某小区二期项目可行性研究报告

某小区二期项目可行性研究报告XX花园二期项目可行性研究报告一、项目概况(一)项目地理位置及条件《XX花园》项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口——国道广佛公路上。

具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。

项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。

项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。

特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。

（二）项目用地、建筑规模及已投入情况整个《XX花园》项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况：（1）二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。

项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。

项目现状是：目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。

（2）项目累计已投入情况：A.以建筑面积计地价及前期费用：110000㎡x400元=4400万元B.已投入基建费用（地面部份）：80000㎡x800元=6400万元C.负两层地基（含桩基础）：4000万元合计：A+B+C=14800万元（3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。

（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示：户型比例分布表建筑类型户型平均建筑面积（㎡）户数（户）总户数比(%)7-41F公寓套间45--65 750 70%7F-31F 高层二房一厅66 200 13% 二房两厅88 200 17%合计1150 100%（三）市场价格定位预测根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/㎡左右；小户型公寓楼约4000元/㎡；商铺均价约8000元/㎡，汽车位约10万元/个。

这是比较可靠的估算，因为，紧邻的《逸彩新世界》现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距《XX花园》约2000M左右的黄岐《中南海晖园》销售价均在4100元/平方米以上。

目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以《XX花园》将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。

此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。

（四）建设方式项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。

（五）项目规划指标项目规划指标表序号内容指标1 总用地面积23880㎡2 总建筑面积112000㎡其中：住宅71000㎡商业30500㎡公建及物业（含车位）10000㎡3 容积率 4.84 绿地率60%5 建筑密度40%6 总户数1150户7 停车位（含摩托车及室外）250个（六）公共配套及装修外墙：高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件大堂：地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖电梯：知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌园林：现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成智能化：可视对讲，有线电视、电话、宽带入户二、项目背景分析(一)全国及广东房地产市场现状1、全国房地产市场简况2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%，增幅比去年回落了5.2个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.4%）低1.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为18.8%。

房地产开发投资中，商品住宅投资占67.0%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.3%。

东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为17.9%、37.8%、37.7%。

东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。

2005年上半年，全国完成购置土地面积16299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的14.9个百分点、新开工面积7.0个百分点。

随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。

为此，2005年5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。

这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。

2、广东省房地产市场状况今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值8902.36亿元，比上年同期增长12.6%。

全社会固定资产投资2681.94亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落9.7个百分点。

城镇居民人均可支配收入7828.78元，同比增长7.8%。

（1）房地产投资A.完成开发投资上半年房地产开发投资614.84亿元，同比增长10.36%。

整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为10.78%、25.17%。

办公楼、商业用房同比均下降5％多，与去年同期办公楼71.9%、商业用房50.1%的增幅，形成强烈反差。

B.开发资金来源上半年房地产开发本年到位资金979.46亿元，同比增长11.83%，增幅与去年同期相比下降6.37个百分点。

其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8%、14.36%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加29.00%、11.03%。

在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。

（2）土地开发与购置与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降15.95%，土地开发面积增长26.87%；土地购置投资增长23.38%，而土地购置面积下降了3.82%，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。

（3）商品房建设与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降12.56%。

（4）商品房交易商品房销售额和实际销售面积同比分别增长6.75%和8.17%。

商品房平均价格为3735元/ m2，同比下降1.32%。

其中，商品住宅平均价格为3525元/ m2，同比下降1.23%。

而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5%、16.8%、13.4%，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。

（5）商品房空置商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11％，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。

待销部分（空置一年以内）同比大幅下降21.85%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降5.08%。

合理空置（待销部分）占空置总量31.58%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量68.42%，而去年同期这两个比例是35.92%和64.08%。

也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。

各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达18.37%；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。

各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。

(二)佛山房地产市场现状1、中高端产品供应量较大今年1月～4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。

从5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海·颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米4000元～4500元。

下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。

“十一”前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大“地王”项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面向佛山五区的高端住宅项目———君领世纪将于8月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。

下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。

2、楼价或略有调整，观望心理有所缓和楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。

佛山房地产资深人士骆仪克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所调整，但调整的幅度不会太大。

珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。

近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。

下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。

从6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。

业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅度增长。

三、项目市场分析项目区域房地产整体市场状况随着《规划》及佛山大交通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面：一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（2003年销售价格）的3000-3400元/㎡上升到现在的3800-4500元/㎡，升幅在达到30%以上；二是房地产客户源不断拓宽，近年推出的楼盘广州客户所占比例高达90%，左右目前黄岐被称为“广州中山九路”。