共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记
浅谈夫妻共有房产的权属登记
关 键词 ： 夫妻共 有房产 ； 权属 登 ｉ； ｔ 现状 ； 申请
Ｋｅ ｒ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ：Ｗ ｉｅＴｏａ ｔｉ ｎｉｌｐｏ ｅ ｔ； ｗｎ ｒｈｐ ｒ ｇｓｒ ｔ ｎ ｈ ｔｔｓｑ ｏ ｐ ｉａｉｎ ｆ ｔｌｍａｒｍｏ ａ ｒｐ ｒｙ ｏ ｅ ｓ ｉ ｅ ｉｔａｉ ；ｔｅ ｓａｕ ｕ ；ａ ｐｌ ｔ ｏ ｃ ｏ
・
１ ４・ ４
价值 工程
浅谈 夫 妻 共有 房产 的权 属 登 记
Ｄｉｃ ｓｏ ｎ ｈｅ Ｒｅ ｉｔ ａ ｉ ｎ ｆＴｉ ｅ ｏ ｏｆＭ ａ ｒ ｍｏ ａ ｍｍ ｏ Ｐｒ ｅ ｔ ｓ ｕｓ ｉ ｎ ｏ ｔ ｇ ｓｒ ｔｏ ｏ ｆ ｈｏ ｄ ｔ ｉ ｎｉ ｌＣｏ ｌ ｎ ｏｐ ｒ ｙ
摘要 ： 于我 国 夫妻 共有 房产权 属登 记 的现 状 ， 讨 夫妻共有 房产 如何 申请房 屋权 属登记 的 问题。 基 探
Ａｂｓｒ ｃ ： Ｂａ ｅ ｏ ｔｅ ｔａ ｔ ｓ ｄ ｎ ｈ ｍａｒｍｏ ａ ｐ ｏ ｒｙ ｗｎ ｒｈｐ ｅ ｉｔａｉｎ ｉ ｘ ｌｒ ｄ ｏ ｔｉ ｎｉｌ ｒｐｅｔ ｏ ｅｓ ｉ ｒｇｓｒｔ ， ｔ ｏ ｅ ｐｏ ｅ ｈ ｗ ｔ ａ ｐｙ ｏ ｈ ｕｓｎ ｍａｒｍｏ ａ ｐｒｐ ｒｙ ｗｎ ｒｈｐ ｏ ｐ ｌ ｆｒ ｏ ｉｇ ｔｉ ｎｉｌ ｏ ｅ ｔ ｏ ｅ ｓ ｉ
中 图分 类 号 ： ２ ３ Ｆ９
文献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ６ ４ １ （０ ０ ２ — １４ Ｏ １０ — ３ １２ １ ）４ ０４ 一 １
转 移 登记 ， 提供 买卖 合 同 、 税 证 、 房 屋 所 有 权 证 、 婚 证 、 方 并 完 原 结 双 １ 现 阶段 我 国对 夫 妻 共 有 房产 所 有 形 式 的 分类 １１共 同 共 有 即 夫 妻 双 方 不 分 份 额 的 享 有 和 行 使 房 屋 所 有 的有 效 身份 证 明、 有 协 议 、 产 证 配 图等 登 记 要件 。 妻 共 同购 置 ． 共 房 夫 也须 购 买 方 夫妻 和售 房 企 业 共 同到 登 记 机 构 申请 房 屋 权 权。 包括 ： 夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产 ； ① ②一 方的个人房 商 品房 的 ， 须出 产 但 夫 妻 双 方约 定 为共 有 的。 夫妻 对共 同所 有 的房 产 享 有 平 等 的 处 属转移登记。夫妻双方无法亲 自到登记机构 申请转移登记的， 置权 ， 任何一方都不得无视他 方而擅 自处理 。 根据《 城市房屋权属登 具 书面 的授 权 委 托 书委 托 第 三 人代 为登 记 。 记 管 理 办 法 》 十 一 条 ： 有 房 屋 的权 属 登 记 ， 第 共 由共 有 人 共 同 申请 。 ３２夫 妻 一 方或 双 方 通 过 法定 继 承 所 得 的 房 产 夫 妻 双 方 须提 ＿ 因此 夫妻 双 方 作 为共 有 人 ， 当共 同到 房 屋 权 属 登 记机 构 申请 房 屋 供 原房屋所有权 证 、 应 房产继承 公证书 、 结婚证 、 方的有效身份证 双 权 属 登记 。 明、 房产 证配 图 等 登 记 要件 到 登 记 机构 申请 房屋 权 属 转 移 登记 。 １ ． 方所有 包括① 一方的婚前房产 ，含结婚前 或离异丧偶 ２一 ３３夫 妻 双 方 受 赠 所得 的房 产 夫 妻 双 方 以 赠 与 方 式取 得 的房 ． 再婚前取得的房产； ②一 方在婚后 单独 继承 或受赠的房产 ； 夫妻 产 ， 由赠 与 人和 受赠 人 即夫 妻 双 方 共 同 到 登记 机 构 申请 房屋 权 属 ③ 应 在婚 姻 关 系存 续 期 间所 得 的房 产 ， 但双 方 约定 为一 方所 有 的 。 此 类 转 移 登 记 ， 妻 双 方 须 提 供 赠 与 公 证 书 、 婚 证 、 税 证 、 方 的 有 夫 结 完 双 房 产 ， 需 夫 或妻 一 方 申请 登记 。日后 转让 或抵 押 时 ， 只 需 一 方签 效 身份 证 明 、 只 也 房产 证 配 图 等 登记 要 件 。 