酒店投资客房与酒店规模

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(完整版)各星级酒店功能区面积配置(最新整理)

酒店功能的面积配置酒店设计的目标是确立最佳规模，寻求形式和功能的最佳结合，最大限度地优化酒店管理、美学和科技因素的结合，具体反映在酒店各功能区,各部门,备房间的面积指标和大小，以及恰当地配置，寻求最优化的面积组合, 最大限度发挥每平方米面积的作用，让它满足客人和酒店管理的要求。

由于具体项目的差异胜很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置（一）五星级酒店建筑面积配置（以500套客房为例）序号项目规模单间指标（m²/间）建筑面积（m²）占建筑面积的百分比（%）1客房部分500套713550053.8 2公共部分27.41370020.8大堂 2.41200管理 1.0500餐饮920位7.03500多功能厅1640位10.05000娱乐设施 6.53250商店0.52503 后勤部分9.04500 6.8机房部分 4.62300 3.5 4停车库300辆20.01000015.1合计132.066000100因此，一个500套客房的五星级酒店，建议按66000m²来安排和设计，总体而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。

由于具体工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。

1．客房部分35500，占总建筑面积53.8%。

客房面积包括：1）客房45×582= 26190m²；2）交通面积8700m²；3）服务间500m²；4）其他ll0m²；合计35500m²房型房间面积（m²）套数间数百分比例（%）标准房（豪华房）4522722745标准房（双人房）4521821844无障碍客房45551行政套房9030606豪华套房1351957 3.8总统房270160.2总经理室1804主管休息房2255合计5005821002．公共部分13700m2占总建筑面积20.8%，包括：1)大堂1200m²、其中：大堂632m²、总台63m²、接待:33m²（7个标准登记台）、贵重物品15m²、收银结算17m²、接待经理11m²、团体接待24m²、商务中心139m²、行李房50m²、礼宾47m²、公用电话10m²、男女卫32m²+32m²、服务间 20m²、清洁18m²、交通57m²。

酒店客房部编制定员考虑的因素

酒店客房部编制定员考虑的因素酒店客房部的具体编制定员工作，要考虑客房部影响定员的多种因素：（一）规模与档次客房部的编制定员与酒店的规模，以及客房部管辖的范围有关。

规模大、范围广、分工细的酒店通常会设置经理、主管、领班和服务员四个层次；星级高、规模大的酒店层次更多。

例如，大型酒店的客房部既有经理和副经理，又在客房服务中心和楼层分设经理。

但小型酒店通常将主管和领班并为一个层次，同时不设经理副职，再加上对服务员不做工种的细分，而是只划分班次和区域，在人员的配备上肯定会比档次高、规模大的酒店少。

（二）服务模式和管理方式客房服务一般有两种模式，即楼层服务台和客房服务中心。

不同的服务模式在用人数量上有很大的差异。

各酒店要根据自身的条件和特点来做出选择。

比如楼层服务台岗位要求在每个楼层设置2～3班的值台服务人员，因此需要更多的编制定员。

相反，客房服务中心人员编制就比较精简。

此外，客房部管理方式也影响着编制定员的确定，如酒店将公共区域卫生地面和镜面的清洁维护外包给清洁公司，公共区域的人员编制相应就会减少。

（三）工作量的预测酒店客房部工作量一般分为三个部分：1.固定工作量即指只要酒店开业就会有，而且必须按时去完成的日常例行事务，如客房部的日常管理工作、房务中心、布草房、公共区域卫生、日常清洁保养工作等。

2.变动工作量即指随着酒店业务量等因素的改变而变化的工作量，主要表现在随客房出租率的变化而改变的那部分工作量，如客房的日常清扫整理、对客服务、洗衣服务等。

3.间断性工作量通常是指那些不需要每天进行操作，或者不是每天24 小时都需要连续操作，但又必须定期进行的工作量，如每周楼层申领补充客用品，定期对所有棉织品进行盘点，定期或根据需要对酒店外墙、外窗、地毯进行清洗，地面或家具打蜡等。

（四）员工的素质水平工作效率的科学制定，与员工的素质有很大关系。

酒店招收的员工的年龄、性别、性格、文化程度、专业训练水平的差异，都将影响工作量的测定。

各星级酒店功能区面积配置

由于具体项目的差异胜很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置（一）五星级酒店建筑面积配置（以500套客房为例）因此，一个500套客房的五星级酒店，建议按66000m2来安排和设计，总体而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。

由于具体工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。

1．客房部分35500，占总建筑面积%。

客房面积包括：1）客房 45×582= 26190m2；2）交通面积 8700m2；3）服务间 500m2；4）其他 ll0m2；合计35500m22．公共部分13700m2占总建筑面积%，包括：1)大堂1200m2、其中：大堂632m2、总台63m2、接待:33m2（7个标准登记台）、贵重物品15m2、收银结算17m2、接待经理11m2、团体接待24m2、商务中心139m2、行李房50m2、礼宾47m2、公用电话10m2、男女卫32m2+32m2、服务间 20m2、清洁18m2、交通57m2。

