该承担违约责任。
依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。
有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
民法典 不动产买卖合同4篇
民法典不动产买卖合同4篇篇1民法典是我国最高法律规范，对于不动产买卖合同的规定十分重要。
不动产买卖合同是买卖双方在合法的前提下订立的、关于不动产买卖的协议。
在不动产买卖过程中，双方应遵守民法典的相关规定，确保合同有效、合法、公平，保护买卖双方的合法权益。
首先，根据民法典的规定，不动产买卖合同应当具有合法、真实、自愿、公平的特点。
合同双方应当具有完全行为能力，且在签订合同时应当遵循合同的自愿原则，不得强迫他人签订合同。
此外，合同的内容应当真实、合法，不得有违法或者违背公序良俗的内容。
双方的权益应当得到公平的保护，任何一方不得在合同中设置不公平的条款。
其次，不动产买卖合同应当具有确权、明确、合法的特点。
合同中应当明确约定双方的权利义务，包括不动产的所有权、用益物权及相关约定等内容。
合同不得有歧视性条款，不得损害任何一方的合法权益。
双方应当依法履行合同，不得违反合同约定，如果有争议应当协商解决或者依法向有关部门寻求救济。
此外，根据民法典的规定，不动产买卖合同的生效应当符合法定程序。
合同的签订应当遵循法律程序，包括书面形式、双方签字盖章等。
此外，合同的内容应当明确、无歧义，不得有虚假陈述或者隐瞒重要事实。
在合同签订后，双方应当按照约定的时间、地点、方式履行合同，确保合同的有效履行。
最后，根据民法典的规定，不动产买卖合同的解除应当遵循法律程序。
如果合同双方存在违约行为，另一方可以依法解除合同，但应当符合法律规定的解除条件。
如遇到争议，可以寻求有关部门的调解或者依法向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
总之，民法典对于不动产买卖合同的规定是十分重要的，合同双方应当严格遵守相关法律法规，确保合同合法有效、公平公正。
只有在遵守法律的前提下，不动产买卖合同才能得到有效的保护，双方的合法权益才能得到维护。
希望大家能够认真学习民法典相关规定，遵守法律法规，合理维护自己的权益，建立和谐的合同关系。
篇2民法典是中华人民共和国的基本民法法典，它是中华人民共和国刑事法、民法和民事诉讼法的三大法典之一。
不动产买卖合同(不动产登记标准版)
不动产买卖合同(不动产登记标准版)甲方：身份证号码：_______________联系地址：_______________电话号码：_______________邮政编码：_______________乙方：身份证号码：_______________联系地址：_______________电话号码：_______________邮政编码：_______________根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国不动产登记暂行条例》的规定，甲乙双方本着平等、自愿、公平的原则，经友好协商，达成如下合同：1. 甲方同意出售，乙方同意购买以下不动产：- 不动产地址：_______________- 房产证号：_______________- 不动产权属：_______________- 不动产面积：_______________2. 甲方保证所出售的不动产的权属清晰，不存在他人的合法权益。
如因甲方过错导致乙方权益受损，甲方承担相应法律责任。
3. 乙方在购买不动产之后，应及时办理不动产登记手续，并承担相应的登记费用。
4. 双方同意在签订本合同时，乙方应支付购房款项。
具体款项及支付方式如下：- 购房总价：_______________- 首付款：_______________- 尾款支付时间和方式：_______________5. 乙方购买不动产后应自行负责相关设施的维护和维修，如因乙方过错导致不动产损坏，乙方应负相应赔偿责任。
6. 本合同自双方签字盖章之日起生效，并具有法律约束力。
未尽事宜，由双方协商解决。
甲方签字：_______________日期：_______________乙方签字：_______________日期：_______________以上为合同正本，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。
（合同页底部可加盖合同专用章或私章）。
论不动产买卖合同的效力、登记及所有权转移
合 同 法 若 干 问 题 的 解 释 （ ）第 ９条 规 定 ， 照 《 一 》 依 合 同法 》 ４ 第 ４条 第 ２款 的 规 定 ， 律 、 政 法 规 规 定 合 法 行 同应 当 办 理 批 准 手 续 ， 者 办 理 批 准 、 记 等 手 续 才 或 登 生 效 ，在 一 审 法 庭 辩 论 终 结 前 当 事 人 仍 未 办 理 批 准 手 续 的 ， 者 仍未 办 理批 准 、 记 等手 续 的 ， 民法 或 登 人 院 应 当 认 定 该 合 同 未 生 效 ； 律 、 政 法 规 规 定 合 同 法 行