是遗 赠 取 得 ， 由受遗 赠 的 若 则 字 ， 必取 得 对 方 的 同意 。 不 夫 妻 双 方 申请 登 记 ， 提供 遗 赠 公 证 书 、 收遗 赠 公 证 书 、 婚 证 、 并 接 结 １３按 份 共 有 即夫 妻 双 方 按 约 定 的份 额 对 房 产 行 使 所 有权 。 夫 妻双 方 的有 效 身份 证 明 、 税 证 等 登 记要 件 。 ． 完 《 婚姻法》 第十九条赋予 了夫妻双方对婚 前婚后房产 ， 不违背法律 在 ３４婚 前 房 产 约 定 为 夫 妻 共 有 的 夫 妻 双 方须 共 同到 登 记 机 构 ． 的前 提 下 ， 约定 归一 方 所 有 、 同所 有 或部 分各 自所 有 、 分共 同所 申请 房 屋 权 属 变 更 登 记 ， 提供 原 房 屋 所 有 权 证 、 证 的 书面 约定 共 部 并 公 有 的权 利 。 因此 ， 夫妻 双 方可 以通 过 产 权 比例 协议 等书 面 约 定 将 夫 或 夫妻 双 方 共 同 到 登 记 机 构 书 写 并 签 章 的 约 定 、 婚 证 、 方 的有 结 双 妻 财产 法 定 共 同共 有 变 更 为按 份 共 有 ， 这 类房 产 登 记 时 申请 人 应 效 身 份 证 明 、 产证 配 图等 登 记 要件 。 但 房 提 交 书面 产 权 分割 比例 协 议 。 ３５其 他 在 夫 妻 关 系 存 续期 间所 得 的房 产 如 ： 院 判 决 、 定 ． 法 裁 ２ 我 国夫 妻 共 有房 产 权 属 登 记 的现 状 所 得 的共 有 房 产 等 须 由双 方 当 事 人 共 同 到 登 记机 构 申请 房 屋 权 属 根据《 城市房屋权属登记管理办 法》 十三条之规定 ， 第ｒ 共有的房 转 移 登 记 ， 提 供 法 院 判 决 书 或 裁 定 书 、 方 当 事 人 即 原 产 权 人 和 并 双 屋 ， 共 有人 共 同 申请 ； 么对 于 夫 妻 共 有房 产 ， 妻 双 方 作 为 共 有 夫 妻 俩人 的有 效 身份 证 明 、 房 屋 所 有 权 证 、 税 证 、 产 证 配 图 等 由 那 夫 原 完 房 人 都 应 到房 屋 权 属 登记 机 构 申请 登 记 。但 是 ， 由于 我 国封 建社 会历 登 记 要 件 ， 为 受让 方 单 方 即 夫 妻俩 人 申 请 转 移 登 记 的 ， 提供 法 若 应 史 较 长 ， 庭 成 员 相 互 之 间 法 律 权 利 意 识 淡 薄 ， 统 的 伦 理 道 德 风 院 出具 的协 助 执 行通 知 书 等 登 记 要件 。 家 传 俗 等 因 素影 响 较 深。 长 久 以来 ， 偶 间 的 房 屋权 属 登 记大 都 以一 方 配 ３６ 以往 已登 记 为 夫妻 一 方名 下 的房 屋 权 属 登 记 对 于 原 夫 妻 ． 的名 义 进 行 登 记 确 权 ， 型 的 是 夫 妻 以 共 同 财 产 购 买 房 屋 时 ， 常 共 有房 产 已经 以一 方名 义 申领 房 屋 所 有权 证 的 ， 妻 双 方 可 凭婚 姻 典 通 夫 按 申请 人 即夫 或妻 一 方的 申请 ， 房 屋 权 属 证 书 上只 将 夫 或妻 ～ 方 关 系证 明、 在 有效 身份 证 明 、 房 屋 所 有 权 证 、 原 书面 约 定 等 登 记 要 件 共 作 为权 利 主体 加 以记 载 ， 全 国 各 地 的 登记 机 构 一 般 大 都 不 强 求 当 同 申请 登 记 为一 方所 有增 加 另 一 方 为 共 有 人 的 或 变 更 为另 ～ 方所 而 事人 必须 以 夫妻 共 有 房产 的形 式 申请房 屋 权 属 登 记 。 有 的变 更登 记 。 于 已经 申领 了房 屋 所 有权 证 和 共 有权 证 的 夫妻 共 对 ３ 夫 妻 共 有房 产 如 何 申请 房屋 权 属 登 记 有 房 产 ， 要 求 变更 为其 中一 方所 有 的 ， 提 交原 房 屋 所 有 权 证 、 又 应 共 ３１夫妻共同出资建造或购置所得的房产 对于夫妻在婚姻 关 有 权 证 、 妻 双 方 对 房 产 约 定 的 书 面 协 议 或 公 证 书 、 效 身 份 证 明 ． 夫 有 系存 续 期 间共 同建造 或购 置 的 房 产 ， 议 在 用 地 和 工 程 批 建 隹文件 或 等 共 同 申请 登 记 为 夫妻 双 方共 有 变更 为其 中 一 方所 有 的 变 更登 记 。 