房屋租赁合同纠纷若干问题探讨-最新范文
房屋租赁合同的常见问题分析
房屋租赁合同的常见问题分析房屋租赁合同作为租赁双方约定权利和义务的法律文件，在租赁交易中起着重要作用。
然而，在实际操作过程中，常常会出现一些问题，给双方造成困扰。
本文将针对房屋租赁合同的常见问题展开分析，并提供解决方案，以便租赁双方能够更好地维护自己的权益。
1. 合同条款不明确常见问题之一是合同条款不明确。
由于合同可能涉及多个方面，如租金、租期、装修责任等，缺乏准确详细的规定可能引发纠纷。
例如，合同中虽然约定了租金数额，但未明确指定付款时间和方式，导致双方产生争议。
解决方案：双方在签订合同时，应仔细阅读合同条款，并在对条款不清楚的地方进行进一步沟通和明确。
若遇到争议，可参考相关法律法规，并通过协商或诉讼解决。
2. 租金支付问题租金支付问题是房屋租赁合同中常见的纠纷之一。
例如，租户可能违约或逾期付款，或者房东在租赁期间随意提高租金。
这些问题会对双方的利益产生直接影响。
解决方案：合同中应明确约定租金支付的时间、方式和账户信息，并在双方都认可的情况下签署合同。
双方应根据合同条款履行义务，并及时沟通解决问题。
若合同条款存在纰漏或者争议，可寻求专业法律意见，保护自身权益。
3. 房屋维修和风险分担房屋维修和风险分担问题在房屋租赁中也常常引发争议。
例如，租户可能在租赁期间对房屋进行损坏，或者房屋本身存在一些安全隐患。
这些问题需要明确合同中的责任分担。
解决方案：合同中应载明房东和租户对房屋损坏的责任范围、修缮义务、费用承担等事项。
同时，双方应合理地进行房屋检查，并在入住前和退租时分别记录房屋现状，以便后续有纠纷时作为证据。
4. 租赁期限问题租赁期限问题是造成纠纷的另一个重要因素。
有时，合同中对租赁期限的约定缺乏明确性，或者租户可能因某些原因提前解约。
这些问题需要妥善解决，以避免引发法律纷争。
解决方案：合同中应明确约定租赁期限、续签条件和提前解约的责任与赔偿方式。
租户应在合同约定的期限内，不违反合同解约。
若双方达成一致解约意愿，应及时签署解约协议，明确双方的权利和义务。
2024年房屋租赁合同注意事项及应对方法范文
2024年房屋租赁合同注意事项及应对方法范文引言：随着社会的发展，房屋租赁已经成为了大城市中常见的居住方式。
然而，在与房东签订租赁合同之前，租户需要了解一些注意事项，以免陷入不必要的纠纷。
本文将详细介绍2024年房屋租赁合同的注意事项，并提供应对方法，帮助租户更好地保护自己的权益。
一、租赁房屋的合法性验证在签订房屋租赁合同之前，租户应首先核实房屋的合法性。
可以通过以下方式进行验证：1.查看房产证：询问房东提供房产证以验证房屋的所有权归属。
2.查验房屋产权信息：可向当地不动产登记机构查询房屋的产权信息。
3.确定预期租赁期限：与房东沟通确定租赁期限，确保合同期限的一致性。
二、合同条款的明确性在签订房屋租赁合同之前，租户需要对合同条款进行认真阅读，并确保以下内容明确：1.租金及支付方式：确定租金金额、支付方式和支付周期，并与房东达成一致。
2.押金及退还方式：确定押金金额、退还方式及条件，并在合同中明确约定。
3.房屋维修责任：确定租户和房东的维修责任和义务，并确保在合同中明确约定。
4.租赁期限及续租方式：明确租赁期限和续租方式，以免发生纠纷。
三、交付房屋的验收在租户入住之前，应与房东一同对房屋进行检查和验收。
注意以下事项：1.检查房屋设施：确保房屋中的各项设施齐全完好，如水、电、天然气等。
2.检查房屋安全：检查房屋的消防设施及安全措施是否完备，如灭火器、逃生通道等。
3.记录现有状况：在入住前，与房东一同记录房屋的现有状况，并在合同中详细注明。
四、租赁期间的权益保障在租赁期间，租户需要注意以下事项以保护自己的权益：1.定期维护房屋：按照合同中的约定，定期对房屋进行维护和清洁，保持房屋的良好状态。
2.合理使用房屋：合理使用房屋，不得进行违法活动或损坏房屋设施。
3.支付租金及押金：按时支付租金和押金，保持良好的租金信用记录。
4.合理要求维修：在租屋期间，如遇到房屋设施损坏或故障，可以合理要求房东进行维修。
5.保护个人隐私：房东无权擅自进入租户的房屋，租户应保护个人隐私的安全。
法律案件分享专栏范文(3篇)
第1篇正文：随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房屋租赁市场日益繁荣。
然而，随之而来的是各类租赁纠纷案件层出不穷。
今天，我们就来分享一起典型的房屋租赁纠纷案件，并从中探讨相关法律问题。
一、案情简介原告甲与被告乙于2019年6月签订了一份房屋租赁合同，约定甲租赁乙的房屋用于居住，租赁期限为一年。
合同签订后，甲按照约定支付了租金。
然而，在租赁期间，甲发现房屋存在严重质量问题，严重影响居住。
甲多次与乙协商，要求乙维修房屋，但乙以各种理由推脱。
无奈之下，甲将乙诉至法院，要求解除租赁合同，并要求乙退还租金。
二、法院判决法院经审理认为，甲与乙签订的房屋租赁合同合法有效。
在租赁期间，房屋确实存在严重质量问题，严重影响甲的居住。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，法院判决乙承担违约责任，维修房屋，并退还甲已支付的租金。