王 中 贤
（ 徽 大学 法 学院， 徽 合肥 安 安 ２ ０３ ） ３ ０ ９
【 要 】 我 国 不 动 产 买 卖 中 ， 动 产 买 卖 合 同成 立 生 效 和 不 动 产 买 卖 登 记 之 间 的 时 间 差 导 致 不 动 产 买 卖 摘 在 不
交 易 中 不 动 产 合 同 生 效 和 所 有 权 转 移 时 间 上 的 不 一 致 。 然 我 国 立 法 至 今 没 有 对 物 权 行 为 做 出 明 确 的规 定 ． 虽 甚 至 连 理 论 界 还 对 此 有 所 争 议 ， 交 易 中 用 物 权 行 为 和 债 权 行 为 的 分 离理 论 来 分 析 此 问 题 却 是 事 半 功 倍 。 但 采 取不 动产登 记要 件主 义或 不动产 登记 对抗 主义和 所有 权的 转移更 有 着直接 的联 系， 无论采 取哪 一种主 义 。 但 在 出卖人 信 用不好 、 约成 风 的情 况下都 不 能有 效的保 证在 先 交 易的安 全 ， 都 不 能有效 防 止 一物数 卖。 违 即 本 文 以 为 ， 立 有 效 的 不 动 产 登 记 与 查 询 制 度 ， 量 缩 短 合 同成 立 生 效 与 登 记 行 为 的 时 间 差 才 是 当务 之 急 。 建 尽 【 键 词 】 同 效 力 与 所 有 权 转 移 ； 权 行 为 和 债 权 行 为 ； 权 登 记 关 合 物 物
不动产转让合同的合法性与效力保护
不动产转让合同的合法性与效力保护一、引言不动产转让合同是指当事人就不动产的买卖关系所订立的合同。
在现代社会，不动产转让合同在经济交易中扮演着重要的角色。
然而，由于不动产具有特殊性质和价值，合同的合法性与效力保护成为了一个重要的问题。
本文将通过分析相关法律规定和案例，探讨不动产转让合同的合法性与效力保护的问题。
二、不动产转让合同的合法性保护不动产转让合同的合法性保护主要体现在以下几个方面。
1. 合同成立要件的合法性根据我国合同法的规定，合同成立需要满足合同要约、接受、标的物、价款等要件。
对于不动产转让合同而言，要求合同标的物是合法的，即不涉及法律禁止转让的不动产。
例如，根据我国法律规定，土地使用权不得转让，因此，以土地使用权作为合同标的物的转让合同是无效的。
2. 合同形式的合法性不动产转让合同的形式要求根据我国法律规定，一般应采用书面形式。
只有采用书面形式的合同，才能保证合同的证据力和合同内容的明确性。
因此，在不动产转让合同中，合同的书面形式是保护合同合法性的重要手段。
3. 合同目的的合法性合同目的的合法性是指合同所追求的目的应当符合法律规定。
在不动产转让合同中，合同目的的合法性主要体现在双方是否有权转让或取得不动产的所有权。
例如，如果卖方并不是不动产的合法所有人，他无权将不动产转让给买方，此时合同是无效的。
三、不动产转让合同的效力保护不动产转让合同的效力保护主要体现在以下几个方面。
1. 合同效力的确认合同效力的确认是指法律对不动产转让合同的效力进行认定。
根据我国合同法的规定，合同成立后，应当履行合同义务，当事人不能擅自变更或解除合同。
因此，一旦不动产转让合同成立，双方都应当按照合同约定进行履行，否则将承担违约责任。
2. 不动产登记的效力保护不动产转让合同的效力还受到不动产登记制度的保护。
根据我国法律规定，不动产转让应当进行登记，登记后方可对抗第三人。
因此，当不动产转让合同经过登记后，买方取得的不动产权利将受到法律保护，不受其他人的侵害。
不动产买卖合同及收据
不动产买卖合同及收据一、合同概述本合同由买方（甲方）和卖方（乙方）在平等、自愿的基础上，就买卖交易的相关事项达成如下协议。
1. 买方信息买方姓名：_____________买方身份证号码：_____________买方联系_____________买方住址：_____________2. 卖方信息卖方姓名：_____________卖方身份证号码：_____________卖方联系_____________卖方住址：_____________二、房产信息1. 不动产描述不动产名称：_____________不动产坐落：_____________不动产面积：_____________平方米2. 不动产权属不动产权属证书编号：_____________3. 不动产交付不动产的交付时间：_____________不动产的交付方式：现有状条件交付/整修后交付三、交易条款1. 交易价格本次交易的总价格为人民币（大写）_____________（小写）_____________元整。
买卖双方同意按照以下方式支付：- 订金：_____________元；- 购房款：_____________元。
2. 付款方式买方同意在签订本合同生效后的_____________天内支付订金，余款在_____________天内支付清。
3. 规定条件在买卖合同生效之前，买方有权对不动产进行全面的查验，包括但不限于不动产的现状、产权证书等。