买卖 合 同 中就 将 夫妻 俩 人 的名 字都 写 入 建造 人 或 购 买 方 中 ， 以便 在 另 外根 据 建 设部 《 市 房 屋 权 属 登 记 管 理 办 法 》 二十 五 条 第 城 第 后 续 的房 屋 权 属 登记 中进 行 登记 。因为 ， 实 际 操作 中 ， 妻 共 有 房 款之规定“ 在 夫 房屋权 属证书是权利人享有房屋权利 的证 明， 包括《 房 产 申请 登 记 时 ， 时并 非夫 妻 双 方都 到 场 ， 遇 到 一 方 隐 瞒 真 实 婚 屋 所 有 权 证 》 （ － 他 项 权 证 》 ” 那 么 ， 有 若 、Ｎ屋 等 。 对于 以往 很 多 以一 方名 义 姻 状态 ， 为将 房 产 登 记 为 一 方所 有 ， 表 自己 未婚 的 假声 明。 于 申 登 记 领 证 的夫 妻 共 有房 产 申请 交 易 过 户 的 ， 直 接 予 以 受理 ， 可 发 对 若 就 请 人 的婚 姻 状 况 ， 记 机 构 又 很 难 认 定 其 真 伪 ， 可 能 发 生 将 本 为 能在法律上侵犯房产登记领证人 配偶 的权 益 ： 登 很 若不予 受理 ， 房产登 夫妻共有的房产登记为一方所有。鉴此 ， 为更好 的保护共有人的合 记 领 证 人 又 可能 以行政 不作 为对 登 记 机 构 提 起诉 讼 。 故 笔 者 认 为 ， 法权 益 ， 好 在 房 屋 权 属 登 记 前 �
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力通关考试题库带答案解析
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力通关考试题库带答案解析单选题（共50题）1、下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（）。
A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的抗压、抗拉较低的基础B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况D.埋置深度大于4m的为深基础【答案】 A2、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，登记服务的具体工作由（）负责。
A.工商局B.人力资源社会保障部C.中华人民共和国住房和城乡建设部D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】 D3、下列（）情形，不适用于申请不动产预告登记。
A.预售B.抵押C.租赁D.买卖【答案】 C4、不动产登记费按（）收取。
A.件B.建筑面积C.体积D.不动产价值的0.25%【答案】 A5、王某是刘某房屋的唯一继承人。
刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同。
王某应先申请该房屋所有权的（）。
A.注销登记B.变更登记C.转移登记D.异议登记【答案】 C6、向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）元收取工本费。
A.0B.10C.20D.40【答案】 B7、存量房中特有的价格是（）。
A.成交价B.心理价C.挂牌价D.市场价【答案】 C8、房地产价格影响因素中的区域因素包括（）。
A.社会因素B.新旧程度C.周围环境和景观因素D.用途【答案】 C9、房屋租赁合同登记备案发生变化的，当事人应当到原租赁登记备案部门办理（）手续。
A.延续B.注销C.变更D.撤销【答案】 C10、消防电梯的常用速度大于（）m/s。
A.2.5B.3.5C.4.5D.5.0【答案】 A11、签订房地产经纪服务合同的主体是（）。
A.房屋买卖双方B.房屋租赁双方C.房地产经纪机构和委托人D.房地产经纪机构和房地产经纪人员【答案】 C12、房地产开发贷款期限一般不超过（）年。
A.3B.4C.5D.6【答案】 A13、期房价格与现房价格二者之间的关系是（）。
不动产登记业务考试题2
不动产登记业务试题（二）一、填空题（30题）1、《不动产登记暂行条例》自起施行。
答案：2015年3月1日2、不动产首次登记，是指。