三、案件评析1. 房屋租赁合同的法律效力本案中，甲与乙签订的房屋租赁合同符合法律规定，具有法律效力。
在签订合同过程中，双方应遵循诚实信用原则，明确约定房屋租赁的相关事项，包括租赁期限、租金、押金等。
2. 房屋质量问题及责任承担根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，出卖人应当保证标的物的质量。
在本案中，乙作为房屋所有权人，有义务保证房屋的质量。
房屋存在严重质量问题，乙应当承担相应的违约责任。
3. 诉讼时效根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
本案中，甲在发现房屋存在严重质量问题后，应及时与乙协商解决。
如协商不成，甲应在诉讼时效期间内向法院提起诉讼。
四、启示与建议1. 重视房屋租赁合同的签订在签订房屋租赁合同前，双方应仔细阅读合同条款，确保合同内容合法、明确。
对于房屋质量、租金、押金等关键事项，应在合同中予以明确约定。
房屋租赁合同纠纷若干问题探讨6000字
房屋租赁合同纠纷若干问题探讨6000字随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。
在审判实践中，能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。
笔者试就房屋租赁合同有关问题，提出自己的观点供商榷。
一、对房屋租赁合同效力认定问题出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：(一)审查合同的主体是否适格。
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。
两者规定基本相同。
但笔者认为，两个法规都存在值得研究的地方。
一个是房屋租赁权源的问题。
房屋租赁合同纠纷6篇
房屋租赁合同纠纷6篇第1篇示例：房屋租赁合同纠纷是在房屋租赁过程中可能出现的常见问题，它可能涉及到租金问题、房屋损坏赔偿问题、违约问题等等。
当双方发生纠纷时，应如何处理呢？一、如何避免房屋租赁合同纠纷1. 仔细阅读合同：在签订房屋租赁合同之前，务必要认真阅读合同中的条款，了解自己的权利和义务。
2. 明确约定租金和付款方式：双方应当明确约定租金数额以及付款方式，确保双方在这一方面没有歧义。
3. 查验房屋状况：在签订合同之前，房东和租客应当一同查验房屋的状况，记录下存在的问题，避免未来产生纠纷。
4. 规范租赁期限：确定租赁开始时间和结束时间，并在合同中明确规定。
1. 和解协商：当发生租赁合同纠纷时，首先应当尝试通过和解协商的方式解决问题。
双方可以通过谈话、协商等方式解决纠纷。
2. 寻求法律援助：如果无法通过协商解决问题，双方可以寻求法律援助，向法院提起诉讼解决纠纷。
3. 提供证据：在处理房屋租赁合同纠纷时，双方应当提供充分的证据来支持自己的主张，如合同、支付凭证、照片等。
4. 遵守法律程序：在处理房屋租赁合同纠纷时，双方应当遵守法律程序，如按时出庭、尊重法官等。
房屋租赁合同纠纷是一种常见的法律问题，双方在解决纠纷时应当注意保护自己的权益，遵守法律程序，尽量通过和解协商解决问题。
希望大家在租房过程中能够避免发生纠纷，顺利地完成房屋租赁合同。
第2篇示例：房屋租赁合同纠纷是租房市场中常见的问题之一，往往会给双方造成一定的损失和困扰。
在租房过程中，如果出现了租赁合同纠纷，双方应当及时沟通解决，避免加剧矛盾，甚至走向法律诉讼的方向。
下面我们来详细了解一下房屋租赁合同纠纷的常见情况和解决方法。
一、常见的房屋租赁合同纠纷类型：1. 房屋租金纠纷：房东与租客双方对于租金的支付方式、金额、逾期支付等问题产生分歧或争执。
2. 房屋维修纠纷：租赁期间房屋出现漏水、墙面开裂、门窗损坏等需要维修的问题，但双方无法达成一致意见谁来承担维修责任及费用。
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答示例文章篇一：《审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》嘿，大家好！今天我想和你们聊聊房屋租赁合同纠纷案件中的那些疑难问题。
这事儿可太重要啦，就像我们玩游戏的时候遇到超级难的关卡一样，这些疑难问题就像是那些大boss，得好好研究才能通关呢。
我先给你们讲个故事吧。
我有个邻居叔叔，他把房子租给了一个年轻人。
一开始呢，他们就签了一份房屋租赁合同。
叔叔觉得这事儿挺简单的，就是把房子租出去，每个月收收租金就行了。
可是啊，没过多久，问题就来了。
那个年轻人说房子里有些东西坏了，像水龙头老是漏水，他觉得这应该是叔叔负责修。
叔叔就觉得奇怪了，他说合同里没写这个呀，而且他觉得这些小问题租客自己可以解决。
这就开始有矛盾了，两个人就像两只斗架的公鸡，谁也不让谁。
这就是房屋租赁合同纠纷的一个小例子啦。
那在审理这些纠纷案件的时候，有好多疑难问题呢。
比如说，关于房屋的维修责任到底归谁。
这就像两个人一起种一棵树，树生病了，到底是浇水的那个人负责治呢，还是施肥的那个人负责呢？有些合同里写得很清楚，那当然好，按照合同来就行。
可是很多时候，合同里就没写明白呀。
这时候法官就很头疼了，就像我们做数学题，没有公式一样。
