住宅户型设计敏感点(附图表)

住宅户型设计敏感点

随着房地产市场不断发展，购房者也日益成熟，对住宅户型的要求也越来越高，这就需要我们根据客户的要求来进行设计，开发出市场能够接受、又经得起时间检验的户型。

客户的要求是户型设计的客户敏感点，需要从营销角度分析产品，从功能性、舒适性和经济性等多个维度来满足。换句话说，只有根据客户敏感点做出的户型设计，才能符合市场需求。

那么，究竟现在客户的敏感点是什么？我们该怎样做户型设计呢？主要想和大家分享，如何更好地把握户型各功能空间和整体两大客户敏感点，以及如何界定哪些户型更好卖。

01

7个常见功能空间的客户敏感点

我们常见的户型功能空间，主要包括玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台七个区域。自从近几年房地产市场进入改善时代后，每个区域的客户敏感点都变得更加突出。

1、玄关

玄关是房屋入口的一个过渡区域。

设置玄关的目的是为了保护房屋的私密性，避免一进门就对整个房屋一览无余，玄关也是方便客人脱衣、换鞋的地方，因此户型是否有玄关也成为营销中的客户敏感点之一。

2、客厅

客厅是家人日常起居的公共场所，设计必须宽敞、明亮，要有较好的朝向和观景视野。

客厅要有一个相对独立的空间，这个相对独立的空间是相对餐厅而言的，即最好不要和餐厅共用一个空间，从而形成“模糊双厅”，不利于家人的休闲、团聚。从客厅的开门要少，避免不必要的交通穿越所干扰。

客厅的面积要合理，一般客厅面积不小于18平米，大户型不小于20平米，这样可以轻松地放置必要的家具和设备。

客厅尽可能与景观阳台相连，视野更开阔，有更好的景观。

客厅的开间要合理，一般不少于3.6米左右，舒适的客厅开间在4.0米左右，这种舒适型的客厅一边摆放沙发，一边摆放电视，是一种两边都靠墙的布置格局，中间留出了一个空间，但最大不要超过4.5米，超过这个开间，看电视的距离就会显得有点远，不仅浪费了面宽，而且舒适性反而降低了。

客厅不能是狭长的，宽深比也要合理，一般控制在小于1:2，便于合理利用空间。客厅中至少有一个墙面的长度要大于3.0米，以便作为电视背景墙，如果没有摆放电视机的背景墙，整个客厅就显得比较局促，缺乏舒适感。

3、餐厅

餐厅和客厅应有明显分区或者餐厅“独自占角”，即餐厅要在两面墙夹一个角的位置，有独自的一个区域，最好不要和客厅混用。餐厅与厨房的位置最好邻近，可以避免因距离过远而耗费过多的来回路程和置餐时间。

餐厅要是明间，有独立开窗。餐厅的净宽度不宜小于2.4米。餐厅面积最好不少于9

平米，一个设计高明的餐厅可以使空间产生一种轻松愉悦的气氛，能使人心情放松，而有助于家庭和谐。

4、卧室

卧室承担着人一生当中三分之一生命的睡眠时间，因此设计时应该特别重视卧室的安定性与隐密性，必须仔细考虑其朝向以及温暖和光线的适宜度；卧室形状不宜狭长，卧室的长宽比最适宜2：1。

主卧室的面积要合理，一般要在16平米左右，双人床、床头柜、衣橱的摆放才不显局促，而大户型的主卧室面积要在20平米左右，并且应带独立的主人卫生间或步入式衣帽间.主卧室开间一般不少于3.0米，而大户型的主卧室开间最好不少于3.6米；有的主卧室还带一个景观阳台，增加了不少生活情趣。

次卧室面积一般不小于12平米，用于老人居住的次卧室，宜设在光照最好的南或东南向，因老人在家中的时间最长，光照是老人家健康最好的因素，给老人光照时间长的房间，特别是冬季，对老人的健康是很适宜的。

