李秋兰等诉即墨市通济塑胶有限公司等租赁合同纠纷案

李秋兰等诉即墨市通济塑胶有限公司等租赁合同纠纷案山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2014)青民一终字第783号上诉人（原审原告、反诉被告）李秋兰。

委托代理人杨为信，系上诉人李秋兰之夫。

委托代理人刘建国，山东新和律师事务所律师。

上诉人（原审被告）青岛即墨市潮海电镀有限公司。

法定代表人林大为，经理。

委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）即墨市通济塑胶有限公司。

法定代表人鞠云作，经理。

委托代理人王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

原审被告宫兆波。

委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。

原审被告陈新本。

委托代理人周卫国，山东海政律师事务所律师。

上诉人李秋兰、青岛即墨市潮海电镀有限公司（以下简称电镀公司）因与被上诉人即墨市通济塑胶有限公司（以下简称塑胶公司）、原审被告宫兆波、陈新本租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2012）即民初字第5408号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2014年4月17日受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长并主审本案，代理审判员李蕾、齐新参加评议的合议庭，于2014年5月26日组织各方当事人对有关事实和证据进行核对。

上诉人李秋兰的委托代理人杨为信、刘建国，上诉人电镀公司的委托代理人周卫国，被上诉人塑胶公司的委托代理人王佳明，原审被告宫兆波、陈新的委托代理从周卫国到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

李秋兰在一审中诉称，2008年5月，李秋兰与陈新本、宫兆波订立临时口头租赁协议，约定李秋兰将自己所有的位于即墨市环秀街道办事处庙头村村南厂房的东西厢房和四间正房及相应场地出租与陈新本和宫兆波，月租金为5000元，租期为不定期。

2011年1月2日，李秋兰明确告知宫兆波、陈新本解除租赁协议，收回出租的房屋及场地，并收取了宫兆波和陈新本从2008年5月1日至2010年年底的租赁费95000元。

李秋兰要求宫兆波和陈新本腾出场地及房屋，宫兆波和陈新本以是电镀公司职工为由拒不腾出，且李秋兰得知塑胶公司将上述房屋租与电镀公司，因此李秋兰诉至法院，要求：1、确认塑胶公司与电镀公司签订的租赁协议无效，四被告停止侵害，返还李秋兰的房屋及相应场地。

2、塑胶公司支付李秋兰自2003年9月1日至2008年5月1日租赁费84000元（按照每年18000元计算），电镀公司、宫兆波、陈新本支付从2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费118400元（评估价格）。

后李秋兰增加诉讼请求，以塑胶公司从1998年就使用该厂房为由，要求塑胶公司支付从1998年至2003年8月31日的租赁费78000元（18000元／年X5年-12000元）。

塑胶公司在一审中辩称，1、当初使用土地是李秋兰和塑胶公司约定双方共同租赁使用并各自承担一半的土地租赁费4000元／年，塑胶公司在使用土地范围内自行投资建设了厂房，双方自始至终是合租关系，塑胶公司即使应当交纳也只是交纳从2003年之后的一半土地租赁费，而不是厂房租赁费。

正是基于塑胶公司交纳一半的土地租赁费，并出资建了部分厂房，因此塑胶公司才与电镀公司签订租赁协议，电镀公司的租赁费也只缴纳到2007年3月份。

2、李秋兰明确表示从2008年初李秋兰将厂房出租给了宫兆波、陈新本，并收取租赁费18万元，塑胶公司认为李秋兰无权收取全部租赁费。

3、现在李秋兰又向塑胶公司主张2008年之前的租赁费已经超过了一年的诉讼时效，因此应当予以驳回。

电镀公司在一审中辩称，根据合同相对性，第三人无权就合同的效力提出异议。

本案属于土地使用权纠纷，不属于人民法院受理范围之内，应予以驳回。

根据李秋兰陈述，宫兆波、陈新本已经支付李秋兰18万元的租赁费，如按照每年18000元计算，电镀公司的使用远未到期，因此请求驳回李秋兰的诉讼请求。

对于从2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费，电镀公司认为应当按照普通厂房而不应当按照电镀厂房计算。