那法官就得根据一些规定和习惯来判断。
一般来说，如果是房子本身的结构问题，像屋顶漏水这种，可能就得房东负责。
但是如果是租客自己弄坏的东西，像租客把窗户玻璃打破了，那肯定就是租客自己修啦。
还有一个问题就是租金的调整。
我听妈妈说，她有个朋友也是出租房子的。
一开始租金定得比较低，后来周围的房子租金都涨了很多。
这个房东就想涨租金，租客可不同意了。
租客说：“我们合同里写了租金的呀，你怎么能随便涨呢？”房东就觉得很委屈，他说：“我也要生活呀，周围都涨了，我不涨我多亏呀。
”这时候又产生纠纷了。
在这种情况下，法官要考虑很多因素呢。
如果合同里规定了租金不能随便调整，那房东就不能乱涨。
但是如果合同里有类似根据市场情况可以调整这样的条款，那就得看看市场情况到底是怎么样的了。
房屋租赁合同纠纷论文范文模板
房屋租赁合同纠纷论文范文模板摘要：随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣，随之而来的房屋租赁合同纠纷也日益增多。
本文旨在分析当前我国房屋租赁合同纠纷的现状、原因及解决途径，以期为房屋租赁合同纠纷的解决提供一些有益的参考。
一、引言房屋租赁合同作为房地产市场中的一种重要合同，是指出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。
在我国，房屋租赁合同纠纷的发生率逐年上升，给当事人带来了很大的困扰。
为了维护当事人的合法权益，减少纠纷的发生，有必要对房屋租赁合同纠纷进行深入研究。
二、房屋租赁合同纠纷的现状及原因（一）现状1. 纠纷数量逐年上升：随着房屋租赁市场的快速发展，租赁合同纠纷案件在司法实践中呈现逐年上升的趋势。
2. 纠纷类型多样化：房屋租赁合同纠纷涵盖了合同履行、违约责任、房屋质量、租金调整等多个方面。
3. 当事人权益难以保障：在一些纠纷中，由于合同条款不明确、证据不足等原因，当事人的合法权益难以得到有效保障。
（二）原因1. 合同签订不规范：部分当事人缺乏法律意识，未签订正式的房屋租赁合同，或者合同条款不明确，导致纠纷的发生。
2. 房屋质量问题：出租房屋的质量问题可能导致承租人在使用过程中遭受损失，从而引发纠纷。
3. 租金调整机制不完善：租金调整机制的不完善可能导致当事人在租金支付方面产生分歧，进而引发纠纷。
4. 违约行为：当事人一方或双方违约，如迟延支付租金、提前解除合同等，可能导致纠纷的发生。
三、房屋租赁合同纠纷的解决途径（一）加强合同管理1. 规范合同签订：当事人应依法签订正式的房屋租赁合同，明确合同条款，防止纠纷的发生。
2. 完善合同内容：合同中应明确租金支付、房屋维修、违约责任等关键条款，以保障当事人的合法权益。
（二）提高房屋质量出租人应确保出租房屋的质量符合国家标准，不得危及承租人的生命财产安全。
（三）完善租金调整机制建立健全租金调整机制，确保租金的合理性，减少租金纠纷。
（四）加强司法保障1. 提高司法审判效率：法院应加大对房屋租赁合同纠纷案件的审理力度，及时作出公正判决。
房屋租赁纠纷解决方案范本
房屋租赁纠纷解决方案范本一、协商解决协商是解决房屋租赁纠纷最常见、也是最优先考虑的方式。
当纠纷发生后，租客和房东应保持冷静，通过友好、坦诚的沟通来寻求解决问题的方法。
首先，双方可以约定一个合适的时间和地点进行面对面的交流。
在交流过程中，要认真倾听对方的意见和诉求，避免情绪化的争吵和指责。
租客可以向房东详细说明自己遇到的问题和困难，例如租金过高、房屋设施损坏影响正常使用等；房东也可以向租客表达自己的关切，如租金拖欠、违反合同约定等。
其次，双方应共同探讨可能的解决方案。
比如，对于租金问题，可以协商调整租金金额、支付方式或支付期限；对于房屋维修，可确定维修责任和费用承担方式；对于合同违约，可协商违约赔偿或修改合同条款等。
在协商过程中，双方要保持灵活和理性，以达成双方都能接受的解决方案。
最后，协商达成一致后，应及时签订书面协议，明确双方的权利和义务，以及解决方案的具体内容和执行时间。
书面协议具有法律效力，可以避免后续可能出现的争议。
二、调解解决如果双方通过协商无法解决纠纷，可以寻求第三方调解机构的帮助。
常见的调解机构包括社区调解委员会、消费者协会、房地产管理部门等。
租客和房东可以向相关调解机构提出调解申请，并提交相关证据和材料，如租赁合同、支付凭证、房屋状况照片等。
调解机构会安排专业的调解员对双方进行调解。
调解员会在了解双方情况的基础上，依据相关法律法规和公平公正的原则，提出合理的调解建议。
调解过程中，双方应积极配合调解员的工作，如实陈述事实，表达自己的意愿。
如果调解成功，双方将签订调解协议，其效力等同于协商达成的书面协议。
如果调解失败，双方可以选择其他解决途径。
三、仲裁解决仲裁是一种较为正式的纠纷解决方式，具有法律效力。
但需要双方在租赁合同中事先约定仲裁条款，或者在纠纷发生后达成仲裁协议，同意将纠纷提交仲裁机构进行仲裁。
仲裁程序相对较为简便、快捷，而且仲裁裁决具有终局性。
仲裁机构会依据双方提交的证据和陈述，以及相关法律法规和合同约定，作出仲裁裁决。
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房屋租赁合同纠纷若干问题探讨随着市场经济的发展,房屋租赁合同纠纷日益增多。