儿童房面积一般不小于10平米，儿童房在清晨时能暴露于阳光中是最理想的，因此最好是位于东或东南面，能促进孩子的成长。

5、厨房

厨房面积一般不小于4平米，且占户型套内建筑面积比例不小于5%。

厨房净宽度不应小于1.8米，且应独立开窗，或宜带一个工作阳台，同时可以提高厨房的通风和采光。

厨房操作面长度应不小于2.7米，可以将灶台布置成Ｌ型或U型，而Ｌ型或U型的操作台比单面布置的灶台，减少很多劳动强度，只要小幅转身就可自如地享受轻松而高效的烹饪过程，提高了家务劳动的乐趣。

6、卫生间

卫生间在家庭居室中占有重要的地位，应该营造出一种洁净、明亮、安静的环境氛围，并且独立开窗。

卫生间应尽可能隐蔽。为了使洗漱与冲洗对家人的影响减至最小，卫生间尽可能干湿分区。如果是带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如果是淋浴则净宽度不得小于1.2米。单卫生间面积不小于4.0平米，双卫生间总面积不小于7.0平米，三个卫生间总面积不小于9.0平米。

7、阳台

每个户型必须有阳台，可以给予高层的居住者一个户外活动的空间和晾晒衣物的场所，一般景观阳台进深不小于1.5米，生活阳台进深不小于1.2米。

02

舒适、经济、风水好

3大角度把握户型整体敏感点

现在的房地产市场竞争这么激烈，想要从众多产品中脱颖而出，在做好户型功能性设计的基础上，我们还需要从舒适性、经济性、合理的居家“风水”布局等户型整体层面来发力。

一、大面宽、短进深，户型整体舒适性很重要

首先，户型设计必须方正实用，室内交通联系部分的面积要尽量减少。各功能空间既有相互较好的联系，又有相对的独立性。

其次，功能分区要明确，即动静分区、干湿分区、卫浴分区。朝向最好朝南，使各主要房间保证一定的有效日照时间。采光良好，通风顺畅，保证每个房间都能直接对外开窗无暗房，最好是“南北通”，既要有南向的开窗，又要有北向的开窗。

面宽是指户型东西两端的距离，朝南的房间数量越多，也就是面宽数越多，面宽就比较大，“大面宽，短进深”，这样有利于采光和通风，户型的舒适度就越高。

各功能空间要有私密性，两户之间的窗户、阳台和卫生间不能形成对视。

再次，窗户采光口面积与地面面积比例（即“窗地比”）不应小于1：7，这样采光和通风才比较好（有的也用“窗墙比”，道理类似，这里不赘述）。

为了不影响家人的休息，大户型可以带一个单独的小书房。室内步入式储藏间的使用面积一般不小于3平米。豪华户型还可以带一个工人房，工人房面积不少于4平米，且应带单独的卫生间。

二、不含赠送面积的实用率应达到78%以上，这些户型整体的经济性直接影响销售

一般来说，房屋的层高一般为2.8米，有利于保温和节能，但产品定位较高的豪华户型层高应不小于3.0米。

不含赠送面积的实用率应达到78%以上，目前相当一部分户型由于地价高企，而不得不采用“高赠送”来提高产品的溢价，使得众多户型的实际使用面积大幅提高，有的赠送率高达100%，甚至更高。

但是，如果“梯户比”（即一个单元的电梯数量与每层楼住户数的比例）比较少的户型实用率会降低，比如“一梯两户”的实用率只能达到75%，因为每层只有两户，公共面积的分摊就比较多，不过虽然经济性降低了，但是一梯两户的舒适度大幅提高了。

三、居家风水应当持客观的态度，取其精华，古为今用。

从营销的角度而言，在销售人员接触的购房者当中，有相当一部分是非常重视家居风水的，尤其是在广东、香港等南方的城市。