如买方在查验期内发现不动产存在质量问题或权属争议，买方有权终止本次交易并要求返还已支付的款项。
4. 税费负担本买卖合同所涉及的税费，按照国家有关规定由买方、卖方各自承担。
四、合同生效和终止1. 合同生效本合同自双方签字盖章之日起生效，至交易完成后终止。
2. 合同终止以下情况下，本合同终止：- 不动产在查验期间存在质量问题或权属争议，买方终止交易的；- 双方一致同意终止本合同的。
五、不动产买卖收据1. 收据信息收据编号：_____________收款人姓名：_____________收款人身份证号码：_____________收款人联系_____________2. 收据金额收款金额为人民币（大写）_____________（小写）_____________元整。
不动产所有权保留买卖合同
不动产所有权保留买卖合同本合同由以下标的物买卖方共同订立，并在双方自愿、平等和公平的基础上达成一致。
双方同意按照以下条款和条件执行本合同。
第一条标的物信息1.1 根据本合同，"标的物"指由卖方拥有并准备出售的不动产，包括但不限于房屋、土地等。
1.2 标的物的详细描述、数量和面积等相关信息如下：（在此处以合适的格式描述标的物的详细信息）第二条保留所有权2.1 买方在获得标的物所有权之前，承认并同意卖方保留标的物的所有权。
2.2 买方同意，在卖方完成全部收款并向买方交付标的物所有权之前，不得转让、租赁或以任何方式处分标的物。
第三条交付与支付3.1 卖方将标的物交付给买方，并提供所有合法和必要的文件以确保买方能够获取标的物的所有权。
3.2 买方同意在签署本合同之日起向卖方支付全部购买价格。
第四条违约责任4.1 一方违反本合同的任何条款和条件时，守约方有权要求违约方承担违约责任，并采取适当的法律措施。
4.2 如果是买方违约，卖方有权保留全部或部分支付的购买价格，并有权向买方追索因违约行为造成的损失。
4.3 如果是卖方违约，买方有权要求退还已支付的购买价格，并有权向卖方追索因违约行为造成的损失。
第五条争议解决5.1 本合同的履行受到中华人民共和国法律的管辖。
5.2 对于本合同履行过程中产生的任何争议或纠纷，双方一致同意将争议提交至有管辖权的人民法院解决。
第六条合同生效及其他6.1 本合同经卖方和买方签字盖章后生效，并取代双方之前达成的任何其他口头或书面协议。
6.2 未明确约定的事项或本合同约定不明确的事项，按双方友好协商解决。
6.3 本合同正本一式两份，卖方和买方各持一份，具有同等法律效力。
6.4 本合同的任何修改或补充须以书面形式达成，并由双方共同签署。
以上是《不动产所有权保留买卖合同》的内容。
双方应在理解并确认各项条款后签署合同，并遵守合同的约定。
如有争议，双方应友好协商解决。
祝合作愉快！。
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编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载不动产买卖合同生效甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________篇一：房屋买卖合同的成立与生效房屋买卖合同的成立与生效案情介绍本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。
20XX年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订《协议书》。
该《协议书》订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为30万元人民币；20XX年9月5日去房屋交易所及丁处交易，丙于20XX年9月22日前把房款30万元交齐；20XX 年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。
《协议书》签订后，丙没有依约于20XX年9月5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。
20XX年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月18日到房管局登记备案。
审判结果一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代理，《协议书》有效。
由于原告没有依约于20XX年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而继续委托中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。
原告认为两被告没有依约将房屋售予，应承担违约赔偿责任的请求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。