2)管理500m2，其中：总经理20m2、秘书10m2、接待16m2、值班经理13m2、会议30m2、财务部189m2、市场部68m2、销售部40m2、茶室8m2、卫生间10m2、库房14m2、文档26m2、交通55m2。

3)餐饮部分：3500m2。

4)多功能厅： 5000m2。

酒店投资方案

4.预算合计：根据以上成本，制定投资预算。
六、盈利模式
1.客房收入：酒店客房收入为基本收入来源，通过提高入住率、房价和客户满意度，实现收入增长。
2.餐饮收入：酒店内设餐厅、咖啡厅等，提供高品质的餐饮服务，增加收入来源。
3.会议收入：利用酒店场地和设施，举办各类会议、活动，提高收入。
4.增值服务：提供健身房、SPA、洗衣服务等增值服务，增加收入。
第2篇
酒店投资方案
一、项目概述
本项目为酒店投资方案，旨在充分利用市场机遇，打造具有竞争力的酒店品牌，实现投资回报，为宾客提供卓越的住宿体验。
二、市场分析
1.市场需求：近年来，我国旅游业发展迅速，商务活动频繁，带动酒店市场需求持续增长。
2.竞争态势：当前市场上，中高端酒店竞争激烈，但高品质、个性化服务的酒店仍具有较大市场空间。
酒店投资方案
第1篇
酒店投资方案
一、项目背景
随着我国经济的持续发展和旅游业的蓬勃兴起，酒店业市场需求逐年增长。在此背景下，本项目旨在投资一家具有竞争力的酒店，以满足市场需求，创造经济效益。
二、投资目标
1.提供高品质的酒店服务，满足消费者对舒适、便捷、人性化的住宿需求。
2.实现投资回报，确保投资者获得稳定且可观的收益。
三、投资目标
1.短期目标：确保酒店开业后，客房入住率达到预期水平，实现投资回报。
2.中长期目标：塑造酒店品牌，提高市场知名度，成为行业内的佼佼者。
四、投资策略
1.选址策略：酒店应位于城市中心或交通便利的区域，便于吸引商务、旅游等各类客户。
2.规模策略：根据市场需求和投资预算，合理规划酒店规模，确保客房数量和类型多样化。
2.建设阶段：按照设计方案，完成酒店建设、装修及设备采购。

五星级酒店总投资估算

五星级酒店总投资估算建筑面积46000m2客房数400间酒店工程总投资估算44379万元建筑主体及外装饰估算13800万元31.1％建筑内装饰工程估算11029万元24.8％辅助设施工程估算5290万元11.9％机电设备工程估算8740万元19.6％绿化估算1840万元 4.1％不可预见费用3680万元8.2％投资成本（以下投资成本未运算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。

成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元治理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元项目投资分析面积资料总地下建筑8，215.17平方米总地上建筑35，578.25平方米总建筑面积43，793.42平方米进展成本明细如下：前期工程US＄550,000建筑费US＄27,750,000设备、装配及有关机器US＄7,780,000安US＄3,210,000户外工作US＄850,000开幕前预备费用US＄20,190,000其他US＄14,120,000不能预见费用US＄550,000总数US＄75,000,000一、投资估算本估算的编制范畴包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。

此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。

星级酒店总投资估算表及其投资占比

五星级酒店筹建相关数据参考1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2）4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；某五星级酒店总投资估算表建筑面积 46000m2客房数 400间酒店工程总投资估算 44379万元建筑主体及外装饰估算 13800万元％建筑内装饰工程估算 11029万元％辅助设施工程估算 5290万元％机电设备工程估算 8740万元％绿化估算 1840万元％不可预见费用 3680万元％投资成本（以下投资成本未计算财务成本）总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。

成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元酒店总开发成本： +750+＝万元项目投资分析面积资料总地下建筑 8，平方米总地上建筑 35，平方米总建筑面积 43，平方米发展成本明细如下：1 前期工程 US＄550,0002 建筑费 US＄27,750,0003 设备、装配及有关机器 US＄7,780,0004 安 US＄3,210,0005 户外工作 US＄850,0006 开幕前准备费用 US＄20,190,0007 其他 US＄ 14,120,0008 不能预见费用 US＄ 550,000总数 US＄75,000,000一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。