在审判实践中,能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。
笔者试就房屋租赁合同有关问题,提出自己的观点供商榷。
一、对房屋租赁合同效力认定问题出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：(一)审查合同的主体是否适格。
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。
广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定,不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押,未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对于广东法院来说,上述两个法规都应适用。
两者规定基本相同。
但笔者认为,两个法规都存在值得研究的地方。
一个是房屋租赁权源的问题。
《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。
而无论是法理分析,还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践,都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。
房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。
也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。
比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的”二房东”现象,是否”二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然,这些出租行为认为无效,极不利于经济的发展,也会导致房屋资源的闲置和浪费。
这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。
从物权的角度来分析,所有权人出让占有权是很常见的,合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权,理应恰当,否则光”占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。
物权的另一种形式,即他物权人实际上就是物的实际占有者,同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。
如国有企业的承包经营权,难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的,大量的企业出租商铺,出租厂房,比比皆是,如果都认定为是非法的,那么立法者在自我否定。
另外从合同的角度来分析,租赁合同反映的是”出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同关系(合同法第二百二十二条)”。
出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益,另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。
单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系,具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同,只是他们占有权的取得方式不同而已。
据笔者所知,没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。
从理论上讲,合法占有即获得标的物的出租权。
至于转租须经原出租人同意,只是租赁合同的特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。
综上所述,把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的,而应以合法占有权作为权源。
如此一来,许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如”司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋,在一定条件下的租赁是否允许。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院,法院依申请人申请采取了诉讼保全,或者房屋涉及到违法违纪被查封,或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。
后两种情况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁的。
但前一种情况在一定条件下,笔者认为应允许房屋租赁。