答案：不动产权利第一次登记3、《不动产登记条例》规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
答案：30个工作日4、更正登记分为。
答案：依申请更正登记和依职权更正登记5、不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期。
答案：不少于15个工作日6、不动产登记的登记原则有。
答案：依申请登记原则，一体登记原则，连续登记原则，属地登记原则7、不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照依次办理登记，并记载于不动产登记簿。
答案：受理时间的先后顺序8、不动产是指。
答案：依据《不动产登记暂行条例》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
9、不动产登记依申请登记的程序是。
答案：申请、受理、审核、登簿10、实地查看应由不动产登记机构工作人员参加，查勘人员应，填写实地查看记录。
答案：对查看对象拍照11、轮候查封登记的顺序按照先后进行排列。
答案：人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间12、公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于个工作日。
答案：1513、嘱托查封的主体应当为等国家有权机关。
答案： (人民)法院、(人民)检察院或公安机关14、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人申请。
答案：双方共同15、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请登记答案：异议16、异议登记申请人应当在异议登记之日起内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记。
答案： 15日、失效17、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于时发生效力。
答案：不动产登记簿18、不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
房地产登记技术经验规程
房地产登记技术规程王艳辉2012年11月24日1间。
2市、市、县人民政府设立的），可设分中心。
3、依法（7类）：法定程序、规定的要件、登记事项适用的法律4、登记事项：房屋权利，即房屋所有权、他项权利、预告登记的请求权其他应当记载的事项：异议登记、查封事项等5、登簿：登簿时间即为公示时点，发证属于附随义务II 房屋登记的原则（1.0.3）：法定机构原则法定人员原则12、销]转让3审核、登簿、质量管理4、疑难业务会审制度（4.1.3）：审核委员会5、质量检查制度（4.1.4/5）：（二）登记的一般程序：一、申请（启动登记的第一个程序，首要程序）：申请登记的例外：依职权进行的更正登记、根据法律文书进行的登记1、申请主体（审核可参照该标准）：（1）双方申请/单方申请（申请方式：双方与单方、本人与代理、共同与单独）申请房屋登记，应当由当事人双方共同申请，本7 房屋权利人申请不涉及房屋权利归属和内容的更正登记8 异议登记9 《房屋登记办法》所列预购人可单方申请的预告登记。
（2）共同和单独申请（4.2.3）：共有房地产，应由共有人共同申请，按份共有的房地产，应有份额的约定。
案例：汤月红房屋抵押案（3）本人和委托申请申请当事人（自然人、法人、其他组织）a华侨：大使馆或领事馆公证。
外国人：应当公证或认证。
港澳同胞：应经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）有限公司加章转递。
台胞：中华人民共和国台湾地区出具的公证材料应经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证员协会认证。
b法定代理：无/限制民事行为能力人未成年人：应由其监护人父/母代为申请，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证，由父母双方申请（注：离异、再婚-母/2企业法人被宣告破产的，由人民法院组织的破产管理人申请。
企业法人被吊销执照的：应由有关主管机关或投资人申请。