宫兆波、陈新本在一审中辩称，宫兆波、陈新本是电镀公司的工作人员，宫兆波和陈新本从未与李秋兰达成书面或者口头协议，请求驳回李秋兰对宫兆波、陈新本的起诉。

反诉原告塑胶公司在一审中反诉称，李秋兰与塑胶公司共同租赁本案争议土地，塑胶公司在该土地上建设部分厂房，李秋兰从2008年初将厂房出租给了宫兆波、陈新本，并收取租赁费18万元，塑胶公司认为李秋兰无权收取全部租赁费，因此主张返还给塑胶公司房屋占用费10000元，后变更反诉请求，以投资建房为由要求李秋兰赔偿塑胶公司房屋损失68325.4元。

李秋兰在一审中辩称，塑胶公司加盖的房屋是塑胶公司用李秋兰的租金盖的，因此对于塑胶公司的反诉请求不予认可。

原审查明，1997年开始，李秋兰使用本案涉案土地。

2002年12月31日，李秋兰与即墨市环秀街道办事处庙头村村委会（以下简称庙头村委）签订租赁合同一份，该协议约定庙头村委将庙头村南2亩场地（东至电镀厂墙外根、西至院墙外根、南至院墙外根、北至墙外根）出租与原告，租期为3年，自2003年1月1日起至2005年12月31日止，每年交租金8000元。

2006-2008年，李秋兰与庙头村委未签订合同，但租赁费都由李秋兰交纳。

2008年12月29日，李秋兰与庙头村委签订临时用地协议一份，该协议约定庙头村委将庙头村南2.5亩场地（东至电镀厂墙外根、西至院墙外根、南至院墙外根、北至墙外根）出租与李秋兰，自2009年1月1日起，每年承包费为12500元。

2000年，塑胶公司搬入该场地，并于2001年以塑胶公司名义交庙头村委租赁费4000元，2002年、2003年每年为正大氧化厂（为原告方所经营的厂子）代缴租赁费4000元。

2002年起，征得李秋兰同意，塑胶公司在该场地拆盖房屋，新建东厢房8间及厕所，将配电室拆除新建南屋2间，将西厢房厕所拆除，新建2间房屋，并另建厕所。

2003年9月1日，塑胶公司与电镀公司签订厂房租赁协议一份，约定将涉案厂房（包含：东房、西房、北房）租与电镀公司，租期为二十年，自2003年9月1日起至2023年8月30日止。

租赁费为每年18000元。

签订协议后，电镀公司搬入该场地，使用至今。

宫兆波、陈新本为电镀公司职工，使用厂房为电镀公司安排。

上述房屋均无办理审批手续。

电镀公司、塑胶公司、宫兆波、陈新本对李秋兰主张每月5000元的租赁费有异议。

经李秋兰申请，即墨市价格认证中心对该厂的东西厢房及正方四间房屋租金进行评估，从2011年1月1日至2013年1月21日的厂房租金为118400元。

对此宫兆波、陈新本、电镀公司认为应当按照普通厂房进行评估，而不应当按照电镀行业进行评估。

李秋兰支付鉴定费2400元。

2013年8月23日，即墨市价格认证中心出具情况说明一份，确定该厂房总面积为387.43平方米，其中正房为59.5平方米，东厢房面积为160.75平方米，西厢房分界线北侧面积为40.51平方米，南侧为126.67平方米。

对于塑胶公司加盖部分房屋的花费，李秋兰提交一份汇总表，表明塑胶公司共建262.79平方米，按照每平方米260元，共计68325.4元。

对此塑胶公司予以认可。

原审认为，塑胶公司认为与李秋兰是共同租赁土地，但未提交相应证据证明，因此塑胶公司该辩解原审不予采纳。

本案争议土地为李秋兰个人租赁，塑胶公司擅自出租，属于无权处分，事后也未得到追认，同时，本案争议的房屋无相关行政单位的审批，因此塑胶公司与电镀公司签订的厂房租赁协议无效，现该土地与厂房由电镀公司占有使用，应当腾出。

