2020年(地产市场分析)北京项目房地产价格评估报告

（地产市场分析）北京项目房地产价格评估报告北京××项目房地产价格评估报告北京国地不动产咨询中心报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。

在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。

致委托方函北京××项目有限公司：受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。

我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。

上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。

我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。

评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。

北京国地不动产咨询中心二○○二年元月二十日估价师声明（同房地产估价规范）估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司。

根据委托方提供的国家计划委员会《关于在京修建××项目的复函》[计资××号] 文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。

根据委托方提供的《土地使用合同》中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、写字间、公寓、展览厅、商业服务等。

北京××项目用地的土地实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途，此次评估我们设定土地用途为综合。

根据我国有关的法律、法规规定，××项目有限公司拥有该土地的使用权，但不能进行转让，只有在与有关土地管理部门签订土地出让合同，补交土地出让金后才能拥有对上述土地的转让的权利。

二、根据委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》[京房权证市××澳台字第××号]中的记载内容，房屋所有权人为××项目有限公司，房屋座落在××区××号，地号为××,产别为港澳台产，北京××项目共有房屋１幢（包括主楼、附1、附2和地下室），结构为钢筋混凝土，总层数为17层，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。

三、本次评估中，我们将委估宗地的土地用途设定为综合用途（酒店、办公、公寓），根据北京市人民政府发布《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发[1993]34号]规定，综合用途的法定最高使用年期为50年；根据委托方提供的资料，北京××项目的建成时间为1991年，根据《房地产估价规范》钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，委估房屋剩余经济耐用年限为50年；在此次评估中，估价师假设估价对象所有者可持续经营五十年，土地使用权的估价设定年限为50年，土地使用用途为综合（酒店、办公、公寓），土地剩余使用年限自估价时点起计算，我们确定估价对象的剩余使用年限为综合用途法定最高使用年期50年。

四、本次估价的评估值为从完整产权条件下的房地产价格中扣除应向土地管理部门上缴的地价款。

地价款应由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情况，仅供参考。

五、根据委托方提供的资料，北京××项目主要包括酒店、写字楼和公寓三部分，其中酒店部分经国家旅游局评审，定为五星级涉外酒店，写字楼部分的设计标准和实际水平具备顶级写字楼的标准，公寓部分的设计标准及市场定位是按照酒店式高档公寓标准进行设施配置及管理的，本次估价中我们分别按照五星级涉外酒店、顶级写字楼和酒店式高档公寓标准进行评估。

六、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。

七、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。

利率（r）为安全利率（一年期银行贷款利率）加风险报酬率3%，即房地产综合还原利率为8.85%。

八、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响，在此我们不予考虑。

九、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。

十、根据北京市一级土地市场的资料，政府出让土地收取的地价款（楼面毛地价与地上建筑面积之积）中包含土地出让金和基础设施配套建设费。

在此次评估中，我们假设委托方还需向政府补交土地出让金才能取得出让土地使用权，在此取为楼面毛地价的40%。

十一、估价对象在2000年和2001年进行大范围装修改造，本次评估中已考虑了这部分成本投入。

十二、估价假设一年按365天计算,美元人民币汇率是1：8.28。

十三、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

十四、本次估价结果自估价时点起半年内有效。

估价结果报告一、委托方委托单位：北京××项目有限公司法人代表：××联系电话：××详细地址：北京市××区××号二、估价方受托单位：北京国地不动产咨询中心法人代表：××联系电话：××详细地址：北京市西城区××号三、估价对象1.估价对象基本状况北京××项目位于××区××，是集商业、娱乐、办公、酒店和高档公寓于一体的综合性公共建筑项目。

北京××项目用地土地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司,土地的实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途。

北京××项目的房屋所有权人为××项目有限公司，共有房屋１幢（包括主楼、附1、附2和地下室），现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，总层数为17层，建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范围的装修更新改造，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。

××项目包括酒店、写字楼和公寓三个部分，其中，酒店部分建筑面积54871.62平方米，地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），地上1～3层为公共裙楼，4～16层为标准客房，第17层设有豪华客房，第18层为设备及水箱间；共有客房504间，另设有中西餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等。

办公楼部分建筑面积7390平方米，共13层，位于4-16层，公寓部分建筑面积7410平方米，共13层，位于4-16层，设有74套房间，并配有门厅及相应的管理设备。

2.估价对象的产权状况根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用（××）字第××号]，××项目有限公司取得了位于××区××号的划拨土地使用权。

根据委托方提供的《中华人民共和国房屋所有权证》[京房权证市××澳台字第××号]，××项目有限公司取得了位于××区××号的房屋所有权。

3.估价对象区位及周围环境状况北京××项目位于北京市××区××，西临××环路××北大街，东邻××街，南接××大厦，北临××路。

北京××项目座落在××街和××路交叉路口××立交桥的××角。

北京××项目位于市区中心的东侧，四周交通十分发达，紧临××环路，距天安门直线距离5公里，距北京火车站4公里，距使馆区仅2公里，距首都机场高速路三元桥入口处仅3公里。

附近有地铁、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共汽车和115路、118路公共电车等众多公交线路从此经过，四周道路畅通，十分方便。

对外交通，由于估价对象紧邻二环路，故去京开公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都机场高速路都极为方便。

因此估价对象交通十分便利。

北京××项目配套设施较为完善，达到宗地“七通一平”（即宗地外通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯、通气及宗地内场地平整）。

北京××项目毗邻东四商业街、王府井大街等主要街区，是北京市区东部的国际性办公、文化、商贸区的中心区域，区内顶级商务建筑林立，为京都政治、外交、金融、商务、娱乐的繁盛之地。

周边已形成北京目前最成熟的高档商业区，也是京城高档的生活区，周围有外交部、文化部、司法部、农业部等国家部委机关大院和外国使馆区，有富华大厦、北海万泰大厦、保利大厦、东环广场等著名商务、办公标志性建筑，还有工人体育场、工人体育馆、全国农业展览馆、朝阳公园、团结湖公园和东岳庙等文化体育旅游设施，该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越。