工商企字[2002]第106号3 其他组织：（１）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（２）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（３）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（４）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社构；非成套住宅（幢、层、间），村民住房（独立建筑）、共有宅基地上的村民住房（套、间），非住宅（幢、层、套、间）。
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力经典试题
2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力经典试题单选题（共100题）1、商品房销售明码标价实行（）。
A.一栋一标B.一房一标C.一项目一标D.一单元一标【答案】 B2、在存量商品房中，出卖人出卖房屋，应至少提前（）通知承租人。
A.7日B.15日C.30日D.60日【答案】 B3、2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。
合同约定租期为3年。
2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。
则下列关于转租的说法中，不正确的是（）。
A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续B.王某转租该套住房，应当经李某同意C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效D.刘某承租该住房的期限最长为3年【答案】 D4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议，出租人与承租人之间的《租赁合同》依然有效。
A.6B.7C.8D.9【答案】 A5、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理的房屋权属登记是（）。
A.首次登记B.转移登记C.更正登记D.变更登记【答案】 B6、有效房源信息的构成要素通常包括房地产权利人资料、房地产状况和（）。
A.房屋的历史使用情况B.卖方的心理价位C.房源的挂牌要求D.房屋的历史成交价格【答案】 C7、某市房地产管理部门发布了存量房买卖合同示范文本，该市房地产经纪人员为买卖双方选定交易合同的做法，正确的是（）。
A.建议选用房地产管理部门制定的示范合同B.要求买卖双方各自委托律师拟定合同C.要求买卖双方自行拟定合同D.强制使用房地产经纪机构提供的合同【答案】 A8、房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向（）主管部门办理登记备案。
A.税务B.工商C.房地产D.规划【答案】 C9、存量房查验和交接时，房地产经纪人员需要准备的材料不包括（）。
A.房屋交接单B.各种验房工具C.房屋状况说明书D.房地产权属证书【答案】 D10、业主转让房屋时，已交存的住宅专项维修资金应（）。
中级经济师《经济基础》第34章背诵要点
2021中级经济师——第三十四章（物权法律制度）背诵点1 物权与债权1）市场经济社会最基本的财产权利：物权、债权2）人和财产的结合表现为物权、不同主体之间的交换体现为债权。
2 物权的特征1）物权是绝对权①物权是对世权，债权是对人权。
【物权：这东西是我的，全天下除我之外任何一人皆不可染指；债权：我欠你钱，只对你负责，不管其他人啥事】2）物权属于支配权①物权的权利人不必依靠他人，就可以行使自己的权利。
②债权的权利人需要相对的义务人给予协助，才可以行使自己的权利。
3）物权是法定的①物权由法律规定，不能自行创立。
②动产所有权、质权、留置权以占有为权利象征。
不动产以登记为权利象征。
③债权可在合法的前提下自由设立，也不需要公示。
4）物权的客体一般为物①物权的标的必须是特定物，不能是行为。
5）物权具有追及效力、优先效力①追及效力：有人把我东西拿走了，我追到天涯海角也要要回来。
欠我钱的人把押在我这里的上古卷轴私自卖给王狗蛋了，我也不能从王狗蛋那里抢回来，只能要求欠我钱的人还钱。