对于李秋兰要求塑胶公司支付从1998年至2008年5月1日的租赁费，本案争议房屋均无相关行政部门审批，因此，其主张的应当为房屋占有使用费，而非租赁费。

对于该费用，原审认为塑胶公司在李秋兰处经营经李秋兰同意，双方之间未签订租赁合同，也未约定租金，同时，也超出了一年的诉讼时效，因此李秋兰要求塑胶公司支付自1998年至2008年5月1日的租赁费162000元（84000元＋78000元）的主张，不予支持。

李秋兰要求电镀公司支付自2011年1月1日起至2013年1月21日的租赁费，该租赁协议虽然无效，但电镀公司一直使用争议房屋，应当支付房屋占有使用费。

对于电镀公司认为该厂房评估应当按照普通厂房评估，原审认为电镀公司使用该厂房从事电镀行业，应当按照电镀厂房标准评估。

同时应当扣除塑胶公司建设房屋的面积，根据评估电镀公司使用的房屋面积为387.43平方米，其中塑胶公司建设房屋共201.26平方米，按照比例，电镀公司应当支付的占有使用费为56894.2元。

对于塑胶公司要求的房屋损失，原审认为该房屋虽未经有关行政部门审批，但毕竟经李秋兰同意，双方均有过错，故对塑胶公司由此造成的损失，考虑本案的实际情况，由李秋兰承担30%为宜，因此李秋兰应当赔偿塑胶公司20497.6元（68325.4元X30%）。

对于宫兆波、陈新本占有厂房的行为为职务行为，其后果应当由电镀公司承担。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、即墨市通济塑胶有限公司与青岛即墨市潮海电镀有限公司2003年9月1日签订的厂房租赁协议无效。

青岛即墨市潮海电镀有限公司于三个月内腾出房屋与土地；二、青岛即墨市潮海电镀有限公司于判决生效后十日内给付李秋兰房屋占有使用费56894.2元；三、青岛即墨市潮海电镀有限公司于判决生效后十日内给付李秋兰鉴定费1153元；四、李秋兰于判决生效后十日内赔偿即墨市通济塑胶有限公司房屋损失20497.6元；五、驳回李秋兰对宫兆波、陈新本的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5506元，由李秋兰负担4284元、青岛即墨市潮海电镀有限公司负担1222元。

反诉费754元，由塑胶公司承担527.8元，李秋兰承担226.2元。

上诉人李秋兰不服一审判决，上诉称，一审法院判决电镀公司于三个月内腾出房屋时间过长，应当改判为10日内腾出房屋。

塑胶公司与电镀公司于2003年9月1日签订的厂房租赁协议无效，因该合同而取得的财产应当予以返还，塑胶公司因该合同取得的租赁费是损害李秋兰的利益而获取的非法所得，李秋兰请求返还162000元租赁费，理应获得支持。

电镀公司应当全额支付租赁费116400元，塑胶公司所建房屋虽经李秋兰同意，但塑胶公司是自愿建房，是为自己租赁李秋兰土地期间自己使用，是无偿建造，李秋兰从未承诺予以补偿。

塑胶公司建房也是其为进行经营而自愿付出的成本，一审法院判决李秋兰承担房屋损失费，并按比例判决电镀公司承担租赁费没有依据。

请求二审法院依法改判：1、电镀公司于判决生效后10日内腾出房屋与土地；2、电镀公司、宫兆波、陈新本连带支付2011年1月1日至2013年1月21日租赁费（房屋、土地占有使用费）118400元；3、塑胶公司返还租赁费（1998年至2008年5月1日期间）162000元；4、撤销原审判决第4项。