为此，判决驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。
为此，判决驳回上诉，维持原判。
评析关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。
本文试作探讨。
一、《协议书》的性质本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。
《合同法》第12条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数虽；（四）质虽；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必须具备的“主要条款”。
“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。
我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。
笔者认为，关于合同条款的讨论，主要是针对合同是否成立的问题。
从上述“主要条款”的角度出发，合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。
当事人、标的及其数虽是合同的必备条款。
否则，连谁是交易人都不清楚，就无法确定权利的享受和义务的承担，发生纠纷也难以解决；没有标的和数虽，合同根本不可能成立。
其他的条款则均仅为一般条款，不是合同的必备条款。
从合同成立的角度，只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质内容，因而也不决定合同效力。
如果已经具备必备条款，则应认定其为合同，而非预约；此点为两者的基本区别。
在本案中，《协议书》的内容，可逐项分析如下：第一，当事人是否具备。
买、卖双方分别为丙和甲。
由于只是合同程序，套用诉讼法上的用语，是“程序上适格”，而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力，即不涉及其实质内容。
因此，《协议书》的当事人已经具备。
第二，标的和数H是否明确。
标的约定为讼争房屋。
因此，《协议书》的标的和数虽均已明确。
基于此二点，房屋买卖合同已经成立。
有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表示，违反私法自治原则，因而是不正确的。
第三，除上述必备条款外，《协议书》还约定有下列条款：交易价款为30万元人民币，由买受人丙于20XX年9月22日前把房款30万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给别人；具体交易时间为20XX年9月5日。
这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。
二、《协议书》的效力合同效力的取得，不是于当事人的约定，而是由法律所赋予的，反映出法律对该约定的价值判断。
所谓合同的生效，是指只要合同具备一定的要件后，便能产生法律上之效力。
《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。
”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。
合同的成立必须具备成立要件，前已述及；但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果，则非合同当事人意志所能决定。
只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。
《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、乂具备生效要件的合同。
〈〈民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。
在本案中，就前二项而言，《协议书》均已具备；就第三项而言，《协议书》是否属于具有违法性的合同，其可能影响的因素，主要有如下两个方面：第一，是否经登记。
《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。
因此，房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力（区别于无效）。
这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因，也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。
但是，对于未以格式合同形式出现的、乂未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指小出篇二：登记不应是房屋买卖合同的生效要件登记不应是房屋买卖合同的生效要件［案情］张某一套两室一厅的住房，地处市中心的商业繁华地段。