【上述解释了：物权有追及效力，债权没有追及效力】②优先效力：物权优先于债权，同一物体上存在多个物权，成立在先的优于成立在后的。
3 物权法律制度的基本原则1）物权法律制度的基本原则包括：物权法定原则、一物一权原则、物权公示原则。
2）物权法定原则：物权种类法定化、物权内容法定化、物权效力法定化、物权的得丧变更法定化、物权保护方法法定化。
3）一物一权原则：所有权只能有一个，其他权在不冲突情况下可有多个并存（例如同一物上可以并存数个不相矛盾的担保物权）。
4）物权公示原则4 不动产登记的七个类型1）首次登记2）变更登记：具体内容发生变化3）转移登记：这个东西是谁的发生变化4）注销登记：不动产物权消灭5）更正、异议登记：写错了改过来6）预告登记：由于条件受限没登记，但是怕别人不知道自己是该东西的主子，可以预告登记。
条件恢复了之后90天没正式登记的，预告登记的效力作废。
不动产按份共有的取得及认定标准
不动产按份共有的取得及认定标准摘要：在不动产物权登记中，存在着共有方式。
共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有权利，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。
在《民法典》中，规定了共有的方式分为共同共有和按份共有。
那么，在何种情况下不动产登记适用按份共有，又在什么情况下适用共同共有。
本文试图探讨在不动产登记实践操作中，区分登记共同共有和按份共有。
关键词：不动产权属；登记；按份共有；权利认定引言衣食住行，是民众最为关心的，其水平和质量的高低，直接关系到人民群众的“幸福指数”。
而在这个过程中，“住”作为最为核心的一个要素，往往关乎于一个人乃至一个家庭倾其所有的付出，所以极为谨慎。
为了能够让民众安心、放心，政府相关职能部门应秉持严谨、务实、高效的工作态度来不断地优化不动产登记工作。
而在房地一体的不动产登记中，经常会出现两个或者两个以上组织、个人共有不动产的情形。
共有不动产该如何登记？共有不动产的类型有哪些？如何确定按份共有不动产的取得及认定？本文将结合政策规定与登记实际，对以上问题进行深入分析，以期为不动产登记提供精确判别。
1按份共有与共同共有的区别作为共有关系的两种形式，按份共有与共同共有的相同点为：一是两者都由两个或两个以上的人对同一项财产享有权利；二两者在享有权利的同时都承担相应的义务。
但两者又有很大的区别，主要为：一是产生的依据不同。
共同共有必须有产生的基础关系，而按份共有则无需建立在任何基础关系之上。
《民法典》第308条规定：“共有人对共有的动产或者不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。
可见，共同共有必须建立在家庭关系基础之上，而按份共有则不需要，只需要按份共有人达成合意即可。
二是权利的范围不同。
在共同共有中，共有的不动产是不分份额的，共有人对共有的不动产平等地享有权利并承担义务，只要有共同关系存在，就不能划分各共有人的份额。
共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记
民法 院 印发 的 《 于贯 彻 执 行 （ 关 中华 人 民共 和 国
民法 通 则） 若干 问题 的意 见 （ 行 ） 第 ９ 试 》 Ｏ条 规 定 ： 在 共 同共 有关 系 终 止 时 ，对 共 有 财 产 的分 “ 割， 有协 议 的 ， 协 议处 理 ； 按 没有 协 议 的 ， 当根 应 据 等分 原则处 理 。”而 在共有 状态 由等 分变 更为 不 等分 时 ， 存在 着一 个 实体权 利 转移 的过 程 。共
我 国住 宅 区 管理 中 由于 产权 和 行 政 的 归属
设 工作 就 容易 相 互扯 皮 。此外 ， 住宅 区 内原有 的 公共 资 源 特 别 是配 套 设 施 由于 历 史 的原 因分 属 于不 同行 业部 门所有 ， 使街 道 办事 处无 法 有效 实
问题 ， 形成 了行 业 型、 位 型的管 理 ， 单 使得 管 理成 本 增加 ， 管理 效率低 下 。 由于住房 制度 的改 革 ， 原 来 的直 管 公房 、 自管公 房和 拆迁 安 置房 等三 类 房 屋 的产 权 结构 发生 了根 本 性变 化 ， 地 化管 理 正 属 是 在这种 情 形下应 运而 生 的 。
的 ” 为变更 登记 。 列 因此 ， 同共有 转 为不等 额 按份共 有 应 办理 共