从理论上说,《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上,所以所有权不清晰当然认为不能租赁。
依合法占有权源理论,即使权属有争议,在法院没有最后裁决之前,合法占有人仍应有权出租的。
如果一方坚持不能让合法占有方出租,则应提供担保,以保证法院裁决房屋归属合法占有方后,合法占有方的合理租金损失可以收回。
如果法院裁决房屋归非合法占有方所有,则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。
如果同时存在”二房东”的情况,则依照所有权人与”二房东”的约定分配租金。
从审判实际中看,法院查封有权属纠纷的房屋后,在法院的监督和办理一定手续情况下,采取”活查封”手段,使房屋不置于闲置,造成不必要的经济损失,这样做最终还是有利于房屋所有权人的,也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。
不过需强调的是,这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续,并在法院的监督下进行。
(三)审查是否进行过登记备案。
1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。
《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。
分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。
有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。
此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。
还有人认为,现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。
鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。
这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。
合同法关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。
但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。
特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。
实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。
所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。
(四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。
在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。
有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。
此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。
二、承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理(一)对承租人装修物价值的认定。
承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。
但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。
笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。
一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
(二)对承租人装修物的处理及补偿。
装修物在法律上属于添附物。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。
这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。
由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。
笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。
不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。
如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。
2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。
若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。