由于另有住房，决定将房子卖掉。
他的朋友王某知道后愿以50万元的价钱买下此屋，并且购房心切，既不愿再提高买价，乂怕他人将房屋抢先买走，遂将一份预先拟好的“房屋买卖协议”拿出，要求张某在上面签字。
协议书上载明，买方愿出50万元的价钱买下此房，卖方不得再将房屋转卖，王某一周后付款。
张某在协议上签了字。
等到第三天，邻居李某也知道了张某要卖房的事情，并且说自己愿意出55万元购买此房，并说可以立即付款，张某见他出的价钱高，便同意将房屋卖给他，在交完钱后，双方便到房屋登记管理部门办理了过户手续。
李某一家在办完手续后立刻住了进去。
这时王某闻讯而来，拿出自己手上的“房屋买卖协议”，主张李某买房在其后，房屋早巳答应卖给他，因而李某的买房行为无效，要求其搬迁出去。
［评析］关于张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效，王某能主张何种权利，形成多种观点。
一种观点认为，房屋买卖合同签定即生效，办理过户手续只是房屋所有权转移的要件。
王某不能取得房屋，因为李某已取得房屋所有权，但该买卖协议是有效的，张某应对王某承担违约责任。
第二种观点认为张某与王某房屋买卖合同有效，张某与李某签订合同有恶意串通的情况，王某可请求人民法院认定其合同无效，并请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义务。
从案件情况看，第二份合同的买受人应当知道第一份合同的存在。
而以稍高价格取得房屋，应当认定为其与房主系恶意串通，（后一买受人知道第一份合同存在，卖方也明知第二份合同的后果及对前一买受人的损害，而双方仍然为之，就能认定恶意串通）该买受人不是善意取得房屋，侵犯了前一买受人的债权。
前一买受人可以后一买受人与房主恶意串通主张二者的买卖合同无效。
因其依第一份合同只享有债权，不享有物权，不能直接请求后手买受人向己返还房屋，其欲想获得房屋，须在法院确认后一合同无效及后手买受人的房产证被撤销后，才能请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。
第三种观点认为，本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同无效。
根据《民法通则》第72条：财产所有权的取得, 不得违反法律规定。
按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转移是采取“登记生效主义”。
买卖合同的要义，即在于合同标的物所有权的转移，或者说没有标的物所有权的转移也就无所谓买卖，人为将所有权的转移与买卖行为割裂，无疑是使买卖只余空壳，无法落实。
民法通则关于不动产所有权转移的特别规定（登记主义），应当视为对于房屋买卖的要件性规定，这是合理的扩大解释。
一般情况下，合同因双方当事人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的合同，其自登记之日起生效。
《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
”只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。
房屋买卖合同不只是一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要件，合同是无效的。
本案中，张某与王某只是签了一份“房屋买卖协议”，既未付款，乂未去登记，当然就无法在法律上限制田红将房屋卖给后来要来买房的人李某了。
并且李某不仅付了款，且去房管部门登了记，所以李某的买房行为有效。
既然张某与王某的房屋买卖合同不具有法律约束力，当然就不能要求张某赔偿所谓违约金了。
第四种观点认为，本案属于缔约过失责任。
双方当事人订立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同的生效。
对于不动产物权，我国采取登记主义原则，不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。
合同无效不能说明合同没有成立。
在合同成立与生效之间，由于某一方当事人的过错，使成立的合同未能实现合同的合意，这时候可能产生缔约过失责任。
本案正是缔约过失责任。
笔者同意第一种观点，过户登记不是是房屋买卖合同的生效要件。
从德国物权理论上讲，房屋买卖实际上存在两个相互独立的行为：一个是债权行为，即物权变动的原因行为；一个是物权行为，即物权合意和登记的结合。
债权行为（物权变动的原因行为）自成立时生效，不能产生物权变动结果的，由违约方承担违约责任。
物权行为独立于物权变动的原因行为，房屋买卖中的物权行为以登记为生效要件，没有登记不产生所有权的转移。
我国法学界不承认不动产物权行为的独立性和无因性，认为债权行为（物权变动的原因行为）与登记相结合构成一个所有权移转行为，登记是不动产物权变动的生效要件。