转 移登记 。 三 、 同共 有 变更 为按 份 共 有 不属 于 析 产 。 共
二 、 同共 有 转为 不等 额按 份共 有应 当 办理 共 转移 登记 。 屋登记 办 、） 定 了共有 性 质变更 法） 规 应 当 由共 有人共 同 申请 。 没有直 接规 定这种 变更
屋 登 记 办法》 １ 第 ３条进 行 解 释 时 ， 明确“ 份 也 按 共 有 的共有 人变 更共 有份 额 的行 为 ， 实质 是共 有 人 之 间应 有 部分 的权利 转移 ” 《 。 上海市 房地 产登
共有房产的性质及份额的确定
房产共有是指两个或两个以上的单位或者个人对同一房产享有所有权，是一种普遍的所有权形式。
共有在某种程度上足以反映所有权制度的变迁及社会经济的发展，从当前房产登记的状况来看，数人共有房产的情形越来越多。
虽然《物权法》第103 条、第104 条对共有财产的登记作了原则性规定，但是在房屋登记过程中具体怎样操作才能落实法律规定?尤其是在申请人对登记机构关于共有性质和份额的询问未作确定答复的情况下，登记机构能否不予受理?如果予以受理，又该如何登记份额?本文将围绕上述问题探讨共有房产登记的具体程序。
对于共同购买房屋的数人，确定其共有关系的程序应当按照有约定从约定、无约定从法定的原则进行，具体实施时可参考如下方式。
一、当事人之间有约定的，必须遵从其约定房屋买卖是当事人之间的单纯民事行为，买受一方对于房屋的所有权如何分割和占有也是他们之间的民事权利，因此只要当事人做出真实的意思表示，无论他们之间存在什么样的身份关系，按照民事行为的“法不禁止即为允许” 的原则，登记机构应当遵照当事人的约定办理房屋所有权登记。
二、无约定或约定不明确的，应先确定是否存在家庭关系《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
根据这一规定，确定申请人之间是否存在家庭关系就成为确定共有关系性质的关键了。
1．确定申请人之间是否存在家庭关系家庭关系是指基于婚姻、血缘或法律拟制而形成的一定范围的亲属之间的权利和义务关系。
家庭关系依据主体可以分为夫妻关系、亲子关系和其他家庭成员之间的关系。
在现有登记条件下，如果仅凭登记机构的调查，要确定申请人之间是否为夫妻关系尚比较困难，更何况较为复杂的其他家庭关系。
目前，除夫妻关系、亲子关系可以用婚姻关系证明、户籍证明等材料来证明外，对于其他家庭关系，申请人很难提供证明材料。
因此，在确定申请人之间是否存在家庭关系时，登记机构要求申请人提供的书证，应当既要具有证明力又要便于申请人提供，具备一定的可操作性。
山西省住房和城乡建设厅关于印发《房屋登记办法》实施细则的通知
山西省住房和城乡建设厅关于印发《房屋登记办法》实施细则的通知文章属性•【制定机关】山西省住房和城乡建设厅•【公布日期】2011.05.09•【字号】晋建房字[2011]159号•【施行日期】2011.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文山西省住房和城乡建设厅关于印发《房屋登记办法》实施细则的通知（晋建房字[2011]159号）各市住房和城乡建设局（建委）、房地产管理局：《〈房屋登记办法〉实施细则》业经省政府法制办审查，现印发给你们，请遵照执行。
山西省住房和城乡建设厅二○一一年五月九日《房屋登记办法》实施细则第一条为规范房屋登记行为，依法维护房屋权利人的合法权益，依据物权法、房地产管理法、建设部《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际，制定本细则。
第二条在本省行政区域内的房屋登记和管理适用本细则。
本细则所称房屋包括建筑物、构筑物及特定空间。
本细则所称房屋登记，是指房地产管理部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条房屋权力的取得、转移、变更、抵押、灭失和终止，应当办理登记。
第四条省住房和城乡建设行政主管部门负责全省房屋登记的指导、监督工作。
设区的市、县（市）人民政府房地产（房产、建设）行政主管部门或设置的房屋登记机构（以下简称“登记机关”）负责本行政区域的房屋登记工作。
第五条设区的市、县（市）人民政府登记机关应当建立本行政区域统一的房屋登记簿及有关的登记文本、表格；房屋登记簿、房屋档案及有关证书、文本、表格填写与管理应当采用统一标准。