酒店规划方案

2.严格执行行业标准，保障酒店服务质量。
3.建立健全内部管理制度，确保酒店安全运营。
五、财务分析与投资估算
1.财务分析：预测酒店开业后的收入、成本、利润等财务指标。
2.投资估算：详细列出建设期和运营期的各项费用，为投资者提供准确的投资预算。
六、实施步骤
1.前期准备：完成市场调研、选址评估、设计规划等工作。
（2）室内设计：以人为本，注重舒适、实用、环保，体现酒店特色。
（3）景观规划：充分利用自然景观，打造优美的酒店环境。
5.人力资源
（1）招聘：选拔具备相关专业背景和经验的员工，进行专业培训。
（2）培训：定期对员工进行业务技能和服务意识培训，提高服务质量。
（3）激励：建立完善的薪酬福利和晋升机制，激发员工工作积极性。
2.建设阶段：实施建筑施工、内外装修、设备采购及安装。
3.开业筹备：完成人员招聘、培训、市场推广ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ准备工作。
4.运营管理：开展日常运营，定期评估运营效果，持续优化服务。
本酒店规划方案为投资者提供了一套详尽、可行的建设和管理方案。在实际操作过程中，应根据市场动态和实际需求，灵活调整规划内容，以确保酒店的长期成功运营。
1.前期筹备：完成选址、规划设计、投资估算等工作。
2.中期建设：进行建筑施工、装修、设备采购等。
3.后期运营：开展酒店营销、服务、管理等。
4.项目评估：定期对项目进行评估，及时调整运营策略。
本酒店规划方案旨在为投资者提供一套合法合规、具有市场竞争力的酒店建设方案，助力酒店行业的发展。在实际操作过程中，需根据市场变化和实际情况，对方案进行调整和优化。
6.营销策略
（1）品牌塑造：通过线上线下渠道，宣传酒店品牌，提高知名度。

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酒店管理筹建酒店投资（一）——客房与酒店规模
无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。

在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。

一、客房配比与类别
1．级别：
根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：
不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：
以上面积包括交通和楼层辅助空间。

客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。

越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。

下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：
在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；
中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；
高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。

在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；
度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；
综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。

综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。

如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）
如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。

2．客房面积比例：
酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。

客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达
60%以上。

二、客房的数量与规模：
不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。

1.客房的数量和单元：
不同形式楼层最佳客房数和利用率：
结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。

一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右；
如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。

建议客房数以12—14的倍数进行设置，每层36—42间最为经济。

2.规模效应：
1）星级酒店最少的客房数不宜少于200间；
2）城市中心的中高档酒店最佳客房数在300～350间；
3）经济酒店每层16-20间客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。

恰当的总建筑面积应该限制在6,000-10,000m2之内。

总客房数在
120～200间为好。

房间太少不符合人力资源成本原则。

3.不同档次的单元面积：
高档级酒店客房为36.23平方米；中档酒店为33平方米，低档酒店为22
平方米，度假型酒店为40平方米。

三、客房的配置和比例
一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按：
标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。

商务酒店可以把单人间增加到30%以上。

1、不同类型饭店的客房配置：
1）商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为1：1以上，例如在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了1：2以上。

例如上海浦西洲际酒店的比例为1：3，
2）会议酒店应设置较多的双人房，基本上占60%到70%；
3）旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。

2、不同等级的酒店客房配置：
1）经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房；
2）三星级酒店套房可以占5%；且必须有；
3）四星级酒店可以增加单人房和套房的数量，单人房可达50%以上，套房可达10%至20%；至少有三个开间的豪华套房；原则上要设行政
楼层；
4）五星级（包括少量四星级）应增设总统套房。

5）在“星级标准”中，套房不少于客房总数的30%，得3分；不少于客房总数的10%得2分。

四、客房的类型和特征：
1、单人间：single room。

950～1200床；商务客人适合；
2、双床间：俗称标准间，twin room。

950～1200床；团体和会议客人适合；
3、三人间：triple room，适合经济酒店；
4、大床间：double room，1350～1400床；
Queen room，1500～1800床；
King room，2000～2200床；
5、标准套间：junior room，两套间；
6、商务套间：business room，可以两到三套间；
7、复式套间：duplex room，双层或跃层；
8、连通房：connecting room，组合套房，可单独出租，可当套间出租；
9、豪华套间：deluxe suit，可以是双套间、三四套间，区别在于注重装修档
次；
10、总统套房：presidential suit，5间以上房间组成，甚至一个楼层。

五、客房辅助设施：
1、电梯：
1）客梯：“星评标准”要求三星级酒店四层以上、四星级三层以上的酒店要足够的客用电梯，另配服务电梯；不少于每70间客房一部的得3
分；不少于每100间房配一部的得1分；
2）服务梯：100～200间房配一台，300～400间房配2台，500间房以上配3到4台，可做员工上下班和运输货物；
3）15层以内用1.5～2.5秒；15～25层用3.5秒，20～30层用4秒，30～40层用5秒；标准载重13人，1000kg。

2、布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于8至10平方米。