第六条房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由所在地人民政府登记机关管理。
《房屋登记办法》实施前已经登记的房屋，房屋登记机构应当利用已登记的房屋档案，全部建立房屋登记簿。
权利人或者利害关系人认为登记簿记载内容有错误或者有异议的，可以提请更正。
第七条从事房屋登记审核工作的人员，应当经国家建设行政主管部门或者省建设行政主管部门统一专业培训，取得房屋登记上岗资格证书，持证上岗。
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浙江省某县房管局问：我县王某与其父共同共有一处房产，并已领取了房屋所有权证，现两人决定约定为按份共有，约定王某占99%，其父占1%。
可以作这样的约定吗？应当办转移登记还是变更登记，这样的约定属于分家析产吗？是否属《契税暂行条例》中规定的征税范围？
金绍达：
一、当事人可以协商将共同共有的房产变更为按份共有。
房产的共同共有是指两个以上的所有权人对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
而按份共有的共有人按各自的份额，对共有的房产分享权利、分担义务。
《物权法》第103条规定了共有人对共有的不动产或者动产可以约定为按份共有或者共同共有。
所以，是共同共有还是按份共有可以由当事人协商约定。
至于是否可以约定一方占99%，另一方占1%，或是让一方占更小的比例，我国大陆立法至今还没有对占有的比例进行限制。
所以，只要当事人自己协商一致，应当是可以的。
二、共同共有转为不等额按份共有应当办理转移登记。
《房屋登记办法》规定了共有性质变更应当由共有人共同申请。
没有直接规定这种变更是否是指共同共有转为按份共有。
在《房屋登记办法释义》中，对此有了解释：“在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有”（《房屋登记办法释义》第51页）。
但在释义中并没有明确应该办理变更登记还是转移登记，因为存在着共同共有转为等额按份共有或是不等额按份共有两种情况，不能一概而论。
共同共有就是各个共有人不分份额地享有平等的所有权，一般可以视为是等分的。
最高人民法院印发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。
”而在共有状态由等分变更为不等分时，存在着一个实体权利转移的过程。
共同共有转为等额按份共有则不存在这种实体权利转移。
一些地方性立法对此作了规定：2008年8月5日颁布的《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第17条明确规定“共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记”。
《房屋登记办法释义》在对《房屋登记办法》第13条进行解释时，也明确“按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移”。
《上海市房地产登记条例实施若干规定》则在第11条第2款第4项中仅把“房地产共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的”列为变更登记。
因此，共同共有转为不等额按份共有应办理转移登记。
三、共同共有变更为按份共有不属于析产。
现在，分家析产应是民间用语了，分家析产也叫“析产”，析产一般是指家财（包括房地产）的分割。
在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是用“分割”。
在法律上则习惯于使用“分割”一词，分割是指对共有财产的区分。
也就是将共有的财产通过分割变为各自所有。
而本例中是共有性质的变化，变化后仍然是共有房产，所以不属于分割。
四、是否属于应征契税的范围由契税征管机构确定为好。
《契税暂行条例》规定“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人”应当缴纳契税。
承受并不一定要承受全部。
共同共有转为不等额按份共有时，登记机构办理的是转移登记。
依此，属于不等额的部分应当缴纳契税。
但登记机构并不是契税征管机构，按依法行政的原则，应当由契税征管机构解释为好，登记机构应凭契税完税凭证或免税证明受理登记。